KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN

A. Kiraya Verenin Kiralananın Teslimi Anında Mevcut Olan Ayıplardan Sorumluluğu

1. Genel Olarak

Kiralananın teslimi anında ayıplı olması halinde kiracıya tanınmış olan haklar TBK md. 304’te düzenlenmiştir. Hükme göre, “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi

halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”. Hükümde de belirtildiği üzere kiracı kiralananın önemli bir ayıpla teslimi teklif edilmesi halinde kiralananı teslim almayarak TBK md. 123 vd.’da düzenlenmiş olan karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiracı isterse de kiralananı teslim alarak TBK md. 305 vd. düzenlenmiş olan kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan haklarını kullanabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi halinde ise kiracının kiralananı teslim almama hakkı bulunmamaktadır. Bu durumda kiracı, kiralananı teslim alarak kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesine ilişkin hükümlere başvurabilecektir.

466 Yavuz/Acar/Özen, s. 396; Eren, Borçlar Özel s. 364; Zevkliler/Gökyayla, s. 265. 467 Yavuz/Acar/Özen, s. 225; Tandoğan, C. I/2, s. 123.

468 Yarg. 13. HD. 06.12.1994 T. E. 1994/10123 ve K.1994/10964 Sayılı Kararı (www.sinerjimevzuat.com.tr, 28.01.2019 ).

2. Kiralananın Teslimi Anında Ayıbın Önemli Olması Halinde Kiracının Hakları

Kiracı, kiralananın önemli ayıplarla teslimi teklif edilmesi halinde, kiralananı teslim almayıp kiraya vereni temerrüde düşürerek borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabileceği gibi kiralananı teslim alarak kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan haklarını kullanabilecektir.469 _{Kiracının, kiralananı teslim}

almayıp kiraya vereni temerrüde düşürebilmesi ise bazı şartların gerçekleşmesine bağlıdır.

Kiracının, kiraya verene karşı temerrütten doğan haklarını kullanabilmesi için ilk olarak, kiraya verenin kiralananı önemli ayıplarla teslim etme teklifini kabul etmemiş olması gereklidir.470 _{Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan}

kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan, kiracıdan kiralananı kullanmasının objektif olarak beklenemeyeceği ayıplardır.471 _Buna

karşılık, önemli ayıplara rağmen kiralananı teslim almış olan kiracı artık kiraya verene karşı temerrüde ilişkin hükümlere başvuramayacaktır. Bu durumda kiracı sadece kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan seçimlik haklarını kullanabilecektir (TBK md.305 vd.).

Kiralananı önemli ayıplar nedeniyle teslim almayı reddeden kiracı, ikinci olarak kiraya vereni teslim borcunu yerine getirmesi için ihtar etmiş olması gereklidir.472 _{Buna karşılık, kiralananın ayıplı olarak teslimi teklifini reddetmiş olan}

kiracının, kiraya vereni ayrıca ihtar olarak kabul edilmesi gerektiği öğretide kabul edilmektedir.473 _{Bizim de katıldığımız bu görüşe göre, kiracı kiraya verenin ayıplı ifa} 469 İnceoğlu, Kira, s. 154; Akyiğit, s. 82; Aydemir, s. 100; Uygur, s. 1715; Zevkliler/Gökyayla, s. 266; Aral/Ayrancı, s. 230; Kuntalp /Barlas/Ayanoğlu Moralı /Çavuşoğlu Işıntan /İpek /Yaşar /Koç, s. 159; Gümüş, Kira, s. 118; Acar, Kira, s. 210 vd.; Yavuz/Acar/Özen, s. 399.

470 Yavuz/Acar/Özen, s. 399; Aral/Ayrancı, s. 252; Acar, Kira, s. 194; İnceoğlu, Kira, s. 157; Çabri, s. 159.

471 Acar, Kira, s. 220; Aydoğdu/Kahveci, 418; Yavuz/Acar/Özen, s.388; İnceoğlu, Kira, s. 121; Zevkliler/Gökyayla, s. 262; Gümüş, Kira, s.112-113; Eren, s.352; Yavuz N., Kira, s. 85; Çabri, Kira, s. 116; Nuhoğlu, s. 54.

472 Tunçomağ, Genel Hükümler, s. 539-540; Nomer, s. 276; Oğuzman/Öz, s. 457; Buz, s. 101- 102.

teklifini reddederek kiralananın ayıpsız şekilde teslim edilmesine ilişkin iradesini ortaya koymaktadır. Bundan dolayı kiracı, kiraya verene karşı temerrüt hükümlerine başvurabilmek için ayrıca ihtar çekmek zorunda değildir.474

Kiralanandaki bulunan önemli ayıplar nedeni ile kiraya verenin ifasını kabul etmeyerek kiraya vereni temerrüde düşüren kiracı, TBK md. 304’te yapılan yollama gereği, kiraya verenin temerrüde düşmesinden doğan haklarını kullanabilecektir. Bu durumda kiracı, edimin aynen ifasını ve kiralananın zamanında teslim edilmemesinden dolayı uğradığı zararların gideirlmesini talep edebilecektir. Burada aynen ifa ile anlatılmak istenen kiralananın ayıpsız bir şekilde teslimidir.475 _Ancak

kiracının kiraya verenden gecikme tazminatı isteyebilmesi için kiraya verenin temerrüde kendi kusuru neticesinde düşmüş olması gereklidir. Kiraya veren temerrüde düşmekte kusurlu olmadığını ispat ederek gecikme tazminatı sorumluluğundan kurtulabilecektir.

Bununla birlikte, kiracı isterse de TBK md.125 düzenlenmiş olan iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüdü halinde alacaklının sahip olduğu seçimlik haklardan birini kullanabilecektir. Kiracının bu haklarını kullanabilmesi için öncelikle kiraya verene kiralanadaki ayıpların giderilmesi için uygun bir süre vermiş olması gereklidir.476 _{Verilen uygun süreye rağmen kiralanandaki ayıplar giderilmezse}

kiracı, sözleşmeden dönerek menfi zararların giderilmesini talep edebilir.477 _Bu

durumda kira sözleşmesi geriye etkili olarak sona erdirilmiş olur.478 _{Menfi zarar,}

kiracının sözleşmenin devam edeceğine güvenerek yapmış olduğu masraflardır.479

Kira sözleşmesinin kurulması için yaptığı masraflar veya kaçırılan kira sözleşmesi fırsatları menfi zarar sayılabilir.480 _{Kiracının uğramış olduğu menfi zararların}

giderilmesini talep edebilmesi için kiralananın ayıplı hale gelmesine kiraya verenin 474 Çabri, Kira, s. 170; Acar, Kira, s. 221; İnceoğlu, Kira, s. 158.

475 İnceoğlu, Kira, s. 158.

476 Acar, Kira, s. 199-200; Çabri, Kira, s. 184; İnceoğlu, Kira, s. 160. 477 İnceoğlu, Kira, s. 160; Acar, Kira, s. 199-200; Çabri, Kira, s. 184. 478 İnceoğlu, Kira, s. 159.

479 Yarg. 14. HD. 10.04.2012 T. E. 2012/1350 ve K. 2012/5253 Sayılı Karar (www.sinerjimevzuat.com.tr, 15.03.2019).

kusuru sebep olmalıdır. Kiraya veren kusuru olmadığını ispat ederek tazminat yükümlülüğünden kurtulabilir.

Kiracı isterse de ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini talep edebilecektir.481 _{Müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi}

alacaklının mali durumu ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.482 _{Kiracının kira sözleşmesinin kurulmamış olması nedeni ile}

yoksun kaldığı karlar483 _{veya aynı nitelikte bir mal için ilk kira sözleşmesinde}

belirlenen bedel ile sonraki kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli arasındaki fark484 _{müspet zarar olarak değerlendirilebilir. Kiraya verenin tazminat}

sorumluluğundan kurutulabilmesi için kiralananın ayıplı hale gelmesinde kusuru bulunmadığını ispatlaması gereklidir.

Kiracı kiralanandaki önemli ayıba rağmen kiralananı teslim almayı kabul etmişse bu durumda kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı sahip olduğu seçimlik hakları kullanabilecektir (TBK md.305-308). Kiracının kiralananı önemli ayıplarla teslim aldığı hallerde, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna gidebilmesi için ayıptan doğan haklarını saklı tutmuş olması gereklidir. Aksi takdirde ayıptan doğan haklarından feragat etmiş sayılacaktır.485

3. Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi Halinde Kiracının Hakları

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslim edilmesi halinde kiracının haklarının neler olduğu TBK md. 304/2’de düzenlenmiştir. Hükme göre, “kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”. Önemli olmayan ayıplar, kiralananın sözleşmede amaçlanan

481 Nuhoğlu, s. 73; Çabri, Kira, s. 184.

482 Yarg. 6. HD. 11.12.2014 T. E. 2014/2996 K. 2014/13866 (www.sinerjimevzuat.com.tr, 15.03.2019).

483 Yarg. 6. HD. 18.03.2014 T. E. 2013/9718 ve K. 2014/3277 Sayılı Karar (www.sinerjimevzuat.com.tr, 15.03.2019).

484 İnceoğlu, Kira, s. 160.

kullanımını tamamen veya önemli ölçüde azaltmamakla birlikte kiracının kiralanandan sağlamayı beklediği faydayı sağlamasını engelleyen eksiklikler ve bozukluklardır.486 _{Kiralanan önemli olmayan ayıplarla teslim edilmek istenirse kiracı}

teslim almaktan kaçınamayacaktır.487 _{Zira TBK md. 304/1 hükmünün aksine TBK}

md. 304/2’de kiracının kiralananı teslim almayarak borçlu temerrüdü hükümlerine başvurabileceğine ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Kiracı sadece önemli ayıplar söz konusu olduğu hallerde kiralananı teslim almaktan kaçınabilir. Önemli olmayan ayıplarda kiralananı teslim almak zorundadır. Aksi halde alacaklı temerrüdüne düşecektir.488

Kiracının kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan haklarını kullanabilmesi için kiralananı teslim alırken ayıplardan doğan haklarını saklı tuttuğunu kiraya verene bildirmesi gerekmektedir.489 _{Aksi takdirde daha önce de}

belirttiğimiz üzere kiracı, kira sözleşmesi yapılmadan önce kiralananı gördüğü ve tespit etmiş olduğu ayıplar nedeni ile herhangi bir itirazda bulunmamışsa kiralanandaki ayıplardan doğan haklarından feragat etmiş sayılır.490

Kiralananı önemli olmayan ayıplarla teslim alan kiracı artık TBK md. 305- 308’de yer alan kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan seçimlik hakları kullanabilecektir. 491 _{Buna göre kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira}

bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini ve ayıptan dolayı uğramış olduğu zararların giderilmesini talep edebilir. Ancak kiracıya kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi halinde 486 Acar, 220; Aydoğdu/Kahveci, 418; Yavuz/Acar/Özen, s. 388; İnceoğlu, Kira, s. 123; Zevkliler/Gökyayla, s. 262; Gümüş, Kira, s. 112-113; Eren, Borçlar Özel, s. 352; Yavuz N., Kira, s. 85; Çabri, Kira, s. 118; Nuhoğlu, s. 545; Kaya, s. 62.

487 Yavuz/Acar/Özen, s. 401; Aydoğdu/Kahveci, s. 428;Çabri, Kira, s. 190; Nuhoğlu, s. 74; Gümüş, kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi teklif edildiği takdirde de kiralananı ayıplı bir şekilde kabul etmek zorunda olmadığını ve kiralananı teslim almayarak borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabileceğini savunmaktadır. Gümüş, Kira, s. 119.

488 Aydoğdu/Kahveci, s. 428; Çabri, Kira, s. 191. 489 Aydoğdu/Kahveci, s. 429.

490 Tandoğan, C. I/2, s. 115; Yavuz/Acar/Özen, s. 394; İnceoğlu, Kira, s. 134; Aral/Ayrancı, s. 249; Gümüş, Kira, s. 109.

491 İnceoğlu, Kira, s. 162; Yavuz/Acar/Özen, s. 401; Aydoğdu/Kahveci, s. 428; Aral/Ayrancı, s. 252.

sözleşmeyi fesih hakkı tanınmamıştır (TBK md. 305/2).492 _{Kiralananı ayıplı olarak}

teslim alan kiracının sahip olduğu hakların neler olduğu çalışmamızın devamında ele alınacaktır.

B. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda Kiracının Hakları