KOMİSYON RAPORLARI
PLAN ONAMA SÜRECİ :
PLAN ONAMA SÜRECİ :
Kartal İlçesi, Yukarı Mh.,186 pafta, 2505 ada, 2-3-7-14-15-16-17-18-19-20 sayılı parsellerin “TK1 Ticaret+Konut Alanı ”, kısmen “Temel Eğitim Tesisleri Alanı”, kısmen K3 “ Konut Alanı ”, kısmen “Dere Koruma Bandı” olarak düzenlenmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği teklifi ilgi(b) yazı ekinde tarafımıza iletilmiş olup, konu ilgi (c) Başkanlık Katına yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve ilgi (d) meclis kararı ile tadilen uygun görülerek 1/5000 ölçekli plan paftaları Büyükşehir Belediye Başkanı’nca 13.11.2011 tarihinde onanarak ilgi (e) yazımız ile dağıtımı yapılmıştır.
Bu arada ilgi (d) meclis kararının tarafımıza iletilmesinden sonra plan tadilat ücretinin ödenmesi için 1 ay süre ile beklendikten sonra ilgi (e) yazımız ile dağıtımı yapılarak, parsel ilgilisine 2010 yılı plan tadilat ücretinin %90 lık kısmının 30 günlük süre içerisinde ödenmesi hususunda ilgilisine yazı yazılmış olup henüz ödeme yapılmamıştır.
Söz konusu parsellere ait 13.11.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli plan değişikliğinin 3194 sayılı İmar Kanunun 8.maddesi gereğince 30.03.2012 tarihinde mesai başlangıcında askıya çıkarıldığı, 30.04.2012 tarihinde mesai bitiminde askıdan indirildiği müdürlüğümüz bünyesindeki plan sorgulama ekranında görülmekte olup, plan tadilatına ilişkin parsel maliklerinin tarafımıza iletilen 1 adet itirazı bulunmaktadır.
Ayrıca Parsel malikleri tarafından ödenmeyen itiraz konusu plan tadilat ücretinin %90 lık kısmının da ödemesi gerektiği görüşümüzdür.
DEĞERLENDİRME:
İlgi (b) yazı eki teklif plan değişikliği ile tasdik sınırı içine alınan 186 pafta, 2505 ada, yer alan 2-3-7-14-15-16-17-18-19-20 parsellerin kısmen Temel Eğitim Tesisi, kısmen K3 Konut Alanı, kısmen TK1 (Ticaret+Konut), kısmen "Dere Koruma Kuşağı Alanı" ve "Yol Alanı" olarak düzenlenerek, “…
1. Plan onama sınırı, İstanbul, Kartal ilçesi, Yukarı mahalle, Savak deresi mevki 186 pafta, 2505 ada, 2,3,7,14,15,16,17,18,19,20 nolu parsellerin sınırıdır.
2. Plan onama sınırı içinde kalan alan "Ticaret/Konut alanı (TK1)", "Konut Alanı (K3)", "Temel Eğitim Alanı", "Dere Koruma Kuşağı Alanı" ve "Yol Alanı" dır.
3. K3 konut alanında yapılaşma şartları; brüt yoğunluk: 600 kişi/ha, emsal:1.75 dir.
4. Bodrum kat sınırlaması olmayıp yol cephelerinden yapı çekme mesafelerine uymak kaydı ile parsel tamamında bodrum kat yapılabilir. Bodrum katlarda otopark yer alabilir.1.bodrum kat emsale dahil değildir ve iskan edilebilir.
5. Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşleri alınacak ve önerilen tedbirlere uyulacaktır.
6. Uygulama aşamasında ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd raporları hazırlanacak ve raporda belirtilen hususlara uyulacaktır.
7. Açıklanmayan hususlarda 04.07.2007 tasdik tarihli meri nazım imar planı hükümleri geçerlidir…”
plan notları önerilmiştir.
İlgi (a) yazı eki plan teklifi incelendiğinde; 2505 ada, 20,19 ve 18 parsellerde bulunun TK1 (Ticaret+Konut Alanı) fonksiyonun korunduğu, 2505 ada 14,15,16 parseller ile 17 parselin bir bölümündeki ve 7 parselin büyük bölümünü kapsayan Temel Eğitim Tesisi ve 2505 ada 3 parselde ve 2505 ada 2 parselin bir kısmında yer alan Park fonksiyonunun iptal edilerek “K3 Brüt 600 ki/ha Emsal:1.75” yoğunluklu Konut Alanına alındığı, 2505 ada 7 parselin bir kısmının “Temel Eğitim Tesisi” olarak korunarak 2505 ada 2 parselin Park alanında kalan büyük bir kısmının “Temel Eğitim Tesisi Alanına” alındığı görülmüştür.
Teklif plan tasdik sınırı içinde kalan alanda 23.06.2005 onanlı 1/5000 ölçekli bölge planında konut yapılanma hakkı bulunduğu ve bu plan doğrultusunda onanan 19.09.2006 onanlı bölge planındaki konut yapılanma hakkı bulunduğu, konut alanında yapılaşma koşullarının “Ayrık Nizam TAKS:0.20-0.40, KAKS:1.75” olarak belirlendiği, 19.09.2006 onanalı tadilat planı ile 04.07.2007 onanalı 1/5000 ölçekli bölge planında parselin konut alanındaki kısmının iptal edilerek park alanına alındığı görülmüştür.
Teklife ilişkin alınan kurum görüşleri incelendiğinde; Okul alanının küçültüldüğü teklif İl Milli Eğitim Müdürlüğünce uygun görülmemiş, İSKİ Genel Müdürlüğünce teklife konu parsellerin batısında yer alan Dere Mutlak Koruma Bandına komşu parsellerde öğretim kurumları dahil bazı yapıların yapılmasına ilişkin imar izni verilmemesi gerektiği belirtilmiş olup, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün şartlı görüş verdiği ancak Ulaşım Planlama Müdürlüğü’ne sunulan teklif pafta ile Müdürlüğümüze iletilen pafta arasında faklılık olduğu görülmüştür.
Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğe göre de getirilen nüfussa yönelik ilave donatı getirilmesi gerektiği halde ilave donatı getirilmediği, bunla birlikte mevcut donatılardan ise park alanı donatısının kaldırıldığı, okul alanının ise küçültüldüğü,,yapılan tadilat ile 1.75 emsal önerildiği ve meri plan notları ile de 5000 m2 üstü parsellerde 0.50 artırımlı 2.25 emsal alabildiği ve buna göre söz konusu parsellerde yaklaşık 26361 m2 yapılanma getirildiği, ayrıca 1. Bodrum katın emsale dahil edilmemesi ile de yaklaşık 12331 m2 inşaat alanı artışı getirildiği, teklifin yapı ve hareketli nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte,çevreye emsal teşkil edici olduğu görülmüştür.“şeklinde ki ilgi (c) Başkanlık Katına yazımızdaki değerlendirmemiz ile Büyükşehir Belediye Meclisine
iletilmiş olup, ilgi (d) meclis kararı ile “ Kartal İlçesi, Yukarı Mahalle 186 pafta, 2505 ada, 2,3,7,14,15,16,17,18,19,20 parsellerde kayıtlı yerlere ilişkin İBB Meclisi'nin 13.04.2011 tarih ve 699 sayılı meclis kararı incelenmiş olup, kararın komisyon görüşü kısmının " Kartal İlçesi, Yukarı Mahalle 186 pafta, 2505 ada, 2,3,7,14,15 16,17,18,19 ve 20 parsellerde kayıtlı yerlere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup, müktesep hakların korunması için teklif plan notlarının iptal edilerek;
04.07.2007 t.t. Nazım İmar Planı'ndaki dere koruma bandının teklif plana işlenerek, 23.06.2005 t.tli. plandaki fonksiyon, yapılaşma ve sınırlarına dönülmesi, ayrıca " 2505 ada 2,3,7,14,15,16,17,18,19 ve 20 parsellerde kamu eline geçmesi gereken alanlar (yol, temel eğitim tesisleri alanı, Dere koruma bandı) kamu eline geçmeden 2505 ada, 2,3,18,19,20 parsellerde uygulama yapılamaz." ve "Uygulama aşamasında İSKİ görüşü alınarak dere koruma bandından giriş çıkış yapılabilir." plan notuna göre uygulama yapılması Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür." şeklindeki komisyon kararı aynen uygun görülerek 1/5000 ölçekli plan paftaları Büyükşehir Belediye Başkanı’nca 13.11.2011 tarihinde aynen onaylanmıştır.
Tüm malikler adına vekaleten ve kendi adına asaleten İbrahim USLUCAN’a ait ilgi(a) itiraz dilekçesinde ;
“ ..Maliki olduğumuz Kartal İlçesi, Yukarı Mh .,186 pafta, 2505 ada, 2-3-7-14-15-16-17-18-19-20 sayılı parsellere ait şu an bir aylık yasal askı sürecinde bulunan13.11 .2011 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatını (Bkz Ek-1)incelediğimizde ;
Toplam 23.526 m2 yüzölçüme sahip alanımızın sadece yaklaşık 7.800 m2 sinin (% 33) Konut ve Ticaret+Konut Alanı olarak ayrıldığını ve geriye kalan yaklaşık 15.726 m2 sinin Temel Eğitim Alanı, Yol ve Dere Koruma Bandı olarak ayrılmıştır .
Ancak söz konusu alanımızın bünyesinde yer aldığı 23.06.2005 t.t.li bölge planlarında alanımızın sahip olduğu müktesep imar haklarımızın askıdaki planda daha da azaltıldığını görmekteyiz .
Bu plan şartlarına göre alanımızdan yaklaşık % 67 oranında kamusal alan kesintisi olduğu görülmektedir . Oysa bu oran yasal kesinti oranı olan %40 in bir hayli üstündedir.
Ayrıca parsellerden yapılacak kesinti miktarını veya kamusal alan ayrımlarını belirleyici herhangi bir plan notu ya da 18 . Md. imar uygulama sınırı da olmadığından bu uygulamada hem hukuken hem de hakkaniyet açısından eşitsizlik olduğu kanaatindeyiz .
İTİRAZ VE PLAN TEKLİFİMİZ :
Askıdaki tadilat imar planı ile karşı karşıya kaldığımız bu kısıtlılık halinin ve oluşan mağduriyetimizin giderilmesi için alanımızın ilgili yasa, yönetmelik ve mevzuatların belirlendiği oranların daha altında olarak toplam alanımızın % 43 unun (yaklaşık 10.200 m2) imar planı çevre yapılanma koşullarında K3 lejandlı Konut Alanı, geriye kalan % 57 sinin ise (yaklaşık 13 .326 m2) kamu yararı doğrultusunda kamu adına bedelsiz olarak terk edilecek Temel Eğitim Alanı, Yol ve Dere Koruma Alanı olarak ayrılmasını talep etmekteyiz (Bkz Ek-2) .
Mevcut planda alanımızın 21 mt Halit Paşa Caddesine cepheli kısmı Ticaret+Konut Alanı ve 18 mt Şehit Hakan Kurban Caddesinde cepheli kısmı K3 Konut Alanı kapsamında kalmaktadır.Ayrıca Şehit Hakan Kurban Caddesi cepheli kesimde İSKİ Dere Koruma Bandı yer almaktadır .
Plan teklifimizde K3 Konut Alanının İSKİ Dere Koruma Bandı bulunan yol cephesi yerine alanımızın kuzeyindeki 21 mt lik yola cepheli halde ve sadece Konut (K3) Alanı olarak yer değişikliği yapılmasını talep etmekteyiz (Bkz Ek-3).
Bu teklif ile hem parsel malikleri olarak karşı karşıya kaldığımız mağduriyetimiz giderilmiş olacak hem de ilgili yasal mevzuatın belirlediği (% 40 DOP) kamusal alan ayrımından oldukça fazla (% 57) kamusal alan ayrımları yapılacağı için bölgenin ihtiyaç duyduğu Yol ve Eğitim Alanı gibi kamusal alan miktarı kamuya ekstra bir külfet ve kamulaştırma gereği doğurmadan vatandaş rızasıyla elde edilmiş olacaktır.
Söz konusu itiraz ve plan teklifimizin değerlendirilerek Belediye Meclisinize havale edilmesi hususunda gereğini bilgilerinize arz ederiz .” denilmektedir.
İlgi (b) teklif planda 2505 adanın Temel Eğitim Alanı ve Park Alanında kalan 11716 m2 lik kısmı E=1.75 (plan notu ile 0.50 emsal artırımı ile E=2.25) yapılanma koşullarında konut alanı olarak teklif edilmiş ancak 13.11.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli plan tadilatı ile yaklaşık 6405 m2 ‘ lik kısmı E=1.75 ( plan notu ile 0.50 emsal artırımı ile E=2.25 ) yapılanma koşullarında konut alanına ayrılmıştır.
İlgi (a) itiraz dilekçesinde parsel malikleri tarafından toplam 23.526 m2 lik alanlarının % 67 sinin donatı alanına ayrıldığı , ancak %33 üne imar hakkı verildiği belirtilerek bu durumun iyileştirilmesi istenmiş ve öneri teklifleri ile toplam alanlarının % 43 ünün (yaklaşık 10.200 m2) imar planı çevre yapılanma koşullarında K3 lejandlı Konut Alanı, geriye kalan % 57 sinin ise (yaklaşık 13.326 m2) kamu yararı doğrultusunda kamu adına bedelsiz olarak terk edilecek Temel Eğitim Alanı, Yol ve Dere Koruma Alanı olarak ayrılması talebi, parsel maliklerinin meri imar planında 18 m. olan yoldan cephe almak yerine 21 m.
olan Halit Paşa caddesinden cephe alması taşınmazın değer artışı açısından lehlerine olmakta birlikte, Halit Paşa Caddesinde devam eden yol boyu ticaret alanın itiraz ile konut alanı olması ticaret alanın devamlılığının bozulacağı, Meri Plana göre itirazın nüfus yoğunluğu ve inşaat alanını arttırıcı, donatı alanını azaltıcı niteliktedir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 03.02.2010 gün ve 54757 sayılı yazısının 9. Maddesinde ; “Taşkın riski taşıyan Mutlak Koruma Bandına Komşu/yakın imar parsellerinde bodrum katına izin verilmemesi, ancak , zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde , yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari ve ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılmaması gerekmektedir.” denilmekte olup, Savaklar deresinin 2010 hava fotoğrafında kapalı kesit dere olduğundan konunun İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından itirazın değerlendirilmesi gerekmektedir. "
Denilerek
Kartal İlçesi, Yukarı Mh.,186 pafta, 2505 ada, 2-3-7-14-15-16-17-18-19-20 sayılı parselle ilişkin 13.11.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli plan tadilatına ait ilgi (a) itiraz dilekçesi ve ekleri , yazımız ekinde olup ; yazımız ve eklerinin ilgi (f) Başkanlık oluru, genelge yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı yasanın 8. maddesine ve 5216 sayılı yasalara göre değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kartal İlçesi, Yukarı Mahallesi 186 pafta 2505 ada 2- 3- 7- 14- 15- 16- 17- 18- 19- 20 parsel sayılı yerlere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı itiraz incelenmiş olup, Komisyonumuzca uygun görülmemiştir.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye
T.C
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU
Rapor No:
236 Tarih:
12.10.2012 Dosya No:
2012/1899
KONUNUN ÖZÜ: Bayrampaşa, Sağmalcılar Mah.,5/3 pafta, 353, 4804, 3858 parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi hk.
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 13/08/2012 gün ve 2012-9266 sayılı yazısında; “
İlgi a) 06.12.2011 gün, 16665 Planlama sayılı dilekçe ve ekleri
b) 13.02.2012 gün, 16665-1392 sayılı Başkanlık Makamına ifadeli yazımız c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.02.2012 tarih, 315 sayılı Kararı d) 01.03.2012 gün, 2012-2453-40684 sayılı Dağıtımlı yazımız
e) 02.04.2012 gün, 277875/1305 sayılı Bayrampaşa Belediye Başkanlığı yazısı f) 14.05.2012 gün, 2012-5627-5369 sayılı Başkanlık Makamına ifadeli yazımız g) Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.06.2012 tarih, 1246 sayılı Kararı
h) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.08.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve 20.8.2004 günlü, S/90 sayılı onayı
TALEP :
Bayrampaşa İlçesi, Sağmalcılar (Muratpaşa) Mahallesi, 5/3 pafta, 353, 4804, 3858 parsellerin E:2.00, Hmaks:105 m yapılaşma koşullarında “Ticaret+Hizmet+Konut Alanı” kısmen “Park Alanı” kısmen
“Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesis Alanı”, kısmen “Zemin Altı Otopark Alanı”, kısmen “Yol Alanı’na”
alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi ilgi (a) dilekçe ve eki teklif dosyası ile 5216 sayılı yasaya göre gereği için tarafımıza iletilmiştir.
MÜLKİYET :
İlgi (a) dilekçe eki teklif dosyasında yapılan incelemede; 13.10.2011 günlü Taşınmaz Bilgilerinden 353 parselin, 14416 m² ve şahıs üzerine kayıtlı olduğu, 02.12.2005 tarihinde edinildiği, 4804 parselin 3163 m² ve şahıs üzerine kayıtlı olduğu, 07.11.1989 tarihinde edinildiği, 3858 parselin ise 2071 m² ve şirket üzerine kayıtlı olduğu, 03.11.1980 tarihinde edinildiği görülmüştür. (Toplam = 14416+3163+2071=19650 m²)
MERİ PLANLARDAKİ DURUMU:
Ticaret+Hizmet alanlarına ilişkin 21.03.2003 onanlı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon İmar Planında Hmax:Serbest, TAKSmax:0,40 KAKSmax:1.00 yapılanma şartının verildiği, 21.09.2004 onanlı 1/5000 ölçekli plan tadilatı ile Hmax:Serbest, TAKSmax:0,40 KAKSmax:1.00 yapılanma şartının iptal edilerek, “Ticaret+Hizmet Bölgelerinde; 2000 m2’den büyük parsellerde TAKSmax:0,40, KAKSmax:2,00”
yapılanma şartı verildiği, 17.07.2006 onanlı 1/5000 ölçekli plan tadilatı ile de “Ticaret+Hizmet Bölgelerinde;
2000 m2’den büyük parsellerde TAKSmax:0,40, KAKSmax:2,00” yapılanma şartına H:Serbest ifadesinin eklendiği görülmektedir.
353 parsel; 21.03.2003-21.09.2004-17.07.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon Nazım İmar Planı ve 23.10.2003 onanlı tadilat planında; “Kısmen Açık Otopark, Kısmen Parklar ve Dinlenme Alanları, Kısmen taks:0.40, kaks:1.00 yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet, Kısmen Yol, Kısmen Yönetim Merkezleri ve Açık Spor Tesisi Alanında” kalmaktadır. 21.11.2005 onanlı 1/1000 ölçekli Bayrampaşa Uygulama İmar Planında; “Kısmen Açık Otopark, Kısmen Parklar ve Dinlenme Alanları, Kısmen Taks:0.40, Kaks:2.00 yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet, Kısmen A-3 kat (Ayrık Nizam 3 Kat) yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet, Kısmen Yol, Kısmen Yönetim Merkezleri ve Açık Spor Tesisi Alanında” kalmaktadır.
4804 parsel; 21.03.2003-21.09.2004-17.07.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon Nazım İmar Planında; “Kısmen taks:0.40, kaks:2.00 yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet Alanında, Kısmen Yol Alanında” kalmaktadır. 21.11.2005 onanlı 1/1000 ölçekli Bayrampaşa Uygulama İmar Planında ise;
“Taks:0.40, Kaks:2.00 yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet Alanında, Kısmen Yol Alanında” kalmaktadır.
3858 parsel; 21.03.2003-21.09.2004-17.07.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon Nazım İmar Planında; “Kısmen taks:0.40, kaks:2.00 yapılaşma şartlarında “Ticaret+Hizmet Alanında”, “Kısmen Yol Alanında” kalmaktadır. 21.11.2005 onanlı 1/1000 ölçekli Bayrampaşa Uygulama İmar Planında ise;
“A-3 kat (Ayrık Nizam 3 Kat) yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet Alanında, Kısmen “Taks:0.40, Kaks:2.00 yapılaşma şartlarında Ticaret+Hizmet Alanında, Kısmen Yol Alanında” kalmaktadır.
KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ:
Ulaşım Planlama Müdürlüğü'nün 06.12.2011 tarih, 4891948-3918 sayılı yazı eki 02.12.2011 tarih UP 2011-17/05 sayılı Komisyon Kararında; kurum görüşü maddeler halinde sıralanmış olup, son maddesinde;
“...söz konusu teklif ile getirilen yapılanma şartı ile bölgeye, meri plandaki toplam inşaat alanının yaklaşık 2 katı inşaat alanı gelmekte olup, teklif ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamıştır” denilmekte olup, karar kısmında;
Bayrampaşa İlçesi, Sağmalcılar Mah., 353,3858,4804 parsellerin E:2.00 HMAX:105 m yapılaşma koşullarında “Ticaret+Hizmet+Konut Alanı”, “kısmen Park Alanı” kısmen “Zemin Altı Otopark Alanı”
kısmen “Yol Alanı”na alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Tadilatı ile getirilen yapılanma şartı ile bölgeye, meri plandaki toplam inşaat alanının yaklaşık 2 kat inşaat alanı gelmekte olup, teklifin fonksiyon açısından uygun yapılanma şartları açısından bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.” denilmektedir
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 18.11.2011 gün ve 2079-162655 sayılı yazısında;
“...söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalenin yapılması, yukarıda ve rapor örneğinde belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de dikkate alınması ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı Jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
Park ve Bahçeler Müdürlüğü’nün 28.11.2011 tarih, 6229-İBB-166513 sayılı yazısında;
“...söz konusu plan tadilat teklifinin dosyasında ve yerinde yapılan inceleme sonucu; zemin altı otoparkları İstanbul için elzem bir ihtiyaç olduğundan;
- Zemin altı otopark projesi ile birlikte hazırlanan peyzaj projesi,
- İmar Planlarında uygun olan Park alanı-Yeşil alan olarak planlanmış ve uygulaması yapılmış alanlarda zemin altı katlı otopark yapılabilmesi için 1 veya 1.50 m. toprak derinliğinin bırakılması,
- Mümkün olduğunca uygulama yapılacak parsele bitişik yapılaşmış parsellerin olmaması veya en az iki cephenin açık olması,
- İmar Planlarında Spor alanı ve Çocuk oyun alanı olarak planlanmış alanlarda toprak derinliği şartının aranmaması,
-İmar planlarında Spor alanı ve Çocuk bahçesi olarak planlanmış, uygun olan alanlarda imar parseli sınırından ağaçların dikimine ve gelişimine imkan verecek 3.00 m. genişliğinde çekme mesafesinin bırakılması şartlarının yerine getirilmesi ve “Zeminaltı Otopark Alanı” ile toplam 13.107,88 m²’lik (% 66.71) Donatı (Park-Yeşil ve Yol) Alanlarının bilabedel kamuya terk edilmesi şartıyla komisyonumuzca uygun görülmektedir.” denilmektedir.
Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 15.12.2011 tarih, 4923528-12620 sayılı yazısında;
“...konu incelenmiş olup, taşınmaz malikleri adı geçen parsellerin plan gereği kamuya ayrılan kısımlarını ilgili kuruma bedelsiz terk edeceklerini 01.12.2011 tarih, T.N:4880647 kayıtlı dilekçe ile taahhüt etmiştir.” denilmektedir.
İstanbul Valiliği Gençlik Hizmetleri ve Spor İl Müdürlüğü’nün 29.12.2011 tarih, 754-18810 sayılı yazısında ise;
“...konuyla ilgili olarak yazınız ekindeki imar plan değişikliğine ilişkin 1/1000 ve 1/5000 ölçekli bilgi paftalarından ve talep yazınızdan anlaşılacağı üzere Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi alanı tasdikli 1/5000 ölçekli plandaki aynı miktar korunarak güneydoğusundaki park alanının bitişiğine 733.43 m² olarak aynı şekilde korunduğundan dolayı tarafınızca hazırlanan 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Plan tadilat değişikliğinin uygulanmasında sakınca bulunmamaktadır.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME –SONUÇ:
Bayrampaşa İlçesi, Sağmalcılar (Muratpaşa) Mahallesi, 5/3 pafta, 353, 4804, 3858 parsellerin E:2.00, Hmaks:105 m yapılanma koşullarında kısmen “Ticaret+Hizmet+Konut Alanı” kısmen “Park Alanı” kısmen
“Zemin Altı Otopark Alanı”, kısmen “Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi Alanı”, kısmen “Yol Alanı’na”
alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı teklifi ilgi (a) dilekçe ve eki teklif dosyası ile 5216 sayılı yasaya göre gereği için tarafımıza iletilmiştir.
İlgi (a) dilekçe ile tarafımıza iletilen 1/5000 ölçekli plan tadilatı teklifinin; 353 nolu parselin bir kısmına ilişkin olarak düzenlenen, 21.03.2003 onanlı 1/5000 ölçekli Bayrampaşa Revizyon Nazım İmar Planı tadili olan 23.10.2003 onanlı plan üzerine işlendiği,
353 nolu parselden geçen 15.00 m’lik yolun iptal edilerek, bir kısmının Park+Z.O.P(zemin altı otopark), bir kısmının Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi, bir kısmının Park, bir kısmının T+H+K (Ticaret+Hizmet+Konut), bir kısmının ise yol olarak düzenlendiği, 353 nolu parselde yer alan A.O.P (açık otopark), T+H (Ticaret+Hizmet), Park, Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi Alanının iptal edilerek 15.00
m’lik yol ve 15.00 m’lik yolun bir kısmının altının Z.O.P. (zemin altı otopark) olarak düzenlendiği; 4804 ve 3858 nolu parseller ile 353 parselin T+H (Ticaret+Hizmet) Alanı ve Yol Alanının bir kısmının, T+H+K (Ticaret+Hizmet+Konut) Alanı Emsal:2.00, hmaks:105 m yapılaşma şeklinde düzenlendiği, plan lejantının oluşturulduğu plan tasdik sınırının çizildiği ve 1/5000 ölçekli plan paftasının iç yüzüne;
PLAN NOTLARI
“1-Revizyon Nazım İmar Planı değişikliği onama sınırı Kadastronun 5/3 Pafta, 353, 4804 ve 3858 nolu parsellerin mülkiyet sınırıdır.
2-Onama sınırı içinde kalan alan Ticaret+Hizmet+Konut Alanı, Park Alanı, Zemin altı Otopark Alanı, Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi Alanı ve Yol Alanıdır.
3-Ticaret+Hizmet+Konut Alanı yapılanma hakkı: Yol Alanları + Park
Alanları+Yönetim Merkezi ve Açık Spor Tesisi Alanı + (Ticaret+Hizmet+Konut Alanı) Alanları Toplamı x 2.00 Emsal olacaktır. Emsal:2.00, hmax:105 m’dir.
4-Ticaret+Hizmet+Konut Alanlarında; “iş merkezi, ofis, büro, çarşı, çok katlı mağaza, alışveriş merkezi, otel, motel vb. konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisleri ile lokanta, restoran gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, özel sağlık tesisi, yönetim binaları, banka ve finans kurumları gibi ticari fonksiyonlar ve rezidans gibi konut alanları yapılabilir.”
5-Birinci Bodrum kat Emsale dahil değildir.
6-Zemin katta yapı yaklaşma sınırları içerisinde kalmak şartıyla bina oturum ölçüleri serbesttir.
7- Kamuya ayrılan alanlar bilabedel Kamuya terk edilmeden uygulama yapılamaz.
8- Deprem Yönetmeliğine uyulacaktır.
9- Otopark Yönetmeliğine uyulacaktır.
10- İ.S.K.İ.Yönetmeliğine uyulacaktır.
11-Açıklanmayan hususlarda Tasdikli 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı Plan Notları geçerlidir.
12- Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir.” şeklinde plan notlarının oluşturulduğu görülmüştür.
12- Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği geçerlidir.” şeklinde plan notlarının oluşturulduğu görülmüştür.