Hedonik fiyat yöntemi

Hedonik fiyat, heterojen bir mal için oluşturulan endeks hesaplamada kullanılan bir yöntemdir (Kaya 2012). Özellikle araba, emlak vb. heterojen mallara ait her bir özelliğin farklı bir marjinal değeri olduğunu göstermektedir.

Hedonik terimi, keyif ve mutluluğun hayattaki en büyük iyilik olduğu öğretisini tanımlayan ‘Hedonizm’ kelimesinden türemektedir. Herhangi bir ekonomik faaliyet gerçekleştirecek olan tüketicinin beklentileri de; faydacı beklentiler ve hedonik beklentiler olarak ikiye ayrılmaktadır. Faydacı beklentilerde tüketici, ürünün işlevsel, nesnel özelliklerine ağırlık verir. Hedonik beklentilerde ise duygusal tepkiler, duygusal hazlar, düş kurma ve estetik kaygılar ön plandadır (Çiçek 2014). Aynı zamanda ekonomide hedonizm, ekonomik bir faaliyetin en az çabayla en çok tatmin elde etme çabası şeklinde ifade edilmektedir (Ceylan 2007).

Hedonik fiyat yöntemine göre birleşik malın (taşınmazlar vb.) fiyatını, o malın sahip olduğu özelliklerin her birinin ölçülebilir fonksiyonlarının toplamı belirlemektedir (Alkay ve Ocakçı 2003). Hedonik fiyat yönteminin temeli Lancester’ın Tüketici Talep Teorisine dayanmaktadır. Bu teoriye göre tüketici bir malı değerlendirirken, malın tüm özelliklerini incelemekte ve ona göre karar vermektedir (Ekşioğlu 2010). Hedonik fiyat ilk kez 1939 yılında A. Court tarafından kullanılmış olmasına rağmen yöntemin bugün de geçerli olan teoremi Rosen (1974) tarafından kurulmuştur (Kaya 2012). Rosen 1974 yılında yayınladığı makalesinde yöntemin teorik temellerini ortaya koyarak, piyasanın arz ve talep yönlerini bir araya getirmiştir (Yılmaz 2018; Cingöz 2010). Rekabet piyasasında tüketiciler maksimum fayda elde etmek isterken, üreticiler maksimum kar etme isteğiyle hareket etmektedir. Bu fonksiyonda belirleyiciler, tüketicilerin sosyo-kültürel özellikleri ve malın kendine özgü nitelikleridir (Yılmaz 2018; Cingöz 2010).

32

“Rosen (1974) Lancaster’in tüketici teorisini destekler biçimde, farklı karakteristiklerin bileşimi olan ve faydası doğrudan ölçülemeyen malların zahiri fiyatları (implicit price) olduğunu savunmuştur. Malın zahiri fiyatı, onu oluşturan karakteristiklerin fiyatlarının toplamıdır ve bu toplam malın hedonik fiyatını oluşturmaktadır. Dolayısıyla, hedonik fiyat yöntemi, bir malın sahip olduğu karakteristiklerin, o malın fiyatı üzerindeki etkisini ölçmekte kullanılmaktadır”

(Ekşioğlu 2010). Rosen tarafından oluşturulan bir konuta ait z özellikler matrisi bu konuya örnek olarak verilebilir.

z= (z1, z2,...,zn).

Bu matris, konuta ait p(z) özellikleri değiştiğinde fiyatın nasıl değişeceğini göstermektedir ve piyasadaki üretici ve tüketicilerin davranışları tarafından belirlenmektedir.

Konutun veya herhangi bir taşınmazın özellikleri içsel veya dışsal olabilmektedir. İçsel özellikler; konutun yaşı, sahip olduğu oda sayısı, metrekaresi vb. iken, dışsal özellikler konumu, çevresel özellikleri vb. olarak sayılabilir. Çevresel özellikler piyasa dışı mallardan sayıldığı için alınıp satılma özelliğine sahip değildir. Ancak konut fiyatını etkileyen en önemli karakteristikler arasında yer almaktadır. Hedonik fiyat yöntemi ile çevre özelliklerinin konut fiyatları üzerindeki etkileri tahmin edilmektedir. Örneğin çevre kalitesinin artması ile bireylerin ödemeye gönüllülüklerinde artış olduğu bilinmektedir (Hurma 2007). Bu bağlamda tüketiciler çevre kalitesinin değişiklik gösterdiği taşınmazlar arasında tercih yaptığında, tüketicinin çevre kalitesi için biçtiği değer ölçülebilmektedir (Alkay 2002).

Hedonik fiyat yöntemi ülkemizde ve dünyada birçok alanda kullanılmaktadır.

Ülkemizde yapılan bazı çalışmalarda çevresel kalite düzeyi ve yeşil alanlar, ulaşım özellikleri, mekânsal estetik özellikleri gibi konut fiyatlarını etkileyen bağımsız değişkenler değerlendirilmiş ve diğer değişkenler sabit tutulduğunda bu tip çevresel özelliği tanımlayan değişkenlerin konut fiyatları üzerindeki etkisi araştırılmıştır.

Ayrıca tarım alanlarının değerlendirilmesine ilişkin hedonik fiyat yöntemi örnekleri de bulunmaktadır. Dünya örneklerinde ise kıyısal peyzajların, kentsel ormanların, açık yeşil alanların, sulak alanların, iklim değişimlerinin etkileri ve kırsal alanda peyzaj

33

göstergeleri v b . bağımsız değişkenlerin taşınmaz fiyatlarına etkilerine ilişkin çalışmalar bulunmaktadır.

Hedonik fiyat yöntemi, çevre ekonomistleri ile politika yapıcılarını ilgilendiren iki önemli bölüm için deneysel olarak uygulanmaktadır. Birinci bölüm; insan sağlığını etkileyen risklerin düşürülmesi ile ilgilidir. Hedonik fiyat yöntemi, bu değerin açıklanmış bir tercih ölçüsü olarak fiyat-risk dengesini tahmin etmek için kullanılmaktadır. İkinci bölüm; bölgelere göre değişen çevresel ve sosyal olanaklar ile ilgilidir. Bölgeler arası fiyat farkı, bölgeye özgü çevresel, sosyal, kültürel olanakların değeri indikatör olarak değerlendirilmektedir (Freeman III 2003).

Heterojen yapıya sahip olan taşınmazların değerinin hedonik fiyat yöntemi ile hesaplanabilmesi için, çalışmanın amacı doğrultusunda hedonik fiyat fonksiyonunu oluşturacak değişkenlerin ve taşınmazın tüm niteliklerinin belirlenmesi gereklidir (Gül 2012).

Hedonik fiyat yönteminde genel olarak korelasyon ve regresyon analizleri kullanılmaktadır. Hedonik fiyat fonksiyonunun regresyon analizi ile taşınmazı oluşturan her bir özelliğin taşınmaz fiyatına hedonik fiyat olarak tanımlanan marjinal katkıları elde edilebilmektedir. Bu doğrultuda regresyon analizleri ile taşınmazın sahip olduğu özelliklerden birinde gerçekleşen bir birimlik değişimin, taşınmazın fiyatında kaç birimlik değişim meydana getirebileceği belirlenebilmektedir (Kaya 2012).

Böylece hedonik fiyat fonksiyonu marjinal gizli fiyatları ortaya çıkmaktadır ve marjinal değer, verileri oluşturan tüm işlemlerin aynı piyasa şartlarında gerçekleştirilmesini sağlamaktadır. (Freeman III 2003).

Hedonik fiyat yöntemi fonksiyon kalıbı, bağımlı değişken ve bağımsız değişkenlerden oluşmaktadır. Bağımlı değişken taşınmazın fiyatı, bağımsız değişkenler ise taşınmazın fiyatını etkileyen özelliklerdir. Taşınmaz piyasasında fonksiyonun kalıbı, bağımlı değişken ile bağımsız değişkenler arasındaki ilişkinin doğrusal olup olmamasına göre temelde doğrusal ve doğrusal olmayan hedonik fiyat fonksiyonu olarak iki farklı şekilde tanımlanabilmektedir (Kaya 2012).

“Doğrusal hedonik fiyat fonksiyonu; bu durumda, bağımlı değişken (taşınmaz fiyatı) ile bağımsız değişkenler (taşınmaza ait özellikler) arasında doğrusal bir ilişkinin varlığı

34

söz konusu olmaktadır. Doğrusal olmayan hedonik fiyat fonksiyonu; bu durumda, bağımlı değişken (taşınmaz fiyatı) ile bağımsız değişkenler (taşınmaza ait özellikler) arasında doğrusal olmayan bir ilişkinin varlığı söz konusu olmaktadır.”(Kaya 2012).

Hedonik fiyat fonksiyonu seçimi, önemli bir araştırma kararıdır. Taşınmazlar heterojen olduğunda hedonik fiyat fonksiyon denklemi sınırlıdır. Faydalı özellikler yükselme eğiliminde olacak ve bu eğilim muhtemelen doğrusal olmayacaktır. Tüketiciler daha düşük fiyat-yüksek özellikli seçenekler için rekabet ettikçe, hedonik fiyat fonksiyonun istenen nitelik seviyesinde artması beklenmektedir. Taşınmazlar özelliklerine göre ayrılabildiğinde, tüketicinin farklı kaynaklardan farklı nitelikteki taşınmazları satın alabilmesi için hedonik fiyat fonksiyonu doğrusal olacaktır. Ancak doğrusal olmayan hedonik fiyat fonksiyonundaki veriler de tesadüfidir ve böyle bir ayrım olmadan da doğrusallık bulunabilir (Haab ve McConnell 2002).

Hedonik fiyat fonksiyonunun bir standardı bulunmamakla birlikte, doğrusal modeli tam logaritmik, doğrusal logaritmik model ve logaritmik doğrusal model vb.

kullanılarak tahminler yapılabilmektedir (Alkay 2002). Böyle esnek fonksiyon biçimleri kullanılmaktadır ancak ürünler arası koşullar, özniteliklerin hâlihazırda önemli olan doğrusallığını arttırma ve tahminlerin kesinliğini azaltma eğilimindedir.

Hedonik modellerin deneysel zorluğunun bir parçası, tam bir fonksiyonel biçim ile eşdoğrusallık arasındaki ticareti ele almasıdır (Haab ve McConnell 2002).

Taşınmazların değerindeki farklılık taşınmaza ilişkin özelliklerin yanında, taşınmazın bulunduğu lokasyonun, kalitesi, büyüklüğü, ulaşım özellikleri, kamu hizmetlerinin kalitesi, sahip olduğu istihdam sahaları, hava kirliliği, kara, deniz ve hava trafiğinin neden olduğu gürültü, park ve diğer sosyal olanaklara ulaşım kolaylığı gibi özelliklerden de kaynaklanabilmektedir. Hedonik fiyat fonksiyonu ile taşınmaz değeri arasındaki bu ilişki aşağıdaki gibi ifade edebilmektedir (Yılmaz 2018; Tanrıvermiş 1996).

Taşınmazın değeri (D) =f{ Taşınmazla ilgili değişkenler(X1),taşınmazın bulunduğu semt ile ilgili değişkenler (X2), ulaşım olanakları (X3), Çevresel Özellikler (X4)}

35

Hedonik fiyat yöntemine dahil edilmeyen bağımsız değişkenlerin varlığı, fonksiyon kalıbının yanlış seçilmesi, birey davranışlarının belirsizliği ve farklı kararlara sahip bireylere ait değişkenlerin tek bir veri olarak kabul edilmesi, verilerin toplanması ve envanteri sırasında yapılan ölçüm hataları hedonik fiyat fonksiyonunda hata teriminin ortaya çıkmasına yol açmaktadır (Kaya 2012). Doğrusal hedonik fiyat fonksiyonu regresyonunda; tesadüfi olarak seçilen bir örneğin ortalaması, temel ortalamanın üzerinde ise pozitif, altında ise negatif hata terimi olarak ifade edilmektedir. Taşınmaz için negatif “konutun piyasada gerçekleşen fiyatının konut özellikleri ile değerlendirildiğinde beklenen değerinden daha düşük seviyede olduğunu belirtilmektedir” (Kaya 2012).

Hedonik fiyat yöntemi bir taşınmaza ait tüm özelliklerin değerinin belirlenmesi ve dolaylı ve dolaysız olarak tüketici-üretici tercihlerini barındırdığı için taşınmazların kalitelerinin değerlendirilmesinde avantajlar oluşturmaktadır. Ancak yöntemin bireylerin davranışlarına dayalı olması, taşınmazın değerini içeren tüm özelliklerin her zaman tam gözlemlenememesi, belirgin bir fonksiyon kalıbının olmaması yöntemin dezavantajları arasında sayılmaktadır (Alkay 2002). Bağımsız değişkenlerin seçiminde faktör analizi uygulanması, değişkenler arasındaki korelasyonu ortadan kaldırmakta ve değişken seçimlerinin doğruluğuna ilişkin istatistiki bir yöntem olabilecektir (Coşar 2013). Yöntemin dezavantajlarını azaltabilmek için bireylerin davranış kalıplarının daha iyi tanımlanması ve bireylerin sosyo-ekonomik özelliklerinin de fonksiyona dahil edilmesi faydalı olabilecektir (Alkay 2002).