GAYR‹MENKUL
YATIRIM ORTAKLIKLARI
Av. F.BETÜLAY KAÇIRA
‹STANBUL-2009
Yay›n No : 2115 Hukuk Dizisi : 993
1. Bas›m - Nisan 2009
ISBN 978 - 605 - 377 - 033 - 6
Dizgi : B e t a B a s › m A . fi .
Bask› - Cilt : Yaz›n Bas›n Yay›n Matbaac›l›k Trz.Tic.Ltd.fiti. (Sertifika No: 12028) Çiftehavuzlar Cd. Maltepe Mh. Prestij ‹fl Merkezi No: 27/806 K:9 Zeytinburnu/‹STANBUL
0212 565 01 22 - 0212 565 02 55 Kapak Tasar›m : Gülgonca Çarp›k
Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi.
Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL
Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 513 87 05 - 511 36 50
www.betayayincilik.com
Copyright©Bu kitab›n bu bas›s› için Türkiye’deki yay›n haklar› BETA Bas›m Yay›m Da¤›- t›m A.fi.’ye aittir. Her hakk› sakl›d›r. Hiçbir bölümü ve paragraf› k›smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço¤alt›lamaz, da¤›t›la- maz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap›lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur.
En K›ymetlilerim
Annem, babam ve a¤abeyime...
Ö ÖN NS SÖ ÖZ Z
“Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›” konulu yüksek lisans tezi çal›flmam, 4 Eylül 2008 tarihinde Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO⁄LU, Dr. Üner DA⁄ ve Prof.Dr. Aziz Can TUNCAY’›n ifltirak ettileri jüri önünde savunulmufl, oybirli¤i ile baflar›l› ve yeterli bulunmufltur.
Tez çal›flmam›n savunmas› akabinde yap›lan tebli¤ de¤ifliklikleri, tez dan›fl- man›m ve de¤erli hocam Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO⁄LU gözetiminde gün- cellenerek çal›flma bas›ma haz›r hale getirilmifltir.
Gayrimenkul Yat›r›m Ortaklar› sa¤lam bir hukuki alt yap› ile çal›flt›r›ld›kla- r›nda ekonominin itici gücü olan inflaat sektörünün finansman›n›n sa¤lanmas›n- da büyük ve önemli rol oynayacaklard›r. Bu aç›dan çal›flmada hukuki alt yap›- s›ndaki eksikliklere elefltirel bir gözle bak›lmaya çal›fl›larak, di¤er ülke hukuk sistemleri ile karfl›laflt›r›lmalar yap›lm›fl, özellikle konut finansman›nda oynama- s› gereken etkin rol ortaya konmaya çal›fl›lm›flt›r.
Ancak ülkemizde Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n finansman rolü göz önünde bulunduruldu¤unda olmas› gereken; küçük yat›r›mc›n›n tasarruflar›n›n gayrimenkul yat›r›m›na kanalize edilerek, etkin bir flekilde ekonomik kalk›nma- ya kat›lmas›n›n sa¤lanmas›d›r. Bunun için de yap›lmas› gereken, sürekli olarak yap›lan tebli¤ de¤ifliklerinden öte, kurallar› yasa ile belirlenmifl kurumlar haline getirilmeleridir.
Bu ç›kar›mlar sonras› özel teflekkürlere gelinecek olursa; öncelikle hayatta att›¤›m her ad›mda yan›mda ve arkamda olan aileme, Gayrimenkul Yat›r›m Or- takl›klar›n›n tez konusu olarak seçilmesinde ufkumu açan Prof.Dr. Saba ÖZ- MEN’e, tez dan›flman›m ve her konuda yard›mlar›n› hiç esirgemeyen, sürekli tar- t›fl›p dan›flt›¤›m de¤erli hocam Yrd.Doç.Dr. Emin Cem KAYHAO⁄LU’na, tez jü- rimde yer almas›ndan onur duydu¤um Prof.Dr. Aziz Can TUNCAY’a, yine jüride olmas›ndan dolay› müteflekkir oldu¤um Dr.Üner DA⁄’a, tez yazd›¤›m zorlu dönemde bana hep destek olan Av.Mehmet As›m ‹PL‹KÇ‹O⁄LU ve ifl arkadafl- lar›ma, destekleriyle yan›mda olan tüm dostlar›ma ve son olarak tezin bas›m›n›n gerçekleflmesini sa¤layan Beta yay›nevi yetkilileri ve çal›flanlar›na sonsuz teflek- kür ederim.
VI F.BETÜLAY KAÇIRA
‹‹Ç Ç‹‹N ND DE EK K‹‹L LE ER R––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
B
Biirriinnccii BBööllüümm G
GEENNEELL OOLLAARRAAKK G
GAAYYRRIIMMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRII G
GEENNEELL OOLLAARRAAKK KKOONNUUNNUUNN SSUUNNUUMMUU ...1
II-- TTAARR‹‹HHÇÇEESS‹‹ ...4
A- Amerika Birleflik Devletlerinde...4
B- Almanya’da...6
C- Türkiye’de...8
IIII-- HHUUKKUUKK‹‹ DDAAYYAANNAA⁄⁄II VVEE TTAABB‹‹ OOLLDDUU⁄⁄UU MMEEVVZZUUAATT...9
A- Sermaye Piyasas› Kanunu ...10
B- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›na ‹liflkin Esaslar Tebli¤i ...11
C- Tebli¤in Hukuk Kaynaklar› Aras›ndaki Yeri ...13
D- Uygulanacak Hukuk Normlar›n›n S›ras› ...14
IIIIII-- AANNAA UUNNSSUURRLLAARRII ...15
A- Anonim Ortakl›k fieklinde Kurulma ...15
B- Halka Aç›k Olma ...16
C- Kay›tl› Sermaye Esas›na Göre Kurulma ...17
D- Ünvan ...19
E- Faaliyet Konusu ...20
‹‹kkiinnccii BBööllüümm G GAAYYRRIIMMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN KKUURRUULLUUfifiUU II-- KKUURRUULLUUfifi EESSAASSLLAARRII ...21
A- Kay›tl› Sermaye Sistemi fiart›...23
B- Ç›kar›lm›fl Sermayenin Belli Orandaki Hisse Senetlerini Halka Arz Etmek Yoluyla Kurulma fiart› ...24
C- Asgari Sermaye Miktar› fiart› ...26
D- Bafllang›ç Sermayesini Temsil Eden Hisse Senetlerinin En Az %25’inin Nakit Karfl›l›¤› Ç›kar›lm›fl Olma fiart›...27
1- Ayni Sermaye Koyabilme Olana¤› ...27
a- Ayni Sermaye Koyma Prosedürü ...30
b- Ayni Sermaye Oluflturabilecek Malvarl›¤› Kalemleri ...32
c- Ayni Sermaye Konusu fieylerin fiirket Malvarl›¤›na Girmesi..33
2- Hiç Nakit Sermaye Konulamamas› Hali ...35
E- Ortakl›k Ünvan›nda “Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›” ‹baresinin Bulunma fiart›...36
F- Portföy ‹flletmecili¤i Faaliyetinde Bulunma fiart› ...37
G- Kurucu Ortaklarla ‹lgili fiartlar...38
H- Lider Giriflimci Olma Kavram› ve Tebli¤ De¤ifliklikleri ...40
IIII-- KKUURRUULLUUfifi ‹‹fifiLLEEMMLLEERR‹‹ ...45
A- Ana Sözleflmenin Haz›rlanmas› ...45
1- Ana Sözleflmenin Zorunlu ‹çeri¤i ...46
2- Ana Sözleflmenin ‹htiyari ‹çeri¤i ...49
B- Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Uygun Görüflü ...50
C- Sanayi ve Ticaret Bakanl›¤›n›n ‹zni ...50
D- Türk Ticaret Sicili’ne Tescil...51
E- Tüzel Kiflili¤in Kazan›lmas› ...51
1- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Hak Ehliyeti ...52
2- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Fiil Ehliyeti...54
F- Organizasyon Kurma ve Portföy Oluflturma ...57
G- Kurul Kayd›na Al›nma ...60
H- ‹zahname ve Sirküler...61
‹- Hisse Senetlerinin Sat›fl› ...61
Ü Üççüünnccüü BBööllüümm G GAAYYRRIIMMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN FFAAAALL‹‹YYEETTLLEERR‹‹ II-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN PPOORRTTFFÖÖYY ‹‹fifiLLEETTMMEECC‹‹LL‹‹⁄⁄‹‹ FFAAAALL‹‹YYEETT‹‹ ‹‹LLEE KKAAZZAANNÇÇ EELLDDEE EETTMMEESSii ...70
A- Portföy Kavram› ...71
1- ‹çeri¤i ...71
a- Gayrimenkul ...71
b- Gayrimenkul Projeleri ...72
c- Gayrimenkule Dayal› Haklar...73
d- Gayrimenkule Dayal› Sermaye Piyasas› Araçlar› ...73
e- Di¤er Sermaye Piyasas› Araçlar› ...74
2- Hukuki Niteli¤i ...75
3- S›n›rlamalar› ...77
B- Portföyü Etkileyen Kazand›r›c› ‹fllemler...79
C- Portföy Yönetimi ...81
D- Portföy ‹flletmecili¤i...82
VIII ‹Ç‹NDEK‹LER
IIII-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULLEE YYAATTIIRRIIMMDDAA TTEEBBLL‹‹⁄⁄ ZZOORRUUNNLLUULLUUKKLLAARRII VVEE Y
YAATTIIRRIIMMAA HHAAKK‹‹MM OOLLAANN ‹‹LLKKEELLEERR...83
A- Portföyü Süresi ‹çerisinde Oluflturma Zorunlulu¤u...84
B- Portföyü Çeflitlendirme Zorunlulu¤u ...85
C- Portföyü Uzun Süreli Yönetim ‹lkesi ...87
D- Portföy ‹flletmecili¤inin Devaml›l›¤› ‹lkesi ...88
E- Ba¤›ms›zl›k ‹lkesi...89
F- Ayd›nlatma ‹lkesi...93
IIIIII-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL PPOORRTTFFÖÖYYÜÜ ‹‹fifiLLEETTEERREEKK KKAAZZAANNÇÇ EELLDDEE EETTMMEESS‹‹ ...95
A- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Gayrimenkule Yat›r›m Yapmas›....95
1- Gayrimenkulun Öz De¤erine Yat›r›m ...95
2- Al›m-Sat›m Kar›...96
B- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Gayrimenkule Dayal› Proje Gelifltirmesi ...97
1- Proje ve Proje Gelifltirme...97
2- Projeye Yat›r›mda Alternatif Hukuki Yollar ...99
a- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Sahibi Oldu¤u Tafl›nmaza Ait Proje Gelifltirmesi...100
b- Gayrimenkule Dayal› Haklara Uygun Proje ...103
IIVV-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULLEE DDAAYYAALLII HHAAKKLLAARRAA YYAATTIIRRIIMM YYAAPPAARRAAKK KKAAZZAANNÇÇ E ELLDDEE EETTMMEESS‹‹ ...105
A- Üst Hakk› ...106
B- ‹ntifa Hakk› ...110
C- Kat ‹rtifak› ...112
D- Devre Mülk Hakk›...113
V V-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULLEE DDAAYYAALLII SSÖÖZZLLEEfifiMMEELLEERRLLEE KKAAZZAANNÇÇ EELLDDEE EETTMMEESS‹‹...115
A- Kira Sözleflmesi ‹le Kazanç Elde Etme...115
1- Kiralayan Olarak GYO ...115
2- Kirac› Olarak GYO...116
B- Finansal Kiralama Sözleflmesi ‹le Kazanç Elde Etme...117
C- ‹simsiz Sözleflmelerle Kazanç Elde Etme ...120
V VII-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN SSEERRMMAAYYEE PP‹‹YYAASSAASSII A ARRAAÇÇLLAARRIINNAA YYAATTIIRRIIMM YYAAPPMMAASSII...121
A- Gayrimenkule Dayal› Sermaye Piyasas› Araçlar› ...125
1- Gayrimenkul Sertifikas› ...125
a- Gayrimenkul Sertifikas› ‹hrac›n› Bizzat Yapmas›...127
b- Baflka fiirketlerin ‹hraç Etti¤i Gayrimenkul Sertifikalar›na Yat›r›m Yapmas› ...129
2- Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetler ...129
B- Di¤er Sermaye Piyasas› Araçlar›na Yat›r›m ...134
C- Sermaye Piyasas› Araçlar›na Yat›r›mlara Getirilen S›n›rlamalar ...135
‹Ç‹NDEK‹LER IX
V
VIIII-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN KKOONNUUTT F
F‹‹NNAANNSSMMAANNIINNDDAAKK‹‹ RROOLLÜÜ ...136
V VIIIIII-- GGAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN DD‹‹⁄⁄EERR FFAAAALL‹‹YYEETTLLEERR‹‹...141
D Döörrddüünnccüü BBööllüümm G GAAYYRR‹‹MMEENNKKUULL YYAATTIIRRIIMM OORRTTAAKKLLIIKKLLAARRIINNIINN Y YAATTIIRRIIMM FFAAAALL‹‹YYEETTLLEERR‹‹NNEE ‹‹LL‹‹fifiKK‹‹NN YYAASSAAKKLLAARR VVEE Y YAASSAAKKLLAARRAA UUYYMMAAMMAALLAARRIINNIINN HHUUKKUUKK‹‹ SSOONNUUÇÇLLAARRII II-- YYAATTIIRRIIMM FFAAAALL‹‹YYEETTLLEERR‹‹NNEE ‹‹LL‹‹fifiKK‹‹NN YYAASSAAKKLLAARR ...145
A- Ticaret Kanunu Yasaklar› ...145
B- Sermaye Piyasas› Kanunu Yasaklar› ...148
C- Tebli¤ ‹le Getirilen Yasaklar ...150
IIII-- HHUUKKUUKKAA AAYYKKIIRRII ‹‹fifiLLEEMMLLEERR‹‹NN HHUUKKUUKK‹‹ SSOONNUUÇÇLLAARRII ...152
A- ‹flleme Yüklenen Hukuki Sonuç ...154
B- Ortakl›¤a Yüklenen Hukuki Sonuç ...155
1- Faaliyetin Durdurulmas› ...156
2- Tedrici Tasfiye ve Do¤rudan ‹flas ...161
3- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Olarak Faaliyette Bulunma Hakk›n›n Kayb› ...163
C- Hukuki ‹fllemi Yapan Ortakl›k Organ›na Yüklenen Hukuki Sonuçlar...167
a- Türk Ticaret Kanuna Göre...168
b- Sermaye Piyasas› Kanunu ...171
S SOONNUUÇÇ...173
K KAAYYNNAAKKÇÇAA ...177
X ‹Ç‹NDEK‹LER
K
KIIS SA AL LT TM MA AL LA AR R––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
a.g.e : ad› geçen eser AO : Anonim Ortakl›k
b : bent
BK : Borçlar Kanunu
Bknz : Bak›n›z
C. : Cilt
dn : Dipnot
E : Esas
E.M.K : Eski Medeni Kanun
f : f›kra
FKK : Finansal Kiralama Kanunu
GK : Genel Kurul
GKHK : Gayrimenkul Kiralar› Hakk›nda Kanun GYO : Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›
HAAO : Halka Aç›k Anonim Ortakl›k HGK : Hukuk Genel Kurulu
HD : Hukuk Dairesi
HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu
‹DMK : ‹pote¤e Dayal› Menkul K›ymetler
‹FK : ‹potek Finansman Kuruluflu
‹‹K : ‹cra ‹flas Kanunu
‹TMK : ‹potek Teminatl› Menkul K›ymetler
K : Karar
KFK : 5582 say›l› Konut Finansman›na ‹liflkin Çeflitli Kanunlarda De¤ifliklik Yap›lmas› Hakk›nda Kanun
KHK : Kanun Hükmünde Kararname GENEL OLARAK GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI XI
KMK : Kat Mülkiyeti Kanunu
m : Madde
MK : Medeni Kanun
REIT’s : Real Estate Investments Trusts
S : Say›
s. : Sayfa
SPK : Sermaye Piyasas› Kanunu
T : Tarih
TCMB : Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankas›
Tebli¤ : Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›na ‹liflkin Esaslar Tebli¤i TKHK : Tüketicinin Korunmas› Hakk›nda Kanun
TTK : Türk Ticaret Kanunu TTSG : Türk Ticaret Sicili Gazetesi TurTeK : Turizmi Teflvik Kanunu USA : United States Of America Vb. : Ve bunun gibi
Vd : Ve devam›
VDMK : Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetler VTMK : Varl›k Teminatl› Menkul K›ymetler VFF : Varl›k Finansman Fonu
YK : Yönetim Kurulu Yarg. : Yarg›tay
XII KISALTMALAR
