Fiyat Balonları

Fiyat balonları; varlık fiyat balonları ve konut fiyat balonları olarak iki grupta incelemek mümkündür.

Varlık Fiyat Balonları: Varlık fiyat balonları varlıkların piyasa fiyatlarının temel değerlerin üzerine çıkmasıyla oluşur. Varlık fiyat artışını talep yanlı bir şok başlatabilir. Talep yanlı şok reel gelir artışının veya düşük kredi faiz oranlarının itmesiyle oluşabilir. Fakat balon süreci varlık fiyatlarının bu temellerin etkisini de aşan bir yükselmeyle ifade edilebilir.

Varlık fiyatında görülen sürekli artış uyumlayıcı beklentiler nedeniyle geleceğe taşınır ve fiyatların gelecekte de artacağı beklentisiyle daha çok alıcı piyasaya girer.

Yeni alıcıların talebiyle fiyat artışı kendi kendini besleyen ve ‘bandwogan etkisi’

olarak adlandırılan bir döngü oluşturmaya başlar (Kansu, 2011, s. 22).

Bu süreçte krediler de hayati bir rol oynamaktadır. Artan varlık fiyatları nedeniyle şirket özvarlıkları ve hanehalklarının net servetleri artmaktadır. Finansal kuruluşlar varlık fiyatları şişmeye devam ettikçe artan teminat değerine istinaden yeni krediler

143 kullandırmayı sürdürürler. Yeni krediler ise varlık fiyatlarını şişirmeye devam etmektedir (Shiller, Robert J., 2008, s. 29).

Ancak bir noktadan sonra varlık fiyatlarındaki artışın devam edemeyeceğini fark eden piyasa aktörleri ellerindeki varlıkları satmaya başlarlar. Bu kez süreç ters yönde işlemeye başlar. Varlık fiyatlarının hızla düşmesi varlıkların teminat değerlerini azaltır. Kredi ile varlık satın alan piyasa oyuncuları fiyatlar daha fazla düşmeden varlığı satıp borcunu kapatmak üzere satışa geçerler.

Ancak bu hareketler fiyatlardaki düşüşün daha da hızlanmasına neden olacaktır.

Sürecin sonunda birçok yatırımcı zarar ederken, banka kredilerinin bir bölümü de eldeki teminatların değerinde yaşanan aşırı düşme nedeniyle geri ödenemez hale gelir. Kredi batıkları finansal kurumların bilançolarında bozulmaya, kredi derecelerinde düşmeye neden olur. Önemli öz varlık kayıpları yaşayan finansal kurumlar yükümlülüklerini yerine getiremezler. Bu durum domino etkisiyle tüm finansal sistemi etkileyerek bir finansal krizin ortaya çıkmasına neden olur (Kansu, 2011, s. 26).

Konut Fiyat Balonları: Bir varlık türü olarak konut fiyatlarında meydana gelen fiyat balonları da genel olarak bir önceki fasılda tanımlanan aşamaları izlemektedir. ABD, Japonya, İrlanda, Avusturalya, İngiltere, İsveç’in de aralarında olduğu gelişmiş ülkelerde gayrimenkul fiyat balonları gözlemlenmiştir. Dünyadaki en büyük ekonomiye sahip olan ABD’de 2006 yılında başlayan finansal kriz konut fiyat balonu etkisi tüm dünyaya yayılmıştır. Konut fiyat balonlarının oluşumu arz ve talep yönlü birçok faktöre bağlanmaktadır (Lind, 2009).

Reel gelirlerde meydana gelen artışın yanı sıra hükümetin konut sahipliğini teşvik eden vergi politikaları, görece düşük faiz oranları, gevşek kredi politikaları ve hatalı beklentiler ABD’de konut fiyat balonu oluşmasındaki başlıca etkenler olarak sayılmaktadır. Düşük faiz oranlarıyla konut fiyatları arasındaki bağın faiz oranlarının düşük kaldığı süre uzadıkça arttığı ifade edilmektedir (Hott & Jokipii, 2012).

144 Sermaye akımları nedeniyle ellerinde fon fazlası oluşan finansal kuruluşlar yeni plasman yöntemleri icat etmeye başlamışlardır. Bu süreçte konut kredi piyasasında ortaya çıkan gelişmeler şöyle başlıklandırılabilir (Andre, 2010):

- Kredi vadelerinin uzatılması,

- Kredi vadesince yalnızca faizlerin ödendiği kredilerin yaygınlaşması, - Esnek ödeme koşulları taşıyan kredi ürünlerinin varlığı,

- Değişken faizli kredilerin yaygınlaşması,

- Konut teminatı karşılığında tüketici kredisi kullandırılması, - Düşük kredi değerliliğine sahip bireylere kredi kullandırılması, - Eşik altı kredilerin menkul kıymetleştirilmesi

Konut kredilerine yönelik değişken faizli krediler, esnek ödeme koşulları, yalnızca faizlerin ödenmesi konutun tamamının kredilendirilmesi gibi uygulamalarla düşük gelir kesimlerinin ödeyebileceği taksit tutarları oluşturulmuştur. Kredi değerliliği düşük toplumsal kesimlere kullandırılan ve ‘Subprime’ eşik altı olarak adlandırılan bu kredilerin %90’nın değişken faizli olduğu belirtilmektedir (Pirounakis, 2013, s.

355).

Kredilerin ateşlemesiyle düşük gelirli kesimlerin konut talebindeki artış fiyatlara yansımıştır. En çok fiyat artışı görülen konutlar düşük gelir gruplarına hitap eden konutlar olmuştur. Balon patladıktan sonra ise en çok değer kaybı yine düşük gelir gruplarına hitap eden konutlarda yaşanmıştır (Shiller, Robert J., 2008, s. 36).

ABD’de meşhur konut fiyat endeksinin müelliflerinden Karl Case ve 2013 yılında ekonomi dalında Nobel Ödülü alan Robert Shiller (2013) piyasada konut balonunun göstergesi olabilecek yedi özelliği şöyle sıralamaktadırlar: Konut fiyatlarında artış olacağına yönelik yaygın beklentilerin oluşması, konut fiyatlarında harcanabilir gelirden daha yüksek oranda artışlar gözlenmesi, konut fiyatlarının medya ve özel sohbetlerde yaygın bir şekilde yer alması, konut sahipliğinin getirisinin diğer yatırımların getirileriyle sık sık karşılaştırılmaya başlanması, konut piyasasının dinamiklerine yönelik basitleştirilmiş açıklamaların yaygınlaşması, yatırımların taşıdığı risklere yönelik sınırlı bir risk algısının oluşması, insanların konut sahibi olma yönünde yakın çevrelerinden baskı görmeleri (Case & Shiller, 2003).

145 Diğer taraftan hızla artan eşik altı krediler bir takım finansal tekniklerle menkul kıymetler haline getirilerek finansal piyasalara sürülmüştür. Konut kredilerine dayalı bu türev ürünler birçok yatırım fonu tarafından satın alınmıştır. 2003 yılında yıllık

%1 oranının altında olan FED faizleri, 2006 yılına gelindiğinde %5’in üzerine çıkmıştır. Değişken faizli kredi borçlularının kredi taksitleri de faiz artışına paralel olarak artmıştır. Kredi taksit ödemelerini yerine getiremeyen düşük gelir gruplarının konutları icra yoluyla satışa çıkarılmasıyla balon patlamıştır.

Konut fiyatlarının hızla düşmesi sonucunda konut değerleri kredi tutarının altında kalmış ve bu kredilere dayalı türev finansal ürünler hızla değer kaybetmiştir. Birçok finansal kuruluş edimlerini yerine getiremediğinden kriz bulaşıcı bir hastalık gibi tüm dünyayı sarmıştır (Shiller, Robert J., 2008, s. 48).

ABD konut balonunun birçok karmaşık yönleri olmakla birlikte araştırmalar başlıca etkenler olarak düşük faiz oranlarına, gevşek kredilendirme süreçlerine ve spekülatif beklentilere vurgu yapmaktadır (Shiller, 2007).