Müşteri Beklentileri ve Ekonomik Gücün Konut Fiyatları Oluşumunda

Konut piyasa fiyatlarını incelerken konutla ilgili iki farklı ölçüt kullanılmaktadır:

konut birimi ve konut hizmeti. Birim konut piyasasından bahsederken mesken birimlerine yönelik arz ve talebi kastediyoruz. Bir mesken birimi bir apartman dairesi, bahçeli bir ev, bir rezidans katı olabilir. Bu tanım mesken biriminin yapısal karakterlerini, dekorasyon özelliklerini veya meskenin komşuluk çevresini dikkate almamaktadır. Başka bir deyişle mesken birimleri piyasasında incelenen birimlerin özelliklerini dikkate almadan hepsinin eşit kabul ediyoruz. Konut hizmeti piyasasını incelerken konut birimlerinin farklılıklarını ortaya koymaya çalışıyoruz.

Konut hizmeti parselin ve yapının büyüklüğünü, konut biriminin dekorasyon özelliklerini ve komşuluk çevresindeki okullar ve parkların değer katıcı özelliklerini içermektedir (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 183). Konut birimlerini ölçmek konut hizmetini ölçmekten daha kolaydır.

4.1.1. Gelir ve Konut Talebi

İstihdam ve servetten kaynaklanan nakit akımları hanehalkı gelirini oluşturmaktadır.

İstihdamdan kaynaklanan nakit akışı ücret geliri olarak adlandırılır. Hanehalklarının sahip olduğu reel ve finansal varlıklar ise serveti oluşturur. Gayrimenkuller, makine ve teçhizatlar gibi varlıklar reel varlıklardır. Mevduat, hisse senedi ve bonolar ise finansal serveti oluştururlar. Hanehalkları servetlerini oluşturan varlıklardan, faiz, kar ve kira olarak gelir elde ederler. Hanehalkı kazancı çoğaldıkça, isteyeceği konut hizmet miktarı da çoğalacaktır.

114 Konut talebindeki gelir etkisi, gelirin reel değerine bağlıdır. Konut talebinde önem arzeden cari gelirden daha çok reel harcanabilir gelirdir. Toplam reel gelirdeki belli bir miktar artışın konut hizmetleri talebine ne kadar etki edeceği konut talebinin gelir esnekliğine bağlıdır. Konut talebinin gelir esnekliği konut fiyatı ve talebi etkileyen diğer faktörler sabitken gelirde meydana gelecek bir değişimin konut talebini hangi oranda değiştireceğini gösterir (Taşdemir, 2013, s. 104). Konut talebinin gelir esnekliği konut talebindeki yüzde değişimin gelirdeki yüzde değişime oranı olarak ifade edilir.

ABD’de 1989 yılında yapılan bir araştırmada konut talebin gelir esnekliği 0,8 olarak hesaplanmıştır. Bu gelir iki katına çıktığında konut tüketiminin %80 arttığı anlamına gelmektedir (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 219). Bir iktisadi birim olarak hanehalkının konut alımı gelirdeki büyüme beklentisine bağlanabilir. Uzun ömürlü dayanıklı mal alımlarında hanehalkları alım gücünün daha mantıklı bir göstergesi olarak cari gelir yerine sürekli geliri dikkate alınmaktadır. Sürekli gelir ilgili konutta ikamet edilecek dönemde elde edilmesi düşünülen ortalama gelir olarak düşünülebilir.

Geçici olarak işsiz olan bir hanehalkını ele aldığımızda sürekli gelirinin cari gelirinden fazla olduğunu kolaylıkla görebiliriz. Emekliliği yaklaşmış bir hanehalkı ise aynı cari gelire sahip 30 yaşındaki birisinden daha az sürekli gelire sahiptir. Genç hanehalkları cari gelirlerinin kariyerlerindeki ilerlemeyle birlikte artacağını umarken, yaşlı hanehalkları ise emeklilik dönemlerinde azalan bir gelire sahip olacaklarının bilincindedirler (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 220). Araştırmalar sürekli gelirin cari gelire göre konut tüketiminin daha iyi bir göstergesi olduğunu bulgulamaktadırlar.

Konut hizmeti tüketiminde başlıca belirleyicilerden birisi de hanehalkı geliridir.

Yaşam döngüsü ve demografik faktörler ise yalnızca tüm konut tüketiminin değil aynı zamanda talep edilen konutların fiziki ve teknik özelliklerini de etkiler.

Hanehalkı sayısının oda sayısı tüketimine etkisi pozitiftir (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 220).

115 Çocuk sayısı konut tüketiminde önemli bir değişim yaratmaktadır. Ancak diğer konut hizmetleri hanehalkı büyüklüğünce artmadığından oda sayısındaki artış diğer konut hizmetleri için daha az harcama yapılması anlamına gelmektedir (DiPasquale &

Wheaton, 1996, s. 220). Yani oda sayısı artarken binanın özellikleri ve lokasyonla ilgili konut hizmetleri düşük kalitede gerçekleşmektedir.

Hanehalkları otuzlu yaşların ortalarından ellili yaşların ortalarına kadar belirgin bir servet biriktirme eğilimindedirler. Bu servetin bir kısmını miras olarak da devralmaktadırlar. Bu birikim emeklilik öncesi dönemde gerçekleşmektedir.

Hanehalkının başlangıç konutu zaman içinde değer kazanmakta ilave bir öz varlık yaratmaktadır. Bu öz varlık daha büyük ve daha kaliteli bir konut almak için kullanılmaktadır. Konut tüketimi 25-54 yaşları arasında hızla artmaktadır. Bu tüketim ellili yaşlarda zirve yapmakta, daha sonra ise azalma trendine girmektedir.

Bu gözlemler konut piyasasının kısa dönemli mikroekonomik görüntüsünün uzun dönemli makroekonomik görüntüsünden çok farklı olduğunu göstermektedir (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 222). Sonuç olarak birçok bireysel değişiklik bir birlerini dengeleyerek makroekonomik değişmenin yavaş yavaş ortaya çıkmasına yol açmaktadır.

4.1.2. Hane Halkı Hareketliliği ve Konut Talebi

Her yıl hanehalklarının belli bir yüzdesi bir konuttan diğer bir konuta taşınırlar.

Amerika’da bu oran % 17 civarındadır. Oysa konut sayısındaki ortalama yıllık artış oranı %1,5 seviyelerindedir (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 222). Taşınmalar daha çok daha büyük bir konuta duyulan ihtiyaçtan, iş değişikliğinden veya daha iyi bir komşuluk çevresi arayışından kaynaklanmaktadır (DiPasquale & Wheaton, 1996, s.

222). Birçok taşınma evlilik ve boşanma kaynaklı gibi görünmesine rağmen en önemli taşınma sebebi konut tüketim düzeyini değiştirme isteğinden kaynaklanmaktadır.

Normal veya ortalama yaşam döngüsü esnasında bir hanehalkı aşağıdaki evreleri izleyecektir. Başlangıçta küçük bir apartman dairesi kiralanacak, evliliğin ardından daha büyük bir apartman dairesine geçilecek, daha sonra bir konut satın alınacak,

116 muhtemelen bu konut satılarak daha büyük bir konuta geçilecek ve nihayetinde emeklilik konutuna yerleşilecektir. Genç hanehalkları daha uzun bir zaman aralığı için iskonto yaptıklarından net kazançlarını yaşlı hanehalklarına nazaran daha yüksek tutarda hesaplarlar (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 224). Bu nedenle gençler daha çok taşınırlar.

Bir konut hem fiziken boş hem de kiralık veya satılık ise boş olarak kabul edilir. Bu tanım yıkım veya başka amaçlarla boş tutulan evlerle, mevsimlik olarak kullanılan ikincil konutları kapsamaz (DiPasquale & Wheaton, 1996, s. 225).

4.1.3. Zevk ve Tercihler

Konut talebinin önemli bir belirleyicisi de zevkler ve yaşam tarzlarıdır. İnsanlar sadece gelirleri ve kredi olanakları çerçevesinde değil aynı zamanda kendi kişisel tercihleri doğrultusunda bir yaşam sürmek isterler. Bazı insanlar servetlerinin önemli bir kısmını konutlarına yatırırken, bazıları ise vasat bir evde yaşayarak gelirlerini hobileri ve yaşam gustosu için harcamak isteyebilirler (McKenzie & Betts, 2006, s.

204). Yani, toplumun bir statü sembolü olarak konuta atfettiği değer değiştikçe konut tüketiminde ve talebinde de değişiklikler olacaktır