PLAN AÇIKLAMA RAPORU

(1)

BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, PAŞAALANI MAHALLESİ, ADA 9339, PARSELLER 2-5 VE 6 İÇİN HAZIRLANAN 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

PLAN AÇIKLAMA RAPORU

MART 2020

(2)

1

Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, Ada 9339, Parseller 2-5 ve 6 İçin Hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği

Plan Açıklama Raporu

PLAN MÜELLİFİ PLAN MÜELLİFİ (A GRUBU)

ODA VİZESİ

(3)

2

İÇİNDEKİLER Sayfa No

1. PLANLAMA ALANININ ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ ³

1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU ³

1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ ⁵

2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM 6

2.1. MÜLKİYET DURUMU ⁶

2.2. KADASTRAL DURUM ⁸

3. MEVCUT DURUM TESPİTİ ¹⁰

3.1. YAPI ANALİZİ ¹⁰

3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU ¹⁰

3.3. JEOLOJİK DURUMU ¹¹

4. MEVCUT İMAR DURUMU ¹¹

4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI ¹¹

4.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ MEVCUT İMAR PLANI ¹²

5. PLANLAMA ALANINA AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI ¹²

6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ ¹²

7. PLANIN GEREKÇESİ ¹³

8. PLANLAMA KARARLARI ¹⁴

9. PLAN NOTLARI ¹⁴

HARİTALAR-ŞEKİLLER

^{Sayfa No}

1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi’ndeki Konumu 3

2. Planlama Alanı - Balıkesir İlindeki Konumu 4

3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü 4

4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu 5

5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası 6

6. Planlama Alanı - Tapu Kayıtları 7

7. Planlama Alanı - Plan Örneği 9

8. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü (yakın) 10

9. Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Halihazır Durumu 10

10. Planlama Alanı - Yerleşime Uygunluk Haritası 11

11. Planlama Alanı - 1/100000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri 11 12. Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planı 15 13.Planlama Alanı - 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği 16

(4)

3

1. YERLEŞMENİN ÜLKESEL VE BÖLGESEL ÖLÇEKTEKİ YERİ 1.1. YERLEŞMENİN GENEL KONUMU:

Şekil 1. Planlama Alanı - Marmara Bölgesi’ndeki Konumu.

Yüz ölçümü 14.299 km² olan Balıkesir ilinin toprakları 39°20’-40°30’ Kuzey paralelleri ve 26°30’- 28°30’ Doğu meridyenleri arasında yer alır. Kuzeybatı Anadolu'da bulunan il, doğuda Bursa ve Kütahya illeri, güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası batısındakine 210 kilometre uzaklıktadır.

İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de Marmara Denizi'ndedir. Ege Denizi’ndeki kıyıların uzunluğu 115,5 km (Ayvalık:54 km, Gömeç:17,5 km, Burhaniye:12 km, Edremit:32 km); Marmara denizindeki kıyı uzunluğu ise 175,25 km (Gönen:8 km, Erdek:3475 km, Marmara:72.5 km, Bandırma:60 km)’dir.

Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Ege kıyılarında hüküm süren Akdeniz iklimi, ilin genelinde de görülmektedir.

Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal iklim etkisini arttırır. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk geçmektedir. Marmara kıyılarında Karadeniz ikliminin etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları ılıktır.

(5)

4

İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk ilçelerinden oluşmaktadır.

Şekil 2. Planlama Alanı – Balıkesir İlindeki Konumu.

Şekil 3. Planlama Alanı - Uydu Görüntüsü.

(6)

5

1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ:

Balıkesir, Çanakkale, Bursa ve İstanbul’u İzmir’e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez durumundadır. Balıkesir ili İstanbul’a 292 km, Ankara’ya 548 km, İzmir’e 170 km, Bursa’ya 152 km, Çanakkale’ye 219 km uzaklıktadır. D200 (Bursa-Çanakkale Karayolu), D565 (Bursa-Balıkesir-İzmir Karayolu), D230 (Balıkesir-Edremit) gibi önemli karayolu bağlantıları bulunmaktadır. Deniz yolu ulaşımında Bandırma ilçesinden İstanbul’a feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Ayvalık ilçesinden Yunanistan’ın Midilli Adası’na da feribotla ulaşım sağlanmaktadır. Balıkesir Koca Seyit Havaalanının hizmete girmesiyle İstanbul ve Ankara’ya aktarmasız, diğer şehirlere ve Yurtdışına aktarmalı havayolu bağlantısı bulunmaktadır. İl merkezinde ve Bandırma ilçesinde Tren Garı bulunmakta olup, Bandırma-Balıkesir-Alsancak ile İzmir-Balıkesir-Kütahya-Eskişehir-Ankara arası seferler düzenlenmektedir.

Şekil 4. Planlama Alanı - TCK Ağındaki Konumu.

Planlama alanı yakın çevre ulaşım bağlantıları açısından incelendiğinde; taşınmazlar Bandırma Caddesi olarak bilinen Edremit-Balıkesir Karayoluna cepheli olarak konumlanmış, planlama alanı Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesinde bulunmakta olup, Balıkesir il merkezine uzaklığı yaklaşık 3 km’dir.

(7)

6 Şekil 5. Planlama Alanı - Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları Haritası.

2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM:

2.1. MÜLKİYET DURUMU:

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, Ada 9339, Parseller 2-5 ve 6 kayıtlı taşınmazlar tapuda AK AKAR İnşaat Petrol Ürünleri Otomotiv Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına kayıtlıdır.

İL-İLÇE MAHALLE ADA NO PARSEL NO MALİK ANA

TAŞINMAZIN NİTELİĞİ

YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²)

BALIKESİR

KARESİ PAŞAALANI 9339 2

AK AKAR İNŞ. PETROL ÜRN. OTO. TURZ. SAN

VE TİC. LTD.ŞTİ

ARSA 1.044,19 m²

BALIKESİR

VE TİC. LTD.ŞTİ

ARSA 856,34 m²

BALIKESİR

VE TİC. LTD.ŞTİ

ARSA 640,09 m²

(8)

7 Şekil 6. Planlama Alanı – Tapu Kaydı.

(9)

8

2.2. KADASTRAL DURUM:

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, Ada 9339, Parseller 2-5 ve 6 kayıtlı taşınmazlar 2.540,62 m² büyüklüğündedir.

(10)

9 Şekil 7. Planlama Alanı – Plan Örneği.

(11)

10

3. MEVCUT DURUM TESPİTİ:

3.1. YAPI ANALİZİ:

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Balıkesir İli, Karesi İlçesi, Paşaalanı Mahallesi, ada 9339, parseller 2-5 ve 6 kayıtlı Balıkesir-Bursa Karayolu kuzeyinde konumlanmış, taşınmazlarımızın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

Şekil 8. Planlama Alanı – Uydu Görüntüsü.

3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU:

Planlama alanına ilişkin 1/1000 ölçekli I19C-09-D-2-D pafta nolu halihazır harita 21.09.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmıştır.

Şekil 9. Planlama Alanı – 1/1000 ölçekli Halihazır Durumu.

(12)

11

3.3. JEOLOJİK DURUMU:

Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlattırılan Karesi ilçesi ve Altıeylül ilçeleri toplam 9053,75 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu; Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı Genelgesi uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğünce 17.02.2016 Tarihinde Onaylanan 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli İmar Planlarına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporuna göre planlama alanımızın ÖA-5.1. (Önlem Alınabilecek Nitelikte Şişme Oturma Açısından Sorunlu Alanlar içerisinde yer almaktadır.

Şekil 10. Planlama Alanı – Yerleşime Uygunluk Haritası.

4. MEVCUT İMAR DURUMU:

4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI:

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549 sayılı Bakanlık Oluru ile 05.06.2015 tarihinde onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda söz konusu planlama alanımız “Kentsel Meskûn Alanı” olarak belirlenmiştir.

Şekil 11.Planlama Alanı – 1/100000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planındaki Yeri.

(13)

12

4.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ MEVCUT İMAR PLANI:

1/1000 Ölçekli Mevcut İmar Planı içinde bulunan ada 9339, Parseller 2-5 ve 6 kayıtlı taşınmazlar BL-5 (bloknizambeşkat), TAKS:0.40, KAKS:2.00 inşaat yoğunluklu Ticaret- Konut Alanı olarak

belirlenmiştir.

5. PLANLAMA ALANINA AİT GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI:

Resmi Gazetede 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı yayımlanan Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun II.Bölüm Madde 12’de, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen EK MADDE-8 doğrultusunda taşınmazlarımız için hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporları şu şekildedir;

➢ Ege Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin hazırlamış olduğu Değer Tespit Raporunda;

Taşınmazlarımızın toplam mevcut durum değeri; 6.435.000-TL olarak tespit edilmiş olup, yapılan hesaplar neticesinde oluşacak yeni durumda konu 3 parselin tevhit edilmesi sonrasında oluşacak yeni parselin alanı üzerinden satışa konu olması durumunda; değerde ciddi manada bir değişiklik meydana gelmeyeceği,

➢ LODOS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin hazırlamış olduğu Değer Tespit Raporunda;

Taşınmazlarımızın toplam mevcut durum değeri; 6.435.000-TL olarak tespit edilmiş olup, yapılan hesaplar neticesinde oluşacak yeni durumda konu 3 parselin tevhit edilmesi sonrasında oluşacak yeni parselin alanı üzerinden satışa konu olması durumunda; değerde değişiklik meydana gelmeyeceği öngörülmüştür.

6. KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanan ada 9339, parseller 2-5 ve 6 kayıtlı taşınmazlar için ilgili Kurumlar ile yazışmalar yapılmış ve ilgili Kurumların Görüşlerinde;

➢ Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 06.02.2020 tarih ve E.5010 sayılı yazısında; bahse konu parsellerin 3621/3830 sayılı Kıyı Kanununun Kuruma verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerden olmadığı, talebin ilgili kurum/kuruluş görüşleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesi başta olmak üzere mer'i mevzuat kapsamında değerlendirilmesi ve 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile ilgili kurum görüşünün Bakanlığın 06.08.2015 tarih ve 53276502-305.02-E.13185 sayılı yazısına istinaden Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığından alınması gerektiği belirtilmiştir,

➢ BASKİ Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığı’nın 07.02.2020 tarih ve E.3729 sayılı yazısında taşınmazların herhangi bir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş, 06.02.2020 tarihinde Genel Müdürlük faaliyet sahasında yapılan incelemelerde; cadde ve sokaklardan içme suyu ve kanalizasyon hattının geçtiği tespit edilmiş, söz konusu inşaatın

(14)

13

imar, projelendirme ve yapım aşamasında mevcut hattın korunması, gerek görülmesi durumunda deplase işleminin yapılması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için BASKI Genel Müdürlüğü Karesi Şube Şefliği bünyesinde çalışan ekiplere bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla planın hazırlanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir,

➢ TEİAŞ 2.Bölge Müdürlüğü Tesis ve Kontrol Müdürlüğü’nün 10.02.2020 tarih ve E.60475 sayılı yazısında; söz konusu parsel sınırları dâhilinden geçen kurumlarına ait mevcut veya planlanan herhangi bir enerji iletim hattı bulunmadığı belirtilmiştir,

➢ Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığı’nın 14.02.2020 tarih ve E.7473 sayılı yazısında yapılacak çalışma ile ilgili olarak, imar planlarında sosyal ve teknik altyapı (yollar vb.) hizmetlerinin iyileştirilmesi, yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılmaması gerektiği, imar planı değişikliği teklifi ile bölgenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğunun artıp artmadığı değerlendirilmeli eğer nüfus yoğunluğu artıyor ise plan değişikliği tekliflerinde 14 Haziran 2014 tarihli 29030 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar Bölümünün; imar planı değişiklikleri kısmında belirtilen şartlara uyularak planların hazırlanması gerektiği, yapılacak çalışmada 2918 sayılı Karayolu Trafik Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan "Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik" hükümlerinin uygulanması, tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacı oranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, planlama çalışmasının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, 1/100.000 ölçekli Balıkesir- Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında ve Plan Hükümlerinde ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak imar planlarının hazırlanması gerektiği belirtilmiştir,

7. PLANIN GEREKÇESİ:

Balıkesir-Bursa karayoluna cepheli olan ve Mevcut İmar Planı içinde bulunan ada 9339, Parseller 2-5 ve 6 kayıtlı taşınmazlar BL-5 (bloknizambeşkat), TAKS:0.40, KAKS:2.00 inşaat yoğunluklu Ticaret- Konut Alanı olarak belirlenmiş olup, mevcut planda 3 ayrı parselde 3 ayrı yapılanma oluşması önerilmişken 3 taşınmazın da aynı şahsa ait olması sebebiyle 3 parselde tek bir bina yapılması ve bu amaçla parsellerin tevhit edilebilmesi amacıyla 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır.

(15)

14

8. PLANLAMA KARARLARI:

1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planı’nda taşınmazlarımızın cephe aldığı Balıkesir-Bandırma Karayolu ve planlama alanımızın etrafından geçen tüm yollar, hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde aynen korunmuştur.

1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planında 2-5 ve 6 nolu parsellerde kayıtlı taşınmazlar için BL-5 (bloknizambeşkat), TAKS:0.40, KAKS:2.00 inşaat yoğunluklu Ticaret-Konut Alanı olarak

belirlenmiştir. Ancak 3 parselde tek bir bina yapılması ve bu amaçla parsellerin tevhit edilmesi düşünüldüğünden hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde yapı yaklaşma mesafeleri tadil edilerek yeniden belirlenmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde Ticaret-Konut Alanı olarak belirlenen taşınmazlarımızın yapı yaklaşma mesafeleri 35 m genişliğindeki Balıkesir-Bandırma Karayoluna 0 (sıfır) m, 25 m genişliğindeki Araç Yoluna en az 5 m, komşu parsellere ise en az 3 m olarak önerilmiştir.

1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planında 2-5 ve 6 nolu parsellerde kayıtlı taşınmazlar için BL-5 (bloknizambeşkat), TAKS:0.40, KAKS:2.00 inşaat yoğunluklu Ticaret-Konut Alanı olarak

belirlenen taşınmazlarımızın yapılanma koşulları hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde BL-5 (bloknizambeşkat), TAKS:0.40, KAKS:2.00 inşaat yoğunluklu olarak aynen korunmuştur.

Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği sonucunda Planlama Alanı içinde ilave nüfus oluşmadığından dolayı İlave Donatı Alanı ayrılmamıştır. Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği sonucunda planlama alanı içinde elde edilen değerler aşağıda verilmiştir;

ALAN KULLANIMI

MEVCUT DURUM PLAN SONRASI FARK

ALAN ORAN ALAN ORAN

Ticaret-Konut Alanı 2.540,62 m² % 100,00 2.540,62 m² % 100,00 ----

Konut İnşaat Alanı 4.064,99 m² ---- 4.064,99 m² ---- ----

Ticaret İnşaat Alanı 1.016,25 m² ---- 1.016,25 m² ---- ----

Nüfus 163 kişi ---- 163 kişi ---- ----

TOPLAM 2.540,62 m² % 100,00 2.540,62 m² % 100,00 ---- 9. PLAN NOTLARI:

1. UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI BALIKESİR İLİ, KARESİ İLÇESİ, PAŞAALANI MAHALLESİ, 9339 ADA, 2-5 VE 6’DA KAYITLI TAŞINMAZLARI KAPSAMAKTADIR.

2. TİCARET-KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPILANMA KOŞULLARI BL-5 (BLOKNİZAMBEŞKAT), TAKS:0.40, KAKS: 2.00 İNŞAAT YOĞUNLUKLU OLACAKTIR.

3. TİCARET-KONUT ALANI OLARAK BELİRLENEN ALANDA YAPI YAKLAŞMA MESAFESİ 35 M GENİŞLİĞİNDEKİ BALIKESİR-BANDIRMA KARAYOLUNA 0 (SIFIR) M, 25 M GENİŞLİĞİNDEKİ ARAÇ YOLUNA EN AZ 5 M, KOMŞU PARSELLERE İSE EN AZ 3 M OLACAKTIR.

4. PLANLAMA İŞLEMİNE YÖNELİK İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARDAN ALINAN GÖRÜŞLERDE BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR.

5. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI MEKÂNSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜNCE 17.02.2016 TARİHİNDE ONAYLANAN 1/5000 VE 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANLARINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR.

6. PLAN KOŞULLARI DIŞINDA MER’İ İMAR PLANI VE MER’İ İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.

(16)

15 Şekil 12. Planlama Alanı – 1/1000 ölçekli Mevcut İmar Planı.

(17)

16 Şekil 13. Planlama Alanı – 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği.