Konut Talebini ve Arzını Etkileyen Faktörler

Ekonomik, toplumsal ve yasal değişimlerin neden olduğu konut gereksinmesine etki eden faktörleri aşağıdaki başlıklar altında incelemek doğru olacaktır:

 Nüfus artışı

 Aile yapısında değişiklikler ve meydana gelen küçülmeler  Kırdan kente göç ve hızlı kentleşme

 Düşük gelir seviyesi ve gelir dağılımdaki eşitsizlikler

 Yıpranmış veya ömrünü doldurmuş olan yapıların kullanıcı tarafından tercih edilmemesi

 Doğal afetler (yangın, deprem v.b.) nedeniyle ortaya çıkan konut ihtiyacı [36].

2.2.2.1. Nüfus ArtıĢı

Ülkemiz diğer gelişmekte olan ülkelere göre daha hızlı nüfus artışının yaşandığı bir ülkedir. Bu nüfus artış hızında rol oynayan etkenlerden en önemlileri doğum oranı, bebek ölüm oranı ve ortalama insan ömrüdür. Ülkemizdeki doğum oranı pek çok ülkeye göre oldukça fazladır. Dolayısıyla genç nüfusun toplam nüfus içindeki oranı daha fazla olmakta ve sonuçta evlenmeler ve çekirdek aile oluşmasıyla aile küçülmekte, konuta olan talep de böylelikle artmaktadır. Türkiye‟de 2025 yılına kadar aynı seviyede olması beklenen bir genç nüfus var olmaktadır.2020 yılında gelişmekte olan ülkeler ve Avrupa ülkeleri arasında nüfusun 83 milyona varacağı tahmin edilmektedir [16].

Köylerden şehirlere yönelik göçler ve şehirlerde ortalama aile büyüklüğünün küçülmesi gibi sebepler, şehirlerde mutlak nüfus artışına yol açmıştır. Avrupa'nın en yüksek nüfus artış hızının gerçekleştiği ülkemizde, kırsal kesimden şehirlere göç de aynı dönemde hızlanmıştır. Yapılan araştırmalar, Türkiye'de doğdukları yerleri terk edenlerin çoğunun kırsal yerleşmelerden olduğunu ortaya koymuştur. Bunun yanı sıra,

15

genel olarak ülkenin doğusundan batısına ve küçük yerleşmelerden büyüklere doğru bir nüfus hareketinin geliştiği gözlenmiştir [37].

2.2.2.2. Aile Yapısında DeğiĢiklikler ve Ailede Meydana Gelen Küçülmeler

Nüfusun artması, bireylere yasalarda tanınan miras hakları sonucu toprakların küçük parçalara ayrılması, insan gücünden ziyade makinelerin kullanımı, toprağın tüm ailenin geçimini karşılamaya gücünün yetmemesi gibi ekonomik nedenlerle kırdan kente göç artmış, endüstri merkezlerinde çalışacak insan gücüne ihtiyaç arttıkça, bireyler kırsal kesimden ve geniş aileden ayrılarak, endüstri merkezlerine göç etmişlerdir. Bu göçlerin sonucunda doğal olarak aile yapısı bundan etkilenmiş, sosyal ve ekonomik sebeplerle aile büyüklüğü küçülmüş, Türk toplumunun geleneksel yapısında bulunan geniş aileler çekirdek ailelere dönüşmüştür. Bireysellik gelişmeye başladıkça geniş ailenin devam etmesi ekonomik anlamda da zorlaştığından, geniş ailelerin çekirdek aile halini alması kaçınılmaz bir yol olmuştur. Ayrıca zorunlu olarak ortaya çıkan değişen toplumsal yaşantı ve kadınların iş hayatına atılması sonucunda da aile yapısında değişiklikler yaşanmış, geniş aileler parçalanarak çekirdek aile haline gelmiştir. Bu da konuta olan talebi artırmış ve etkilemiştir [38].

2.2.2.3. Kırdan Kente Göç Ve Hızlı KentleĢme

Türkiye‟de büyük kentlerde geliri yüksek olan iş alanlarının bulunması, kentlerde oturan insanların daha iyi yaşama imkânlarına sahip olması, dar gelirli olan kırsal kesim insanına cazip geldiği için kentlere göç başlamıştır [39]. Dünyada sanayi devrimiyle başlayan göç hareketleri, Türkiye‟de 1940‟lar da gerçekleşmiştir. Türkiye kalkınma politikasını, sanayileşmeye ağırlık vermiş alt yapısı gelişmiş büyük şehirlerde gerçekleştirmeye başlayınca, tarımdan kopan ve daha iyi iş imkânları arayan kişiler bu bölgelere yönelmişlerdir. Bu durumun olumlu olduğu kadar, nüfusun artması sebebiyle, kentte yaşayanların iş bulmak da zorluk çekmesi, sağlık, eğitim ve alt yapı ihtiyaçlarının karşılanmasında sorunlar yaşanması gibi olumsuz sonuçları da olmuştur [16]. "Plancı

deyimiyle kentin çekiciliği, kırsal alanın iticiliği, sağlıksız kentleşmenin temelini oluşturmuştur" [40]. Bütün bu kentleri olumsuz etkileyebilen özelliklerinin yanında, daha modern bir hayatı, tüketimi ve pazarlaşmayı artırdığı için de göçlerin olumlu yönleri de var olmuştur [16].

16

Sonuç olarak kentsel bölgelere yapılan göçler ile nüfusun yoğunlaştığı ve arttığı hızlı ve çarpık kentleşmenin olduğu bölgelerde veya şehirlerde konuta olan ihtiyaç fazlasıyla artmıştır [41].

2.2.2.4. DüĢük Gelir Seviyesi ve Gelir Dağılımındaki EĢitsizlik

Türkiye‟de gelir dağılımı eşit olmadığı için ve konuta asıl gereksinim duyan dar gelirli kişi veya aileler, konut sahibi olabilmek için, gerekli finansmanı sağlamak konusunda sıkıntı yaşamaktadır. Yapılan istatistiksel araştırmalara göre, Türkiye‟de toplam gelirin yarıdan fazlası üst gelir grubuna giderken, geri kalan kısmı üst-orta, orta, alt-orta ve alt gelir grubu arasında giderek azalan bir şekilde paylaşılmaktadır. Alt gelir grubunda yaşayan insanların, ülke genelindeki toplam gelirden en az payı almaları, bize gelir dağılımında eşitsizlikler olduğunu göstermektedir. Bu da onların konut ihtiyacının fiilen bir talebe dönüşmesine en büyük engel teşkil eden bir sebeptir. Konut sahibi olamayan bu dar gelirli aileler, yani konutta kiracı tabiri adı altında oturan kişiler, oturdukları konutlara aylık kira gideri olarak, gelirlerinin neredeyse yarısını hatta yarısından bile fazlasını ödemek zorunda kalmaktadırlar. Sonuç böyle olunca da aileler konut finansmanı yoluyla, kira ödemek için ayırdıkları bütçeyi bankalara ödemeyi tercih ederek, hiç değilse kendi evlerinin taksitlerini ödediklerini düşündüklerinden, konut talebini artırmaktadır.

2.2.2.5. YıpranmıĢ veya Ömrünü DoldurmuĢ Olan Yapıların Kullanıcı Tarafından Tercih Edilmemesi

Yapımı üzerinden uzun yılar geçmiş birçok konutta, kullanılan malzemelerin nitelikleri zamanın ilerlemesinin etkisiyle, bazı değişimler göstererek niteliğini kaybetmekte ve eskimektedirler. Bu değişimde zamanın etkisinin dışında, iklim koşulları, dış etkenler ve seçilen malzeme ile yapım tekniğindeki hatalar önemli rol oynamaktadır. Gerek kullanılan malzemenin bünyesinde, gerekse dış etkenler sonucu kaynaklanan bozulmalar, yapıların eskimesine hatta yok olmasına sebep olmaktadır. Bunun yanı sıra, bu yapıların günümüzün modern şartlarına göre konfor yetersizlikleri ve eski görünümleri özellikle dış cephe görüntüsünün bakımsız görünmesine ve burada yaşayan insanların bu durumdan şikâyetçi olmalarına sebep olduğundan, yeni bir konut sahibi olmak istemelerine yol açmaktadır. Bu da konut ihtiyacını artıran bir faktör olmaktadır [42].

17

2.2.2.6. Doğal Afetler Nedeniyle Ortaya Çıkan Konut Ġhtiyacı

Ülkemizde sıkça görülen yangın, deprem gibi doğal afetler nedeniyle konutlar harap olmakta, bu evlerin birçoğu yaşanmaz hale bazen de onarılamaz hale gelmektedir. Ne zaman olacağı önceden bilinmeyen, aniden şiddetli bir felaket olarak ortaya çıkan toprak kayması, sel gibi olaylar da konutların hasar görmesine neden olmaktadır. Türkiye‟de afet sonrası çok sayıda konutun yıkılması veya ağır hasar görmesi sonucu, bu konutlarda yaşayan kullanıcılara, hızla konut sağlanması zorunluluğu konut ihtiyacını doğurmaktadır [43].

Konut Arzını Etkileyen Faktörler ise:

"Bir malın arzı, o malı elinde bulunduranların, çeşitli fiyatlarla o maldan fiilen satmak istedikleri miktarlar olarak tanımlanabilir". Konut üretim sektöründe konut talebinde olan ailelerin yanında bir de konut arz grupları bulunmaktadır [7].

Konut ihtiyacı bu kadar fazla olmasına rağmen konut arzının bu ihtiyacı karşılayacak nicelikte olmamasının sebeplerini DPT 1989 tarihli raporunda şöyle ifade etmektedir:

 Nüfus hızla arttığı için buna paralel olarak ihtiyacın da artması,  Konut yatırımlarının teşvik edilmemesi,

 Şehirlerin gelişmesine paralel bir hızla hazırlanması ve uygulanması gereken imar planlarının olmayışı,

 Alt yapısı mevcut ve fiyatı ucuz olan arsa sağlanamaması, yeni şehir alanlarının hızlı kullanıma açılamaması,

 Eskiyen binaların yıkılması sonucunda oluşan stok kayıpları,

 Kira fiyatlarının yüksek oluşu ve konut sahibi olmak isteyenlerin konut edinebilmek için maddi güçlerinin yetersiz oluşu,

 Konuta ayrılan kamu kaynaklarının yeterli olmayışı, ucuz ve uzun vadeli kredi temin edemeyen vatandaşların küçük tasarruflarının konut sektörüne kanalize edilemeyişi,

 Konut inşaatı ve konut edinme bakımından yeterli ve etkin bir kamu denetiminin kurulamamış olması,

 Konut üretimi ile ilgili hızlı ve ucuz yapımı sağlayan teknolojilerin yeteri kadar bilinmemesi, organizasyon eksikliği olarak açıklanmaktadır [2].

18

BÖLÜM 3