Yasalarımızda Kentsel Dönüşüm

2981 sayılı “Đmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı Đşlemler ve 6785 Sayılı Đmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”

24.02.1984 tarihinde Türkiye’de kabul edilen 2981 sayılı ‘Đmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı Đşlemler ve 6785 Sayılı Đmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’ gecekonduların tamamının yasallaştırılması açısından bir başlangıç olmuştur. Bu kanun ile birlikte gecekonduculara, kullandıkları alanı uygun koşullarda elde etme imkanı sağlanmıştır.

Ayrıca, 11.03.1988 tarihinde yürürlüğe giren 3414 sayılı kanunun 4. maddesi ile; 775 sayılı gecekondu yasasının 34. maddesine “27 nci maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi halinde, takyitlerin tamamı kalkar. Bu şekilde yapılacak devir, temlik ve satışlarda 33 üncü maddedeki muafiyet uygulanmaz.” fıkrası, üçüncü fıkra olarak eklenmiştir. Böylece, 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmaz malların, gerek arsa bedeli için belediye veya Türkiye Emlak Bankası A.Ş.’ne ve gerekse konut kredisi veren kuruluşlara olan borçların tamamının

ödenmesi(ipotekler terkin edilmek) şartıyla takyit kalkmış olacağından, her türlü tasarrufa konu edilmesi mümkün hale gelmiştir. Bu durum, kentsel topraklardan karşılıksız mülkiyet edinmek için gecekondu inşa etme anlayışını getirmiştir.

2981 sayılı kanuna göre;

• Gecekonducuların işgal ettikleri arsa bedeli, tespit edilen sürüm değer üzerinden peşin veya 4 yıl içinde ve 12 eşit taksitte ödenecektir.

• Gecekondulara 400 m2’den fazla arsa tahsis edilmeyecektir. Ancak, ıslah imar planlarına göre değerlendirilmesi mümkün olmayan fazlalıklar, rayiç değer üzerinden tahsis yapılan gecekondu sahibine devir ve adına tescil edilebilmektedir.

• Arsa tahsis edilecek gecekondu sahibi ve aile bireyleri, o belediye sınırları içinde başka bir yapı veya arsaya sahip olmamalıdır.

Bu maddelere bakıldığında, kanun amacının, gecekonduların ıslah veya tasfiye etmekten ziyade, gecekonducuları taşınmaz sahibi yapmaya odaklandığı görülmektedir.

5104 sayılı “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu”

04.03.2004 tarihinde kabul edilen Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanununun amacı; kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesidir.

Bu kanun bir kentsel dönüşüm projesi için çıkartılan ilk kanun olma özelliğini taşımaktadır.

Proje, Ankara Esenboğa Protokol yolu üzerinde çevre yolu ile Çubuk barajı girişi arasında kalan alanı kapsamaktadır. Oldukça geniş alanı kapsayan proje alanı, konumu gereği birçok belediyenin sınırları içinde kalmaktadır. Bu durum yetki karmaşasını beraberinde getirmiştir. Bu sebepten dolayı, proje bütünlüğünün sağlanması ve yapılacak çalışmaların hızlı gerçekleştirilebilmesi amacıyla bölgedeki dönüşümü sağlamak için tüm yetki 5104 sayılı kanun ile Ankara Büyükşehir Belediyesi’ne verilmiştir.

Ankara Büyükşehir Belediyesi, Kuzey Ankara Girişi Protokol yolunu güzelleştirmek amacı doğrultusunda, bu kanunun 5. maddesine göre, proje alanı sınırları içerisinde ihtiyaç duyulan Hazine arsa ve arazilerinin mülkiyetini bedelsiz olarak devralabilmektedir.

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

16.05.2005 tarihinde kabul edilen 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun amacı; “ Büyükşehir Belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000'in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması” olarak belirlenmiştir.

Bu Kanun, yukarıda belirtilen amaçlar doğrultusunda oluşturulacak olan yenileme alanlarının tespitine, teknik altyapı ve yapısal standartlarının belirlenmesine, projelerinin oluşturulmasına, uygulama, örgütlenme, yönetim, denetim, katılım ve kullanımına ilişkin usul ve esasları kapsar.

27.07.2008 tarihinde kabul edilen 5793 sayılı kanunun 45 inci maddesine göre; 5366

sayılı kanunun 4. maddesi ‘...Yenileme alanlarında uygulanacak projelerin

kamulaştırma, plân, proje ve yapım işlerinde kullanılmak üzere, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 12 nci maddesine göre oluşturulan Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı hesabından belediyelere aktarma yapılır.’ olarak değiştirilmiştir.

Yasa koyucu, kanundaki bu değişiklik ile belediyelere yeni bir kaynak oluşturmuş ve belediyelerin daha etkin çalışmasını hedeflemiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi

03.07.2005 tarihte kabul edilen 5393 sayılı kanunun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesinde Kentsel Dönüşüm ile ilgili ifadelere yer verilmiştir. Belediyelere, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilme yetkisi verilmiştir.

Ancak bu yetki sadece belediye alanları ile sınırlandırılmıştır. Kanuna göre;

• Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şartı konulmuştur.

• Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esas alınmıştır. Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı

22.06.2006 tarihinde TBMM’ye sunulan, sit alanları dışında fiziksel ve sosyal açıdan çöküntü içine girmiş ve kentsel risk taşıyan yerleşim alanlarının dönüşümüne ilişkin bir düzenleme olan ‘Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı’, Meclis gündeminde yasalaşmak üzere beklemektedir.

Söz konusu kanun tasarısında; kentsel veya kırsal alanlarda, imar planları kapsamında olsun ya da olmasın, kamu yararı ve sosyal adalet gözetilerek, kentsel standartlara, bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun; doğal, tarihi, kültürel çevre ve ekosistemleri koruyan, yaşatan ve geliştiren; afetlere duyarlı, sürdürülebilir gelişme ve ekonomik kalkınma hedeflerine uygun yaşam çevrelerinin oluşturulması için iyileştirme, tasfiye ve yenileme ilke ve esasların belirlenmesi amaçlanmaktadır. Bu kanunun çıkarılması için öne sürülen genel gerekçeler aşağıda verilmiştir;

• 1950’li yıllardan itibaren hızlı kentleşme eğilimi, yatırımların belli bölgelerde yoğunlaşması ve bundan dolayı yaşanan göçler neticesiyle oluşan sağlıksız ve güvensiz yerleşim yerlerinin ıslahı,

• Tarım alanları, orman alanları, su havzaları ve yapılaşmaya uygun olmayan yerlerdeki yapılaşmaların tasfiyesi,

• Geçmişte çıkarılan yasaların, kamu topraklarının bireylerin özel mülküne dönüşmesine engel olamadığı ve anlık barınma ihtiyacının karşılanması dışında fayda sağlamadığı,

• 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarının Yenilerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki kanunun, sadece sit alanları olarak tescil ve ilan edilen alanları kapsaması,

• 5393 sayılı Belediye Kanununun 73 üncü maddesi ile kentsel dönüşüm alanı belirleme ve uygulama yetkileri verilmiş olmakla birlikte, madde hükmünün sadece belediye alanlarını kapsaması,

• 2981 sayılı Kanun kapsamında ve bugüne kadar tamamlanmamış iş ve işlemlerin bu Kanun kapsamına alınarak vatandaşların mağduriyetine son verilmesidir.