Diğer Mortgage Hile Vakaları

a) Aşırı derecede kredi verme (Churning): Banka personelinin komisyon elde etmek için aşırı derecede satış yapması(kredi vermesi) işlemidir. Bazı vakalarda kredi veren personel konutu yeniden ipotek ettirme yoluyla oranı düşürmektedir. Her yeniden ipotek ettirme sırasında oran yavaş yavaş düşerek önceden hilekarların üzerinde anlaştığı orana ulaşılmaktadır.

322 Abdioğlu, s.165.

112

b) Çifte satım hilesi: Çifte satım hilesi brokerın kurallara uygun yasal bir başvuruyu kabul etmesi ancak bu başvuru ile iki finansal kurumu mortgage borcu alma konusunda ikna etmesi ile gerçekleşmektedir. Çifte satım hilesinin diğer bir yöntemi ise mortgage brokerının kurallara uygun yasal bir başvuruyu kabul etmesi ancak belgelerin fotokopilerini çıkararak fon elde etmek için iki ayrı yatırımcıya sunması ile de gerçekleşmektedir.³²³

c) Sahte alıcı (Straw buyer): Satın alınacak konutta ikamet etme ve mortgage geri ödemelerini yapma niyetinde olmayan sahte alıcı, konutu satın alacak gerçek kişiye para karşılığı kimliğini kullandırmaktadır. Sahte alıcı, genellikle kredi süreci tamamlandıktan hemen sonra konutu devretme niyetindedir.

d) Finansal bilgi içeriğinde yapılan hile: Mortgage borçlanma başvurusunun kabul edilebilirliğini sağlamak amacıyla mortgage borcu talebinde bulunan kişinin mali durumuna ilişkin finansal bilgileri banka personeli tarafından hileli biçimde değiştirilmektedir. Yalan beyana dayanan bu kredi türü, kredi kullanmak için yeterli kriterlere sahip olmayan kredi kullanıcısı için Beyan Edilen Gelir ve Varlığa Dayalı Kredi Programı (SISA – Stated ıncome - stated asset) kullanılmaktadır.³²⁴ Bu vaka sonunda, kredi kullanıcısı yatırımı karşılayamamakla birlikte yatırım yaptığı gayrimenkulün yanı sıra diğer varlıklarını da kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalmaktadır.

e) İpoteğe konulacak hacizden kurtarma hilesi: İpotekli gayrimenkulü hacizden kurtarma, haciz ile karşılaşma olasılığı olanların başvurduğu bir hiledir. Haczi

323 Abdioğlu, s.168.

324 Eşik altı ipotek kredilerindeki gevşek öz disiplin uygulamaları kendine özgü bir terminoloji doğurmuştur. Buna çeşitli örnekler verilebilir. Belgelendirmenin bulunmadığı veya yetersiz olduğu durumda verilen krediye yalancı kredi (liar loan) de denilmektedir. Beyan edilen gelir ve varlığa dayalı kredi programlarında (stated income stated asset loans/SISA loans) kredi başvuru formlarında gelir ve varlıklar sadece beyan edilirken, gelir ve varlığın teminat olarak bulunmadığı kredi programlarında (no income no asset loans/ NINA loans) ise kredi başvuru formları hiçbir teminat bilgisi içermemektedir. Bu tür kredi programları kredi veren ve kullananlar açısından gayri ahlaki davranışlara açık kapı bırakmıştır. Kaynak: Coşkun Yener, “Küresel Finansal Kriz ve Kredilendirme ve Değerleme Sorunları: ABD ve Türk İpotekli Konut Finansman Sistemleri Hakkında Bir Değerlendirme”, Munich Personal RePEc Archive, 2010, s.12.

113

önlemek için başvurulan bir yöntemdir. Hile; kirala-geri satın al, gayrimenkul hırsızlığı ve hayali danışmanlık hizmeti şeklinde üç başlıkta incelenebilir.³²⁵

 Kirala-geri satın al hilesi: Ev sahibi evi daha sonra kiralayacağı hatta geri satın alacağı taahhüdüyle tapuyu devreder. Bu vakada ev sahibi yalnızca mortgage’i değil aynı zamanda sahipliğini de devretmektedir. Ancak ev sahipleri genellikle evden mahkeme kararıyla çıkarılana kadar dolandırdıklarını anlamazlar.³²⁶

 Gayrimenkul hırsızlığı (Equity theft): Hilekar, ipotek senedinin sahtesini bir başkasına transfer eder. Daha sonra gayrimenkul üzerinde yeni bir ipotek elde eder. Ev sahibi kendisine tahliye ihbarı gelene dek durumdan haberdar değildir.

 Hayali danışmanlık hizmeti: Bir firma, kredi alan kişiye kredinin şartlarını ücret karşılığı yeniden müzakare edeceği taahhütü verebilir. Aslında hacizden kurtarıcı pozisyonundaki firmanın yürüttüğü işlemler oldukça basit telefon görüşmeleri ve belgelendirme süreçleridir. Bazı durumlarda da bu basit nitelikte işleri bile takip etmezler.³²⁷

f) Değerleme hileleri: Değerleme bağımsız ve yetkili uzman bir kişi tarafından belirli bir tarihte piyasa değeri esas alınarak bir gayrimenkulün değerinin yazılı olarak tespit edilmesidir. Değerleme aynı zamanda kredilendirme sürecinin bütünleştirici bir parçasıdır. Değerleme işlemi sırasında değerleme uzmanının kasti olarak bankaya zarar vermek istemesi veya bir takım menfaat ve çıkar sağlama amacı içersinde olması halinde hileli durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu durumda mortgage borcu almak isteyen kişi evin gerçekte sahip olmadığı bir değerden daha fazla bir borçlanmayı hileli bir değerleme sonucu gerçekleştirebilmektedir.³²⁸

Birçok mortgage hilesinde gayrimenkulün değerinin hileli biçimde aşırı değerlendiği görülmektedir. Söz konusu vakalarda genellikle dürüst olmayan bir

325 Bloomberg Businessweek, “The Foreclosure Rescue Racket”, 2007, http://www.businessweek.com /stories/2007-06-24/the-foreclosure-rescue-racket, [Erişim Tarihi: 15.06.2012].

326 The Law Ofice of Thomas Sherwood, “Avoiding Loan Modification Scams: The Lease Buyback”, 2010, http://www.tsherwoodlaw.com/mortgage-modification-info/avoiding-loan-modification-scams-the-%E2%80%9Clease-buyback%E2%80%9D/,[Erişim Tarihi: 15.06.2012].

327 Fraudguides, “Mortgage Foreclosure Rescue Scams”, http://www.fraudguides.com/ mortgage -foreclosure -rescue-scam.asp, [Erişim Tarihi: 15.06.2012].

328 Abdioğlu, s.166.

114

gayrimenkul değerleme uzmanı alıcıya hatalı bir değerleme raporu hazırlamakta veya bir suç grubu gayrimenkul değerleme sistemini manipüle etmektedir. Suç grupları gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki diğer evlerden daha yeni, daha büyük veya henüz yeni tadilat yapılmış gayrimenkulleri değerleyebilir.³²⁹ Dolayısıyla alıcıya gösterilen fotoğraflardaki gayrimenkul başka bir gayrimenkul olabilmektedir. FBI’ın 2010 yılı Mortgage Raporu’na göre yaklaşık 76 milyon USD hileli değerleme kaybı tespit edilmiştir.³³⁰

g) Gayrimenkulü dönüştürme (Property flipping): Gayrimenkulün şişirilmiş yapay bir fiyattan satın alındıktan hemen sonra yeniden satılması veya yeniden ipotek ettirilmesidir.³³¹ Bu vakada anahtar nokta gayrimenkul satılmadan önce oluşturulan hileli değerleme işlemidir. Gayrimenkulün alım satım işlemi birkaç kez kısa aralıklarla yüksek fiyatlardan dönüştürücüler arasında tekrarlanır. Burada hilekarın kazancı gayrimenkulün son fiyatı ile hilekarın gayrimenkul için ödediği fiyat arasındaki farktır.

Aynı gün içerisinde bir gayrimenkule ilişkin iki işlem oluşması yüksek derecede şüpheli bir işlemdir. Genellikle aynı şirkete ait alım ve satım sözleşmeleri karşılıklı kontrol edilmektedir. Bu hile türü genelde ipoteğin haczi ile sonuçlanmaktadır.³³²

h) Hava kredileri (Air loans): Hava kredileri, var olmayan bir gayrimenkul üzerine mortgage başvurusunda bulunulmasıdır. Gerçekte var olmayan bir adres üzerine mortgage başvurusunda bulunmak örnek olarak gösterilebilir. Bu vakalar gayrimenkul kayıtlarında (listing) yanlış bir gayrimenkul profili oluşturulması ve alıcı gibi gözüken ancak var olmayan bir gayrimenkul üzerine mortgage alındığını bilen kişilerin işbirliği yapması sonucu meydana gelir. Bazı durumlarda konut sigortası kredi alanın zararını karşılar. Avukat ile anlaşma yapıldığı veya avukatın kimliğinin çalındığı durumlarda konut sigortası politikası üzerinde oynanabilir. Mortgage sigortacıları var olmayan

329 Criminal Intelligence Service Canada, “Mortgage Fraud&Organized Crimes in Canada”, http://www.cisc .gc.ca products_services/mortgage_fraud/ mortgage_fraud2_e.html, [Erişim Tarihi: 20.06.2012].

330 Federal Bureau of Investigation, s.19.

331 FannieMae, Mortgage Fraud Overview, 2007.

332 Federal Bureau of Investigation, s.18.

115

gayrimenkul için kredi geri ödemesi yapmadığında finansal kuruluş yüksek tutarda zararlarla karşı karşıya kalabilir.³³³