Gayrimenkul sektörü

Gayrimenkul sektörü sahip olduğu ürünlerin ekonomik ömrünün çok uzun olması nedeni ile uzun vadeli öngörülerin yapıldığı, uzun vadeli kararların alındığı ve buna bağlı olarak yatırımların ve borçlanmaların uzun vadeli gerçekleĢtirildiği bir sektördür.

Bu nedenle gayrimenkul sektörü diğer tüm sektörlerden daha çok uzun vadeli öngörüler yapılmasına olanak sağlayan ekonomik istikrara ihtiyaç duymaktadır.

Gayrimenkul sektörünün ekonomik geliĢmeler ve ekonomik istikrar ile olan bağımlılığı yüksektir.

Bu çerçevede son yıllarda ekonomide sağlanan geliĢmeler ve istikrar ile önümüzdeki döneme iliĢkin ekonomideki beklentiler gayrimenkul sektörünü de yakından ilgilendirmekte ve etkilemektedir. Ekonomide sağlanan istikrar uzun vadeli öngörüler yapma ve kararlar alma olanaklarını geniĢletmektedir. Bu nedenle ekonomik istikrarın korunması gayrimenkul sektöründe geliĢmeyi hızlandırmaktadır. Sürdürülebilir ekonomik büyüme süreci girilmesi ve milli gelirde artıĢ öngörüleri gayrimenkul sektöründe talep ve arzı artırmaktadır. KiĢisel gelirlerdeki artıĢ özellikle konut ve alıĢveriĢ merkezleri vb. alt sektörlerin geliĢmesine katkı sağlamaktadır. Ekonomik istikrarın önemli bir parçası olan düĢük enflasyon ve buna bağlı olarak nominal ve reel faiz oranlarının gerilemesi ile uzun vadeli gayrimenkul finansman olanaklarının kullanılması hızlanmaktadır (GYODER, 2007).

2.2.3.1 Küresel gayrimenkul sektörü

Küresel gayrimenkul sektörü piyasasında son 10 yıldır görülen hızlı büyüme ile birlikte gayrimenkul yatırımları geniĢlemiĢ, gayrimenkul fiyatları ise 2 katına yakın artıĢ göstermiĢtir. 1997 yılında yaĢanan Asya-Pasifik krizi ile gayrimenkul fiyatlarının gerilemesi ve diğer finansal yatırım alanlarında yaĢanan kriz global fonların bu yıldan itibaren gayrimenkul sektörüne artan oranda akmasına neden olmuĢtur. Ġzleyen yıllarda özellikle ABD'de faiz oranlarının hızla inmesi ile gayrimenkul finansmanı maliyetleri azalmıĢ, gayrimenkul talebi geniĢlemiĢ ve fiyatlar artmaya baĢlamıĢtır (GYODER 2007).

2007 yılında gayrimenkul fiyatlarında ve buna bağlı olarak gayrimenkul yatırımı getirilerinde bir doygunluk yaĢanmıĢtır. Doygunluğun en çok hissedildiği piyasa Avrupa gayrimenkul piyasasıdır. Avrupa'da gayrimenkul fiyatları azami seviyelere ulaĢırken, fiyat artıĢları durmuĢ ve bu nedenle gayrimenkul yatırımları da azalmaya baĢlamıĢtır.

Asya gayrimenkul piyasası ise en iyi performans gösteren ve gösterme potansiyeline sahip piyasadır.

Avrupalı gayrimenkul yatırımcılarının yatırım alanlarını çeĢitlendirmek için yeni yatırım alternatiflerine ihtiyaçları artmaktadır. BaĢta emeklilik fonları olmak üzere

kurumsal gayrimenkul yatırımcıları AB'de her yıl ortalama 60 milyar Euro gayrimenkul yatırımı yapmaktadır. Kurumsal yatırımcıların portföylerinde gayrimenkul yatırımlarının payları artarken riskleri dağıtmak ve gerileyen yatırım getirilerini yükseltmek için sınır ötesi yatırım ihtiyaçları yükselmiĢtir. KarĢılanabilir risklere sahip ve daha yüksek getirili yeni gayrimenkul pazarları ve yatırım alanları cazip hale gelmiĢtir.

Bu çerçevede baĢta Avrupalı gayrimenkul yatırımcıları olmak üzere uluslararası alandaki yatırımcılar için Türkiye gayrimenkul piyasası giderek önem kazanmıĢtır (GYODER, 2007).

2008 yılında ise ABD‟de baĢlayan ve küresel nitelik kazanan ekonomik krizde gayrimenkul sektörü, ABD‟den baĢlayarak dünya genelinde etkilenmiĢtir. Konut inĢaatlarında yüzde 30 mertebelerinde azalma oluĢmuĢtur (Türk Yapı Sektörü, 2008). 2.2.3.2 Türkiye’de gayrimenkul sektörü

Türkiye‟de gayrimenkul sektörü çok yönlü bir geliĢme dönemine girmiĢtir. Gayrimenkul sektöründe yaĢanan geliĢmelerin temel özellikleri Ģunlardır;

• Türkiye‟de gayrimenkul sektörü yakın döneme kadar sadece konut sektörü olarak geliĢirken ve değerlendirilirken bugün için uluslararası normlarda bir gayrimenkul sektörü anlayıĢı geliĢmektedir.

• Sektör sadece konut sektörünü değil, bunun yanısıra yurtdıĢı örneklerinde olduğu gibi ticari gayrimenkuller oluĢturan alanları da kapsamaya baĢlamıĢtır. Ticari gayrimenkuller içinde perakende organize pazarını oluĢturan pazarlar ve merkezler, ofisler, sanayi ve lojistik alanları ile turizm konaklama tesisleri, oteller yer almaktadır.

• Sektöre yabancı sermaye yatırımlarının ve uluslararası fonların ilgisi ve katılımı artmaktadır.

• Sektörün her alanında kurumsallaĢma artmaktadır. Yeni kurumların katılımı ile kurumsallaĢma geniĢlemektedir.

• Gayrimenkul yatırımlarının boyutu da giderek geniĢlemektedir. Yatırımlarda görülen geniĢleme gayrimenkul ürünlerinin niteliğinin artıĢına yol açmaktadır. Özellikle yabancı yatırımların taleplerini karĢılamaya yönelik tercihler artmaktadır.

• Bunlarla birlikte gayrimenkul sektörü uzun yıllar plansız ve hukuki olmayan kentsel geliĢmenin üzerine inĢa edilmeye çalıĢılmaktadır. Mevcut çarpıklıklar sektörün geliĢme hızını sınırlandırmaktadır.

• AB tam üyelik süreci gayrimenkul sektörünü de olumlu etkilemektedir. Sektör geliĢmekte olan pazarlar içinde güçlenmektedir.

Türkiye'nin Avrupa Birliği'ne tam üyelik müzakere süreci diğer sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de etkileyecektir. AB sürecinin gayrimenkul sektörüne etkileri aĢağıdaki ana noktalarda yoğunlaĢacaktır:

• Sektör kayıt altına girecektir. Her türlü yapı ve bina ruhsatı ile ilgili kalite ve standartlar geliĢtirilecek ve tüm yapı ve bina ruhsatlarının aranan asgari koĢullarda ve yasal izinleri ile yapılması sağlanacaktır. Sektöre iliĢkin veri ve kayıt sistemi güncellenecek, kadastro ve tapu bilgilerinden baĢlayarak sektördeki tüm bilgileri ve kurumları kapsayan tüm istatistikler ayrıntılı, düzenli ve güncel olarak elektronik ortamda tutulacak ve kullandırılacaktır. • Sektörde Ģeffaflık artacaktır. Bunun aracı da her aĢamada zorunlu olarak

uygulanacak olan bağımsız dıĢ denetim kurumu olacaktır. Denetimde yasal olmak ve asgari inĢaat ve yapı standartlarına uyum temel kriterler olacaktır. • Mesleki niteliklerin karĢılıklı tanınması çerçevesinde sektörün mesleki

standartları da oluĢacak ve her çalıĢan bu standartlara ulaĢmak için gerekli eğitimi görecek ve mesleki yeterlilikleri belgelendirilecektir.

• Sektöre yönelik finansman akımı geniĢleyecektir. AB standartlarında yapılacak olan gayrimenkul projeleri uluslararası finansman temin edebilecektir.

• Sektörde faaliyet gösteren Ģirketlerin ölçekleri büyüyecektir. ġirketler yeniden yapılanarak her türlü hizmeti sağlayan gayrimenkul geliĢtirme Ģirketleri haline dönüĢecektir. Arttan rekabet sektörde satın alma ve birleĢmeleri getirecektir. • Hizmetlerin serbest dolanımı ve sermayenin serbest dolanımı müktesebatına

uyum ile Avrupalı tüm kurumsal sektör aktörleri Türkiye'de faaliyet gösterebilecektir. Bu olanak rekabeti önemli ölçüde artıracaktır.

• Gayrimenkul sektörü daha istikrarlı bir büyüme sürecine girecektir (GYODER, 2007).

3. ENERJĠ ETKĠN BĠNA VE YERLEġME BĠRĠMLERĠNDE ENERJĠ