Modelin Diğer Uygulama Araçları İle Karşılaştırılması

Bu bölümde İHA yerine veya İHA uygulamalarına ek olarak kullanılan diğer uygulamalar olumlu ve olumsuz faktörler göz ününde bulundurularak İHA modeli ile karşılaştırılmıştır.

Planlama kararlarıyla, kentsel mekanda getirilen veya oluşan eşitsizlik durumu plan uygulama araçları ile eşitlenmeye çalışılmaktadır. Ancak mevcuttaki planlama araçları ile kentsel alan bütününde imar haklarının taşınmazlar arasında eşit olarak dağıtılmadığı konusundaki düşünceler yeni kavramlarının düşünülmesini ortaya çıkarmıştır. İmar hakkı aktarımı bu açıdan çeşitli çalışmalarla ortaya konulmuştur (Türk, 2003).

Arazi ve arsa düzenlemede taşınmazların sadece şekil olarak değişebileceği kabul edilmiş buna karşılık konumlarında mümkün olduğunca az değişiklik olabileceği ve mülkiyet yapılarının da ancak zorunlu durumlarda değişebileceği belirtilmiştir (Türk,2005). Buna karşılık İHA ile isteğe bağlı olarak mülkiyet devam edebilmekte ve imar hakkı başka bir taşıınmaz üzerinde sürebilmektedir.

İHA ile kamulaştırma yerine koruma sorumluluğu özel sektör ile paylaşılmakta, gelişme bölgelerindeki projelerden, korumanın maliyetine çapraz finans olanağı sağlanmaktadır.

İHA da gönüllü düzenleme ve planlama anlaşmalarına benzer olarak yasal sınırlar çerçevesinde mal sahiplerinin istekleri doğrultusunda gelişmektedir.

İHA uygulamasında alan bölgelerdeki yatırımcılara verilen ek imar hakkına benzer olarak; kesintinin belirlenen orandan fazla olması durumlarında, kamulaştırma yoluyla alınması gereken alanların terk edilmesi sonucunda terk eden taşınmaz sahibine de ek imar hakkı verilmektedir. Bu imar hakkı kadastral parsel üzerinden imar planı uygulamalarında hesaplanmaktadır.

Bölgeleme, kümeleme, ön alım hakkı, irtifak hakkı, trampa ve takas gibi uygulamalar koruma için kullanılan uygulamalar olsa da bu yöntemlerin koruma amaçlarını yerine getirmelerinde yetersiz ya da başarısız oldukları görülmektedir (bkz. Şekil 3.7).

İHA bölgeleme ile karşılaştırıldığında bölgelemeye göre üstünlükleri olduğu gibi zayıflıklarının da olduğu görülmektedir. İHA’na olan tepkilerin fazla olması, yönetimsel açıdan karmaşık olması, zorluk derecesinin yüksek olması, halkın eğitiminin gerekli olması, Pazar yaratma sürecinin zor olması, hedeflerin belirlenmesi ve eşgüdümün sağlanmasının zorunlu olması ve imar planlarının ayrıntılı ve güçlü olmasının gerekli olması gibi zayıflıklarının olmasının yanında sürekliliği, gerçekleştirilmesinin kolaylığı, kısıtlamaların telafi edilebilmesi, imar eğiliminin önceden tahmin edilebilirliği, imar yoğunluklarının kontrol edilebilirliği gibi üstünlükleri bulunmaktadır (Kocalar, 2009)

Rick Pruetz’un 2003 yılında Amerika’da yapmış olduğu bir çalışmada nüfusu 15000 ve üzeri olan tüm şehir ve kasabalara anket formu posta yolu ile gönderilmiş ve 3500 postadan İHA programına sahip olmayan 558 belediye geri dönüş yapmıştır. Bu belediyelerin büyük bir çoğunluğu açık alanları, doğal alanları, tarihi değerleri ve tarımsal arazilerin korunmasını gerekli görmekte ancak verilen kaynaklar ve uygulama araçlarının koruma için yetersiz olduğunu düşünmektedirler. Çalışmada; İHA’nın belediyeler tarafından kullanılmasında en çok tekrarlanan sebepler aşağıda verilmektedir:

İHA’nın fazla göz ününe alınmaması

Koruma alanları için öncelikli olarak bölgeleme ve imar kısıtlamasına güvenilmesi ve mal sahiplerinin denenmemiş ya da bilinmeyen bir süreç için gönülsüz olmaları

Arazi edinimi, irtifak hakkı ve imar hakkı için bütün olarak satın almanın tercih edilmesi ve belediyelerin İHA’nı yasal olarak karmaşık, lojistik yönden sıkıntı verici bulması

Mal sahiplerinin istenen yoğunlukların elde edilmesinin kolay olduğunu düşündüklerinden imar hakkı aktarımına fazla talep olmayacağını düşünmeleri

Mal sahipleri kendi mülklerini kendilerinin geliştirmek istemeleri, aynı mali gelir elde etseler bile imar hakkı aktarımı ile ilgilenmemeleri

Mal sahiplerinin İHA yatırımının, kendileri geliştirdikleri takdirde elde edecekleri mali gelirle aynı olacağına ikna olmamaları

Mal sahiplerinin İHA projeleri için gerekli zamanla ilgili şüphelerinin olması
Belediyelerin yoğunluğun aktarılacağı uygun alanlar konusunda uzlaşma

sağlayamaması

Ancak yukarıda belirtilen olumsuzluklara rağmen belediyeler İHA programını uygulamada kararlı oldukları sürece bu sorunlara çözümler bulunabilmektedir. Aşağıdaki örneklerle bu ispat edilmiştir:

Cevap verenlerden çoğu belediyenin bölgeleme ve diğer geleneksel yöntemlere dayanarak plan yaptığını ancak bu yöntemlerin koruma amaçlarını yerine getirmelerinde başarılı olmadığını belirtmişlerdir. Bu da İHA’nin diğer uygulama araçlarına alternatif bir koruma aracı olarak düşünüldüğünü göstermektedir. Koruma amaçlarını yerine getiren belediyelerin çoğu bu uygulama araçlarını birbirinin alternatifi değil tamamlayıcısı olarak görmektedirler. Montgomery County, Maryland’de etkili bölgelemeye yardımcı olması için İHA önerilmiş, aynı şekilde güçlü bir bölgeleme ile başarılı bir İHA için pazar talebi yaratılmıştır.

Cevap verenlerden bazıları arazi edinimi, irtifak hakkı ve imar hakkı için bütün olarak satın almayı tercih ettiklerini belirtmişlerdir. Ancak koruma amaçlarını yerine getirmek için sadece vergiler ve iyileştirme harcı kullanmak pek çok belediye için çok zor olduğundan beri bu programlara ek olarak İHA da kullanılmaktadır.

Cevap verenlerden bir kısmı İHA’nın karmaşıklığından bahsetmiştir. Ancak Berthould, Colorado gibi bazı belediyeler İHA gibi işlevsel bir araç kullanmaya başladıklarından beri İHA’yı basitleştirme yolları aramaktadırlar.

Rick Preutz’un belediyelerle yaptığı bu çalışmadan yola çıkarak belediyelerin korumaya karşı sorumluluklarını yerine getirirken çözüm bulmakta zorlandıkları ve İHA’yı diğer uygulama araçları ile koordine ederek yeni stratejiler geliştirdikleri söylenebilmektedir ( Pruetz, 2003).

3.7 Bölüm Sonucu

İHA mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da kendisine bedel ödenerek önceden “alan bölge (gelişme alanı)” olarak belirlenmiş bölgelere aktarılması olarak tanımlanmaktadır. Aynı zamanda tarihi, kültürel ve doğal alanların korunması amacıyla imar haklarının kısıtlandığı alanlardan planla yüksek imar hakkı tanınan alanlara imar haklarının satış ve devrini esas alan bir uygulama olarak görülmektedir.

İHA’nın temel bileşenlerinden, gönderen bölgeler yani taşınmazın korunacağı yerler, genellikle tarihi ve kültürel alanlar, tarımsal topraklar, doğal ve ekolojik alanlar olarak belirlenmektedir. Alan bölgeler transfer edilen imar haklarının kullanılacağı yerler yani yeni gelişme alanlarıdır. Bu alanlarda yapılanma hakkı % 25 ile % 40 arasında artırılmakta ve yatırımcıya artırılan hakkı, gönderen alandan satın alma olanağı vermektedir. Bir diğer bileşen; İHA sertifikası ve bankası olup korunacak bölgedeki imar haklarının menkul kıymete dönüştürülmesini ve gelişecek bölgelerdeki yatırımcıların almasını sağlayan bir araçtır. İHA yönteminin başarılı olması, hem korunacak hem de gelişecek bölgenin iyi tasarlanmasını ve işleyişin doğru yönetilmesine bağlıdır.

İHA uygulaması ile gönderen bölgelerde tarımsal faaliyete devam edilmekte, tarihi değerlerin kullanımı sağlanmakta ve İHA satışından gelir elde edilmektedir. Alan bölgelerde daha fazla yapılaşma hakkı ve daha fazla kazanç sağlanırken kentsel gelişmenin tarihi ya da doğal değerleri yüksek alanlardan uzağa yöndendirilmesi sağlanmaktadır. Kamusal açıdan baktığımızda tarım toprakları, tarihi ve doğal değerler korunmaktadır.

İHA; parseller arası, tasarlanan bölgeler arası, kırsal alan ile kentsel alan arası ve yerleşmeler arası olmak üzere dört farklı şekilde uygulanmaktadır. Koruma alanlarında kullandırılmayan “imar hakları” nın aktarılabilir hale gelmesi ve kentin gelişme alanlarında kullanılabilmesi sağlanmaktadır.

Ekonomik açıdan baktığımızda; diğer uygulama araçlarının kamuya büyük mali yüke sebep olmalarından dolayı uygulanabililiklerinin ve etkin kullanımlarının kısıtlandığı görülmektedir. Bu bağlamda İHA ile koruma sorumluluğu özel sektör ile

paylaşılmakta, belediyelerin mali kaynaklarının yeterisizliği gibi sorunlar giderilmektedir.

Modelin ortaya çıkış tarihi ile ilgili farklı görüşler olsa da ilk kez 1916 yılında Amerika’da uygulandığı kabul edilmektedir. 1980’li yıllardan beri yoğun bir şekilde kullanılmaya başlanan İHA uygulamaları günümüzde de artarak devam etmektedir. Modelin uygulama alanları; tarım alanları, açık alanlar, kırsal karakteri olan alanlar, kıyı alanları, mineral kaynaklar ve yeraltı sularının olduğu alanlar, yamaçlar ve manzara noktaları, su kalitesi korunması gereken alanlar, sulak alanlar, yaban hayatı koruma alanları, rekreatif alanlar, altyapı yetersizliği olan alanlar, tarihi ve kültürel alanlardır.

İHA uygulama aşamalarını incelediğimizde; danışma kurulunun oluşturulması, veri toplama, alternatif amaçların geliştirilmesi ve ön değerlendirmenin yapılması, kamusal girdilerin elde edilmesi ve çalışma amacının belirlenmesi, alan ve gönderen bölge bileşenlerinin tasarımı, alternatif senaryoların geliştirilmesi, analizlerin sunumu ve tercih edilen alternatifin seçilmesi, seçilen alternatifin değerlendirilmesi, çevresel değerlendirme ve plan önerileri, uygulama, aktarımların kontrolü ve genel durum,ve programın ıslah edilmesi/yenilenmesi olmak üzere çok aşamalı ve dataylı bir süreç gerektirdiği görülmektedir.

Diğer koruma araçlarıyla karşılaştırıldığında; bölgeleme ve diğer geleneksel yöntemlerin koruma amaçlarını yerine getirmelerinde yetersiz olduğu ya da başarılı olmadığı ve İHA’nın diğer uygulama araçlarına alternatif bir koruma aracı olduğu görülmektedir. İHA; daha uzun vadeli koruma amacı olması, imar haklarını aktaran arsa sahiplerine bunu telefi etme şansı tanıması, pazar bazlı bir uygulama olduğu için yönetimsel açıdan maliyetinin düşük olması ve aktarımlar olana kadar geçen sürede daha az kontrol gerektiren bir uygulama olması gibi sebeplerden dolayı diğer uygulama araçlarına göre daha tercih edilebilir olduğu söylenebilmektedir. Ancak finansal yapı ve yerel yönetimlerin kapasitesi gibi faktörler bu noktada önem kazanmaktadır. Çünkü koruma için maliyeti düşüren bir uygulama olmasına rağmen kompleks yapısından dolayı yönetimsel açıdan yüksek kapasite gerektirmektedir. Koruma amacının gerçekleşmesi bu araçların birbirinin alternatifi değil tamamlayıcısı olarak düşünülerek yeni stratejilerin geliştirilmesine bağlıdır.

4. YURTDIŞINDAKİ İMAR HAKKI AKTARIMI UYGULAMA