Müteahhidin, Üçüncü Kişilerle Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yaparak Alacağını (Kendisine

Düşen Arsa Paylarını-Bağımsız Bölümleri) Üçüncü Kişilere Geçirmeyi Taahhüt Etmesi

i. Genel Olarak

Doktrin577 ve uygulamada578; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile mülkiyetine geçirilmesi öngörülen arsa paylarının müteahhit adına tescili yapılmadan önce müteahhit tarafından üçüncü kişilere satışında, işlemin genellikle alacağın temliki olduğu üzerinde durulmaktadır. Bunu sebebi işlemin uygulamada genellikle bu şekilde yapılıyor olmasından kaynaklanmaktadır. Ancak; müteahhit sözleşme uyarınca kendisine geçirilecek arsa paylarını taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile de üçüncü kişilere satmayı taahhüt edebilir579. Zira işlemin taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılmasına da hukuki engel bulunmamaktadır.

Öncelikle; taşınmaz satış vaadi borç doğurucu bir işlemdir. Bu sözleşme, taraflara taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı verir. Satış

577

YAVUZ, 2002, sf. 514; KARTAL, Blm. 3, sf. 559; KOSTAKOĞLU, a.g.e., sf. 1175;

KARAHASAN, 2002, sf. 688; KAPLAN, a.g.e., sf. 164; DUMAN, a.g.e., sf. 235

578

Yarg. 15. HD. 12.10.1989 t., 1135 E., 4191 K.; Yarg. 15. HD. 24.05.1995 t., 868 E., 3045 K.; Yarg. 15 HD. 02.06.1997 t., 2087 E., 2871 K.; (KOSTAKOĞLU, a.g.e., sf. 1206, 1207); Yarg. 15. HD. 22.06.1990 t., 2477 E., 3059 K.; Yarg. 14. HD. 13.09.1988 t., 3849 E., 5572 K.; Yarg. 14. HD. 11.03.1986 t., 5387 E., 1644 K. (KARAHASAN, 1997 a, sf. 690, 691)

579

ERTAŞ, a.g.e., sf. 84; ÖZENLİ, a.g.e., sf. 17; DALAMANLI, a.g.e., sf. 24; KARATAŞ, a.g.e., sf. 394; “…müteahhide kalacak dairelerden nizalı olanı alıcı davacıya yükleniciler tarafından noterden satış vaadi suretiyle satılmıştır” Yarg. 15. HD. 27.05.1991 t., 90/9093 E., 91/5228 E. (KOSTAKOĞLU, a.g.e., sf. 1197);

vaadi sözleşmesi ile doğan bu alacak hakkı nisbi niteliktedir580. Bu itibarla; kişinin kendisine ait olmayan, yani başkasının mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması geçerlidir. Zira; satış vaadi borç doğurucu bir sözleşmedir ve borç doğurucu sözleşmelerin kanunda gösterilen konu yönünden sınırları arasında “malik olmak” şartı yer almamaktadır. Başka bir ifade ile; satışı vaad edenin tasarruf yetkisinin olmaması veya sınırlandırılmış olması sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez581.

Bunun yanı sıra; henüz meydana getirilmemiş bir yapı eserinden bağımsız bölüm satılması hususu da tartışma konusu yapılabilir. Çünkü müteahhidin satışını vaad ettiği ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca mülkiyeti müteahhide geçirilecek arsa paylarına bağlı bağımsız bölümler henüz inşa edilmemiştir. Ancak konu ile ilgili Yargıtay İBK. ile; KMK.’nun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak yapılabileceğine karar vermiştir582. Diğer bir deyişle; henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmeleri geçerli olarak yapılabilir583.

Açıklanan sebeplerle henüz yapı eseri meydana getirilmemiş ve arsanın mülkiyeti de müteahhitte bulunmamasına rağmen; arsa payı karşılığı inşaat

580

TANDOĞAN, 1988, sf. 244, 248; OLGAÇ, 1967, sf. 147; OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 336;

TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 692; BALKIZ, a.g.e., sf. 16; DALAMANLI, a.g.e., sf. 1; ÖZENLİ, a.g.e., sf. 15

581

TANDOĞAN, 1988, sf. 246; OLGAÇ, 1967, sf. 148; DALAMANLI, a.g.e., sf. 4; ÖZENLİ, a.g.e., sf. 93; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 692; “Tapulu bir taşınmazın üçüncü bir şahıs adına tapuda kayıtlı olması halinde dahi, satış vaadinin geçerliğine engel bir kanun hükmü yoktur. Çünkü gerek taşınmaz mal satışı, gerekse taşınmaz satış vaadi, borç doğuran birer akiddir; borç doğuran bir akdin geçerliği ise BK. md. 19’da aranan şartların ve (şayet akid bir şekle bağlı ise) şekil şartının gerçekleşmiş bulunmasına bağlıdır; bunlardan başka bir şarta ve örneğin borç altına girenin malik olması şartına bağlı değildir. Böyle bir halde, satıcının veya satış vaadinde bulunanın üçüncü şahıs adına kayıtlı bir taşınmazı malikinden satın alarak alıcıya temlik etmesi imkânsız bulunmadığı cihetle akdin konusunun BK. md. 20 gereğince imkânsız olduğu da ileri sürülemez” Yarg. HGK. 10.02.1960 t., 4–6 E., 188 K. (FEYZİOĞLU, 1980, sf. 123); Yarg. 4. HD. 08.01.1973 t., 72/4505 E., 73/157 K. (TANDOĞAN, 1988, sf. 246); Yarg. 3. HD. 19.01.1964 t., 270 E., 176 K. (OLGAÇ, 1967, sf. 147); Yarg. 14. HD. 1983 t., 6969 E., 6808 K. (BALKIZ, a.g.e., sf.17) 582

Yarg. İBK. 24.04.1978 t., 3 E., 4 K. (KARAHASAN, 1997 b, sf. 1578) 583

TANDOĞAN, 1987, sf. 247; KARAHASAN, 1997 a, sf. 660; DALAMANLI, a.g.e., sf. 100;

sözleşmesi ile mülkiyeti müteahhide geçirilmesi taahhüt edilmiş bulunan arsa paylarının (bağımsız bölümlerin), müteahhit tarafından taşınmaz satış vaadi yolu ile mülkiyetlerinin üçüncü şahıslara geçirilmesi taahhüt edilebilir.

ii. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Genel Olarak Hükümleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmeye konu taşınmazın ileride satışına ilişkin bir sözleşme yapılması taahhüt edilmektedir. Yani bu sözleşme ile doğrudan taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçirilmesi ve başkası adına tescili söz konusu olmamaktadır. Bu itibarla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir başka sözleşmenin yapılmasının borçlanıldığı bir ön sözleşme ve borç doğuran bir sözleşmedir. Sözleşme sadece tarafları arasında hüküm ve sonuçlarını meydana getirir. Bu sebeple; satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, nisbi niteliktedir. Taşınmaz satış vaadi ile sözleşmeye konu taşınmazın tapuda resmi şekilde satış sözleşmesinin yapılarak, devir ve tescilinin sağlanacağı taahhüt edilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi ile tarafların her ikisine ya da sadece birine satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verilebilir. Bu itibarla talep hakkı olan tarafın satışı istemesi üzerine, diğer tarafın tapuda satış yapma ve mülkiyeti geçirme borcunu yerine getirmesi gerekir. Yani borç muaccel olur584.

Ancak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden müteahhide düşen payların vaad alacaklısı üçüncü kişinin satışı isteyebilmesi için BK. md. 81 uyarınca öncelikle kendi borcunu ifa etmiş olması gerekmektedir585.

Müteahhitten satış vaadi ile arsa payı (bağımsız bölüm) alan üçüncü şahıs, BK. md. 125 uyarınca on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde sözleşmenin ifasını müteahhitten talep edebilir. Bu talep karşısında tarafların tapuda resmi şekilde satış sözleşmesi yapmaları ve taşınmazın mülkiyetini vaad alacaklısı üçüncü kişiye

584

OLGAÇ, 1967, sf. 147; TANDOĞAN, 1988, sf. 244, 248; OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 334;

TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 691; BALKIZ, a.g.e., sf. 16, 17; ÖZENLİ,

a.g.e., sf. 4, 5, 15; DALAMANLI, a.g.e., sf. 1; KARTAL, Blm. 1, sf. 106, 108; Yarg. 14. HD. 08.11.1983 t., 6969 E., 6808 K. (OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 334)

585

geçirmeleri gereklidir. Müteahhidin devir ve tescilden kaçınması halinde, vaad alacaklısı üçüncü kişi TMK. md. 716 hükmü uyarınca tescil davası açarak mülkiyetin hükmen adına geçirilmesini isteyebilir586.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üzerinde yapı eseri inşaatına konu olan arsanın tapusuz bir taşınmaz olması durumunda dahi sözleşme uyarınca müteahhide düşen arsa payları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu yapılabilir. Ancak; tasarruf işleminin yapılması, taşınmazın tesciline bağlıdır. Zira mülkiyet hakkı tescilsiz de kazanılabilir ve fakat bunlar üzerindeki tasarruflar ancak tapuya kayıtlarından sonra yapılabilir587.

Yapı eserinin tamamlanmaması, iş sahibinin taşınmazı iyiniyetli başka üçüncü kişilere satması gibi sebeplerle müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen arsa payının mülkiyetini kazanamaması veya mülkiyeti kazanmasına rağmen iyiniyetli başka bir üçüncü kişiye tapuda resmi şekilde satması gibi durumlarda ise vaad alacaklısı müteahhit aleyhine tescil davası açamayacaktır. Zira bu durumlarda müteahhit satış vaadi sözleşmesine konu arsa payının maliki değildir ve bu sebeple tescil talebi mahkeme tarafından reddedilir. Bu gibi hallerin varlığı halinde vaad alacaklısının hakları BK. md. 96, 106 ve 108 hükümleri dairesinde tespit olunacaktır. Vaad alacaklısının söz konusu hükümlere göre işlem yapması ve müteahhitten, ödemiş olduğu ücretin iadesini, zararlarının tazminini ve sözleşmede kararlaştırılmış ise cezai şartı istemesi mümkündür588.

586

TANDOĞAN, 1988, sf. 249; OLGAÇ, 1967, sf. 156; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/

ALTOP, 1989, sf. 695, 700; ÖZENLİ, a.g.e., sf. 27, 181; DALAMANLI, a.g.e., sf. 15, 26; DÖNMEZ, a.g.e., sf. 1039; KARTAL, Blm. 1, sf. 107; OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 338

(Yazarlar; tescilin doğrudan istenemeyeceğini, öncelikle vaad edenin satış sözleşmesi için irade beyanında bulunmasına hüküm verilmesini ve ancak bu irade beyanından kaçınırsa tescilin talep edilebileceğini belirtmektedirler); Yarg. 25.10.1971 t., 70/1 E., 71/2 K. (TEKİNAY/AKMAN/

BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 696)

587

ERTAŞ/SERDAR/GÜRPINAR, a.g.e., sf. 273; OLGAÇ, 1967, sf. 150; TEKİNAY/AKMAN/

BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 654, 701; OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 339; ESENER/ GÜVEN, a.g.e., sf. 126; DALAMANLI, a.g.e., sf. 8 (Yazar; taşınmazın tapuda kayıtlı olması

gerektiğini, bunun geçerlilik şartı olduğunu iddia etmektedir) 588

OLGAÇ, 1967, sf. 148, 149; TANDOĞAN, 1988, sf. 251, 252; TEKİNAY/AKMAN/

BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 696; DALAMANLI, a.g.e., sf. 9; Yarg. 4. HD. 18.02.1960 t.,

Taşınmaz satış vaadi alacaklısının TMK. md. 1009 uyarınca, sözleşmeden doğan nisbi hakkını tapu siciline şerh ettirme imkânı vardır589. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhide geçirilmesi taahhüt edilen arsa paylarını, müteahhitten taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın alan üçüncü kişinin bu imkândan faydalanarak hakkını sicile şerh ettirme olanağı bulunmamaktadır. Zira; söz konusu şerhin yapılabilmesi için satış vaadi sözleşmesinin arsa maliki ile yapılmış olması gerekmektedir. Fakat burada müteahhit inşaat yapılan arsanın maliki değildir. Bu sebeple vaad alacaklısı üçüncü kişi, sözleşmeden doğan hakkını tapu siciline şerh ettiremez. Ancak vaad alacaklısı üçüncü kişi, TMK. md. 1010 b. 1 uyarınca mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alması ve buna istinaden hakkını, çekişmeli hak olarak tapuya şerh ettirmesi mümkün olabilir590.

iii. Sözleşmenin Şekli

BK. md. 213 hükmün uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak resmi şekilde yapılmakla geçerli olarak kurulabilir. Gerçekten de madde hükmüne göre; “gayrimenkule dair satım vadi… mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir”.

Satış vaadi sözleşmesinin yetkili merci tarafından re’sen düzenlenmesi gerekir. BK. md. 213 resmi şekil şartı getirmekle birlikte, yetkili merciyi belirtmemektedir. NK. md. 60 ve 89 hükümleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılabileceğini açıkça düzenlemektedir. Bu itibarla; satış vaadi sözleşmesi yapmak görevi öncelikli olarak noterlere verilmiştir. Bunu yanı sıra zaman içerisinde tartışılmış olmakla birlikte bugün için; asıl satış sözleşmesini yapmaya yetkili olmaları ve bu sözleşmeyi düzenlemelerini yasaklayıcı herhangi bir hüküm bulunmaması sebepleriyle, tapu memurlarının da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilecekleri kabul edilmektedir591.

589

OLGAÇ, 1967, sf. 155; TANDOĞAN, 1988, sf. 252, 253; TEKİNAY/AKMAN/

BURCUOĞLU/ALTOP, 1989, sf. 698; OĞUZMAN/SELİÇİ, a.g.e., sf. 337; ÖZENLİ, a.g.e., sf.

34; DALAMANLI, a.g.e., sf. 11; KARTAL, Blm. 1, sf. 108; KARAHASAN, 2002 b, sf. 637

590

ERTAŞ, a.g.e., sf. 85; ; KARAHASAN, 2002 b, sf. 642 591

OLGAÇ, 1967, sf. 152; TANDOĞAN, 1988, sf. 243; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/

Tarafların icap ve kabulünün sözleşmede birleşmiş olması, her iki tarafın da imzasının bulunması ve sözleşmenin yetkili merci tarafından re’sen düzenlenmiş olması geçerlilik koşuludur592. Sözleşmenin tüm esaslı unsurları kapsamasının yanı sıra; ileride yapılması vaad olunan satış sözleşmesine ilişkin temel unsurları da kapsaması gerekmektedir. Bu sebeple; satılacak taşınmazın ve karşılık bedelin satış vaadi sözleşmesinde de belirli olması gerekmektedir. Ancak taşınmazın tereddüde meydan vermeyecek şekilde belirlenebilir olması yeterli ve gereklidir593. Diğer bir deyişle; henüz mevcut olmayan, yapımı başlamış veya başlayacak olan bir bağımsız bölüm dahi satış vaadi sözleşmesine konu edilebilir594.

Tarafların fiil ehliyeti gibi sözleşmenin esasa ilişkin şartları ise genel olarak diğer borç doğurucu sözleşmelerden bir farklılık göstermez595.

3. Müteahhidin, Alacağın Devri Sözleşmesi İle