B. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda Kiracının Hakları
5. Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini Talep Hakkı
Kiracıya kiralananın ayıplı olması halinde tanınan seçimlik haklardan bir diğeri de kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini talep hakkıdır.615 Kiracının
bu hakkını kullanabilmesi için öncelikle kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep etmesi ve ayıbın giderilmesi için uygun bir süre vermesi gereklidir. Kiraya veren uygun süre içerisinde ayıbı gidermezse bu durmda kiracı, kira bedelinin indirilmesini veya önemli ayıp söz konusu ise sözleşmenin feshini isteyebileceği gibi kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.
Ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi talep hakkının hukuki niteliği öğretide tartışmalıdır. Öğretide bir görüş, bu hakkın yenilik doğuran hak niteliği taşıdığını belirtmektedir.616 Bu görüşe göre, kiralananın değiştirilmesini talep etme hakkının
kullanılmasıyla sözleşmede bir edim değişikliği ortaya çıkmakta buna bağlı olarak da sözleşmenin başlangıcında belirlenmiş ve kullanıma bırakılmış olan kiralananın yerine bir başkasının geçmesinin sağlanmasıyla kira ilişkisi doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle de hakkın yenilik doğuran haklara ait kurallara tabi
612 İnceoğlu, Kira, s. 208. 613 Çabri, Kira, s. 249.
614 İnceoğlu, eğer subjektif unsurlar sözleşmede yer alıyorsa yapılacak unsurların da değerlendirmeye dahil edilmesi gerektiğini belirtiyor. İnceoğlu, Kira, s. 207.
615 Yavuz/Acar/Özen, s. 408; Aral/Ayrancı, s. 252; Gümüş, Kira, s. 131; Zevkliler/Gökyayla, s. 270; Acar, Kira, s. 241; İnceoğlu, Kira, s. 182; Aydoğdu/Kahveci, s. 438.
olacağını kabul etmektedir. Diğer görüşe göre ise hakkın yenilik doğuran hak niteliğinde olmadığını, aynen ifa talebinin devamı niteliğinde bir seçimlik hak olduğunu savunmaktadır.617 Bize göre de bu hak aynen ifa talebi niteliğindedir. Zira
kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini istedikten sonra ayıbın giderilmemesinden dolayı kira sözleşmesine dayanarak kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini talep ederek kiraya vereni aynen ifaya zorlamakta, sözleşmenin içeriğini değiştiren bir talepte bulunmamaktadır.
Kiracının kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini talep hakkının düzenlenmiş olduğu TBK md. 306/1’de bu hakkın hangi tür ayıplar için kullanabileceğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bundan dolayı bu hakkın ayıbın ağırlığı ne olursa olsun her türlü ayıp için kullanılabileceği kabul edilmektedir.618 Ancak basit bir onarım ve temizlik ile giderilebilecek ayıplar için
kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi talep hakkının kullanılması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağını kabul etmek gereklidir.619
b) Şartları
Kiracının kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini talep etme hakkı kullanabilmesi için öncelikle kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini talep etmiş olması gereklidir.620 Eğer ayıp verilen uygun süreye rağmen
giderilmezse kiracı kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.621 Kiracının kiraya verene uygun bir süre vermesinin yararsız olacağı
hallerde veya dürüstlük kuralı gereği kiracının kiraya verene uygun bir süre vermesinin beklenemeyeceği hallerde TBK md.124’ün kıyasen uygulanması sonucunda kiracının kiraya verene uygun bir süre vermeden kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.622
617 Gümüş, Kira, s. 131; İnceoğlu, Kira, s. 182-183; Zevkliler/Gökyayla, s. 271-272; Çabri, Kira, s. 285.
618 Acar, Kira, s. 242; Gümüş, Kira, s.133; İnceoğlu, Kira, s. 185. 619 İnceoğlu, Kira, s. 185; Çabri, Kira, s. 285.
620 Aral/Ayrancı, s. 256, Eren, Borçlar Özel, s.361; Yavuz/Acar/Özen, s. 409. 621 Gümüş, Kira, s. 131; Yavuz/Acar/Özen, s. 409.
Kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi hakkının kullanılabilmesi için eşyanın bir benzerinin bulunması gereklidir. Ancak öğretide bazı yazarlar, bir eşyanın benzerinin bulunabilmesi için eşyanın misli eşya niteliğinde olması gerektiğini bu nedenle kiracının ayıpsız benzeri ile değiştirme hakkını kullanabilmesi için eşyanın misli eşya niteliğinde olması gerektiğini savunmaktadırlar.623 Bu görüşü savunanlar TBK md.306’nın gerekçesinde yer alan “
Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, ,kiralananın misli eşya niteliği taşıması gerektiğine dair bir duraksama yoktur.” ifadesini esas almaktadırlar. Bu nedenle kiralananın misli olmayan bir eşya olması durumunda, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesinin mümkün olmayacağı belirtilmektedir.624 Örneğin, değerli bir sanat eseri ya da düğün
için kiralanmış olan boğazdaki bir yalının ayıplı olması halinde, bunların misli mal niteliğinde olmaması nedeni ile bir benzerinin bulunması mümkün olmayacaktır. Bu nedenle de kiracının bu malların ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep hakkı söz konusu olmayacaktır.
Diğer görüşe göre ise kiracının bu hakkını kullanabilmesi için kiralananın misli eşya niteliğinde olmasının zorunlu olmadığını, benzeri bulunan her türlü mal için bu hakkını kullanabileceği kabul etmektedirler.625 Bizim de katıldığımız bu görüş
göre, kiracı, kiralanan malın niteliği ne olursa olsun, kiralananın ayıpsız bir benzeri bulunması halinde kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkını kullanabilmelidir. Kanun koyucu da hükmü düzenlerken hakkın kullanım alanını genişletmek için misli eşya terimini kullanmak yerine ayıpsız bir benzeri ifadesini kullanmıştır.626 Bu hak, ayıplı malın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesi talebinden
çok kiralanan yerine tam değerde bir eşya sağlamasını talep etme hakkı olarak okunmalıdır.627 Örneğin, bir araç kirasında aracın ayıplı olduğu anlaşıldığı ve aracın 623 Yavuz/Acar/Özen, s. 234; Acar, Kira, s. 243; Aral/Ayrancı, s. 256; Zevkliler/Gökyayla, s. 272.
624 Yavuz/Acar/Özen, s. 234.
625 Gümüş, Kira, s. 133; İnceoğlu, Kira, s. 184-185; Çabri, Kira, s. 287; Aydoğdu/Kahveci, s. 439.
626 İnceoğlu, Kira, s. 184; Gümüş, Kira, s. 133.
misli bir mal bulunmadığı halde, aracın benzer özelliklerdeki başka bir araçla değiştirilmesi mümkündür.628 Aynı şekilde, taşınmaz kiralarında da kiralananda bir
ayıp söz konusu olduğu durumlarda kiracı benzer özelliklere sahip aynı site içerisinde bulunan başka bir taşınmazla değiştirilmesini talep edebilir.629
Kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi hakkını kullanabilmesi için kiralananın ayıpsız bir benzerinin kiraya verenin elinde olmasının gerekli olup olmadığı doktrinde tartışma konusu olmuştur. Bir görüşe göre,630 kiraya
verenin bir benzerini verme imkânı yoksa bu hakkın kullanılmaması gereklidir. Bu görüşü savunanlar, satıcının ayıplı maldan doğan sorumluluğu halinde alıcının haklarının düzenlendiği TBK md. 227/1 b.4’de alıcının ancak satıcının imkânı varsa malın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebileceği hükmünü göstermektedirler. Zira kiraya verenden malın ayıpsız bir benzerini alıp kiracıya vermesini beklemek kiraya verenin aleyhine bir durum yaratacaktır.631 Bu nedenle
kiracı, kiralananın değiştirilmesini ancak kiraya verenin böyle bir imkânı varsa talep edebilmelidir. Diğer görüş ise kiracının bu hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin kiralananın ayıpsız benzerine sahip olmasının zorunlu olmadığını kiraya verende kiralananın ayıpsız bir benzeri olmasa da kiralananı değiştirmesi gerektiğini belirtmektedirler.632 Bu görüşü savunanlar TBK md. 227/1 b. 4 hükmünde yer alan
“imkân varsa” ifadesinin malın değiştirilmesinin imkansız olmaması şeklinde yorumlamak gerektiğini malın satıcının elinde bulunması zorunluluğunu ifade etmediğini bu nedenle kiraya verenin elinde kiralananın ayıpsız bir benzeri olmasa da kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirmesi gerektiğini savunmaktadır.633
Bize göre, kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etmesi halinde kiraya verenin ayıplı kiralananı değiştirme imkânı varsa veya
628 İnceoğlu, s. 185; Zevkliler/Gökyayla, s. 272; Çabri, Kira, s. 288. 629 Aral/Ayrancı, s. 256.
630 Yavuz/Acar/Özen, s. 409; Gümüş, Kira, s. 132; Acar, Kira, s. 242. 631 Gümüş, Kira, s. 131.
632 İnceoğlu, Kira, s. 184; Çabri, Kira, s. 289.
633 İnceoğlu, kiracının bu talebin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği durumlarda kiraya verenin kiralananı değiştirme yükümlülüğü doğmayacağını belirtmektedir. İnceoğlu, Kira, s. 184. Aynı yönde, Çabri, Kira, s. 289.
dürüstlük kuralı çerçevesinde ayıplı malı değiştirmesi beklenebiliyorsa kiracının bu talebi yerine getirmelidir. Ancak kiraya verende kiralananın ayıpsız bir benzeri bulunmuyorsa ve dürüstlük kuralı gereği ayıplı malı değiştirmesi beklenmiyorsa bir benzerini satın alıp kiracıya verme zorunluluğu yoktur. Örnek olarak, tek evini kiraya veren birinden evin ayıplı hale gelmesi durumunda kiraya verenin başka bir ev temin edip kiracıya vermesini beklemek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.
Kiraya verenin kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi talebini yerine getirmemesi halinde temerrüde düşmüş olacaktır.634 Bu halde kiracı doğrudan
sözleşmeyi feshederek uğramış olduğu müspet zararları talep edebilecektir. Ancak kiracının sözleşmeyi feshedebilmesi için ayıbın önemli nitelikte olması gereklidir. Zira kiracı kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi hakkını kullanırken kiraya verene uygun süre vermiş ancak kiraya veren verilen uygun sürede ayıbı gidermemiştir. Bu sebeple önemli ayıplar bakımından kiracının doğrudan fesih hakkı doğmaktadır.
6. Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı