Proje süreci

Proje alanı 93.126,14 m2 lik alanı kapsamaktadır. Proje alanında 12 ada ve 354 parsel yer almaktadır. Ayrıca 10 sokak ve 3 caddeden oluşmaktadır. Uygulama yapılacak alan içinde 22 tescilli eser yer almaktadır. Tescilli eserlerin 17’ si sivil mimarlık örneği, 5’i anıt eserdir.

Proje bölgesinin mülkiyet dağılımına bakıldığında % 86’sının şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir. Proje alanı mülkiyet dağılımı parsel bazlı olarak Şekil 4.9’ta gösterilmiştir. Şahıs mülkiyetini %3,7 ile ĐBB ve % 3,14 ile Fatih Belediyesi takip etmektedir. Bunların dışında bölgede Özel Vakıf, Dernek, TOKĐ, Vakıflar Genel Müdürlüğü, Maliye Hazinesi’ne ait mülkiyetler bulunmaktadır. Bölgede tapular nesilden nesile aktarıldığı için mülkiyet parçalanmıştır. Ortalama hisse sahibi sayısı 3-10 arasındadır.

Fatih Belediyesi proje öncesinde ilk olarak 2006 yılı içerisinde, proje alanında kapsamlı bir anket çalışması yaptırmış ve resmi kayıtları inceleyerek hak sahiplerini tespit etmiştir. Ayrıca, parsel aplikasyon çalışması ile her parsel üzerindeki bina sayısı ve alanları belirlenmiştir.

Yapılan anket çalışması sonucunda aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. • Bölge halkının %17 sinin Roman vatandaşı olduğu,

• Eğitim durumları itibarı ile %31’ okur-yazar olmayan, %34 ilkokul mezunu, % 5 ortaokul, % 4 lise mezunu,

• Ailelerden %8’inde kadınların, %17’ sinde hiç çalışanın olmadığı, %13’ ünde ise çocukların çalıştığı,

• Proje alanındaki halkın büyük çoğunluğunun sosyal güvenceden yoksun olduğu,

• Bölgede ikamet edenlerin %52 sinin oturduğu konutun mal sahibi, %30’nun kiracı ve %9’nun yakınları ile oturanlar olduğu,

• Bölgede yaşanan sorunların %41 şiddetten, %21’i yoksulluktan, %14’ü uyuşturucudan kaynaklandığı,

• Proje alanındaki kira bedellerinin yarısından çoğunun 100 YTL’nin altında olduğu.

Şekil 4.9 : Proje Alanı Mülkiyet Dağılımı.

Bu bilgiler ışığında Fatih Belediyesi, halkın ekonomik, sosyal ve kültürel durumlarını göz önünde bulundurarak projenin sosyal bir proje olması gerektiğine karar vermiştir. Projenin sosyal bir proje olarak uygulanabilmesinin ancak kamu desteği ile mümkün olabilmesi nedeniyle belediye, ĐBB ve TOKĐ ile temasa geçmiştir. Konut üretiminde uzmanlaşmış olan ve Kuzey Ankara girişi kentsel

dönüşüm projesinde de yer alan TOKĐ, projedeki konutları maliyetine yapmayı kabul etmiştir.

Böylece proje, T.C. Başbakanlık Toplu Konut Đdaresi Başkanlığı, T.C. Đstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve T.C. Fatih Belediye Başkanlığı arasında, 16.05.2005 tarihinde kabul edilen 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Varlıkların Yenilerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve Yönetmeliği gereği yenileme alanı olarak belirlenen ve Bakanlar Kurulu kararı ile uygun görülen alanda, 5366 sayılı kanun, 2985 sayılı Toplu Konut kanunu ile 12.05.2004 tarih ve 25460 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5162 sayılı Kanun, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun, 5393 sayılı Belediye kanunu ve ilgili diğer kanunlar kapsamında 13.07.2006 tarihinde imzalanan protokol ile birlikte resmiyet kazanmıştır.

Bakanlar Kurulu, uygulama bölgesinde bulunan bazı taşınmazların, Fatih Belediye Başkanlığı tarafından acele kamulaştırma yapılabilmesi için 19.10.2006 tarih ve 2006/11296 sayılı karar almıştır ve bu karar 13.12.2006 tarih ve 26375 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğü girmiştir.

Bölge halkı, Haziran-Eylül 2006 tarihlerinde yapılan toplantılarla proje konusunda bilgilendirilmiştir. Bölge sakinlerinden gelen fikirler doğrultusunda proje revize edilmiş ve konut m²’leri belirlenmiştir.

Avan proje 03.09.2007 tarihinde Đstanbul Yenileme Alanları Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna iletilmiştir. Kurul, iki ay süreyle projeyi incelemiş, alanı tetkik etmiş, gerekli gördüğü değişiklik ve önerilerin yerine getirilmesi ile projeyi 02.11.2007 tarihinde tasdik etmiştir. Kurulca tasdik edilen proje, yasa gereği belediye meclisine sunulmuştur. Belediye meclisinin kabulü ve Đstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı’nın 18.12.2007 tarihinde onaylaması ile Yenileme Avan Projesi yürürlüğe girmiştir.

Protokolün 9. maddesine göre, proje alanındaki tüm taşınmazların bedelleri, ĐBB’den iki, Belediye’den iki ve TOKĐ’den bir olmak üzere toplam beş kişilik komisyon tarafından belirlenmiştir.

Belediye yetkilileri ile yapılan görüşmede, taşınmazların kıymet takdirleri yapılırken, Đstanbul Ticaret Odası (ĐTO), Đstanbul Emlakçılar Odası bedelleri ve çevredeki emlakçılardan alınan verilerin dikkate alındığı belirtilmiştir.

Şekil 4.10 : Fatih 2 Nolu Kentsel Dönüşüm projesine ilişkin protokol uyarınca hazırlanan kıymet takdir raporu.

Çizelge 4.1 : Fatih 2 Nolu Kentsel Dönüşüm projesine ilişkin protokol uyarınca hazırlanan kıymet takdir icmal tablosu.

Komisyon tarafından taşınmazın kıymet takdiri yapılırken arsa ve yapı değerleri ayrı olarak hesaplanmıştır. Đlgili protokole göre yapılan bir değerleme raporu örneği Şekil 4.10’da, Kıymet Takdir Đcmal Tablosuda Çizelge 4.1’de verilmiştir.

Proje alanı içerisinde bulunan hak sahipleri, her bağımsız taşınmaz (konut veya işyeri) bedeline karşılık aynı bölgede avan projedeki sayılar çerçevesinde konut veya işyeri alma talebinde bulunabileceklerdir. Komisyon tarafından belirlenecek taşınmaz değeri ile TOKĐ tarafından aynı alanda veya Toplu Konut Alanında yaptırılacak konut inşaatlarının maliyetleri dikkate alınarak belirlenecek konut satış fiyatı karşılaştırılarak, değer ve fiyat arasında kalabilecek miktar için TOKĐ ve şahıslar arasında mahsuplaşma yoluna gidilecektir. Talep edilen konutun bedelinin taşınmaz bedelinden fazla çıkması durumunda ise aradaki miktar TOKĐ tarafından belirlenecek şartlarda borçlanma yöntemi kullanarak hak sahipleri ile sözleşme yapılacaktır. Komisyonca takdir edilen arsa ve bina değerinin, belirlenecek konut satış fiyatından yüksek çıkması durumunda, taşınmaz değerine karşılık gelecek sayıda konut verilip verilmesine ilişkin düzenlemeler TOKĐ tarafından yapılacaktır. Konut verilememesi durumunda yüksek çıkan değer TOKĐ tarafından nakit olarak ödenecektir.

Yenileme Alanında Bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Ancak, hak sahipleriyle anlaşma sağlanamayan durumlarda Kamulaştırma yapılacaktır. Kamulaştırmaya yönelik yasal işlemler Fatih Belediyesi tarafından yürütülecek, ancak kamulaştırma bedelleri TOKĐ tarafından ödenecektir. Hak sahipleri arasından konut talebinde bulunmayacak olanlar beyan etmeleri halinde taşınmazı TOKĐ’’ye devir etmeleri ve Fatih Belediyesine boş olarak teslim etmeleri şartı ile taşınmazının bedelini TOKĐ’nin finansman olanakları çerçevesinde 45 günlük süreç içerisinde peşin olarak alabileceklerdir.

Proje alanında bulunan gecekondu sahipleri 31.07.2005 tarihinden önce bu alanda oturduğunu ispat etmeleri halinde TOKĐ’ nin Đstanbul’un Taşoluk ve Kayabaşı bölgelerinde yapmış olduğu sosyal konutlardan faydalanması sağlanacaktır. Gecekondu enkaz bedeli hesaplanıp bu bedel konut fiyatından düşürülmektedir. Şekil 4.11’de Kayabaşı, Taşoluk ve proje alanının konumları görülmektedir.

Kiracılar kendilerine satışı yapılacak Đstanbul ili Gaziosmanpaşa ilçesi Taşoluk toplu konutları için TOKĐ ile peşinatsız ve konut teslimini takip eden aydan başlamak üzere 180 ay vadeli konut satış sözleşmesi imzalayabilmektedir.