4. BULGULAR
4.3 Ekonomik Değerin Belirlenmesine İlişkin Çalışmalar
4.3.1 Ekonomik analizler
Nallıhan’a gidilerek 100.yıl, Aliağa, Atatürk, Beyalan, Bozyaka, Çayırhan, Davutoğlan, Doğandere, Fatih, Hacıbey, Meyildere, Nallıdere, Nasuhpaşa, Sarıyar, Subaşı, Yazı mahallerinde anket uygulanmıştır. Toplam 62 anket yapılmıştır. Örnekler tesadüfen seçilmiş ve anketler gönüllü örneklere uygulanmıştır.
Yapılan anketler SPSS 20.0 programına girilerek güvenirlik testi gerçekleştirilmiştir.
Anketin uygulanabilir olduğu sonucu ortaya çıkmıştır ( Çizelge 4.21).
Çizelge 4.21 Hedonik fiyat yöntemi anketi güvenirlik testi Güvenirlik Testi Toplam İstatistik Cronbach's
Alpha Madde Sayısı Madde
No
Cronbach's Alpha
Madde No
Cronbach's Alpha
,928 32 S23 0,933 S31.1 0,922
S24 0,930 S31.2 0,923
S25 0,929 S31.3 0,924
S26 0,930 S31.4 0,921
S27 0,929 S32.1 0,926
S28 0,930 S32.2 0,928
S29 0,930 S32.3 0,927
S30.1 0,923 S32.4 0,926
S30.2 0,924 S32.5 0,925
S30.3 0,924 S32.6 0,924
S30.4 0,927 S32.7 0,923
S30.5 0,925 S32.8 0,924
S30.6 0,922 S32.9 0,922
S30.7 0,921 S32.10 0,921 S30.8 0,925 S32.11 0,923 S32.12 0,924
S32.13 0,921
Güvenilirliği kanıtlanan (%92) anketlerin sonuçlarına göre cinsiyet dağılımları açısından ankete katılanların %88’i erkektir. Yörede yaşayan kadınların çoğu finansal konularda cevap vermekten kaçınmış ve ankete katılmak istememiştir. Yaş dağılımında ise en yüksek yüzde 55-64 yaş aralığındadır. Yörede özellikle orta yaş ve üstü bireylerin sayısı daha fazladır. Eğitim durumu açısından ankete katılanların %30’ nun ilköğretim
114
mezunu olduğu görülmektedir. Bu değeri lise mezunu ve üniversite mezunlarının sayısı takip etmektedir. Genel olarak değerlendirildiğinde ilçedeki okuma- yazma oranı yüksektir. Ankete katılanlar arasında çalışma oranının yüksek olduğu, çalışmayan 23 kişinin emekli olduğu görülmektedir. Aylık gelir sorusunda ise özellikle tarımla uğraşan arazi sahiplerinin ve ek geliri olan emeklilerin gelirlerini belirtmek istemedikleri asgari ücret seçeneğini tercih ettikleri gözlemlenmiştir (Çizelge 4.22).
Çizelge 4.22 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın demografik özellikleri
Demografik özellik Demografik ayrım Sayı Yüzde
Cinsiyetiniz? Erkek 7 11,3
Kadın 55 88,7
Toplam 62 100,0
Yaş grubunuz?
18 - 24 yaş arası 3 4,8
25 - 34 yaş arası 8 12,9
35 - 44 yaş arası 13 21,0 45 - 54 yaş arası 16 25,8 55 - 64 yaş arası 18 29,0
65 yaşından büyük 4 6,5
Toplam 62 100,0
Eğitim durumunuz?
İlköğretim 19 30,6
Ortaöğretim 9 14,5
Lise 17 27,4
Üniversite 16 25,8
Lisansüstü 1 1,6
Toplam 62 100,0
Medeni durumunuz?
Evli 50 80,6
Bekar 12 19,4
Toplam 62 100,0
Çalışıyor musunuz?
Evet 37 59,7
Hayır 25 40,3
Toplam 62 100,0
Çalışmama nedeniniz?
0 35 56,5
Emekli 23 37,1
İşsiz 2 3,2
Öğrenci 1 1,6
Diğer 1 1,6
Toplam 62 100,0
Hangi Sektörde Çalışıyorsunuz?
0 24 38,7
Kendi işinin sahibi 11 17,7
Kamuda çalışan 17 27,4
115
Çizelge 4.22 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın demografik özellikleri (devam)
Özel sektörde çalışan 10 16,1
Toplam 62 100,0
Toplam geliriniz?
2020 TL ve altı 12 19,4
2021 - 2821 TL arası 20 32,3 2822 - 3622 TL arası 11 17,7 3623 - 4423 TL arası 6 9,7 4424 - 6924 TL arası 10 16,1
6925 TL ve üzeri 3 4,8
Toplam 62 100,0
Katılımcıların sahip olduğu taşınmazlara ilişkin sorulara verdiği cevaplar incelendiğinde katılımcıların %65,6’sının yaşadığı konutun sahibi olduğu görülmektedir. Konutların
%35’inin kaloriferli olduğu ve konutlarda otopark için ayrılmış yerler olduğu belirtilmiştir (Çizelge 4.23).
Çizelge 4.23 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın kullanıcısı olduğu taşınmazlara ilişkin genel bilgiler
Özellik Ayırım Sayı Yüzde
Yaşadığınız konutun mülkiyet durumu nedir?
Kendi mülkü 41 66,1
Kira 20 32,3
Kazandırıcı zaman aşımı
1 1,6
Toplam 62 100,
0 Yaşadığınız konut nasıl
ısınmaktadır?
Kalorifer 35 56,5
Soba 27 43,5
Toplam 62 100,0
Ailenizdeki herhangi bir bireyin özel otomobili var mı?
Tüm aile bu otomobilden yararlanabiliyor mu?
Evet 44 71,0
Hayır 18 29,0
Toplam 62 100,0
Yaşadığınız konutta otopark için ayrılmış özel bir alan var mı?
Evet 35 56,5
Hayır 27 43,5
Toplam 62 100,
0
116
Katılımcılara algılanan çevre özellikleri kapsamında 5’li likert tipi sorular yöneltilmiştir.
Bu soru tipi her bir özelliğin ayrı ayrı değerlendirilmesine olanak sağlamaktadır. Verilen cevaplar incelendiğinde; konut yakınlarında çevre kirliliği sorunlarının olduğu, otopark probleminin yaşandığı, sağlık ocağı, kültür hizmet alanları gibi temel ihtiyaçların yeterince karşılanamadığı, ilçe merkezine giden vasıtalar yeterli olduğu halde il merkezine giden vasıtaların yetersiz olduğu sonuçları ortaya çıkmaktadır (Çizelge 4.24).
Çizelge 4.24 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın çevresel algı durumu
Özellik Ayırım Sayı Yüzde
Yaşadığınız konutun
bulunduğu çevrede hava, su, toprak kirliliği ve/veya çöp yığınları gibi sorunlar bulunmaktadır.
Kesinlikle Katılıyorum
5 8,1
Katılıyorum 10 16,1
Fikrim Yok 7 11,3
Katılmıyorum 10 16,1
Hiç Katılmıyorum 30 48,4
Toplam 62 100,0
Yaşadığınız konutun bulunduğu çevrede çocuk oyun alanları, belediye parkları vb. alanlar yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
13 21,0
Katılıyorum 15 24,2
Fikrim Yok 3 4,8
Katılmıyorum 13 21,0
Hiç Katılmıyorum 18 29,0
Toplam 62 100,0
Yaşadığınız konutun bulunduğu çevrede otopark için ayrılmış alanlar yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
8 12,9
Katılıyorum 17 27,4
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 11 17,7
Hiç Katılmıyorum 21 33,9
Toplam 62 100,0
Yaşadığınız konutun
bulunduğu çevrede güvenlik hizmetleri yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
4 6,5
Katılıyorum 22 35,5
Fikrim Yok 6 9,7
Katılmıyorum 6 9,7
Hiç Katılmıyorum 24 38,7
Toplam 62 100,0
117
Çizelge 4.24 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın çevresel algı durumu (devam)
Çevrenizde (konutunuzun 500 metre yakınında) sağlık ocağı, hastane, poliklinik alanları yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
6 9,7
Katılıyorum 19 30,6
Fikrim Yok 3 4,8
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç Katılmıyorum 25 40,3
Toplam 62 100,0
Çevrenizde (konutunuzun 500 metre yakınında) eğitim hizmet alanları (anaokul, ilkokul, ortaokul, meslek kursu vb.) yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
20 32,3
Katılıyorum 18 29,0
Fikrim Yok 3 4,8
Katılmıyorum 8 12,9
Hiç Katılmıyorum 13 21,0
Toplam 62 100,0
Çevrenizde (konutunuzun 500 metre yakınında) ilçe
(Nallıhan) merkezine giden otobüs, minibüs vb. ulaşım hizmetleri yeterlidir.
Kesinlikle
Katılıyorum 15 24,2
Katılıyorum 19 30,6
Fikrim Yok 4 6,5
Katılmıyorum 12 19,4
Hiç Katılmıyorum 12 19,4
Toplam 62 100,0
Çevrenizde (konutunuzun 500 metre yakınında) il merkezine (Ankara) giden otobüs, minibüs vb. ulaşım hizmetleri yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
10 16,1
Katılıyorum 11 17,7
Fikrim Yok 1 1,6
Katılmıyorum 13 21,0
Hiç Katılmıyorum 27 43,5
Toplam 62 100,0
Nallıhan ilçe merkezindeki kültür hizmet alanları (halk eğitim merkezleri, sinema, kütüphane, çay bahçeleri vb.) yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
6 9,7
Katılıyorum 12 19,4
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç Katılmıyorum 30 48,4
Toplam 62 100,0
Katılımcıların konut seçimlerinde önemsedikleri konum ve peyzaj özellikleri incelendiğinde, zengin ve çeşitli doğal bir çevre, uyumsuz yapıların yer almadığı, görsel
118
açıdan çekici özelliklere sahip, konum olarak, ilçe merkezine, sosyal hizmet alanlarına ve ormana yakın yerler tercih ettikleri görülmektedir. Ayrıca tercihlerde, yerel yönetimin sağladığı altyapı özellikleri ve temizlik hizmetleri önemlidir. Dere ve çaylara yakınlık konusunda katılımcılar farklı görüşlerdedir. Konut tercihinde dere ve çaylara yakın olmasını isteyenler bu alanların sağladığı doğal çevre için tercih ederken, uzak olmasını isteyenler koku ve sinek sorunlarından dolayı tercih etmemektedir. İş sahası sağlamasına rağmen termik santral ve maden ocaklarına yakınlık tercih edilmemektedir.
Nallıhan Kuş Cenneti, Saçak Milli Parkı gibi koruma alanlarının yakınlığı konut tercihleri üzerinde etkili değildir (Çizelge 4.25).
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri
Özellik Ayırım Sayı Yüzde
Doğal kaynak özellikleri (toprak, su, bitki örtüsü vb.) zengin ve çeşitlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
27 43,5
Katılıyorum 13 21,0
Fikrim Yok 6 9,7
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç
Katılmıyorum
7 11,3
Toplam 62 100,0
Doğal şartlar ve alan kullanımını uyumludur.
Kesinlikle Katılıyorum
24 38,7
Katılıyorum 15 24,2
Fikrim Yok 8 12,9
Katılmıyorum 8 12,9
Hiç
Katılmıyorum
7 11,3
Toplam 62 100,0
Doğal bir çevreye sahiptir. Kesinlikle Katılıyorum
31 50,0
Katılıyorum 13 21,0
Fikrim Yok 3 4,8
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç
Katılmıyorum 6 9,7
Toplam 62 100,0
119
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri (devam)
Uyumsuz yapılar ve doğal alana müdahaleler yoktur.
Kesinlikle Katılıyorum
23 37,1
Katılıyorum 7 11,3
Fikrim Yok 8 12,9
Katılmıyorum 13 21,0
Hiç
Katılmıyorum
11 17,7
Toplam 62 100,0
Görsel açıdan çekici bir alandır. Kesinlikle Katılıyorum
30 48,4
Katılıyorum 11 17,7
Fikrim Yok 7 11,3
Katılmıyorum 6 9,7
Hiç
Katılmıyorum 8 12,9
Toplam 62 100,0
Tarihsel zenginlik ve/veya farklı zamanlara ilişkin kültürel çeşitliliği vardır.
Kesinlikle Katılıyorum
5 8,1
Katılıyorum 11 17,7
Fikrim Yok 6 9,7
Katılmıyorum 14 22,6
Hiç
Katılmıyorum
26 41,9
Toplam 62 100,0
Ayırt edilebilir ve unutulmaz öğelere sahiptir
Kesinlikle Katılıyorum
5 8,1
Katılıyorum 8 12,9
Fikrim Yok 9 14,5
Katılmıyorum 16 25,8
Hiç
Katılmıyorum
24 38,7
Toplam 62 100,0
Diğer alanlardan üstün kılan özellikleri vardır.
Kesinlikle Katılıyorum
3 4,8
Katılıyorum 9 14,5
Fikrim Yok 12 19,4
Katılmıyorum 14 22,6
Hiç
Katılmıyorum
24 38,7
Toplam 62 100,0
120
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri (devam)
Altyapı hizmetleri (elektrik, su, doğalgaz, internet) yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
22 35,5
Katılıyorum 20 32,3
Fikrim Yok 6 9,7
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç
Katılmıyorum
5 8,1
Toplam 62 100,0
Sağladığı sosyal ve kültürel hizmetler yeterlidir.
Kesinlikle Katılıyorum
15 24,2
Katılıyorum 10 16,1
Fikrim Yok 7 11,3
Katılmıyorum 18 29,0
Hiç
Katılmıyorum
12 19,4
Toplam 62 100,0
Temizlik hizmetleri yeterlidir. Kesinlikle Katılıyorum
20 32,3
Katılıyorum 19 30,6
Fikrim Yok 7 11,3
Katılmıyorum 10 16,1
Hiç
Katılmıyorum
6 9,7
Toplam 62 100,0
İlçe merkezine yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
25 40,3
Katılıyorum 17 27,4
Fikrim Yok 7 11,3
Katılmıyorum 8 12,9
Hiç
Katılmıyorum
5 8,1
Toplam 62 100,0
Kültürel alanlara (halk eğitim merkezleri, sinema, kütüphane, çay bahçeleri vb.) yakınlık
Kesinlikle Katılıyorum
14 22,6
Katılıyorum 9 14,5
Fikrim Yok 11 17,7
Katılmıyorum 14 22,6
Hiç
Katılmıyorum
14 22,6
Toplam 62 100,0
121
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri (devam)
Hastane, sağlık ocağı, poliklinik vb.
hizmetlere yakınlık
Kesinlikle Katılıyorum
20 32,3
Katılıyorum 13 21,0
Fikrim Yok 4 6,5
Katılmıyorum 11 17,7
Hiç
Katılmıyorum
14 22,6
Toplam 62 100,0
Ulaşım hizmetlerine (otobüs, dolmuş, minibüs) yakınlık
Kesinlikle Katılıyorum
22 35,5
Katılıyorum 15 24,2
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç
Katılmıyorum 11 17,7
Toplam 62 100,0
Nallıhan Kuş Cennetine yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
2 3,2
Katılıyorum 7 11,3
Fikrim Yok 4 6,5
Katılmıyorum 16 25,8
Hiç
Katılmıyorum
33 53,2
Toplam 62 100,0
Saçak Milli Parkına yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
2 3,2
Katılıyorum 4 6,5
Fikrim Yok 6 9,7
Katılmıyorum 16 25,8
Hiç
Katılmıyorum
34 54,8
Toplam 62 100,0
Diğer koruma alanlarına yakınlık (yaban hayatı geliştirme sahası, arkeolojik sit)
Kesinlikle Katılıyorum
3 4,8
Katılıyorum 9 14,5
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 13 21,0
Hiç
Katılmıyorum
32 51,6
Toplam 62 100,0
122
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri (devam)
Ormanlık alanlara yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
20 32,3
Katılıyorum 17 27,4
Fikrim Yok 4 6,5
Katılmıyorum 6 9,7
Hiç
Katılmıyorum
15 24,2
Toplam 62 100,0
Dere, çay vb. alanlara yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
15 24,2
Katılıyorum 15 24,2
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 5 8,1
Hiç
Katılmıyorum 22 35,5
Toplam 62 100,0
Belediye parklarına yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
19 30,6
Katılıyorum 16 25,8
Fikrim Yok 8 12,9
Katılmıyorum 8 12,9
Hiç
Katılmıyorum
11 17,7
Toplam 62 100,0
Çocuk oyun alanlarına yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
18 29,0
Katılıyorum 17 27,4
Fikrim Yok 8 12,9
Katılmıyorum 9 14,5
Hiç
Katılmıyorum
10 16,1
Toplam 62 100,0
Spor alanlarına yakınlık Kesinlikle
Katılıyorum 17 27,4
Katılıyorum 16 25,8
Fikrim Yok 8 12,9
Katılmıyorum 10 16,1
Hiç
Katılmıyorum
11 17,7
Toplam 62 100,0
123
Çizelge 4.25 Hedonik fiyat yöntemi anket sonuçlarına göre yerel halkın konut seçimlerinde etkili olan peyzaj ve konum özellikleri (devam)
Termik santrale yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
4 6,5
Katılıyorum 1 1,6
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 10 16,1
Hiç
Katılmıyorum
42 67,7
Toplam 62 100,0
Maden sahalarına yakınlık Kesinlikle Katılıyorum
3 4,8
Katılıyorum 1 1,6
Fikrim Yok 5 8,1
Katılmıyorum 10 16,1
Hiç
Katılmıyorum
43 69,4
Toplam 62 100,0
Hedonik fiyat fonksiyonu olarak doğrusal logaritmik model (dog-log) kullanılmıştır.
Bağımlı değişken olan konutun tahmini satış bedeli doğrusal formda, bağımsız değişkenler ise logaritmik formda fonksiyonda yer almış ve SPSS 20.0 paket programı kullanılarak çoklu regresyon analizi gerçekleştirilmiştir.
Doğrusal logaritmik fonksiyon varsayımlarının anlamlı sonuçları olup olmadığını R2, ANOVA, Durbin-Watson, VIF ve t istatistiği ile belirlenmiştir. Durbin-Watson testi bağımsız değişkenler arasındaki otokorelasyonu ifade etmektedir. Otokorelasyon (du≤d<4-du) arttıkça sonuçların güvenilirliği azalmaktadır. VIF testi bağımsız değişkenler arasında çoklu bağlantı sorununun olup olmadığını göstermektedir.
Bağımsız değişkenlerin VIF değeri, 10’nun üzerindeyse çoklu bağlantılılık (multikorelasyon) sorunu olduğu anlamına gelmektedir. Regresyon denkleminde büyük oranda çoklu bağlantılılık oluşturabilecek değişkenler analize dahil edilmemiştir. Bu bağlamda bağımsız değişkenler; konutun içsel özellikleri; kapalı kullanım alanı, oda sayısı, konutun yaşı, ısınma türü, otopark varlığı, algılanan çevre özellikleri; çevre kalitesi, sosyal ve kültürel tesis varlığı, güvenlik hizmetleri, sağlık hizmet alanları, eğitim hizmet alanları, ulaşım özellikleri, peyzaj göstergeleri (karmaşıklık, doğallık, uyumluluk, görsel ölçek, tarihsellik, imgelenebilirlik) ve konum özellikleri (ilçe merkezine, sosyal ve kültürel alanlara, sağlık hizmetlerine, ulaşım olanaklarına, koruma
124
alanlarına, ormana, sulak alanlara, belediye parklarına ve termik santrale yakınlığı) olarak belirlenmiştir.
Yapılan anlamlılık testlerine göre bağımsız değişkenler, bağımlı değişkeni (konut fiyatı)
%51 (Düzeltilmiş R2 .512) oranında açıklamaktadır. Varsayımın p değeri ,035’tir ve p<
,05 varsayımını sağlamaktadır. Durbin-Watson 2,342 değerinde olması otokorelasyonun dikkate değer yükseklikte olmadığını göstermektedir. Bu sonuçlara göre varsayımlar anlamlıdır. Ancak çoklu regresyon analiz sonuçlarının anlamlı olması için sonuçların t istatistiğinden de geçmesi gerekmektedir. Ancak analizlerde t istatistiğinin sadece ulaşım olanakları, altyapı hizmetleri, Nallıhan Kuş Cennetine yakınlık, karmaşıklık, doğallık ve imgelenebilirlik bağımsız değişkenlerinde anlamlı olduğu görülmektedir.
VIF değeri 10’un üzerinde olan konum özelliklerden sağlık hizmet alanlarına yakınlık, peyzaj göstergelerinden karmaşıklık ve doğallık bağımsız değişkenlerinde çoklu bağlantılılık sorunu ortaya çıktığı görülmektedir (Çizelge 4.26).
Çizelge 4.26 Hedonik fiyat doğrusal logaritmik fiyat fonksiyonu sonuçları
Model
Standart olmayan Katsayılar
Standart
katsayı t Anl.D
üz. (P)
Doğrusallık İstatistikleri
B Beta Tolerance VIF
1
Sabit -154534,358 -0,523 0,609
Termik santrale
yakınlık 19564,714 0,027 0,146 0,886 0,303 3,299
Belediye parklarına
yakınlık -6162,132 -0,016 -0,050 0,961 0,109 9,186
Dere çay vb. alanlara
yakınlık 96181,572 0,261 1,069 0,303 0,178 5,613
Orman alanlarına
yakınlık -12488,151 -0,033 -0,126 0,902 0,152 6,596
Nallıhan Kuş
Cennetine yakınlık -343420,336 -0,540 -2,361 0,033 0,203 4,925 Ulaşım hizmetlerine
yakınlık -142466,545 -0,369 -1,155 0,268 0,104 9,625
Hastane hizmetlerine
yakınlık -181508,901 -0,487 -1,459 0,167 0,095 10,473
Kültürel alanlara
yakınlık -9957,088 -0,025 -0,098 0,923 0,165 6,045
İlçe merkezine
yakınlık 221273,183 0,523 2,082 0,056 0,168 5,941
125
Çizelge 4.26 Hedonik fiyat doğrusal logaritmik fiyat fonksiyonu sonuçları (devam) Yerel yönetimin
sağladığı temizlik hizmetleri
-201964,131 -0,478 -1,578 0,137 0,116 8,640 Yerel yönetimin
sağladığı sosyal ve kültürel hizmetler
-185966,470 -0,480 -1,584 0,136 0,116 8,652 Yerel yönetimin
sağladığı altyapı hizmetler
238679,217 0,541 2,231 0,043 0,180 5,541 Doğal kaynak
özellikleri zengin ve çeşitlidir
(karmaşıklık)
-483222,258 -1,174 -3,115 0,008 0,075 13,378 Doğal bir çevreye
sahiptir (doğallık) 400502,659 0,929 3,041 0,009 0,114 8,782 Uyumsuz yapılar ve
doğal alana
müdahaleler yoktur (tutarlılık)
110678,982 0,301 0,911 0,378 0,098 10,256 Görsel açıdan çekici
bir alandır (görsel
ölçek) 91850,509 0,222 0,994 0,337 0,212 4,709
Tarihsel zenginlik, farklı zamanlara ilişkin kültürel çeşitliliği vardır (tarihsellik)
16156,471 0,033 0,164 0,872 0,269 3,723
Ayırt edilebilir ve unutulmaz öğelere sahiptir
(imgelenebilirlik)
336575,949 0,659 2,393 0,031 0,140 7,135 Nallıhan ilçe
merkezinde kültür hizmet alanları yeterlidir
140140,029 0,284 1,329 0,205 0,233 4,292 İl merkezine giden
ulaşım hizmetleri yeterlidir.
-85391,642 -0,193 -,979 0,344 0,274 3,651 İlçe merkezine giden
ulaşım hizmetleri yeterlidir.
168194,585 0,395 2,142 0,050 0,313 3,196 Çevrenizde eğitim
hizmet alanları yeterlidir.
167115,837 0,411 1,294 0,216 0,105 9,489 Çevrenizde sağlık
hizmet alanları yeterlidir.
59122,180 0,129 ,688 0,503 0,303 3,297
126
Çizelge 4.26 Hedonik fiyat doğrusal logaritmik fiyat fonksiyonu sonuçları (devam) Çevrenizde güvenlik
hizmetleri yeterlidir. -63626,858 -0,122 -,602 0,557 0,260 3,851 Otopark alanları
yeterlidir. -42168,819 -0,087 -,430 0,674 0,256 3,907
Belediye parkları vb.
yeterlidir -39529,713 -0,095 -,495 0,628 0,285 3,506
Hava ve çevre kalitesi -22520,791 -0,034 -,194 0,849 0,352 2,843 Konutun otopark
varlığı 102543,968 0,140 ,562 0,583 0,171 5,864
Isınma biçimi -164212,182 -0,220 -1,241 0,235 0,338 2,957 Konutun yaşı -76529,473 -0,242 -1,156 0,267 0,243 4,113 Konutun oda sayısı 163386,870 0,245 ,978 0,344 0,169 5,902 Konutun kullanım
alanı 156252,899 0,260 1,146 0,271 0,206 4,855
Hedonik fiyat yönteminde bazı çevresel faktörlerin matematiksel olarak ölçülmesi mümkünken bazı faktörler, kişilerin görüş ve düşüncelerine bağlıdır. Bu durum aynı fonksiyon yapısında farklı sonuçların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Ayrıca doğru fonksiyon yapısı seçilmediğinde analizlerin hata katsayıları yüksek çıkabilmektedir. Bu nedenle peyzaj tiplerinin konut fiyatları üzerindeki etkisi üzerinde nicel bir değerlendirme yerine nitel bir değerlendirme tercih edilebilir. Bu bağlamda standardize edilmiş b katsayı kullanılarak bir değerlendirme yapıldığında; özellikle peyzaj tiplerinin konut üzerindeki etkilerinin belirlenmesi amacıyla ankete dahil edilen ve likert tipi soru formunda hazırlanan görsel göstergelerden (karmaşıklık, görsel ölçek, imgelenebilirlik, tarihsellik, doğallık ve tutarlılık) karmaşıklık hariç diğer tüm göstergelerin konut fiyatlarını pozitif yönde etkilediği görülmektedir (Çizelge 4.26). Nallıhan için oluşturulacak ekolojik, estetik ve ekonomik değerleme haritasında standardize b katsayısı (beta) ekonomik değerlendirmenin ağırlığı olarak kullanılmıştır.
Anket çalışmalarına ek olarak Nallıhan İlçe Belediyesi’nden elde edilen rayiç verileri değerlendirilmiştir. ÇŞB’ndan alınan mahalle verisi öznitelik tablosuna rayiç bilgileri işlenerek harita oluşturulmuştur (Şekil 4.20).
Nallıhan’da rayiç değişiminin Nallıhan ilçe merkezi, Çayırhan ve Sarıyar’da farklılıklar gösterdiği görülmüştür. Bu yerler dışında kalan tüm mahallelerde (köylerde) m2 (metrekare) rayiç değeri; köy içi mevkilerde 8,95 ₺ ve ulaşım yollarına yakın mevkilerde ise 23,84 ₺ olarak belirlenmiştir. Nallıhan ilçe merkezinde yer alan
127
mahallelerden Aliağa Mahallesi Bursa Caddesi, Cumhuriyet Alanı, Nasuh Paşa Mahallesi Görkemli Sokak ile Lale Sokak en yüksek rayiç değere (391,53 ₺), Ali Ağa Mahallesi Yeni sokak en düşük rayiç değere (11,30 ₺) sahiptir. Rayiç değeri yüksek olan cadde ve sokakların ilçe merkezinin en yoğun kullanımlara sahip yerler olduğu (Kamu kurumları, bankalar, toplanma meydanları, geleneksel sokaklar, market, restoranlar) belirlenmiştir (Anonim 2019c).Rayiç değeri düşük olan Yeni sokak rayicinin, yoğun kullanım alanlarına yakın (300-500 m) mesafede yer almasına rağmen düşük olmasının, yapılaşmanın sokak boyunca gittikçe azalmasına (kırsallığın artmasına) ve konut özelliklerine bağlı olduğu düşünülmektedir (Anonim 2019c).
Çayırhan mahallesinde rayiç değerler çoğunlukla sokak konumu veya özellikleri değişmesine rağmen 13,18 ₺ve 16,91 ₺ fiyatlarında yoğunlaşmaktadır. Homojen devam eden Çayırhan rayiç değerleri TKİ ve TEAŞ sosyal tesislerinde büyük ölçüde değişmektedir. TEAŞ sosyal tesisinde arsa rayiç değeri Nallıhan Belediyesi tarafından 167,80 ₺ olarak belirlenmiştir (Anonim 2019c). Bu farkın Çayırhan Termik Santraline bağlı olduğu düşünülmektedir. Termik santral varlığı ile birlikte kullanıcı profili, konut kalitesi ve konumu, sahip olduğu altyapı özellikleri değişiklik göstermekte bu da arsa değerine etki etmektedir.
Sarıyar mahallesinde rayiç değerler en düşük 10,36 ₺ ile 111,86 ₺ arasında değişmektedir. Site özelliğindeki konutlar en yüksek rayiç değere sahiptir. Sarıyar mahallesi, eski hidroelektrik santralin bulunması nedeniyle diğer kırsal özellikteki mahallelerden ayrılmaktadır. Belde belediyesi olarak yönetimi sağlanan yörenin 6360 sayılı Büyükşehir Kanunu ile mahalle statüsüne alınması ile birlikte sağlık ve eğitim tesisleri kapatılmış ve yerel halkın bu hizmetlere ulaşması zorlaşmıştır.
Çalışma kapsamında Nallıhan’da gerçekleşen taşınmaz ticareti eğiliminin anlaşılması için gayrimenkul ofislerinden elde edilen 2008-2020 yılları arasında gerçekleşen taşınmaz satışlarına ilişkin veriler değerlendirilmiştir. Değerlendirmeyi içeren yıllarda toplamda 159 taşınmaza ilişkin veriye ulaşılmıştır. Taşınmazlara en fazla 3.896.100 ₺ Bozyaka Köyü akaryakıt tesisi kullanım alanına, en az ise 13.804 ₺ Nasuhpaşa Mahallesi ahşap ev kullanım alanına değer biçilmiştir (Çizelge 4.27). Nallıhan ilçe sınırlarındaki değerler arasında homojen bir dağılım olmaması, konut nitelikleri veya
128
çevresel kalitenin yanında başka bağımsız değişkenlerin de olabileceğini göstermektedir.
Çizelge 4.27 Taşınmaz değerleme verileri özeti
En fazla taşınmaz satışı ilçe merkezi olan Nasuhpaşa Mahallesinde gerçekleşmiştir.
Nasuhpaşa mahallesini sırasıyla Çayırhan, Aliağa Mahallesi takip etmektedir. Kırsal alanlarda ise en fazla Çayırhan kırsalında ve Uluhan Mahallesinde satış gerçekleşmiştir.
Gayrimenkul ticaretinin en fazla olduğu yıl 2016, satışı gerçekleşen en fazla fiili kullanım alanının ise konut olduğu görülmektedir. 6360 sayılı Büyükşehir Kanunu sonrasında gayrimenkul piyasasında yukarı doğru ivmeli bir hareket olduğu görülmektedir. İlçe merkezine getirilen belediye yatırımlarının ve bununla bağlantılı olarak 2014 yılında başlayan restorasyon çalışmalarının etkileri olduğu düşünülmektedir. Son yıllarda ise 2014 yılı öncesi rakamlarına gerilemiştir. Fiili kullanımı arsa ve dükkan olan gayrimenkullerin satış sayıları birbirine yakın oranlardadır. Halkın temel ekonomik kazanımını sağladığı tarla, bağ bahçe veya tarım tesislerinin ticaretinin ise yüksek olmadığı görülmektedir (Çizelge 4.28).
Mahalle Taşınmaz Büyüklüğü
159 159 159
Ortalama 547782,66 3012,74
Minimum 13804,00 20,00
Maksimum 3896100,00 49856,00
129
Şekil 4. 19 Nallıhan rayiç değer bilgileri
129
130
Çizelge 4.28 Taşınmazların mahalle, yıl ve fiili kullanım verileri
Mahalle
Sıklık Yüzde
100.yıl mahallesi 2 1,3
Akdere köyü 1 0,6
Aliağa mahallesi 18 11,3
Bozyaka köyü 4 2,5
Çayırhan 25 15,7
Çayırhan köyü 15 9,4
Hacıbey mahallesi 10 6,3
Uluhan mahallesi 4 2,5
Nasuh paşa mahallesi 64 40,3
Nasuhpaşa köyü 1 0,6
Osmanköy köyü 1 0,6
Sarıkaya mahallesi 1 0,6
Sobran köyü 2 1,3
Uluköy mahallesi 1 0,6
Yazı mahallesi 10 6,3
Toplam 159 100
Yıl
2008,00 2 1,3
2010,00 4 2,5
2011,00 1 ,6
2012,00 7 4,4
2013,00 17 10,7
2014,00 12 7,5
2015,00 29 18,2
2016,00 40 25,2
2017,00 12 7,5
2018,00 15 9,4
2019,00 12 7,5
2020,00 8 5,0
Toplam 159 100,0
Fiili kullanım
Veri yok 4 2,5
Akaryakıt tesisi (benzinlik, lpg, dolum vb.) 6 3,8
Arsa 20 12,6
Büro (ofisler, daire tipi işyerleri vb.) 1 ,6 Dükkan (mağazalar, esnaf işyerleri,
perakende alışveriş yerleri vb.)
19 11,9 Konut (apartman dairesi, villa, gecekondu,
mesken, üç kata kadar her türlü konut) 90 56,0 Küçük sanayi tesisi (oto tamirhane, tekstil
atölyeleri, imalathaneler vb.)
2 1,3 Sanayi tesisi (her türlü fabrika, ağır sanayi
tesisi vb.)
3 1,9
131
Çizelge 4.28 Taşınmazların mahalle, yıl ve fiili kullanım verileri (devam)
Fiili kullanım
Sıklık Yüzde
Tarım/hayvancılık tesisi (tavuk çiftliği, besihane vb.)
6 3,8
Tarla, bağ, bahçe vb. 5 3,1
Ticari bina (plaza, işmerkezi, işhanı, oto plaza vb.)
3 1,9
Toplam 159 100,0
Koşullu değerleme yöntemi
Çalışma kapsamında katılımcıların Nallıhan ilçesinde arazi/arsa sahibi olmak için ödemeye gönüllülükleri de ölçülmüştür. Bu doğrultuda katılımcılara sahip oldukları arsa ve arazilerle ilgili sorular yöneltilmiştir.
Katılımcılardan arsası olan 9 kişi bulunmaktadır ve 7’si kendi seçerek almış, arsanın lokasyonu, ticari amaçla kullanım olanağı ve kişisel beğeni belirleyici olmuştur.
Arazi sahipleri ise anket yapılanların %46,8’ini oluşturmaktadır. Katılımcıların 19’u araziyi miras yoluyla elde etmiştir. Arazisini kendi seçerek almış katılımcılar aidiyet duygusu, hobi amaçlı kullanım, mülkiyet duygusu, ulaşım kolaylığı, verim kaygısı gibi nedenlerle tercih etmişledir. Katılımcıların hemen hemen hepsi arsa ve arazilerini satmak istememektedir (Çizelge 4.29).
Arazi sahibi katılımcılara, arsa değerini etkilemesi düşünülen özelliklere ilişkin sorular yöneltilmiştir. Cevaplar incelendiğinde katılımcıların tarlalarının karışık ürün üretiminde kullandığı gözlemlenmiştir. Toprak tipleri açısından %59,3 oranında karışık toprak tipinde, çoğunlukla düz ve taşlı arazilere sahip olduğu görülmektedir.
Arazilerinin çoğunlukla il merkezlerine uzak olduğu, ulaşım yolları, suya yakınlık ve orman alanlarına yakınlığın daha fazla oranlarda olduğu görülmektedir (Çizelge 4.29).
132
Çizelge 4.29 Anket sonuçlarına göre arsa ve arazi özellikleri
Özellik Ayırım Sayı Yüzde
Arsanız var mı?
Evet 9 14,5
Hayır 53 85,5
Toplam 62 100
Arsanızla ilgili size uygun seçeneği işaretleyiniz.
Kendim seçerek aldım 7 78
Miras yoluyla sahip
oldum 2 22
Toplam 9 100
Arsayı alırken sizi yönlendiren etken nedir?
Ulaşım yollarına yakın
olduğu için 2 28,5
Ticari amaçla 1 14,3
Değerleneceğini
düşündüğüm için 1 14,3
Beğendiğim için 1 14,3
Uygun fiyatlı olduğu
için 1 14,3
Bilmiyorum 1 14,3
Toplam 7 100
Satmayı düşünür müsünüz?
Evet 1 10
Hayır 8 90
Toplam 9 100
Araziniz var mı?
Evet 29 46,8
Hayır 33 53,2
Toplam 62 100
Araziyi hangi amaçla kullanıyorsunuz?
Tarla 22 75,9
Diğer 6 20,6
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100
Arazinizle ilgili size uygun seçeneği işaretleyiniz.
Kendim seçerek aldım 10 34,5
Miras yoluyla sahip
oldum 19 65,5
Toplam 29 100
Araziyi alırken sizi yönlendiren etken nedir?
Ürün verimliliği 1 10
Memleketim olduğu
için 1 10
Ağaçlandırmak için 1 10
Yer sahibi olmak için 1 10
Ekonomik olduğu için 2 20
Yola yakın olduğu için 1 10
Toprak ve su
kalitesinden dolayı 1 10
Bilmiyorum 2 20
Toplam 10 100
133
Çizelge 4.29 Anket sonuçlarına göre arsa ve arazi özellikleri (devam) Satmayı düşünür
müsünüz?
Evet 1 3,5
Hayır 28 96,5
Toplam 29 100
Arazide bulunan ürün
Tahıl 11 38
Meyve-sebze 9 31,0
Karışık 2 6,9
Cevap yok 7 24,1
Toplam 29 100,0
Toprak tipi (kumlu-killi-milli-karışık)
Kumlu 3 10,7
Killi - milli 7 24,1
Karışık 17 58,6
Bilmiyorum 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Eğim durumu (düz, hafif eğimli, eğimli)
Düz 18 62,0
Hafif Eğimli 9 31,0
Eğimli 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Taşlılık durumu (Taşsız, hafif taşlı, taşlı)
Taşsız 9 31,0
Hafif Taşlı 13 44,8
Taşlı 5 17,2
Bilmiyorum 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Tarım türü (sulu tarım, kuru tarım, nemli tarım)
Sulu tarım 12 41,3
Kuru tarım 16 55,2
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Verim durumu (düşük, normal, yüksek)
Düşük 5 17,2
Normal 20 69
Yüksek 1 3,5
Cevap yok 3 10,3
Toplam 29 100,0
Ankara il merkezine yakınlık
Araçla orta 1 3,5
Araçla uzak 27 93
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Bolu İl merkezine yakınlık
Araçla orta 1 3,5
Araçla uzak 27 93
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Eskişehir il merkezine yakınlık
Araçla uzak 28 96,5
Cevap yok 1 3,5
134
Çizelge 4.29 Anket sonuçlarına göre arsa ve arazi özellikleri (devam)
Toplam 29 100
Nallıhan ilçe merkezine yakınlık
Araçla yakın 15 51,7
Araçla orta 4 13,8
Araçla uzak 9 31
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Yerleşim yerlerine yakınlık
Yürüyüşle yakın 7 24,1
Yürüyüşle orta 3 10,3
Yürüyüşle uzak 8 27,6
Araçla yakın 8 27,6
Araçla uzak 2 6,9
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Ulaşım yollarına yakınlık
Yürüyüşle yakın 13 44,8
Yürüyüşle orta 3 10,3
Yürüyüşle uzak 6 20,7
Araçla yakın 5 17,2
Araçla orta 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
İşletmelere yakınlık (Pazar, ürün satış yeri vb.)
Yürüyüşle yakın 3 10,3
Yürüyüşle orta 1 3,5
Yürüyüşle uzak 2 6,9
Araçla yakın 12 41,3
Araçla orta 2 6,9
Araçla uzak 8 27,6
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Suya yakınlık
Yürüyüşle yakın 14 48,3
Yürüyüşle orta 4 13,7
Yürüyüşle uzak 6 20,7
Araçla yakın 3 10,3
Araçla orta 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
Orman alanlarına yakınlık
Yürüyüşle yakın 14 48,3
Yürüyüşle orta 3 10,3
Yürüyüşle uzak 5 17,2
Araçla yakın 4 13,7
Araçla orta 1 3,5
Araçla uzak 1 3,5
Cevap yok 1 3,5
Toplam 29 100,0
135
Anket uygulanan 62 katılımcının sadece 24’ü Nallıhan’dan arsa ya da arazi almak istemiş ancak sadece 22 kişi ödemeye istekli olduğu miktarı belirtmiştir. Anket sırasında edinilen gözlemlere göre katılımcılar Nallıhan’ın sosyal ve kültürel beklentilerini karşılamayacağını düşünmekte ve yatırıma değer görmemektedir. Arsa veya arazi almak isteyenler ise Nallıhan’ın farklı mahallelerini tercih etmektedir.
Sonuçlara göre en fazla Nallıhan ilçe merkezinin tercih edilmesinin nedenleri sağladığı konut kalitesi, sağlık ve eğitim hizmetleridir. Tarımsal üretim yapanlar veya yapmayı düşünenler doğal özellikleri ile (coğrafyası, manzarası, temiz havası, ormana yakınlığı vb.) ön plana çıkan mahalleleri tercih etmektedir (Çizelge 4.30).
Çizelge 4.30 Anket sonuçlarına göre Nallıhan arsa/arazi tercihi
Soru Sayı Yüzde
Nallıhan'dan arsa ve/veya arazi almak isteseniz nereden alırsınız?
İstemeyenler 38 61,29
Ankara-İstanbul yolu üzeri 1 1,61
Boluya yakın 2 3,23
Bozyaka 2 3,23
Çayırhan 1 1,61
Doğandere 1 1,61
Karagöbet 1 1,61
Nallıhan 8 12,90
Sarıyar 1 1,61
Yakapınar, Sobran, Nallıdere 1 1,61
Yenice 1 1,61
Yer belirtmemiş 5 8,06
Toplam 62 100,0
Hangi özelliklerinden dolayı tercih edersiniz?
İstemeyenler 38 61,29
Arazi verimliliği 4 6,45
Yatırım amaçlı 4 6,45
Hava kalitesi ve coğrafya 4 6,45
Mevcut tarlaya ve/veya sulama suyuna yakınlık
2 3,23
Okul hizmetleri için 1 1,61
Ormanlık alan 3 4,84
Sağlık ocağına yakın 1 1,61
Şehir merkezine yakın 1 1,61
Ticari amaçlı 1 1,61
Sebep belirtmemiş 3 4,84
Toplam 62 100,0
136
Nallıhan’dan arazi almak isteyenler 1 dekar için en az 1000 ₺, en fazla ise 50.000 ₺ ödeyebileceklerinin belirtmişledir. Arsa/arazi almayı isteyen katılımcıların ortalama olarak 1 dekar için verecekleri ücret 13.659 ₺’dir (Çizelge 4.31).
Çizelge 4.31 Nallıhan’dan arsa/arazi sahibi olmak isteyenlerin durum özeti
N Minimum Maksimum Toplam Ortalama
Nallıhan’dan arsa ve/veya arazi almak için 1 dönüm alana kaç TL ödersiniz?
22 1.000 50.000 300.500 13.659,00
Cevap vermeyenler 40
Toplam 62
Katılımcıların Nallıhan ilçesinde arsa veya arazi sahibi olmak için ödemeye gönüllülükleri ölçülmüştür. Bu kapsamda bağımlı değişken olarak “Nallıhan’da arsa/arazi sahibi olmak isterseniz nereden alırsınız?” sorusuna olumsuz cevap verenler 0, olumlu cevap verip yer veya özellik belirtenler ise 1 olarak SPSS 20.0 paket programından yararlanarak kodlanmıştır. Bağımlı değişkenin ikili olması nedeniyle kişi başına düşen ödeme isteğini belirlemek için lojistik regresyon analizi kullanılmıştır.
Bağımsız değişkenler hane halkının geliri, arsa sahipliği durumu, arazi sahipliği durumu ve arazinin hangi amaçla kullanıldığı, 1 dekar sahip olmak için ödemeye gönüllü olunan ücret olarak belirlenmiştir. Kurulan lojistik regresyon analizinin doğruluğu sınanmıştır.
Öncelikle veriler arasında çoklu doğrusallık problemi olup olmadığı kontrolü yapılmıştır ve VIF değerlerinin 10’un altında olduğu ve çoklu bağlantılılık sorununun olmadığı Çizelge 4.32’da görülmektedir.
Çizelge 4.32 Bağımsız değişkenlerin doğrusallık istatistikleri
Doğrusallık İstatistikleri Tolerans VIF
Nallıhan'dan arsa ve/veya arazi almak için
1 dönüm alana kaç TL ödersiniz? ,976 1,025 Hane halkının toplam geliri gelir
gruplarından hangisine dahil edilebilir? ,955 1,047
Araziniz var mı? ,438 2,284
Araziyi hangi amaçla kullanıyorsunuz? ,477 2,095
Arsanız var mı? ,829 1,206
137
Çoklu doğrusallık olmadığı kanıtlandıktan sonra lojistik regresyon modelinin doğruluğu analiz esnasında sınanmaktadır. Analiz sonuçlarına göre ki-kare değeri 71,37 çıkmış ve anlamlı bulunmuştur. Değişkenlerin denklem içinde p>0,05 büyük olması bağımlı değişken üzerinde bağımsız değişkenlerin önemli etkileri olmadığını göstermektedir.
Çalışmada karşılaşılan bu duruma veri yetersizliğinin yol açtığı düşünülmektedir.
Yapılan kısıtlı anket çalışmalarında, arsa/arazi sahibi olmak isteyenlerin sayısının az olması sonucu olarak veri güvenilirliği düşük çıkmıştır (Çizelge 4.33).
Çizelge 4.33 Koşullu değerleme yöntemi analiz sonuçları
Beta Std. Hata Wald Ser.
Der.
Anlamlılık Düzeyi (P)
1
S50 (Ödemeye gönüllülük) 0,040 1,265 0,001 1 0,975
S9 (Hane geliri) 0,697 5 0,983
S9(1) 161,488 80718,518 0,000 1 0,998
S9(2) 176,375 80619,036 0,000 1 0,998
S9(3) 164,200 80589,267 0,000 1 0,998
S9(4) 50,472 84711,966 0,000 1 1,000
S9(5) 177,674 80619,036 0,000 1 0,998
S32 (Arsa sahipliği) 21,144 66226,605 0,000 1 1,000 S39 (Arazi sahipliği) 1,887 5433,991 0,000 1 1,000 S40 (Arazi kullanımı) -10,516 5419,493 0,000 1 0,998
Sabit -224,833 155382,232 0,000 1 0,999
Koşullu değerleme yönteminde arsa/arazi almak isteyenlerin ortalama ödeme istekliliği aşağıda verilen eşitlik ile hesaplanmıştır (Gündoğmuş ve Kalfa 2020).
µS50= - (β0/βS50) Ödemeye gönüllülük= - (-224,833/0,040)= 5.620, 825
Sabit terim ve S50 (Ödemeye gönüllülük) değişkenine ait katsayı değeri eşitlikte yerine konulduğunda kişi başı 1 dekar büyüklüğünde arsa/arazi almak için 5.620 ₺ ödemeye gönüllülük olduğu tahmin edilmiştir. Bu kapsamda Nallıhan’da herhangi bir arsa/arazi satışının bu değerin altında olmaması tercih edilmektedir. Nallıhan için belirlenen 1 metrekare alanın en düşük rayiç değeri 8,95 ₺ (1 da alanın 8.950 ₺) olarak elde edilen ödemeye gönüllülük değerinin üzerindedir. Tüm katılımcıların bu değeri ödemek