Hong Kong, Çin

Sheung Wan ve Wanchai gibi tarihi alanlarda bulunan binalar çok eski ve fonksiyonel olarak kullanışsız oldukları için sahiplerine fazla gelir sağlamamaktadır. Özellikle ticari aktiviteler geniş alan kullanımına olanak sağlayan diğer yeni ticari alanlara yönelmiştir. Kamu tarafından tarihi miras niteliği taşıyan bu binaların bakım ve onarımı sağlanmamış ve harap ya da az gelişmiş yapıların sahipleri de yeterince teşvik edilmemiştir.

Bu noktada; Çin’de ve Hong Kong’ta yenilikçi bir uygulama olarak karşımıza çıkan imar hakkı aktarımı kentleşme ile birlikte kültürel mirasın korunması için arsa sahiplerine ve yatırımcılara gerekli teşviği sağlayan iyi bir mekanizma olarak görülmektedir. Temmuz 2007’de Kalkınma(gelişim) Bürosu’nun kurulmasıyla ekonomik gelişme ile koruma arasında bir denge kurulması mümkün kılınmıştır. Hong Kong’un çok iyi tanımlanmış bir kent planlama yasası, bu yasaya bağlı oluşmuş iyi bir planlama sistemi, arazi yönetimi ve etkin bir bürokratik çevre İHA uygulamaları için iyi bir zemin oluşturmaktadır.

İHA Çin’de tehdit altındaki tarihi yapıların minimum maliyet ile korunmasını sağlayan etkili bir araç olarak görülmektedir. Aslında 1960–80 arasında bir çeşit İHA uygulaması Çin’de uygulanmıştır. “Letters A-B” olarak bilinen bu uygulama kırsal alanlarda bir arazi toplulaştırma sertifika sistemi ile minimum maliyetle düşük yoğunluklu konut gelişimi için takas imkanı sağlanmıştır. Ancak 1980’lerin başlarında bu uygulamanın duraksamasıyla esnek bir yaklaşım getirilmiş ve “Letters A-B” nin arazi değer sisteminde ve kıymet olarak paraya çevrilmesine izin verilmiştir. 1980’lerin ortalarından sonlarına kadar “Letter A-B” lerin büyük bir kızmı büyük yatırımcıların eline geçmiş ve bu yatırımcıların yeni şehirsel alanların

şekillenmesinde etkili olmasına sebep olmuştur. Artan büyük kazançlar gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine ve yatırımcıların kısıtlama olmadan kırsal alanlardaki imar haklarını uzak alanlara taşımalarına sebep olmuştur. Lai(2002) yerli köylüleri gücendirmeden yeni kentsel alanlarda yeni gelişim alanları açmanın hem şehir merkezinde hem de çeperlerdeki alanlarda daha dengeli bir gelişmenin sağlanmasında ve tarihi alanların yenilenmesinde iyi bir yöntem olduğunu söylemektedir. Bu sebeplerden dolayı Letter A-B’nin İHA uygulamasının bir çeşidi olduğu söylenebilmektedir. Ancak Hong Kong’ta tüm bunların yanında İHA’nın uygulanması için ek bazı düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. 1974 yılında Costonis’in belirlediği ek düzenlemeler; aktarım alanlarının tasarlanması, miras vergi sertifakaları, imar halı aktarımının değerlemesi, İHA için olası yasal araçların belirlenmesi, teşvik edici bölgeleme ve ekstra parsel oranıdır.

Hong Kong’da Tamamlanmış İHA Örnekleri;
Bitişik Parseller için İmar Hakkı Aktarımı

Bu tip İHA parsellerin birbirine bitişik ya da birbirini takip eden bir özellik taşımaları gerekmektedir. Fakat tüm miras niteliği taşıyan parseller gelişime hazır bir şekilde birbirine bitişik olarak bulunmamaktadır. Bu parsellerin birçoğu farklı yaşlardaki binalarla çevrelenmiş ya da farklı mülkiyetlere sahip parseller arasında kalmışlardır. Yatırımcıların plan sunarken koşulların koruma için uygun olmadığı durumlarda korumayı zorunlu bir aşama olarak göz önünde tutma yükümlülükleri bulunmamaktadır. Birbiriyle eşleşen uygun aktarım alanlarını bulmak zor olduğu için sınırlı sayıda bitişik parseller için İHA gerçekleştirilmiştir.

Tai Fu Tai örneği bitişik parsellerde gerçekleştirlmiş İHA örneklerinden biridir. Tai Fu Tai San Tin, Yuen Long’da 1865 yılında Man Chung-luen tarafından inşa edilmiş büyük resmi bir konaktır (bkz. Şekil 4.5). Mülk sahipleri ve hükümetle yapılan uzun görüşmeler sonucunda yapıyı korumak için komşu parselle arasında aktarım yapılmasına ve konut alanı için kullanılmasına izin verilmiştir. Tai Fu Tai 1986 yılında restore edilirken mirasın korunması açısından büyük bir başarı olarak kabul edilmiştir. Bitişiğindeki parsel ise şimdi az katlı konut alanı olarak kullanılmaktadır.

Şekil 4.5 : Tai Fu Tai Konak yapısınınkorunması için arkasında bulunan noktayla çevrili alana aktarım yapılarak konut alanı olarak kullanımı sağlanmıştır.) Kaynak: harita: www.centanet.com, fotoğraf: Raymond Chan

Bitişik Olmayan Parseller İçin İmar Hakkı Aktarımı

Bitişik parsellerde gerçekleştirilen imar hakkı aktarımı gibi Hong Kong dışında bitişik olmayan parseller arasında da aktarımlar gerçekleştirlmektedir. 1970’lerden beri Amerika Birleşik Devletleri’nde önemli tarihi miras özelliği taşıyan binaların korunmasında ve tarım alanları, yağmur ormanları, çöl, bataklık ve özel bilimsel araştırma için ilginç olan yerlerin korunmasında kullanılan bir yöntemdir (Preutz, 2003). Kanada ve Avustralya’da parselleri birbirine bitişik olmayan mal arsa sahipleri kullanılmayan imar haklarını korunması gereken yapıların korunması ve yenilenmesi için satmaktadırlar. Benzer olarak birbirine bitişik olmayan parseller arasında yapılan aktarımlar gelişmenin gereken yerlerde olmasını sağlamaktadır. Hong Kong’da ise aktarılacak imar hakkı aynı aktarım bölgesinde olmak şartıyla başka bölgelere aktarılabilmektedir. Bu tip aktarımlarda bitişik parsel olma kısıtlaması bulunmamaktadır.

Hong Kong’da diğer bir olasılık tüm aktarımların alan bölgedeki belli bir parsele olması sınırlaması karşılığında ek imar hakkının aktarım bölgelerindeki belli bölgelere dağılımına izin verilmesidir. Burada amaç yeni aktarım alanlarının oluşmasını önlemek ve gelişmeni belli biryerde olmasını sağlamaktır. Bitişik olmayan alanlar için İHA mevcut yoğunluğu bozmadığı gibi altyapı limitlerini de zorlamamaktadır (Li, 2006).