B. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda Kiracının Hakları
8. Kiraya Verenin Ayıbı Gidererek Ayıptan Doğan Hakların Kullanılmasını
Kiraya veren ayıplı kiralananı bir benzeri ile değiştirebileceği gibi ve kiralananı ayıpsız bir benzeriyle değiştirip, kiracının uğramış olduğu zararı gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını da engelleyebilir. Kiraya verenin bu haklarına ilişkin düzenleme TBK md.306/3 ve 306/4’de yer almaktadır. Kiraya verenin tanınmış olan bu hakları aşağıda iki ayrı başlık altında inceleyeceğiz.
a) Kiraya Verenin Kiralananı Ayıpsız Benzeri İle Değiştirme Hakkı
Kiraya verenin kiralananı ayıpsız benzeri ile değiştirme hakkına ilişkin ilk düzenleme TBK md. 306/3’de yer almaktadır. Hükme göre, “Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içerisinde ayıpsız bir benzeri ile değiştirebilir.”. Görüldüğü üzere kiraya veren bu hakkını kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep etmesi halinde kullanabileceği bir haktır.728 Kiracı kiralanandaki
ayıbın giderilmesini talep ettiği takdirde kiraya veren kiralananın bir benzerini kiracıya vererek ayıbı giderme külfetinden kurtulmuş olur.729
Kiracının, kiraya veren kiracıya ayıpsız bir benzerini en geç kiracının ayıbın giderilmesi için vermiş olduğu uygun süre içerisinde yani verilen süre tamamlanana kadar kiracıya teslim etmiş olması gereklidir.730 Kiraya veren verilen uygun sürede ya
ayıbı gidermiş olmalıdır ya da kiralananın ayıpsız bir benzerini kiracıya vermiş olmalıdır. Verilen süre içerisinde kiralananı ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmemesi halinde kiracı ayıptan doğan diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir. Her ne kadar hükümde belirtilmemiş olsa da kiraya verenin kiralananı ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmiş olması kiracının ayıptan doğan tazminat talebini kullanmasını engellemeyecektir.731 Zira daha önce de belirttiğimiz üzere kiracının zararın
giderilmesini talep etme hakkı diğer haklarından bağımsız nitelikte bir haktır. Aynı 728 Gümüş, Kira, s. 131; İnceoğlu, Kira, s. 221; Çabri, Kira, s. 318-319; Yavuz/Acar/Özen, s. 414;Ayıpsız benzer kavramına ilişkin açıklamalar için bknz. Üçüncü Bölüm, V, 5. Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini Talep Hakkı.
729 Gümüş, s. 134; İnceoğlu, Kira, s. 223; Çabri, Kira, s. 321. 730 İnceoğlu, Kira, s. 223; Çabri, Kira, s. 322.
şekilde kiracı ayıptan dolayı kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şekilde kullanamaması halinde kira bedelinin ayıpla orantılı bir şekilde indirilmesini de talep edebilecektir.732
b) Kiraya Verenin Kiracının Seçimlik Haklarını Kullanmasını Engellemesi
Kiraya verene tanınmış bir diğer hak da kiracının seçimlik haklarını kullanmasını engelleme hakkıdır. Kiraya verenin bu hakkı TBK md. 306/4’de düzenlenmiş olup hüküm şu şekildedir, “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.”. Hükümde belirtildiği üzere, kiraya veren kiralananın ayıplı olması durumunda ayıpsız bir benzerini kiracıya vererek ve kiracının uğramış olduğu zararı tamamen gidererek, kiracının ayıptan doğan haklarını kullanmasını engelleyebilir.733
Ancak hükümde kiraya verenin bu imkânı ne zaman kullanabileceğine dair bir açıklık olmaması sebebiyle öğretide hakkın kullanılabileceği zamana ilişkin farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bir görüşe göre, kiraya veren bu imkanı kiralanandaki ayıbı öğrenir öğrenmez, kiracı herhangi bir seçimlik hakkını kullanmamışken kullanmalıdır.734 Diğer görüş ise, kiraya verenin bu hakkın kiralanandaki ayıbın
giderilmesi için verilen uygun sürenin sonunda kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanabileceği ana kadar hatta kiracı seçimlik hakkını kullanmış olsa dahi kullanabileceğini ileri sürmektedir.735 Ancak bu görüşe katılmak mümkün değildir.
Zira kiraya verene TBK md. 306/3 kapsamında kiralananın ayıpsız bir benzerini verme imkânı kiracının ayıbın giderilmesini talep ettiği aşamada tanınmıştır.736 Bu
732 Gümüş, Kira, s. 135.
733 Yavuz/Acar/Özen, s. 398; Gümüş, Kira, s. 134.
734 İnceoğlu, Kira, s. 224; Gümüş, Kira, s. 135; Yavuz/Acar/Özen, s. 398.
735 Çabri, TBK md. 306/3’da ve 306/4’ün arasında bir fark olmasının zorunlu olduğunu aksi takdirde TBK md.306/4 düzenlemesinin bir anlamının kalmayacağını zira md.306/3 ile kiraya verene kendisine verilen uygun süre sonuna kadar kiralananın ayıpsız bir benzerini vererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasına engel olma imkanı varken durumunu ağırlaştıran TBK md. 306/4’e başvurup kiralananın ayıpsız bir benzeri yanında kiracının zararını gidermesinin bir anlamı bulunmadığını belirtmektedir. Çabri, Kira, s. 325.
nedenle, kiraya verenin bu imkândan kiracının kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun süre vererek seçimlik haklarına başvurduktan sonra kullanabileceği görüşü yerinde değildir. Bize göre kiraya veren 306/4 kapsamında kiralananın ayıpsız benzerini vererek ve kiracının uğramış olduğu zararı giderme imkânını ancak kiracı herhangi bir seçimlik hakkına başvurmamışsa kullanabilecektir.
Kiraya verenin kiralananı ayıpsız bir benzeriyle değiştirip kiracının seçimlik haklarının kullanmasının önüne geçmek için kiracının uğramış olduğu zararın tamamını gidermiş olması gereklidir.737 Eğer kiracının zararı belli değilse veya kiraya
veren zararı giderebilecek durumda olmasa bile kiraya veren tazminatı ödemeye hazır olduğunu kiracıya bildirmelidir.738
Kiracının kiraya verenin ayıpsız bir benzerini teslim teklifini kabul etmemesi halinde kiracının durumunun ne olacağı kanunda düzenlenmemiştir. Kiracının haklı bir gerekçesi olmadan kiraya verenin teklifini kabul etmemesi halinde talep hakkın sona ereceği ve ayıptan doğan seçimlik haklarından feragat etmiş sayılacağı belirtilmektedir.739 Bize göre de kiracı haklı bir gerekçesi olmadığı halde kiraya
verenin kiralanın ayıpsız bir benzerini verme teklifini reddetmesi halinde ayıptan dolayı sahip olduğu haklardan feragat etmiş olduğunu kabul etmek gerekir.
9. Zamanaşımı
Satım sözleşmesi ve eser sözleşmesinden farklı olarak TBK’da kira sözleşmesinde kiracının ayıplardan doğan seçimlik haklarının kullanım süresine ilişkin bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bundan dolayı Gümüş, burada bir kanun boşluğu bulunduğunu bu boşluğun da TBK md. 147/1’in kıyasen uygulanması yoluyla doldurulması gerektiğini, bu nedenle de kiracının seçimlik haklarını kiraya verenin kiralananın kullanımını bıraktığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde kullanabileceğini belirtmiştir.740 Ayrıca kiraya verenin ayıbın varlığını bilmede ağır
kusuru olduğu hallerde TBK md. 231/2’nin kıyasen uygulanması ile seçimlik 737 Gümüş, Kira, s.135; İnceoğlu, Kira, s. 224; Çabri, Kira, s. 325.
738 İnceoğlu, Kira, s. 224; Çabri, Kira, s. 325. 739 Çabri, Kira, s. 326; İnceoğlu, Kira, s. 236. 740 Gümüş, Kira, s. 116-117.
hakların kullanma süresinin on yıllık zamanaşımı süresine tabi olacağını da belirtilmektedir.741 Ancak bu görüşe katılmak mümkün değildir. Zira TBK md.
146’da aksine bir hüküm bulunmadıkça bütün alacakların on yıllık zamanaşımına tabi olduğu düzenlenmiştir. Eğer bir alacak için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemişse bu alacaklar için uygulanacak süre on yıllık zamanaşımı süresi olacaktır. Buna ek olarak TBK md. 147/1 kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için getirilmiş özel bir düzenlemedir.742 Bu nedenle,
dönemsel borç niteliğinde olmayan kiracının ayıptan doğan alacak haklarının TBK md. 146 gereği on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu kabul etmek gerekir.743
Bununla birlikte, kiracının ayıbın giderilmesini, kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini talep etme ve fesih haklarının kullanılması için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu olmayacaktır.744 Kira sözleşmesi sürekli borç yükleyen
bir sözleşmedir ve kiraya verenin kiralananı ayıpsız bir şekilde bulundurma borcu kira sözleşmesi süresince devam etmektedir Bu nedenle kiracı bu seçimlik haklarını kira sözleşmesi sona erene kadar kullanabilecektir.745 Ancak kiracı bu haklarını uzun
süre kullanması bu haklardan feragat ettiği şeklinde yorumlanabilir.746 Bu nedenle,
kiracının bu haklarını dürüstlük kuralı çerçevesinde ayıptan doğan haklarından feragat ettiği izlenimi yaratmayacak uygun bir süre içerisinde kullanması gereklidir.
Kiracının kiralanandaki ayıp nedeni kira bedelinin indirilmesini talep ettiği hallerde ise ödemiş olduğu kira bedellerinden yapılaması gereken indirimin iadesi talebine uygulanacak zamanaşımı süresine ilişkin farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bir görüş indirilecek miktarın iadesinin kira sözleşmesine dayandığını bu nedenle ödeme yapılmasından itibaren TTBK md. 147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu ileri sürmektedir.747 Diğer görüş ise ayıp nedeniyle kira
741 Gümüş, Kira, s. 117.
742 Günel, s. 137; İnceoğlu, Kira, s. 232.
743 İnceoğlu, Kira, s. 232; Günel, s. 137; Çabri, Kira, s. 328; Nuhoğlu, s. 117; Kaya, s. 74. 744 Çabri, Kira, s. 327; İnceoğlu, Kira, s. 233-234.
745 İnceoğlu, Kira, s. 234; Çabri, Kira, s. 328. 746 İnceoğlui Kira, s. 234; Kaya, s. 75.
bedelinden indirilen kısımların iadesi sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak istenebileceğini ve iki yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu ileri sürmektedir.748
Zira kiracının bedel indirimi hakkını kullanması kira bedelini kısmen hükümsüz hale getirdiği için yerine getirilmiş olan ifaların iade talebinin hukuki dayanağını sebepsiz zenginleşme oluşturacaktır.749 Bize göre de kiracı kira bedelinden indirilen kısımlara
ilişkin iade taleplerini kira bedelinin indirilmesini talep ettiği tarihten itibaren iki yıl içinde, sebepsiz zenginleşmenin gerçekleştiği andan itibaren de on yıl içinde kiraya verene karşı ileri sürebilmelidir.
748 İnceoğlu, Kira, s. 233; Çabri, Kira, s. 330-331. 749 Çabri, Kira, s. 331.
BEŞİNCİ BÖLÜM
KİRAYA VERENİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN İLERİ SÜRDÜĞÜ
HAKLARDAN DOĞAN SORUMLULUĞU
I. GİRİŞ
Kiraya verenin üçüncü kişilerin kiralanana ilişkin olarak ileri sürdüğü haklardan dolayı sorumluluğu, kiraya verenin borçları başlığı altındaTBK md. 309 ile 312 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ancak kiraya verenin kiralananın zaptından doğan sorumluluğunu düzenleyen TBK md. 309 dışındaki diğer maddeler750 her ne kadar kiraya verenin borçları başlığı altında düzenlenmiş olsa da
kiralananın kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü kişiye geçmesi veya üçüncü kişinin kiralanan üzerinde sınırlı bir ayni hak kazandığı hallerde uygulanmaktadır. Bu hallerde üçüncü kişiler kira sözleşmesiyle bağlı olmakta ve sözleşme sorumluluğu üçüncü kişilere geçmektedir. Bu durumun kiracı açısından herhangi bir olumsuzluk yaratmaması sebebiyle kiraya verenin sorumluluğu da doğmamaktadır.751
Esasen bu hükümlerde yer alan düzenlemelerde kiraya verenin borcundan söz etmek mümkün değildir.752 Kiralananın devri ve sınırlı hakka konu olmasına ilişkin
hükümlerin kiraya verenin borçları kapsamına girmemesi nedeniyle konu hakkında genel bilgi vermekle yetinilecektir.
750 İlgili maddeler ve kenar başlıkları şu şekildedir: TBK md. 310, “Kiralananın el değiştirmesi”, TBK md. 311, ” Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması” ve TBK md. 312, “Tapu siciline şerh “.
751 İnceoğlu, Kira, s. 235; Seda Öktem Çevik, Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, İstanbul 2016, s. 58 (Öktem Çevik, Kiralananın Devri).
752TBK md. 310 ve md. 311’in kanun sistematiğindeki yerine yönelik eleştiriler için bknz., Burak Özen, Kira Konusunun Devri, MÜHFHAD, C. 16, S. 1-2, Y. 2010, s. 137.