İmar Hakkı Aktarımı (Transfer Of Development Rights –TDR) Modeli

devretme haklarını birlikte ve mutlak olarak tanıyan bir haklar bütünüdür (bkz. Şekil 3.1).

Şekil 3.1 : Mülkiyet Hakkı

Kamusal yarar söz konusu olduğunda kanun gücüyle sınırlanan bu haklar, hakkın kötüye kullanılmasını engellese de özellikle tarımsal araziler, doğal alanlar, tarihi dokuların bulunduğu yerlerde mülkiyet haklarının mülkiyet sahibi aleyhine kamuya mal edilmesi veya kullanımının kısıtlanması söz konusudur. Mülkiyetin sahipliği ancak bedeli ödenerek kamuya kazandırılabilmektedir bunun dışında kamu adına yapılan bütün kısıtlayıcı ve korumaya yönelik uygulamalar hukuki de olsa, eğer; mülkiyete sahiplikten dolayı elde edilmesi muhtemel rant mevcut kullanımdan dolayı elde edilen gelirden fazla ise mülk sahibi tarafından devredilebilme veya aykırı kullanıma yönelme riski ile karşı karşıyadır. Literatürde “rant” olarak tanımlanan bu

sorunun çözümüne yönelik önemli görüşler ortaya çıkmış olsa da yeni çözüm arayışları devam etmektedir (Yamak, 2006).

İmar Hakkı ise; mekanda yapılan planlama sonucunda sağlanan, dağıtılan ve gereğinde yine planlama karararı doğrultusunda kıstlanabilen haklar olmaktadır. İmar hakkı doğrudan arsa yüzölçümü ile bağlantılı şekilde tanımlanmaktadır. Kentsel alanlardaki imar parsellerinin değerleri kuşkusuz olarak imar hakları ile orantılıdır. İmar haklarının yoğun biçimde kullanılmasına izin verilen alanlarda imar parsellerinin değerleri de yüksek olmaktadır. Planlama eyleminin doğası gereği taşınmazlar arasında imar haklarının eşit olarak belirlenmesi söz konusu olamamaktadır. Çünkü planlama kararlarıyla bazı alanlarda yüksek imar haklarının tanınması gerekebildiği gibi, bazı alanlarda da imar haklarının kısıtlanması durumu söz konusudur. Yine kentsel alanın bütününe bakıldığında kent merkezlerindeki taşınmazların imar hakkı açısından önemli avantajları bulunurken; tarihi, kültürel ve doğal nedenlerle korunması gereken alanlardaki ya da çeşitli kanunlar gereği yapı yasağı getirilmiş alanlardaki taşınmazların benzer avantajlara sahip olmadığı görülmektedir (Türk, 2003; Balamir, 1993; Tekeli, 1992; Akdeniz, 2001).

Bu bağlamda; yerel yönetimler tarım alanlarını, tarihi ve kültürel alanları ve çevre koruma gerektiren alanları planlama ve kamulaştırma yetkilerini kullanarak korumaya çalışmakta ancak siyasi ve toplumsal baskı ve maddi yetersizlikler gibi sorunlarla karşılaşmaktadır. Bu noktada imar hakkı aktarımı korunması toplum yararına olan taşınmazların ve değerlerin devamlılığının sağlanmasında önemli bir araç olarak karşımıza çıkmaktadır (bkz. Şekil 3.2).

Şekil 3.2 : İmar Hakkı Aktarımı – Korumada Karşılaşılan Sorunlar Kaynak: (Yamak, 2006)’dan faydalanılarak hazırlanmıştır.

Parasal olmayan uygulama araçları başlığında incelediği çalışmasında Akçeşme (2006); aktarılabilir imar hakkı kavramını, bir taşınmaza ait yapılaşma hakkının bir başka taşınmazda kullanılmasına izin verilmesi şeklinde tanımlamaktadır. Tarihi, kültürel ve doğal alanların korunması amacıyla imar haklarının kısıtlandığı alanlardan planla yüksek imar hakkı tanınan alanlara imar haklarının satış ve devrini esas alan bir uygulama olarak görülmektedir.

Aktarılabilir imar hakları yöntemi ile toprak değil sadece o toprağın gelişme hakları satılmaktadır. Bu yöntemde taşınmazın sahibi değişmemekte sadece imar hakları satılmaktadır. Toprak gelişme haklarının satılmasından sonra kullanım hakları yine eski sahibinde kalmaktadır. Örneğin bir tarım toprağındaki imar hakları satıldıktan sonra mülk sahibi o toprakta tarımsal faaliyetine devam etmektedir (Akçeşme, 2006). İHA mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının (inşaat yapma, faydalanma, tarım, başkalarının kullanımını engelleme, satış, kiraya verme, irtifak hakkı v.b.) bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da kendisine bedel ödenerek önceden “alan bölge (gelişme alanı)” olarak belirlenmiş bölgelere aktarılması olarak tanımlanmaktadır (bkz. Şekil 3.3).

Şekil 3.3 : İmar Hakkı Aktarımı Kaynak: Göksu, 2000; Platt, 1996

İHA daha fazla yoğunluk için olanak sağlayan, korunması gereken alanların korunması için gelişimin yerini ve yönünü değiştiren teşvik edici bir araçtır. İHA önemli habitat alanları ve diğer kaynakların korunması için gelişme aktivitelerinin bu alanlardan uzaklaştırılmasını ve kamusal hizmetlerin olduğu gelişim alanları olarak tasarlanmış alanlara aktarılmasını sağlamaktadır.

İHA programının temel bileşenleri aşağıda verilmiştir:
Taşınmazın Korunacağı Bölge (Gönderen Bölge):

Taşınmazın korunacağı yerler, genellikle tarihi ve kültürel alanlar, tarımsal topraklar ve doğal ve ekolojik alanlar olarak belirlenmektedir. Bu alanlar tasarlanırken kentlerin sürdürebilir gelişme kriterleri olan ekonomi, ekoloji ve eşitlik ilkeleri ön planda tutulmaktadır.

Gönderen bölgedeki mülk sahibi ya arsasını geliştirmek istemekte ya da arsası üzerindeki imar haklarını kullanmayıp onları yatırımcılara satmaktadır. İmar hakları ise; yatırımcılar ya da ihtiyacı olan arsa sahipleri tarafından satın alınmaktadır.

• Gelişecek Bölge (Alan Bölge):

Transfer edilen imar haklarının kullanılacağı yerler, genellikle yeni gelişme alanlarıdır. Bu alanlarda yapılanma hakkı % 25 ile % 40 arasında artırılmakta ve yatırımcıya artırılan hakkı, gönderen alandan satın alma olanağı vermektedir (bkz. Şekil 3.4).

Alan bölgedeki yatırımcı; daha fazla imar hakkı talebinde bulunduğu takdirde artırılan miktarı, gönderilen bölgedeki İHA sertifikasını satın alarak kullanmaktadır. Gelişecek bölgede yoğunluk artışına neden olan bu yöntemin başarılı olması için yoğunluk-altyapı ilişkisi iyi kurgulanmalıdır (Göksu, 2005).

Şekil 3.4 : İmar Hakkı Aktarımı ve Yoğunluklar Kaynak: www.smartgrowthvermont.org

• İHA Sertifikası ve Bankası:

Korunacak bölgedeki imar haklarının menkul kıymete dönüştürülmesini ve gelişecek bölgelerdeki yatırımcıların almasını sağlayan bir araçtır.

Bir program çerçevesinde, serbest piyasa koşullarında alıp satılan sertifikalar, korunacak bölgedeki mülk sahiplerine ve gelişecek bölgedeki yatırımcılara da kazanç sağlamaktadır.

Piyasa koşularında arz ve talep dengesi çerçevesinde kullanılan sertifikaların değerlendirilmesinde bir süreklilik sağlanması için belediyeler tarafından imar hakları bankası oluşturulmaktadır.

• Planlanma ve Yönetim

İHA yönteminin başarı şansı, hem korunacak hem de gelişecek bölgenin iyi tasarlanması ve işleyişin doğru yönetilmesine bağlıdır. İHA programının arz ve talep, kentsel gelişme potansiyeli dikkate alınarak geliştirilmesi gerekmektedir.

Kent ve kentler arası oluşturulan İHA bir kaynak transfer yöntemi olarak görülmektedir. Bu nedenle, çıkartılacak sertifika miktarı, gönderen ve alan bölgedeki inşaat alanlarının hesaplanması ve ikincil finans piyasalarının oluşturulması, konuların işleyiş sürekliliği açısından önem taşımaktadır.

Doğru bir şekilde gönderen ve alan bölgelerin tasarlanması, yatırımcılar tarafından sertifikaların alınması ve sürekliliğin sağlanması ve programın iyi bir şekilde yönetilmesi sonucu program başarıya ulaşmaktadır. Bu durumda gönderen bölgede tarımsal faaliyetler devam etmekte, tarihi ve kültürel değerler korunmakta ve İHA satışından kar edilmekte, alan bölge daha fazla yapılanma hakkı ve buna bağlı daha fazla kazanç sağlamaktadır (bkz. Çizelge 3.1).

Çizelge 3.1 : İmar Hakkı Aktarımı Gönderen Bölge

o Tarımsal Faaliyete Devam o Tarihi Değerin Kullanımı o _{İHA Satışından Gelir}

Alan Bölge o_o Daha Fazla Yapılanma Hakkı _{Daha Fazla Kazanç} Kamu

o Tarımsal Toprağın Korunması

o Tarihi ve Kültürel Değerlerin Korunması o Doğal Kaynakların Korunması

İHA dört farklı şekilde uygulanmaktadır; (bkz. Şekil 3.5).
Parseller arası,

Tasarlanan bölgeler arası,
Kırsal alan ile kentsel alan arası,
Yerleşmeler arası (Göksu, 2005)

Şekil 3.5 : İmar Hakkı Aktarım Bölgeleri