Konut Fiyat Endeksi Oluşturmakta Kullanılan Başlıca Yöntemler

Fiyat değişimlerini tam olarak ölçebilmek için fiyatların kalite değişiminden arındırılması gerekmektedir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse; sabit kalitede bir konut fiyat endeksi oluşturabilmek için konutun fiyatı üzerinde belirleyici olan özellikleri kontrol altına almak gerekmektedir (Diewert, 2007).

Konutların en önemli özellikleri ise şunlardır: Toplam kapalı alanıdır. Arsa büyüklüğüdür. Lokasyonudur. Binanın yaşıdır. Bina tipidir (müstakil, apartman).

Yapı malzemesidir (betonarme, ahşap, çelik).

Konutların özelliklerinde meydana gelen değişmeleri kontrol etmek için kullanılan altı yöntem bulunmaktadır: Tabakalandırma veya karışım arındırma yöntemi, Hedonik regresyon yöntemi, Tekrarlanan satışlar yöntemi, Hibrid yöntem, Satış fiyatının ekspertiz değerine oranlanması yöntemi,

4.12.1.1. Tabakalandırma veya Karışım Arındırma Yöntemi

Örneklem seçim problemini aşmanın genel bir tekniği örneklemi tabaklara ayırmaktır. Tabakalandırma konut fiyat endekslerinde kompozisyon değişimleri ve kalite karışımlarını kontrol etmek için kullanılan en basit yöntemdir (Diewert, 2007).

150 Farklı konut piyasası bölümleri için hazırlanacak fiyat endekslerinde de tabakalandırma yöntemin kullanmak gerekmektedir.

Tabakalandırma toplam konut örneklemini alt örneklem gruplarına veya kesimlerine ayırmak anlamına gelmektedir. Her bir tabaka için merkezi bir eğilim ölçüsü hesaplandıktan sonra, bu değerler içinde bulundukları tabakanın toplam evrene oranıyla ağırlıklandırılırlar. Fakat belli dönemlerde ağırlıklar piyasadaki değişime paralel olarak güncellenmek durumundadır (Eurostat, 2013, s. 38).

Tabakalandırmanın etkinliği kullanılan tabakalandırma verilerine bağlıdır. Konut özelliklerini tip, büyüklük, lokasyon, dekorasyon gibi detaylı bir şekilde sınıflandırmak türdeşliği artırmaktadır. Tabaka sayısının artırılması her tabaka için ortalama gözlem sayısının azalması anlamına gelmektedir. Gözlem sayısının azalması ise tüm endeks için hata payını artırmaktadır. Detaylı bir tabakalandırma ancak yeterli sayıda verinin bulunduğu durumlarda mümkün olabilecektir (Eurostat, 2013, s. 39).

4.12.1.2. Hedonik Regresyon

Hedonik regresyon yöntemi heterojen malların özellikleriyle tanımlanabilir.

Heterojen bir mal aslında birçok özellikten oluşan bir demeti ifade eder. Konut bağlamında bu demet yapı ve lokasyon özelliklerinden oluşur. Bu özellikler ayrı ayrı satılmadıkları için bağımsız olarak gözlenebilir fiyatları da yoktur.

Konutların arz ve talep fonksiyonları, bu özeliklerin konutun fiyatına marjinal katkısını örtük olarak belirler. Regresyon teknikleri bu marjinal katkıların veya gölge fiyatların tahmin edilmesi için kullanılır. Diğer bir amacı da kalite düzeltmesi yapılmış fiyat endekslerinin oluşturulmasıdır (Eurostat, 2013, s. 50).

Genel olarak değerlendirildiğinde hedonik yaklaşım, farklı tipteki gayrimenkuller için sabit kaliteli bir konut fiyat endeksi oluşturulmak istendiğinde kullanılabilecek en iyi yöntemdir (Diewert, 2007).

151 4.12.1.3. Tekrarlanan Satışlar

İsminden de anlaşılabileceği gibi bu yöntemde en az iki kez satış görmüş konutlardan elde edilen bilgiler kullanılmaktadır. Eşleştirme problemi aynı konutun farklı zamanlarda gerçekleşen iki satış fiyatından hareket edilerek çözülmeye çalışılmaktadır. Bu yöntemde aynı konutun farklı dönemlerdeki fiyatlarını karşılaştırarak kalite değişiminin etkisi en aza indirilmeye çalışılmaktadır (Diewert, 2007).

Piyasada düşük kaliteli konutlar daha sık işlem görmektedir. Hanehalkları kariyerlerinin başlangıcında daha düşük kaliteli konutları tercih ederken finansal durumları iyileştikçe daha kaliteli konutlara doğru yönelmektedirler. Hanehalklarının refahı yüksek bir düzeye geldiğinde ise bu duruma paralel olarak daha yüksek kalitedeki konutlarında kalıcı olmayı tercih etmektedirler. Ayrıca, kira getirisinden faydalanma amacına yönelik konut alımları daha çok düşük fiyatlı konut segmentlerinde gerçekleşmektedir.

Muhtemel örneklem yanlılığı sorunundan kaçınmak için tabakalanmış tekrarlanan satış örneklemleri kullanılabilir. Ancak bu alt örneklemlerin veri sayısı çok düşük olabileceğinden oluşturulacak endekste aşırı oynaklığa sebep olabilir (Eurostat, 2013, s. 68).

4.12.1.4. Hibrit Yöntem

Hibrid yöntemler tekrarlanan satışlar ile hedonik regresyon yöntemlerini harmanlamaktadırlar. Hibrid yöntemler tekrarlanan satışlar ve hedonik yöntemlerin iyi özelliklerini harmanlamaktadır. Tekrarlanan satışlar başat yöntem olarak kullanılmakla birlikte endeks oluşumunda hiç bir veri analiz dışında bırakılmamaktadır (Kaya, 2012, s. 45).

152 4.12.1.5. Satış Fiyatının Ekspertiz Değerine Oranlaması Yöntemi (SPAR)

Birçok ülkede konutlar için vergilendirme amaçlı kıymet takdirleri yapılmaktadır. Bu çalışmalardan elde edilen değerler satış fiyatı veya piyasa değerini temsil edici göstergeler olarak kabul edilebilirler. Her bir gayrimenkul satışı sonrası iki adet fiyat bilgisi elde edilmiş olacaktır. Bunlardan birisi satış fiyatı, diğeri ise daha önceki bir tarihte yapılmış değer takdiridir. Böylece konut endeksi oluşturmada eşleştirme problemi aşılabilmektedir.

SPAR yöntemi 1960’lı yılların başından beri Yeni Zelanda’da, yenilerde ise Danimarka, Hollanda ve İsveç’te kullanılmaktadır. Bu yöntem avantajları ve diğer yöntemlere kıyasla sınırlı dezavantajları nedeniyle kamu otoriteleri tarafından konut fiyat endeksi oluşturmada tercih edilmektedir (Bourassa, Hoesli , & Sun , 2006).

Ülkemizde de emlak vergisine esas değerler belediyeler tarafından belirlenmektedir.

Ancak oy kaygısıyla seçmen baskısı altında belediyelerin belirlediği değerler piyasa değerlerinin çok altındadır. Bu konuda yapılan bir araştırmaya göre tapu dairesinde gerçekleşen işlemlerde beyan edilen değerlerin belediye rayiç değerlerinden %144 oranında, gerçek piyasa değerinin ise tapu dairesinde beyan edilen değerden %587 oranında daha yüksek olduğu tespit edilmiştir (Kırar, 2008).

4.12.2. TCMB Konut Fiyat Endeksi

TCMB 2010 yılından beri ülkemizdeki konut fiyatlarına yönelik iki endeks hazırlamaktadır. Konut fiyatlarındaki değişikliklerin takip edilmesini amaçlayan bu iki endeksten birincisi ‘Türkiye Konut Fiyatları Endeksi’, ikincisi ise ‘Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’dir. Ülkemizde konutların gerçek satış fiyatları gözlemlenemediğinden TCMB, gerçek fiyatı temsil etmek üzere değerleme raporlarında ulaşılan değerleri kullanmaktadır. Şekil 4.3’te Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar gösterilmektedir.