B. Şartları
3. Kiralananın Mülkiyetinin Devredilmiş Olması
Kira sözleşmesinin kanun gereği devredilmiş sayılması için gereken bir diğer şart da kiralananın üçüncü bir kişiye devredilmiş olması (TBK md.310) veya üçüncü kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak kazanmış olması (TBK md. 311) gereklidir. Hükümde kiralananın el değiştirmiş olması gerektiği belirtilmekle birlikte el değiştirmenin şekline ilişkin bir açıklama yapılmamıştır. Öğretide el değiştirmenin hukuki işlem veya cüzi halefiyet yoluyla gerçekleşmesi gerektiği kabul edilmektedir.865
Buna göre, kiralananın mülkiyetinin, satım sözleşmesi (TBK md. 207), mal değişim sözleşmesi (TBK md. 282), bağışlama sözleşmesi (TBK md. 285) gibi 861 Gümüş, Kira, s. 148; İnceoğlu, Kira, s. 582; Aydoğdu/Kahveci, s. 457; Çabri, El Değiştirme, s. 186; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 89.
862 Çabri, El Değiştirme, s. 186; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 89; Özdemir, s. 151; Acar, Kira, s. 280; Özen, s. 150; Gümüş, Kira, s. 148; İnceoğlu, Kira, s. 582; Aydoğdu/Kahveci, s. 457.
863 Gümüş, Kira, s.148; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 90.
864 Çabri, El Değiştirme, s. 186; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 90.
865 Özdemir, s. 158; Yavuz/Acar/Özen, s. 422- 423; Acar, Kira, s. 45; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 99.
mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelere üçüncü kişiye devredilmiş olması el değiştirme olarak kabul edilecektir.866 Arsa payı inşaat sözleşmesi (TBK md. 237),
ortaklığa sermaye konulması nedeniyle kiralananın mülkiyetinin ortaklığa bırakılması (TTK md. 127), ölünceye kadar bakma akdi gibi sözleşmelere dayanan devirler de kira sözleşmesinin devrine olanak sağlayacaktır.867 Buna karşılık,
kiralananın külli halefiyet oluşturan şekilde el değiştirmesi TBK md. 310 anlamında el değiştirme sayılmamaktadır.868 Zira mülkiyetin külli halefiyet halinde kiralananın
geçmiş olduğu kişi tüm hak ve borçları bir bütün olarak elde etmekte ve sözleşmenin tarafı halinde geldiği için TBK md. 310’ un uygulamasına gerek kalmamaktadır.869
Kiralanan malik tarafından yapılan iradi işlemle el değiştirmiş olabileceği gibi malikin iradesi dışında üçüncü kişiye devredilmiş olması mümkündür. Buna göre kiralananın, icra takibine dayalı olarak cebri icra yoluyla satılması da TBK md. 310 kapsamında bir el değiştirme olarak kabul edilecektir.870 Buna göre kira sözleşmesine
konu olan taşınmaz icra takibine dayalı cebri icra yoluyla satıldığı durumlarda, haciz yapılmadan önce akdedilmiş kira sözleşmesi varsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Ancak İİK md. 135/2 ile TBK md. 310’un uygulamasına sınırlama getirilmiştir.871 Anılan hüküm, kira sözleşmesinin haciz işleminden önce yapılmış
olduğunun resmi bir belgeyle ispatlanmasını aramaktadır. Bu durumda kiracı, kira sözleşmesinin hacizden önce yapılmış olduğunu ya noterde yapılmışsa veya kira
866 Acar, Kira, s. 422; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 99. 867 Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 99; Acar, Kira, s. 422.
868 Örnek olarak kiralananın yasal mirasçılık yoluyla mirasçıya intikal etmiş olması, kiralanan şeyin ortaklıkların veya işletmelerin birleşmesi (TBK md. 203), bir işletmenin alacak ve borçları ile devralınmış olması (TBK md. 202) diğer örnekler için bknz. Acar, Kira, s. 287; Aydoğdu/Kahveci, s. 458.
869 Acar, Kira, s. 178; Özdemir, s. 158; Öktem Çevik Kiralananın Devri, s. 147; Aral/Ayrancı, s. 260.
870 Bu husus TBK md. 310 hükmünün gerekçesinde açık bir şekilde ifade edilmiştir. ” Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.”. Türk Borçlar Kanunu Gerekçesi, Dördüncü Bölüm (www.sinerjimevzuat.com.tr, 08.04.2019) aynı yönde, Gümüş, Kira, s. Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 99; Acar, Kira, s. 422.
871 İİK md. 135/2 hükmü, “Borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” şeklindedir.
sözleşmesi tapuya şerh verilmişse ispat edebilecektir.872 Fakat kiralanana haciz işlemi
yapılmadan önceki dönemde kiracı olduğu halde bunu resmi belgeyle ispat edemeyen kiracı, haksız yere kiralananı tahliye etmek zorunda kalabilecektir. Bu nedenle kiracının, haciz işleminden önce kiracı olduğunun tespitini mahkemeden talep edebileceği öğretide kabul edilmektedir.873 Bize göre de bu görüş yerindedir.
Zira uygulamada şekil serbestisine bağlı olarak kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı veya sözlü şekilde yapılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesini resmi belgeyle ispat etmesini beklemek hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle kiracı fiili kiracılık döneminin mahkemece tespit edilebilmelidir.
Kural olarak, kiralanan el değiştirdiği takdirde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Bununla birlikte, TBK md. 310/2’de bu kurala bir istisna getirilmiştir. Hükme göre, kiralananın kamulaştırılması halinde TBK md. 310/1 hükmü uygulanmayacak, kamulaştırmaya ilişkin hükümler uygulanacaktır. Buna göre, kiralananın mülkiyetini kamulaştırma yoluyla elde eden idare, sözleşmenin tarafı olmayacaktır. Kiralanan taşınmazın tescil işlemi gerçekleştikten sonra İdare, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 20 gereği kiracının kiralananı tahliye etmesini icra müdürlüğü kanalıyla talep edebilecektir.874 Kira sözleşmesine konu taşınmazın
kamulaştırılması sonucunda kira sözleşmesi kusursuz ifa imkânsızlığı (TBK md. 136) nedeni ile sona ereceğinden kiracının kiraya verenden tazminat talep edemeyecektir.875 Bununla birlikte, kiraya veren kira sözleşmesini yapıldığı sırada
kamulaştırmanın gerçekleşeceğinden haberdar olmasına rağmen bu durumu gizleyerek kira sözleşmesini yapmışsa kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olacaktır (TBK md. 112).
872 Bu hükümle hileli işlemlere karşı takip alacaklısının korunması amaçlanmıştır. Aral/Ayrancı, s. 261; Acar, Kira, s. 422; Aydemir, s. 124; İnceoğlu, Kira, s. 585.
873 İnceoğlu, s. 585; Aydemir, s. 584; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 111.
874 Acar, Kira, s. 289; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 145; Aydoğdu/Kahveci, s. 466. 875 Gümüş, Kira, s. 152; Çabri, El Değiştirme, s.182; İnceoğlu, Kira, s. 580; Zevkliler/Gökyayla, s. 277; Aydoğdu/Kahveci, s. 466; Öktem Çevik, Kiralananın Devri, s. 145.
4. Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Kazanmış