Proje geliştirme ya da gerçekleştirme finansmanı için olası tahminlerin, değerlendirmelerin ve buna bağlı risklerin tüm katılımcılar tarafından titizlikle yapılması gerekmektedir. Proje riskleri çok yönlü olabilir. Buna göre risklerin çeşitli bakış açılarından değerlendirilmesi gerekmektedir. Mevcut yapılardaki proje uygulamalarında genelde hem hukuksal hem işletmesel ve hemde teknik risk gözetimi bir bütün değerlendirmeyi oluşturur. Burada gösterilen performans şeması çerçevesi teknik ve ekonomik bakış açısından dikkate alınmalıdır. [23]
5.1 Giriş
Takiben belirtilen uygulamalar öncelikli olarak kredi kurumlarına, daha sonra mevcut yapının risk değerlendirilmesindeki yatırımcılara, kredi onayı için karar yardımcısı olarak sunulmaktadır (olumlu ya da olumsuz kredi cevabı; Kararın olumlu olması durumunda, kredi faizine eklenen risk payının oranına göre karar verme). [23] 5.1.1 Risk Yönetiminin Hedefleri
Hedefler:
• Đnşa projelerinin gelişim ve oluşumundaki potansiyel risklerinin belirlenmesi, • Kurumsallaştırılmış erken uyarı sistemlerinin kurulumu,
• Risklerin erken tanımlanma ve gözetlenmesine yönelik yöntem beyanlarının geliştirilmesi, özellikle bu alanlarda kullanıcı ihtiyaçlarının belirlenmesi, önlem, maliyet, takvim, karar ve değişim yönetiminin, iş emri dağılımının ekonomikliği • Risk minimizasyonu ve önlem alma yöntemlerinin geliştirilmesi,
5.1.2 Çıkış Durumu
Risk değerlendirilmesinde çıkış durumları şu şekilde olabilir: • Yeni bir gayrimenkulün alımı
• Mevcut ve kullanılmakta olan bir gayrimenkulün alımı • Yeni bir binanın inşası
• Mevcut gayrimenkulün tadilatı.
Böyle bir gayrimenkul yatırım finansmanı, kredi enstitüleri için özel riskler içermektedir:
• Kredi ile finanse edilen gayrimenkul genelde aynı zamanda kredi teminatıdır. • Kapital hizmet tamamen bina tarafından amorti edilir.
• Proje şirketleri gayrimenkul dışında nadiren kendi sermayesine sahiptir.
Kredi kurumları, krediyi onaylamadan önce gayrimenkul ile ilgili olası riskleri tanımlamalı, analiz etmeli ve bundan dolayı niceleştirilebilir ve yönlendirilebilir hale getirmelidir. Son olarak kredi alıcısının gayrimenkulün getirisinden olan gelirinin, kapital hizmetinin bütün finansman süresince giderleri karşılayabilirliliği araştırılmalıdır. [23]
5.1.3 Kısa Denetim Denetim içerikleri:
• Bölge, pazar ve kullanıcıya yönelik konseptlerin amaca uygunluğu ve ekonomikliği
• Maliyet tahminlerinin eksiksiz ve doğru olması
• Ekonomikliğinin hesaplanmasının mantıklılığı ve doğruluğu • Pazarlama konseptinin pazara uygunluğu ve gerçekleştirilebilirliği
• Kullanıcı gereksinim programının ekonomikliği, yapısal, donatımsal açıdan amaca uygunluğu ve esnekliği
• Yapısal ve teknik ev tasarımlarının yatırım ve işletme maliyetlerine dayanan optimizasyonu.
5.1.4 “Gayrimenkul Risk Değerlendirmesi" Performans Şemasına Yorum Gayrimenkul Risk Değerlendirmesi, bir gayrimenkulün yatırım fırsat ve risklerinin tespiti ile titiz ve ciddi şekilsel analiz yapılması ve değerlendirilmesidir. [23]
Gayrimenkul Risk Değerlendirmesi çerçevesinde bir gayrimenkul yatırımının bütün riskleri ve fırsatları kavranmalıdır.
Gayrimenkul Risk Değerlendirmesi 'ne ait AHO'nun performans şemasının denetim alanları aşağıda araştırılmıştır:
• Pazar • Arsa • Bina
• Tasarım ve Uygulama
Proje risklerinin değerlendirilmesinde, vergi denetimi ve hukuksal denetim, kredi kurumlarını destekleme çerçevesinde proje yöneticilerinin performans şemasına ait değildir. [23]
Proje risklerinin değerlendirilmesinin sonucu bütün risklerin ve fırsatların özetlenmiş değerlendirmesidir. Buna ilişkin:
• Kullanılabilirlik (Madde, Vaziyet),
• Ekonomiklik (Yaşam Döngü Gideri, Gelir, Kar Oranı, Nakit Akışı), • Đşletme planlama ve stratejisi ( Konum, Zaman, Đmaj, Ortak), • Portföy (Konum, Kullanım, Kiracı)
5.1.5 Bütünsel Risk Yönetim Sistemlerinin Sınırlandırılması
Ön değerlendirme/Mevcut değerlendirme tamamlandıktan sonra atılacak diğer adımlara karar verilmelidir. Projeye devam edildiği takdirde risk yönetim sistemi devreye sokulmalı ve sürdürülmelidir. [23] Risk yönetiminin hedefleri;
- Kullanıcı ihtiyaçlarının belirlenmesi - Önlemlerin ekonomikliği
- Maliyet ve Takvim takibi - Đş Emri Dağılımı
- Karar ve Değişim Yönetimi
• Risk minimizasyonu ve önlem alma yöntemlerinin geliştirilmesi • Proje kontrolü için şirketlere özel araçların geliştirilmesi
5.1.6 Risk Tanımlama Teknikleri
Proje risklerinin tanımlanmasında belirtilen teknikler kullanılır. 5.1.6.1 Risk Kontrol Listeleri
Risk kontrol listeleri risk türlerine ayrılmalıdır. Aşağıdaki belirtilen kriterleri yerine getirmelidir:
• Hiyerarşik yapının basamak basamak bu olasılıkla detaylandırılması • Nicelik ve nitelikli türle kombine risk değerlendirme olasılığı
• Risk sonuçlarının elde edilen yeni tecrübelerle güncelleştirilebilmesi. Risk kontrol listesinin düzen şekli aşağıdaki unsurları içermektedir: • Tanımlama Kodu
• Riskin Açıklaması
• Riskin nitelik değerlendirmesi (projenin hedefe ulaşmasında etkilenimi, yüksek, orta, düşük)
• Açıklamalar/Yorumlar
• Para ve takvim birimi biçiminde niceleştirilmesi 5.1.6.2 Artı/Eksi Analizi
Proje riski oluşabilecek kurumların, grupların ve Stakeholder'ın artı/eksi'lerinin analizleri. [23]
5.1.6.3 Varsayım Analizi
Risk durumları, hem tasarım durumu, hem de belirlenen zamanda belirli yan koşullardan ortaya çıkan bütçe/maliyet tespiti ve takvim planlaması olarak tanımlanmıştır. Bununla birlikte gerçekçi olmayan tahminlerin sonucu olarak bu tahminler üzerine kurulan proje hedeflerinin sapması tehlikesi vardır. Bu tehlikeden oluşan risk potansiyeli erken tanımlanmalı ve gereken tedbirlerle risk azaltılmalıdır. [23]
5.1.6.4 Bağımlılık Analizleri
Bu analizle kompleks bağımlılıkların belirsizlikleri ve bunun sonuçları açığa kavuşturulmalıdır. Bunu uygulamak için teknik proje tasarımının, maliyet yapı ve takvim planlarının denetlenmesi gerekmektedir. [23]
5.1.6.5 Risk Dokümantasyonu ve Değerlendirmesi
Risklerin tanımlanması ile aynı zamanda riskler, tasvir amaçlı bir değerlendirmenin temelini oluştururlar. Risk dokümantasyonu için aşağıdaki maddeler örnek alınmalıdır:
• Proje belgelerinden (tasarımlar, inşaat tanımlanması, performans kayıtları, vs.) kısa açıklamalar
• Kaynak ihtiyacı belirtilerek teknik şekillenme olasılığı • Alternatif teknik ve ticari çözüm olasılıkları
• Tanımlanmış risklerin projenin diğer alanlarına etkileri (pazarlama dâhil)
• Proje uygulaması esnasında beklenen geçici durumlar • Takvimsel etkiler
• Ele alınan risk tanımlanmasının yan koşulları • Risk grubu oluşumu ile bağımlılıkların analizi