İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ
BİLECİK İLİ, MERKEZ İLÇESİ, CUMHURİYET (HÜRRİYET) MAHALLESİ 468 ADA 255 PARSELE İLİŞKİN
1/1000 ÖLÇEKLİ
UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
AÇIKLAMA RAPORU PİN: UİP-
Bilecik Belediye Meclisi’nin 04/02/2021
tarih ve 23 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Semih ŞAHİN Bilecik Belediye Başkanı
İÇİNDEKİLER
1. PLANLAMANIN AMACI ... 3
2. PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN BİLGİLER ... 4
2.1. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE ULAŞIM İLİŞKİLERİ ... 4
2.2. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK YAPI ... 6
2.3. TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI ... 7
2.4. JEOLOJİK YAPI VE EĞİM DURUMU ... 8
2.5. PLANLAMA ALANI ARAZİ KULLANIM DURUMU ... 9
2.6. PLANLAMA ALANI MÜLKİYET DURUMU... 10
3. YÜRÜRLÜKTEKİ PLAN KARARLARI ... 11
3.1. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI ... 11
3.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ... 12
4. PLAN KARARLARI ... 13
ŞEKİL LİSTESİ
Şekil 1: Planlama Alanının Bölge İçerisindeki Konumu ... 4
Şekil 3: Planlama Alanının Çevresel Ulaşım Bağlantıları ... 5
Şekil 4: Planlama Alanının Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları ... 5
Şekil 5: Planlama Alanının Çevresel Teknik ve Sosyal Altyapı Durumu ... 7
Şekil 6: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Durumu ... 11
Şekil 7: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Durumu ... 12
Şekil 8: Planlama Alanınına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ... 15
TABLO LİSTESİ Tablo 1: Merkez İlçe ve Cumhuriyet Mahallesi’nin Yıllara Göre Nüfus Değişimi ... 6
Tablo 2: Planlama Alanı Mülkiyet Durumu ... 10
Tablo 3: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Alan Kullanımı ... 11
Tablo 4: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Alan Kullanımları... 13
Tablo 5: Planlama Alanına İlişkin İnşaat Alanı Hesabı ... 14
Tablo 6: Planlama Alanına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Alan Kullanımları ... 16
FOTOĞRAF LİSTESİ Fotoğraf 1: Planlama Alanının Görünüşü-1... 9
Fotoğraf 2: Planlama Alanının Görünüşü-2... 9
Fotoğraf 3: Planlama Alanının Görünüşü-3... 10
Fotoğraf 4: Planlama Alanının Görünüşü-4... 10
1. PLANLAMANIN AMACI
Planlama alanı; Bilecik İli, Merkez İlçe, Cumhuriyet (Hürriyet) Mahallesi sınırları içerisinde yer alan H23C10C4B pafta, tapunun 468 ada 255 numarada kayıtlı parseli kapsamaktadır. Söz konusu planlama alanında yer alan parselin mülkiyeti Bilecik Belediyesi’ne ait olup, toplam planlama alanı büyüklüğü yaklaşık 7678,21 m²’dir.
Söz konusu planlama alanı Merkez İlçenin en önemli ulaşım akslarından biri olan Abdülhamithan Bulvarı’nın doğusunda yer almakta olup, Küçük Sanayi Sitesi’nin içerisinde bulunmaktadır. Mevcut durum incelendiğinde arazi üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmadığı görülmektedir.
1/1000 Ölçekli Bilecik (Merkez) İlave ve Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında 468 ada 255 numaralı parselin tamamı “Resmi Kurum Alanı” olarak planlanmıştır. Söz konusu planlama alanının çevresinde ağırlıklı olarak Sanayi Alanları, Resmi Kurum Alanları, Belediye Hizmet Alanları ve Park Alanları yer almaktadır.
Mülkiyeti Bilecik Belediyesi’ne ait parsellerde 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. Maddesinde belirtilen “Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır….Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır….” hususları doğrultusunda ada bütünlüğü oluşturacak şekilde fonksiyon ve yapılaşma koşullarının değiştirilmesi öngörülmüştür.
Söz konusu planlama alanında, İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 25. maddesinin 7/b bendine istinaden Bilecik İli’nde yer alan oto galericilerin iş yeri açma ruhsatı alabilmesi amacıyla plan değişikliği yapılarak, mevcutta “Resmi Kurum Alanı” planlı parselin fonksiyonunun “Toplu İşyerleri (Otogaleri)” belirlenmesi şeklinde 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği hazırlanmıştır.
2. PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN BİLGİLER
2.1. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE ULAŞIM İLİŞKİLERİ
Planlama alanı Doğu Marmara Bölgesinde yer alan Bilecik İli’nin Merkez İlçesinde yer almakta olup, Cumuriyet (Hürriyet) Mahallesi sınırları içerisinde bulunmaktadır. Toplam alan büyüklüğü yaklaşık 7678,21 m²’dir. Planlama alanı yakın çevresinde Küçük Sanayi Sitesi, Resmi Kurum Alanları ve Belediye Hizmet Alanları bulunmaktadır.
Şekil 1: Planlama Alanının Bölge İçerisindeki Konumu
Söz konusu planlama alanı Merkez İlçenin en önemli ulaşım akslarından biri olan Abdülhamithan Bulvarı’nın doğusunda yer almakta olup, şehir merkezinin kuzeyinde bulunmaktadır. Planlama alanı Sanayi 5. Sokak ve Sanayi 10. Sokak üzerinde cepheli durumdadır. Planlama alanı bulunduğu konum ve ulaşım ilişkileri açısından söz konusu plan değişikliğinin getirdiği fonksiyon kullanımını destekleyici niteliktedir.
Şekil 2: Planlama Alanının Çevresel Ulaşım Bağlantıları
Şekil 3: Planlama Alanının Yakın Çevre Ulaşım Bağlantıları
2.2. DEMOGRAFİK VE EKONOMİK YAPI
Bilecik İli, Merkez İlçesi, Cumhuriyet (Hürriyet) Mahallesi sınırları içerisinde yer alan planlama alanı, yaklaşık 7678,21 m²’lik alanı kapsamaktadır. Planlama alanın içerisinde yer aldığı Merkez İlçesi’nin 2019 nüfusu 78.533 kişi olup, Cumhuriyet Mahallesi’nin nüfusu ise 5231 kişidir.
YILLAR MERKEZ İLÇE CUMHURİYET MAHALLESİ
2019 78.533 5.231
2018 81.723 5.101
2017 80.065 5.031
2016 77.976 5.183
2015 74.019 5.140
Tablo 1: Merkez İlçe ve Cumhuriyet Mahallesi’nin Yıllara Göre Nüfus Değişimi
Bilecik İli’nde tarıma dayalı ekonomik yapının sanayi sektörüne yönelmesinin sonuçları ilin ülke içerisinde sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına da yansımıştır.
Bilecik İli’nin istihdam yapısı incelendiğinde tarım sektörünün istihdamının Türkiye genelindeki yapıya paralel olarak sürekli bir azalma gösterdiği, ancak halen ilin istihdamında en büyük paya sahip olduğu görülmektedir.
İlin ekonomisinde tarım ve hayvancılığın yanı sıra madencilik, ormancılık, dericilik, bıçakçılık, mermer, tuğla, seramik ve tahta işlemeciliği sektörleri önemli bir paya sahiptir. Bilecik’te bulunan zengin mermer ocakları ilin ekonomisine büyük katkı sağlamaktadır. Bilecik İli’nin ihracatında en büyük pay sanayi ürünlerine, ikinci olarak madenciliğe ve son olarak da tarıma aittir. İkisi Bilecik Merkez’de olmak üzere Bilecik İli’nde toplam 7 Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. İstanbul, Bursa, Ankara gibi büyük merkezlere yakınlığı ve yatırıma uygun sanayi parselleriyle dikkat çeken Bilecik her geçen yıl sanayisini geliştirmekte ve üretime, istihdama ve ihracata daha çok katkı sağlamaktadır.
2.3. TEKNİK VE SOSYAL ALTYAPI
Söz konusu planlama alanı ve çevresi Teknik ve Sosyal Altyapı durumu açısından incelendiğinde; 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı genelinde bölgenin ağırlıklı olarak Küçük Sanayi Alanı, Resmi Kurum Alanları, Belediye Hizmet Alanları ve Park Alanları’ndan oluştuğu görülmektedir. Teknik Altyapı açısından incelendiğinde;
planlama alanının batısından 35 metre genişliğinde Abdülhamithan Bulvarı geçmekte olup, alan genelinde ulaşım genellikle 12 ve 15 metrelik yollar ile sağlanmaktadır. Söz konusu alan sanayi bölgesi içerisinde yer aldığından dolayı fiiliyatta teknik ve sosyal gelişim devam etmektedir.
Sosyal Altyapı açısından değerlendirildiğinde ise; yaklaşık 500 metre yarıçaplı mesafe içerisinde ağırlıklı olarak Resmi Kurum Alanları, Belediye Hizmet Alanları, Park Alanları, Sosyal Tesis Alanları ve Eğitim Tesisi Alanları’nın yer aldığı görülmektedir.
Şekil 4: Planlama Alanının Çevresel Teknik ve Sosyal Altyapı Durumu
2.4. JEOLOJİK YAPI VE EĞİM DURUMU
Planlama alanının jeolojik yapısı incelendiğinde; söz konusu alanın Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporu kapsamında “Önlemli Alan-1” sınırları içerisinde kalmaktadır.
Bilecik İl Merkezinde başlıca, Söğüt granitleri, Bilecik Kireçtaşları, Bayırköy Kumtaşları,yamaç molozu ve alüvyon birimleri bulunmaktadır. İller Bankası Genel Müdürlüğü İmar Planlama Dairesi Başkanlığı tarafından 2.7.2007 tarihinde hazırlanan 4810 nolu raporda UA (h23c05c, h23c05d, h23c09c, h23c10a, h23c10b, h23c10c, h23c10d, h23c14b, h23c15a, h23c15d, h24d11c) olarak değerlendirilen alanlarda ek bir çalışma yapılmış, proje bütünlüğü açısından ekli haritalara aynen işlenmiştir.
Bahsedilen raporda JEGA (h23c15b, h24d11a, h24d11b, h23c15c, h24d11d, h23c20b, h24d16a) alanlar çalışılmıştır.
İl merkezinde topoğrafik eğim Karasu Deresi boyunca %0-10, %10-20 arasında değişmekte olup, çalışma alanının kuzey tarafına doğru eğim arttığı ve genel olarak
%30-60 arasında değişim göstermektedir. Bölge yerleşime uygunluk açısından 3 gruba ayrılmıştır.
• ÖA-1 (önlemli alan-1)
• ÖA-2 (önlemli alan-2)
• ÖA-3 (önlemli alan-3)
• Önlemli Alanlar-1
Birimlerin mühendislik jeolojisi veya jeoteknik özellikleri bakımından (taşıma gücü, sıvılaşma, oturma) sorunu yoktur. Kazılabilirlik açısından zorluklar oluşturur.
Eğimin yüksek olduğu alanlarda ayrışma ve örtü kalınlığına bağlı olarak Stabilite sorunları taşıyabilirler. Stabilite analizleri parsel bazı etütlerde detaylı olarak yapılmalıdır. Bu alanlarda planlanacak yapı temellerinde gerekli izolasyon sağlanmalıdır. Yapılaşma öncesi temel kayanın jeoteknik özelliklerinin daha ayrıntıda belirlenmesi için parsel bazında ilgili yönetmeliklerde tanımlanan jeolojik, jeofizik ve sondaj verilerine dayalı zemin ve temel etüt raporları hazırlanmalıdır. Bu alanlar yerleşime uygunluk paftasında (ÖA1) simgesiyle gösterilmiştir.
2.5. PLANLAMA ALANI ARAZİ KULLANIM DURUMU
Planlama alanının mevcut arazi kullanım durumu incelendiğinde; söz konusu alan üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamakta olup, Belediye depolama sahası olarak kullanılmaktadır. Planlama alanının çevresinde ağırıklı olarak Sanayi Alanları bulunmaktadır.
Fotoğraf 1: Planlama Alanının Görünüşü-1
Fotoğraf 2: Planlama Alanının Görünüşü-2
Fotoğraf 3: Planlama Alanının Görünüşü-3
Fotoğraf 4: Planlama Alanının Görünüşü-4
2.6. PLANLAMA ALANI MÜLKİYET DURUMU
Planlama alanı içerisinde yer alan 468 ada 255 parselin mülkiyeti Bilecik Belediyesi’ne ait olup, parsel alanı büyüklüğü 7481,50 m²’dir.
ADA/PARSEL ALAN BÜYÜKLÜĞÜ (m²) MÜLKİYET
468/255 7481,50 BİLECİK BELEDİYESİ
3. YÜRÜRLÜKTEKİ PLAN KARARLARI 3.1. 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI
Planlama alanının yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı durumu incelendiğinde; Resmi Kurum Alanı olarak planlandığı görülmektedir. Söz konusu planlama alanı çevresinde ağırlıklı olarak Sanayi Alanları, Resmi Kurum Alanları ve Belediye Hizmet Alanları yer almaktadır.
Şekil 5: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Durumu
FONKSİYON MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ (m²)
MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ (%)
RESMİ KURUM ALANI 7953,38 %100
Tablo 3: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Alan Kullanımı
3.2. 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI
Söz konusu planlama alanının, 1/1000 Ölçekli Bilecik (Merkez) İlave ve Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında “Resmi Kurum Alanı” planlı olduğu görülmekte olup, yapı yaklaşma mesafeleri yol cephelerinden 5’er metre olarak belirlenmiştir. Planlama alanının kuzey, doğu ve batısında 15 metre genişliğinde taşıt yolu planlanmış olup, doğu cephedeki yol fiiliyatta henüz açılmamış durumdadır. Söz konusu planlama alanının çevresinde ağırlıklı olarak Sanayi Alanları, Resmi Kurum Alanları, Belediye Hizmet Alanları ve Park Alanları yer almaktadır.
FONKSİYON MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ (m²)
MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ (%)
RESMİ KURUM ALANI 7678,21 %100
Tablo 4: Planlama Alanının Yürürlükteki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Alan Kullanımları
4. PLAN KARARLARI
Bilecik İli, Merkez İlçe, Cumhuriyet (Hürriyet) Mahallesi sınırları içerisinde ve tapunun H23C10C4B pafta, 468 ada 255 numaralı parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin hazırlanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği ile; mülkiyeti Bilecik Belediyesi’ne ait olan parsel üzerinde 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. Maddesinde belirtilen “Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır….Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır….” hususları dikkate alınarak ada bütünlüğü oluşturacak şekilde fonksiyon ve yapılaşma koşullarının değiştirilmesi öngörülmüştür.
Söz konusu planlama alanında, İkinci El Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in 25. maddesinin 7/b bendine istinaden Bilecik İli’nde yer alan oto galericilerin iş yeri açma ruhsatı alabilmesi amacıyla plan değişikliği yapılarak, mevcutta “Resmi Kurum Alanı” planlı parselin fonksiyonu “Toplu İşyerleri (Otogaleri)” olarak belirlenmiştir. Söz konusu planlama alanında ada bütünlüğünün sağlanabilmesi için güneyde 7 metrelik taşıt yolu önerisinde bulunulmuştur. Parselde yapılaşma koşulları çevre yapılaşma koşulları dikkate alınarak E:0.80, Yençok:7.70 m. önerilmiş olup, yapı yaklaşma mesafeleri kuzey, doğu ve batı yol cephelerinden 5’er metre, güney yol cephesinden ise 3 metre olarak belirlenmiştir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. Maddesinin 6. Fıkrasından belirtilen
“Ayrık veya Blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.”
hükümlerine istinaden Taks değerinin uygulanması öngörülmektedir.
Planlama alanında yapılan fonksiyon değişikliği nüfus yoğunluğu getiren bir nitelik taşımadığından dolayı nüfusa yönelik bir donatı alanı terk edilmemiş olup, yapılan yol alanı terki ada bütünlüğünün sağlanabilmesi amacı ile oluşturulmuştur.
Yürürlükteki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Resmi Kurum Alanı olarak planlanan 468 ada 255 parsel, 18. Madde uygulaması kapsamında ifraz parselinden elde edilmiş olup, kaldırılan Resmi Kurum Alanı fonksiyonu Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin “Ek-2: Farklı Nüfus Gruplarında Asgari Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarına İlişkin Standartlar ve Asgari Alan Büyüklükleri Tablosu” içerisinde yer almadığından dolayı eşdeğer alan ayrılması ihtiyacı bulunmamaktadır.
Söz konusu planlama alanında öneri inşaat alanı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. Maddesinin 5. Bendinde belirtilen “Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır.” hükmü doğrultusunda hesaplanmış olup, toplamda 823,59 m² yol alanı terki yapılarak, kalan net imar alanı 6854,62 m² olarak belirlenmiştir.
ADA/PARSEL PARSEL BÜYÜKLÜĞÜ (m²)
468/255 7678,21 m²
FONKSİYON YÜRÜRLÜKTEKİ PLAN BÜYÜKLÜĞÜ (m²)
ÖNERİ PLAN
BÜYÜKLÜĞÜ (m²) FARK
RESMİ KURUM ALANI 7678,21 - -7678,21
TOPLU İŞYERLERİ - 6854,62 +6854,62
YOL ALANI - 823,59 +823,59
TOPLAM ALAN 7678,21 7678,21 -
ÖNERİ FONKSİYON ÖNERİ İNŞAAT ALANI (m²)
Şekil 7: Planlama Alanınına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği
Söz konusu planlama alanının fonksiyonu “Toplu İşyerleri (Oto Galeri)”
belirlenmiş olup, ada bütünlüğünün sağlanabilmesi amacıyla “Yol Alanı” terki yapılmıştır. Söz konusu fonksiyonlara ilişkin alan büyüklükleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
FONKSİYON
MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ
(m²)
MEVCUT ALAN BÜYÜKLÜĞÜ
(%)
ÖNERİ ALAN BÜYÜKLÜĞÜ
(m²)
ÖNERİ ALAN BÜYÜKLÜĞÜ
(%)
RESMİ KURUM ALANI 7678,21 %100 - -
TOPLU İŞYERLERİ - - 6854,62 %89,27
YOL ALANI - - 823,59 %10,73
TOPLAM 7678,21 %100 7678,21 %100
Tablo 6: Planlama Alanına İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Alan Kullanımları
Söz konusu planlama alanında yer alan parsellerin tamamı kamu mülkiyetine ait olup, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik”in 7.
Maddesinin 2. Fıkrasında belirtilen “Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan…değer artış payı alınmaz” hükümleri doğrultusunda, ilgi yönetmelikte belirtilen değer artış payı uygulaması gerçekleştirilmemiştir.
