Modelin Olumlu ve Olumsuz Yönleri

Modelin olumlu ve olumsuz yönleri aşağıdaki faktörler temel alınarak ortaya konmuştur (Preutz, 2003);

1. Hak/Adalet:

İnsanların İHA programının adaletli olup olmadığı ile ilgili görüşleri, programının nasıl tasarlandığına göre çok değişmektedir.

Olumlu yönleri: Geleneksel bölgeleme ve gelişme gerekliliklerinden farklı olarak İHA gönderen bölgedeki arsa sahiplerine ve alan bölgedeki yatırımcılara İHA kullanıp kullanmama seçeneğini sunmaktadır. Yine geleneksel bölgelemeden farklı olarak gönderen bölgedeki arsa sahiplerine katılım gösterdikleri takdirde bedel ödemektedir.

Olumsuz yönleri: Gönderen bölgedeki arsa sahipleri İHA programına dahil oldukları zaman arsalarında daha az yoğunluğa izin veren yeni bölgeleme (downzoning) ile haksızlığa uğradıklarını düşünebilmektedirler. Ancak bu alanlarda amaçlanan arazi kullanım kararlarının uygulanabilmesi için yoğunluğu azaltıcı kararlar gerekli görülebilmektedir. Dolayısıyla yeni bölgeleme gelişme potansiyelini azaltma yerine geçmişte yapılmış bölgeleme hatalarını ortadan kaldırmak için kullanılmaktadır.

2. Süreklilik/Kalıcılık:

İHA uygulamalarında gönderen bölgelerde gelişim genellikle yasaklanmakta ya da süresiz olarak kısıtlanmaktadır. Eylemin sürekliliği için koşul olan bu gereklilik İHA uygulamalarında avantajlar ve dezavantajlar sağlamaktadır.

Olumlu yönleri: Bölgeleme gibi geleneksel uygulama araçları sadece geçici koruma sağlamaktadır. Açık alanlar ve tarım alanları ancak gelişmenin ertelenme olasılığı durumda korunmaktadır.

Olumsuz yönleri: Bazı bölgelerde İHA’nin uygulanmasında zorluklarla karşılaşılmaktadır çünkü gönderen bölgelerdeki kısıtlamalar sürekli kısıtlamalardır. Önemli ekolojik alanların korunmasında sürekliliğin gerekliliği önem kazanmaktadır. Ancak hangi tarımsal alanların daimi korunmayı hak ettiği konusunda kararsızlık yaşanabileceği gibi kentsel ve kırsal alan arasındaki nihai çizginin nereden geçeceği konusunda da emin olmak zor olabilmektedir. Charlotte County Florida’daki İHA yasalarına göre yapılaşması kısıtlanmış gönderen bölgeler için kapsamlı planlarla gelişmeye yönelik yeni bir tasarım yapıldığı ve arsa sahiplerine de önceden aktarılmış imar haklarını satın alma fırsatı verildiği zaman bu bölgelerin alan bölgeler olarak değiştirilmesine izin vermektedir. Bu yaklaşım İHA programını uygulamaya isteksiz belediyeler için yeni bir model oluşturmakta ve hem arsa sahiplerine daha önce sattıkları imar hakkını satın alma fırsatı verilmekte hem de düzeltilme imkanına sahip koruma alanları oluşturulmaktadır.

3. Maliyet

Olumlu yönleri: İHA’da gönderen bölgelerde koruma için gerekli para, alan bölgelerde uygulanan ekstra yoğunluk ile sağlanmaktadır. Sonuç olarak İHA sürekli korumayı sağlamak için tahvil, fon, devlet yardımı, satış vergisi, mülk vergisi ve özel vakıf fonlarına ihtiyaç duymamaktadır. İHA koruma için kamusal desteğin güçlü olduğu yerlerde gerçekleşmektedir.

Olumsuz yönleri: İHA eşiklerini aştığı zaman projelere ekstra maliyetler eklemektedir. Bu ekstra maliyetler yatırımcıların karını azaltırken son tüketicilerden alınan bedelleri arttırmaktadır. Yatırımcılar İHA eşiklerini aştıkları zaman İHA almak zorunda kalmaları daha yüksek karlar elde etmelerini engelleyen bir durum olarak görülmektedir. Yüksek yoğunluklu İHA projeleri daha fazla karşılanabilir olmaktadır çünkü böylece yollar ve diğer altyapı maliyetleri azalmaktadır.

4. Yönetim

Bu bölümde İHA programına başladıktan sonra gerekecek personel, zaman ve efor olumlu ve olumsuz yönleri ile ele alınmaktadır.

Olumlu yönleri: İHA programının kar amacı gütmeyen bir organizasyon tarafından yönetilmesi mümkündür. Bu da ancak profesyonel kadroyu günlük sorumluluklarından kurtarmak ile gerçekleştirilebilmektedir. Örneğin San Luis Obispo Kaliforniya’da Alan Koruma Kurulu Cambria İHA programına yönlendirilmiştir.

Olumsuz Yönleri: İHA programları eylem kısıtlamalarını onaylamak ve kaydetmek, gönderen bölgelerde bu kısıtlamalara uyulup uyulmadığını gözlemlemek, aktarımları feshetmek, dokümanları onaylamak ve kaydetmek, potansiyel İHA alıcı ve satıcılarını listelemek, İHA kullanımını teşvik etmek ve daha fazlası için karmaşık olan yapısı gereği pek çok personele ihtiyaç duymaktadır. Başka bir deyişle devam eden İHA programları diğer geleneksel koruma uygulamalarına göre daha fazla çaba gerektirmektedir.

5. Adapte Etme/Benimseme

Yukarıda dökümü yapılmış özelliklerden de anlaşılacağı üzere bir İHA programının benimsenmesi oldukça zor ve zahmetli bir süreçtir.

Olumlu yönleri: İHA ile koruma; senet miktarı, özel vergiler, kapsamlı imar vergisi veya arttırılmış bölgeleme koşulları gibi benimsenmesi zor şeyler yerine ekstra imar hakkı ile sağlanmaktadır. İHA’nin daha kolay uygulanabilir bir araç olduğu zorluklarla karşılaşılmadığı sürece söylenebilmektedir.

Olumsuz yönleri: İHA programları bir seferde verilmesi gereken pek çok önemli kararı içermektedir. Gönderen bölgenin tasarımı, İHA’nin dağıtımı, alan bölgenin tasarımı ve İHA eşiklerinin belirlenmesi. Bunların her biri tartışmalı olabilmektedir. Mesela hangi alanın gerçekten sürekli koruma için uygun olduğu konusunda fikir ayrılıkları ortaya çıkabilmektedir. Koruma için gerekli destek çok fazla ise o bölgede İHA’nın diğer uygulama araçlarına göre fazla benimsenmesi mümkündür.

Yukarıda da belirtildiği gibi bazı yerel yönetimler daimi korunacak bölgelerin belirlenmesinden kaçınmaktadırlar. Açık alanlar, yeşil bantlar ya da tarım arazilerinin sürekli koruma alanı olarak belirlenmesi daha zor olabilmektedir. Çünkü

insanlar sonsuza dek bir tarım arazisinin verimli olup olmayacağını sorgulayabilmektedirler.

İHA programlarında alan bölgelerin tasarımı en zor konulardan biridir. Alan bölgeler kentsel alan sınırında önerildiğinde İHA ile önerilen yoğunluk kapsamlı planlarla önerilen yoğunluktan fazla ise bitişiğindeki komşular bu duruma karşı çıkmaktadırlar. Yine, yeni alan bölgeler mevcut kırsal alanlarda gelişimi teşvik ediyorsa eleştirilere neden olabilmektedir.

İHA eşiğinin saptanması da tartışmalı olabilmektedir. Eğer alan bölgelerde kapsamlı planlarla daha fazla imar hakkı öngörülüyorsa komşu parseller karşı çıkabilmektedirler. İHA eşiği kapsamlı planlarla önerilen maksimum yoğunluktan düşük ise yatırımcılar ve alan bölgedeki arsa sahipleri karşı çıkabilmektedirler. Bazı belediyeler İHA’nın gönderen bölgedeki arsa sahiplerine eşit derecede teşvik edici olmasını istemektedirler. Bu zor bir durumdur çünkü gönderen bölgedeki yapılaşma değeri o parselin yerine, özelliklerine ve büyüklüğüne göre değişkenlik göstermektedir. Bazı belediyeler farklı yerlerdeki aktarımlar için hektar başına farklı dağılımlar sağlamakta ve gelişim kapasitesine göre kategoriler oluşturabilmektedirler.

Pruetz ve Standrige (2009) tarafından yapılan çalışmada, İHA modelinin başarı faktörlerini ortaya koymak için Amerika’da şimdiye kadar uygulanmış programlarda en fazla alanın korunduğu 20 İHA programı listelenmiş, literatürde 1972 yılından beri en sık bahsedilmiş 10 başarı faktörü tespit edilmiş ve bu 20 programın kaç tanesinde bu faktörlerin yer aldığı ortaya konmuştur. Çalışma sonucuna göre, başarılı bir program için vazgeçilmez faktörler ekstra gelişim talebi ve kente özel alan bölgelerin tasarlanmasıdır. Gönderen bölge düzenlemelerinin katı olması, İHA’ya denk çok az uygulama aracının olması ve pazar teşviki önemli faktörler; kullanımının kesinliği, güçlü kamusal koruma desteği, basitlik, promosyon ve iha bankasının ise başarı için kritik olmayan faktörler olarak belirlenmiştir.

Çizelge 3.2 : İHA Modelinin Olumlu ve Olumsuz Yönleri HAK/

ADALET SÜREKLİLİK/ KALICILIK MALİYET YÖNETİM ADAPTE ETME/ BENİMSEME

OLUMLU YÖNLERİ

Gönderen bölgedeki arsa sahiplerine ve alan bölgedeki yatırımcılara İHA seçeneğini kullanıp kullanmama seçeneğimi sunması Gönderen bölgedeki arsa sahiplerine katılım gösterdikleri takdirde bedel ödemesi

İHA ile korunması gereken alanlardaki yapılaşma yasaklanmakta ya da süresiz olarak kısıtlanmaktadır. Bu da korumada süreklilik sağlamaktadır.

Gönderen bölgelerde koruma için gerekli para alan bölgelerde verilen ekstra yoğunluklar ile sağlanmaktadır.

İHA sürekli korumayı sağlamak için tahvil, fon, devlet yardımı, satış vergisi, mülk vergisi ve özel vakıf fonlarına ihtiyaç

duymamaktadır. İHA koruma için kamusal desteğin güçlü olduğu yerlerde gerçekleşmektedir.

İHA programının kar amacı gütmeyen bir organizasyon tarafından yönetilmesi mümkündür.

İHA ile koruma; senet miktarı, özel vergiler, kapsamlı imar vergisi veya arttırılmış bölgeleme koşulları gibi benimsenmesi zor şeyler yerine ekstra imar hakkı ile

sağlanmaktadır.

OLUMSUZ YÖNLERİ

Gönderen bölgede yoğunluğu azaltıcı kararlar alınması Arsa sahipleri ve yatırımcılar korumaya ilişkin

sorumluluklarını yerine getirmede sadece o alanların değil tüm alanların olması gerektiği konusunda adaletsizlik olduğunu öne sürebilmektedirler. İHA gönderen bölgedeki arsa sahiplerine eşit derecede teşvik edici olmalıdır.

Hangi alanların daimi koruması gereken alanlar olması konusunda kararsızlıklar olabilmektedir.

Yatırımcılar İHA ile belirlenen alan bölgedeki yoğunluk sınırını aştıkları zaman imar hakkı satın almak zorunda kalmakta bu da karlarını azaltmaktadır.

İHA programları eylem kısıtlamalarını onaylamak ve kaydetmek, gönderen bölgelerde bu kısıtlamalara uyulup uyulmadığını gözlemlemek, aktarımları feshetmek, dokümanları onaylamak ve kaydetmek, potansiyel İHA alıcı ve satıcılarını listelemek, için pek çok personele ihtiyaç duymaktadır. Başka bir deyişle devam eden İHA programları diğer geleneksel koruma uygulamalarına göre daha fazla çaba gerektirmektedir.

İHA programları bir seferde verilmesi gereken pek çok önemli kararı içermektedir. Bu açıdan benimsenmesi zor olabilmektedir.