Konut Fiyat Göstergeleri

Konut fiyatlarındaki değişmeler ekonomik temellerle desteklenmiyorsa aşırı veya düşük değerlemeden söz edilebilir. Konut fiyatlarının temel değerlerle uyumunu takip edebilmek için bir takım göstergelere ihtiyaç bulunmaktadır. Piyasanın özelliklerine göre değişen farklı bir veya birden çok gösterge kullanılabilir.

4.11.1. Fiyat/Gelir Oranı

Fiyat/gelir oranı birçok popüler gayrimenkul yayınında konut edinebilirliğin ve konutun doğru fiyatlanıp fiyatlanmadığının göstergesi olarak kabul edilir (Pirounakis, 2013, s. 359).

Gelir konut tüketiminin başlıca belirleyicisi olarak görülmektedir. Arazi kıtlığı nedeniyle arzın sınırlı olduğu varsayılırsa hanehalklarının harcanabilir geliriyle konut fiyatları arasında doğrudan bir ilişki kurulabilir. Konut tercihi diğer tüketim tercihlerine göre en çok süreklilik arz edeni olduğundan bu argüman konut fiyatlarına

146 kısmen uygulanabilir. Birçok çalışma konut fiyatlarıyla cari harcanabilir gelir ve GSYH arasında anlamlı pozitif ilişkiler bulgulamaktadır (Kivistö, 2012).

Konut talebini gelir gruplarıyla değerlendiren çalışmalar da vardır. Yüksek gelir gruplarının konut talebinin gelir esnekliğini 2,4, orta gelir gruplarının 1,7 ve düşük gelir gruplarının 0,7 olarak bulunmuştur (Hilbers & Vd., 2008).

Sonuç olarak, konut fiyatlarının gelirin artan bir fonksiyonu olduğu yönünde kuvvetli bulgulara rastlanmıştır. Birçok çalışmada ortalama esneklik bir’e yakın olarak hesaplanmıştır. Arz artmadığı takdirde konut fiyatları arz ve talebi dengelemek için yükselmek zorunda kalacaktır.

4.11.2. Kira/Fiyat Oranı

Konutun kirası ile fiyatının karşılaştırıldığı oran kira/fiyat oranı olarak adlandırılır.

Bu oran hesaplanırken konutun bir yıllık kira getirisi ile konutun fiyatı karşılaştırılır.

Kira/fiyat oranının brüt kira veya vergi sonrası kiraya dayalı farklı türleri bulunmaktadır. Bu yaklaşımda bir varlığın değeri gelecekte elde edeceği muhtemel nakit akımlarının bugüne indirgenmesiyle hesaplanmaktadır.

Bu hesaplamaya bir örnek vermek gerekirse; piyasa fiyatı 240.000.-TL, aylık kira getirisi ise 1.000.-TL olan bir konutun kira/fiyat oranı %5’tir.

Aylık kira x 12= Yıllık kira = 1000.-TL x 12 =12.000.-TL

Yıllık kira / Konutun fiyatı = kira / fiyat oranı= 12.000.-TL / 240.000.-TL = %5

Bu oran vergi ve konutun bakım, işletim masraflarını dikkate almadığı için brüt kirayı dikkate alarak hesaplanmıştır. Ticari gayrimenkul piyasasında işletim ve bakım masrafları çıktıktan sonra net operasyon geliri dikkate alınmaktadır. Net operasyonel gelirin gayrimenkulün değerine bölünmesiyle hesaplanan orana kapitalizasyon oranı adı verilmektedir (Brueggeman & Fisher, 2005, s. 261).

Gayrimenkul piyasasında fiyat ve değeri tanımlamak için sıkça kullanılan kapitalizasyon oranı hisse senedi piyasaları tarafından çokça kullanılan fiyat/kazanç

147 çarpanının tersidir. Bu ölçü kapitalizasyon oranı olarak adlandırılır. Basitçe mülkün işletme kazançlarının mülk değerine bölünmesiyle hesaplanır. Diğer taraftan mülk değeri de kazançların çarpana bölünmesiyle hesaplanır. Kapitalizasyon oranı sermaye yatırımı arz ve talebi çerçevesinde üç baş faktör tarafından belirlenir (Geltner & Vd., 2007, s. 14):

1. Sermayenin Fırsat Maliyeti: Yatırımcıların herhangi bir gayrimenkulün bir liralık net nakit akımına ne kadar ödeme yapmak isteyeceklerinin başlıca belirleyicileri sermaye piyasasında diğer yatırım enstrümanlarının faiz oranları ve kazanç fırsatlarıdır. Cari nakit akışı aynı kalmasına rağmen gayrimenkule daha fazla bir ödeme yapılması kapitalizasyon oranını azaltır.

2. Büyüme Beklentileri: Potansiyel yatırımcılar gayrimenkullerin gelecekte üretecekleri net nakit akımlarını öngörmeye çalışırlar. Elbette gayrimenkullerin gelecekte sağlayacakları net nakit akımları mekan piyasasının gelecekteki arz ve talep dengesiyle ilişkilidir Piyasaya has genel değerlendirmelerin yanı sıra her bir gayrimenkul kiralama sözleşmeleri, yenilme, tadilat, tamirat vb. özelliklerinden kaynaklanan kendine özgü bir büyüme beklentisine sahiptir.

3. Risk: Eğer yatırımcılar mülkün gelecekteki potansiyel net gelirini daha az riskli ve daha kesin olarak tahmin ediyorlarsa gayrimenkulün cari gelirine karşılık daha fazla ödemeye istekli olacaklardır. Belli bir tipteki gayrimenkul varlığını daha çok yatırımcı tercih etmeye başladığında o tipteki (otel, konut, ofis vb.) gayrimenkulün fiyatı artarak kapitalizasyon oranı düşer.

Kira/fiyat oranının ters çevrilmiş hali ise fiyat/kira oranıdır. Bu oran aynı zamanda kira çarpanı olarak adlandırılır. Konutun fiyatının, konutun yıllık kirasına böldüğümüzde yıllık kira çarpanını, aylık kiraya böldüğümüzde ise aylık kira çarpanını hesaplarız. Örneğimize dönersek:

Aylık kira çarpanını 240.000.-TL/1.000.-TL= 240 olarak;

Yıllık kira çarpanını ise 240.000.-TL/12.000.TL= 20 olarak hesaplarız.

Konutun bulunduğu piyasadaki güncel fiyat/kira oranı (kira çarpanı) piyasasının uzun dönem fiyat/kira oranı ortalamasının üzerine çıkmışsa konutların aşırı değerli

148 olduğundan söz edilebilir (Kranier & Wei, 2004). Örneğin ABD’de 1999 yılında 20,8 yıl olan kira çarpanı 2006 yılına gelindiğinde 32,3 yıla yükselmiştir (Gjerstad &

Smit , 2009). Fiyat/kira oranının düşük olması piyasa aktörlerinin gelecekte konut fiyatlarında bir artış bekledikleri anlamına da gelebilir (McCarthy & Peach, 2004).

4.11.3. Konut Edinebilirlik Endeksi

Bir toplumda konutla ilgili refah göstergelerinden birisi de konut edinebilirlik endeksleridir. Belli bir bölgede toplam hanehalklarının ne kadarının aylık gelirlerinin azami %30’u konut edinim maliyetine ayırarak o bölgedeki ortanca değere sahip bir konutu satın alabileceğine yönelik göstergeye, konut edinebilirlik endeksi adı verilmektedir. Endeksin artması toplumun konut edinme gücünün artığına işaret etmektedir (McKenzie & Betts, 2006, s. 207).

Endeks aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır;

1. Bölgedeki ortanca konut fiyatı belirlenir.

2. Standart konut kredisi faiz oranı bulunur. Genellikle konut fiyatının %20’sinin peşin ödendiği kabul edilir. Konut fiyatının %80’ni kredi olarak kullanılmaktadır.

Eşit ödemeli, 30 yıl vadeli, sabit faizli kredinin aylık taksit tutarı hesaplanır. Kredi taksit tutarına konutun emlak vergisi ve sigorta primleri eklenir. Böylece konut edinmenin aylık maliyeti hesaplanmış olur.

3. Ortanca konutu edinmenin aylık maliyetini, gelirlerinin %30 veya daha azıyla karşılayabilecek hanehalklarının sayısı belirlenir.

4. Ortanca konutun maliyetini karşılayabilecek hanehaklarının sayısı ilgili bölgedeki toplam hanehalkı sayısına bölünerek endeks hesaplanır.

Konut edinebilirlik endeksi kredi faizleri düştükçe artmaya başlayacaktır. Ancak taleple artan konut fiyatları konut edilebilirlik endeksini tekrar geriletecektir (Huber, Messick, & Pivar, 2006, s. 67).