Kavram Açıklamaları

Proje geliştirme kavramı ve fonksiyonu açısından inşaat ve gayrimenkul ekonomisiyle ilgili hala kısmen farklı ve net olmayan düşünceler mevcuttur. Proje geliştirme faaliyetiyle ilgili tanımsal bir sınırlama veya yasal bir düzenleme henüz bulunmuyor.

Proje geliştirme fikrinin üretim faktörlerine dayanan aşağıdaki tanımlama, Almanca’ya iyice yayıldı ve bu nedenle aşağıdaki açıklamaların temelini oluşturur hale geldi. [23]

"Proje geliştirilmesiyle (geniş anlamda) yer, proje fikri ve kapital faktörleri birbirileriyle, münferit ekonomi rekabet gücü olan, iş imkânı sunan ve sağlayan,

Bu kavram açıklamasıyla hem münferit ekonomik etki düzeylerine, hem de toplu ekonomik etki düzeylerine hitap edilir. Toplu ekonomiyle, gayrimenkulün proje geliştirme sonucu olarak geniş anlamda umumi ihtiyaca cevap verecek şekilde oluşması sağlanır. Gayrimenkulün rekabet gücü ile gayrimenkulü baz alan problem çözüm kapasitesi sonucundan daima rantabl biçimde faydalanılabilmesi, münferit ekonomik etki kriterini oluşturur. Rekabet gücüne yönelik beklenti, proje geliştirme fonksiyonunu aynı zamanda üst stratejik girişimsel bir bağlamda sunar. Gayrimenkul kuruluşu açısından proje geliştirmesi aynı zamanda, branştaki rakipler karşısında stratejik başarı potansiyeli ile rekabet avantajları oluşturma başlangıcı olarak da yorumlanabilir. [24]

Geniş anlamda proje geliştirme; proje tasarısından, kullanım maksadının değişmesiyle yapılan değişikliklerden, ekonomik olarak temsil edilebilen faydalanma süresinin bitiminde yapılan yıkıma kadar uzanan tüm aşamaları kapsar .

Dar anlamda proje geliştirme; proje fikrinden başlayarak, ya tasarım görevlerinin dağıtılmasıyla proje fikrinin takip edilmesine yönelik karara, ya da yüksek proje risklerinden dolayı bundan sonraki tüm faaliyetlerin durdurulmasına yönelik karara kadar uzanan süreci kapsar.

Proje geliştirme ve örn. HOAI (mimarlar ve mühendisler ücretleri) düzenlemesine uygun olarak minimum 2. hizmet aşaması (ön planlama) için düzenlenen proje tasarımı iş emri ile projenin sürdürülmesi için alınan karardan sonra, teslimata kadar olan gayrimenkul tasarım ve uygulama aşamasını kapsayan proje yönetimi başlar. DIN 69901'e göre proje yönetimi, proje akışı için yönetim görevlerini, yönetim organizasyonlarını, yönetim tekniklerini ve yönetim araçlarını kapsar. Hem proje yönetim görevlerini, hem de proje yönlendirme görevlerini kapsar. Proje yönlendirme, artarak delege edilen yatay olarak işleyen karar verme ve yaptırım yeteneğine sahip işveren fonksiyonu kısmını kapsar. Proje yönetimi ise bunun aksine, işveren rolünün organizasyonel, teknik, ekonomik ve yasal anlamda dikey olarak işleyen nötr ve bağımsız olarak anlaşılmasıdır. [25]

Tasarımla kısmen ve inşaat çalışmalarıyla büyük ölçüde örtüşerek bina yapısının korunması için kompleks bir görev alanı oluşur; Hizmet Yönetimi. Kullanıcıların temel ihtiyaçlarını ve faydalanma proseslerini desteklemek amacıyla binaların ve

sitelerin efektif ve etkili biçimde işletilmesi teşviki, Hizmet Yönetimi ile ilgili çeşitli tanımlamalarının ortak ifadesidir.

Böylece Hizmet Yönetimi, tasarım başlangıcından itibaren stratejik ve gayrimenkulden faydalanma anından itibaren operatif açıdan değişiklik/yıkım yapılana kadar, bina kullanımıyla (teknik, ticari, alt yapısal), zaman akışı içinde değişen beklentilerin en iyi biçimde desteklenmesini sağlamakla yükümlüdür. [23] 4.1.2 Proje Geliştirme Çıkış Konumu

Şekil 2-1’e göre temelde üç farklı çıkış konumunu ayırt etmek gerekir:

Şekil 4.1: Proje Geliştirme Çıkış Konumları Tablosu

• Geliştirilmesi gereken proje fikri ve temin edilmesi gereken sermaye ile mevcut saha (Başlangıç A),

• Geliştirilmesi gereken proje fikri ve temin edilmesi gereken saha ile mevcut sermaye (Başlangıç B),

• Mevcut proje fikri ve temin edilmesi gereken saha ve sermayeli mevcut somut kullanıcı ihtiyacı (Başlangıç C).

Đlk durum (mevcut saha için proje fikri), sıkça rastlanan ve zorluklu olan bir görevdir. Bu nedenle gayrimenkul uygulamasında, proje geliştirme sürecinin 2/3'sinin, arsaya dayandığını söyleyebiliriz, örn. artık işletmeleri için gerekli olmayan arsaları için uygun kullanım olanakları arayan tüm işletmelerde. Bu görev, mevcut arsanın genellikle olumsuz özellikler taşıdığından dolayı zordur; örn. konumundan,

Đkinci durum (mevcut sermaye için proje fikri), kurumsal yatırımcılara ve sigorta şirketleri ile emekli sandığı gibi sermaye toplama merkezlerine, açık ve kapalı gayrimenkul fonlarına, Leasing işletmelerine ve yabancı uyruklu yatırımcılara yönelik olandır. Pazarda bulunan mevcut gayrimenkuller, yatırımcıların yüksek beklentilerini karşılayamıyorsa, sermnaye, uzun süreli olarak sadece yeni proje geliştirme çalışmalarına yatırılabilir.

Üçüncü durum (henüz sahaya ve sermayeye sahip olmayan proje fikri), projeyi geliştirene, uygun bir sahada somut bir kullanıcı talebi yönlendirir. Bu gibi görevler için en tipik örnekler arasında, Almanya birleştikten sonra doğu Almanya'da “yeşil alan” üzerinde kurulan alışveriş merkezleri projelerinin geliştirilmeleri sayılabilir. Şehir içindeki arsaların, kesinleşemeyen sahiplik durumlarından ötürü çok büyük riskler taşıdıklarının belirlenmesine dayanan, batı Alman bireysel ticaret zincirlerinin uygun saha arayışları motifi oluşturdu.

Proje geliştirmesinin bu üç çıkış konumu, zaman etkisi faktörü altında incelenmelidir. Đnşaat arsaları teorik olarak, inşaat arsasından bundan böyle ekonomik olarak faydalanılmasını engelleyecek türde eski borçlar, kanuni veya poli- tik risk gibi riskler oluşmadığı müddetçe, sınırsız bir kullanım süresine sahiptir. Zaman akışı içinde harici değişikliklerden ötürü bir arsa için en büyük kazancı getiren faydalanma biçimi de değişebilir. Bu durumda faydalanma biçiminde uygun bir değişiklik yapmak gerekir. Zaman faktörü bundan dolayı proje geliştirme sırasında dikkate alınmalıdır, çünkü gayrimenkul pazarı periyotları ile gayrimenkul yaşam periyotlarının dikkate alınması gerekir. [23]