B. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda Kiracının Hakları
2. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı
Kiracının kiralananda teslimden sonra ortaya çıkan ayıbın giderilmesini talep etme hakkı TBK’nun 306. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm, ”Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek
501 Yavuz, Sorumluluk, s. 141; Edis, s. 98.
502 Kuntalp /Barlas/Ayanoğlu Moralı /Çavuşoğlu Işıntan /İpek /Yaşar /Koç, s. 164; İnceoğlu, Kira, s. 167; Akyiğit, s. 83.
503Acar, Kira, s. 232; Erdem Kuntalp / Nami Barlas/ Ahu Ayanoğlu Moralı / Pelin Çavuşoğlu Işıntan /Mehtap İpek /Mert Yaşar/Sedef Koç, Türk Borçlar Kanunu Tasarısına İlişkin Değerlendirmeler, İstanbul, 2005, s. 164; İnceoğlu, Kira, s. 167; Gümüş, Kira, s. 133; Aydemir, s. 102.
504 Aral/Ayrancı, s. 253; Yavuz/Acar/Özen, s. 402; Çabri, Kira, s. 194. 505 Gümüş, Kira, s. 113; Yavuz/Acar/Özen, s. 397.
506 Resioğlu, s. 349; Oğuzman/Öz, s. 446; Tandoğan Mesuliyet; s. 397; İnceoğlu, Kira, s. 81; Çabri, Kira, s. 32.
yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” şeklindedir. Hükümde de belirtildiği üzere, kiracının ayıbın giderilmesini talep etme hakkı diğer seçimlik hakların kullanılabilmesi için bir ön şart niteliğindedir.507 Zira kira kiracının
diğer seçimlik hakları olan, kiralanandaki ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilmesi veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi ve son olarak sözleşmeyi feshetme haklarını kullanabilmesi için öncelikli olarak ayıbın giderilmesini talep etmiş olması gereklidir.508
Kiracı kiralananda sonradan meydana gelen önemli veya önemli olmayan ayıpların giderilmesini talep edebilir.509 Ancak kiracının ayıbın giderilmesini talep
edebilmesi için ayıbın TBK md. 317 uyarınca kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım için ödeme yapma sorumluluğunun sınırlarını aşan ağırlıkta olması gerekmektedir.510 Zira olağan kullanım için yapılması gereken
temizlik ve bakım giderleri kiracı tarafından ödenecektir.
Kiracının ayıbın giderilmesini talep edebilmesi için gereken bir diğer şart ise ayıbın giderilebilir nitelikte olmasıdır.511 Eğer ayıbın giderilebilmesi objektif olarak
imkânsızsa kiracı bu durumda ayıbın giderilmesini talep etme hakkını kullanamayacaktır.512 Örnek olarak, kiralananın yanında yapılan inşaattan
kaynaklanan gürültünün kiraya veren tarafından giderilmesi objektif olarak mümkün değildir. Bu halde kiracının ayıbın giderilmesini talep etmesinin bir anlamı olmayacaktır. Bu durumda kiracı ayıbın giderilmesi için süre vermesine gerek olmadan sözleşmeyi feshedebileceği gibi diğer seçimlik haklarından birini de kullanabilir.513 Fakat kiralanan, taraflardan kaynaklanmayan deprem veya yangın gibi
507 Yavuz/Acar/Özen, s. 402; İnceoğlu, Kira, s. 164; Zevkliler/Gökyayla, s. 267; Acar, Kira, s. 245; Gümüş, Kira, s. 122; Aydoğdu/Kahveci, s. 431.
508 Zevkliler/Gökyayla, s. 267; Aydoğdu/Kahveci, s. 431; Yavuz/Acar/Özen, s. 402; Acar, Kira, s. 245; İnceoğlu, Kira, s. 164; Gümüş, Kira, s. 122.
509 İnceoğlu, Kira, s. 168; Acar, Kira, s.225; Yavuz/Acar/Özen, s. 402; Aral/Ayrancı, s. 253; Gümüş, Kira, s. 122; Aydoğdu/Kahveci, s. 431.
510 Nuhoğlu, s. 77; Çabri, Kira, s. 199.
511 İnceoğlu, Kira, s. 169; Acar, Kira, s. 237; Çabri, Kira, s. 204. 512 Acar, Kira, s. 260.
bir sebepten yok olmuşsa veya sözleşmede öngörülen kullanım amacına büyük ölçüde engelleyecek şekilde zarar görmüşse ve kiraya verenin kiralananı eski hale getirmesi için yapması gereken masraf aşırı derecede yüksekse; dürüstlük kuralı gereği ayıbın giderilmesi kiraya verenden beklenemeyeceği için kira sözleşmesinin TBK md. 136 hükmü gereği sona erecektir.514 Ancak söz konusu zarar kiraya verenin
kusuru nedeni ile ortaya çıkmışsa kiraya veren TBK md. 112 gereği sorumlu olur.515
Kiracının kiralananda meydana gelen ayıbı ne kadar süre içerisinde kiraya verene bildirmesi gerektiğine ilişkin bir düzenleme, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlerde bulunmamaktadır. Buna karşılık, ayıbın giderilmesinin uzun bir süre talep edilmemesi kiracının ayıptan doğan haklarından feragat ettiği şeklinde yorumlanabileceği gibi ayıbın bildirilmemesi kiralanandaki zararın artmasına sebep de olabilir.516 Bu nedenlerle kiracının kiralanandaki ayıbın
giderilmesini talep hakkını ayıptan doğan haklarından feragat ettiği sonucu çıkarılamayacak ve ayıp nedeni ile kiralananda bir zarar meydana gelmeyecek sürede kullanması gerektiğini kabul etmek gereklidir. Aksi halde kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna başvurulamayacaktır.517
Kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep ettikten sonra ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre vermelidir.518 Ancak kanunda kiraya
verene ayıbı gidermesi için verilecek sürenin ne kadar olması gerektiğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, kiraya verene verilecek sürenin uygun olup olmadığının belirlenmesi için TBK 123 md. hükmünün kıyasen uygulanması gerektiği doktrinde kabul edilmiştir.519 Buna göre, ayıpların giderilmesi için kiraya
verene verilecek süre, ayıbın türü, ağırlığı ve aciliyeti ve ayıbın giderilmesi için 514 Çabri, Kira s. 206; İnceoğlu, Kira, s. 169; Tandoğan, C.I/2, s. 120.
515 Tandoğan, C. I/2 s. 120; Çabri, Kira, s. 206.
516 Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmesizin kiraya verene bildirmelidir. Aksi takdirde bundan doğan zararları gidermek zorundadır.(TBK md. 318) 517 Çabri, Kira, s. 198; Nuhoğlu, s. 76.
518Aydemir, s. 103; Akyiğit, s. 85; İnceoğlu, Kira s. 170; Yavuz/Acar/Özen, s. 403; Acar, Kira, s. 232-233; Zevkliler/Gökyayla, s. 268; Tandoğan, C.I/2 s. 116; Aral/Ayrancı, s. 254. Yarg. 6. HD. 24.11.2014 T. E. 2014 /2091 ve K. 2014/12909 Sayılı Karar (www.sinerjimevzuat.com.tr, 04.02.2019).
yapılması gereken çalışmaların kapsamı göz önünde bulundurularak belirlenmelidir.520 Verilecek süre, dürüstlük kuralı gereği ayıbın giderilebilmesi için
yeterli olmalıdır.521
Verilen sürenin ayıbın giderilmesi için yeterli olmaması halinde süre verme beyanının geçerli olup olmayacağına ilişkin olarak öğretide farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bir görüş, kiraya veren kiracı tarafından verilen süreyi yeterli bulmadığı takdirde bu durumu derhal kiracıya bildirerek ek süre istemesi gerektiğini aksi takdirde verilen süreyi kabul etmiş sayılacağını belirtmektedir.522 Bizim de
katıldığımız diğer görüş ise verilen sürenin uygun olmaması durumunda süre verme beyanını tamamen geçersiz sayılmaması gerektiğini, sürenin uygun süre kadar uzatıldığının kabul edilmesi gerektiğini savunmaktadır.523 Bu görüşe göre, verilen
süre uygun değilse bile süre verme beyanı uygun bir süre sonunda hüküm ifade edecektir. Bu durumda kiraya veren, verilen süreye rağmen ayıbı gidermezse kiracı seçimlik haklarından istediğini kullanabilecektir.524
Kiracının kiraya verene uygun bir süre vermesinin yararsız olacağı hallerde veya dürüstlük kuralı gereği kiracının kiraya verene uygun bir süre vermesinin beklenemeyeceği hallerde TBK md.124’ün kıyasen uygulanması sonucunda kiracının kiraya verene uygun bir süre vermeden ayıptan doğan diğer seçimlik haklarından birini kullanabilecektir.525
Kiralanandaki ayıbın giderilmesi için yapılması gerekenler ayıbın ağırlığı ve niteliğine göre belirlenecektir. Maddi ayıp söz konusu olduğu takdirde kiraya veren bu ayıbı gidermek için gerekli olan onarımı veya değişikliği yapmakla yükümlüdür.526 Örneğin, kiralananın eskimiş ve akıtan çatısının onarılması maddi
520Acar, Kira, s. 256; Akyiğit, s.85; İnceoğlu, Kira, s. 170; Çabri, Kira, s. 202. 521 Reisoğlu, s. 383; Oğuzman/Öz, s. 515; Acar, Kira, s. 256.
522 Reisoğlu, s. 384; Aral/Ayrancı, s. 254. 523 Acar, Kira, s. 255; Çabri, s. 202.
524 İnceoğlu; TBK md.123 nin kıyasen uygulanarak, hâkimden ayıbın giderilmesi için uygun bir süre istenebileceğini de belirtmektedir. İnceoğlu, Kira s. 171.
525 Reisoğlu, s. 385; İnceoğlu, Kira, s. 172; Acar, Kira, s 255; Çabri, s. 203; Gümüş, Kira, s. 124.
ayıbın giderilmesi niteliğindedir. Bununla birlikte, kiralanandaki ayıp hukuki nitelikteyse kiraya verenin hukuki engeli kaldırması gereklidir.527 Örnek olarak, yapı
kullanım izni olmadığı için kiracı işyeri açma ruhsatı alamazsa kiraya verenin ayıbı gidermesi için yapı kullanım iznini alması gerekecektir. Manevi ayıp olarak nitelendirilen kiracının diğer kiracılar tarafından taciz edilmesi gibi hallerde kiraya veren bu tacizleri engelleyerek ayıbı giderecektir.528