1/1000 ÖLÇEKLİ ESENYURT TEM KUZEYİ 1. ETAP UYGULAMA İMAR PLANI 1. GENEL HÜKÜMLER
1.1. Bu plan; plan paftaları, plan notları ve plan raporu ile beraber bir bütündür.
1.2. Teknik ve sosyal altyapı alanları (eğitim, sağlık, kültür, dini tesis, resmi kurum, yeşil alan, teknik altyapı, açık otopark, kapalı otopark vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.
1.3. Avan proje onayları İmar Yönetmeliğinde belirtilen koşullara göre İlçe Belediyesince veya İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılacaktır.
1.4. Planlama alanında, “1. Derece Deprem Bölgesi” parametrelerine uyulacaktır.
1.5. Planlama alanında, halihazırda ruhsatlı olup planda sanayi ve konut dışı kentsel çalışma alanı lejantı dışında farklı bir fonksiyonda gösterilen mevcut sanayi ve konut dışı kentsel çalışma faaliyetinin devam ettirilmek istenmesi halinde; sanayi ve konut dışı kentsel çalışma faaliyeti bütününde (üretim-depolama) “çevreye duyarlı ileri teknolojik endüstriyel sistemlerin kullanıldığı yönündeki” ilgili kurumların olumlu görüşleri alınması zorunludur. Bu alanlarda ruhsata esas müktesep haklarla belirlenmiş sınırlarda, ilgili kurumlardan alınan görüşler doğrultusunda üretim sistemlerinin yenilenmesi amacıyla “mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılmaması”
şartıyla yapısal iyileştirmeler yapılabilir. Ancak söz konusu yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde mer’i plan yapılaşma hakları ve fonksiyonu geçerli olacaktır.
1.6. Karayolu kenarında yer alan yapı adalarındaki yapılaşmalarda, karayolları kamulaştırma hududu esas alınarak aynen uyulacaktır.
1.7. İmar planları için yapılmış olan genel jeolojik-jeoteknik araştırma raporu dikkate alınarak inşaat uygulamasından önce zemine dayalı (parsel ölçeğinde) jeolojik araştırma yapılmadan ve ilgili kurumlara onaylatılmadan uygulama yapılamaz.
1.8. Enerji nakil hatlarının geçtiği alanlarda ilgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
1.9. Bu planda belirtilmeyen hususlarda 1/5000 Ölçekli NİP Plan Hükümleri ve Plan Notları geçerlidir.
1.10. Açıklanmayan hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Gürültü Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği vb. yönetmelik hükümleri geçerlidir.
2. ÖZEL HÜKÜMLER
2.1. Kamu kullanımına ayrılan yapı ve alanların zemin altı kullanımları, afet ve olağanüstü hal durumlarında sığınak olarak kullanılmak üzere düzenlenecektir.
2.2. Planlama alanında, ticari amaçla tehlikeli ve kimyasal maddelerin (sıvı, katı, gaz) depolanacağı terminaller oluşturulamaz.
2.3. Planlama alanının merkezi özellik gösteren alanlarında sağlık, itfaiye, haberleşme, iletişim gibi tesislerin bulunduğu alanlarda, ulaşım ağlarına yakın alanlardaki açık alan, meydan, park gibi yerlerin uygun noktalarında ilgili kuruluşların uygun görüşleri alınması, heliport yönetmeliğine uyulması şartı ile helikopter iniş-kalkış pisti (heliport alanı) yapılabilir.
2.4. “K” Kavşak noktası şematik olup, uygulama projesinde kesinlik kazanacak ve ilgili kamu kurumu tarafından onanacak uygulama projesine göre uygulama yapılacaktır.
2.5. Toplam inşaat alanı veya katlar alanı (KAKS) 5000 m²’den büyük olan yapılar için inşaat yapım ruhsatı verilmeden önce yoldan parsele yapılacak giriş-çıkışlar için giriş-çıkış düzenlemesini gösteren UTK (ulaşım ve Trafik Düzenleme Kurulu) kararı alınacaktır.
2.6. Karayolları Koruma Kuşağı sınırı içerisine çizilen yollar şematik olup, uygulama aşamasında ilgili kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
2.7. Kamuya ait alanlarda toplam alanın %10’unu aşmamak şartıyla ilgili idarelerce uygun görülmesi, özel ve tüzel nitelikli alanlarda ise ilgililerinin muvaffakatı ve ilgili idarelerince de uygun görülmesi halinde; Trafo, Doğalgaz Bölge Regülâtörü, Vana Odası v.b. teknik yapılar yapılabilir.
2.8. İmar durumu ve ruhsat alınmadan önce parselin topografyasını değiştirmek amacıyla dolgu veya hafriyat yapılamaz, setler tanzim edilemez.
2.9. Bu planın onayından sonra yapılacak olan %40’ı aşan bedelsiz terklerde emsal hesabı parsel alanının %60 ı üzerinden yapılacaktır.
2.10. Planlama alanında imar adasının %50’sinin yapılaşmış olması durumunda arka bahçe mesafesi 3 mt’nin altına düşmemesi koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir.
Kamu eline geçmiş yeşil alana (çocuk bahçesi, park, spor alanı, açık otopark alanı) ayrılan yerlerde, bitişik parsellerin min. cephe ve derinlik şartını sağlayamaması halinde; bu alanlara 2 m’ye kadar yaklaşılabilir. Bu mesafede çıkma yapılamaz fakat pencere açılabilir.
2.11. Planlama alanında verilen yapılaşma koşulları ile bir parsel 42 m2 inşaat taban alanı şartını gerçekleştirmiyor ise ve diğer plan şartları sebebiyle parsel yoldan cephe alamıyorsa plan koşullarına uygun olan başka bir yapı parseli ile tevhid edilir.
2.12. Planlama alanında ruhsatlı olarak yapılmış veya ruhsata esas kat irtifakı kurulmuş yapıların ruhsattaki yapılaşma hakları korunacaktır. Ancak yapının yıkılıp yeniden yapılması durumunda bu planda verilen yapılaşma hükümlerine göre uygulama yapılacaktır.
2.13. 28.08.2008 tasdikli R.U.İ Planına göre; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Denetim Platformundan YİBF numarası alınıp ruhsat alınarak yapımına başlanmış yapıların ruhsat ve iskan işlemleri, 28.08.2008 tarihli planın yapılaşma hükümlerine göre yürütülür. Bu planın onay tarihinden önce ruhsat alınıp inşaatına başlanan ve Yapı
denetim işlemleri kamu kurumlarınca üstlenilmiş yapıların ruhsatta belirtilen yapılaşma hakları korunacaktır. Bu yapıların çekme mesafeleri, blok ebatları, blok alanı ve kot alınacak noktalarının belirlenmesinde ilçe belediyesi yetkilidir.
2.14. Bir parsele birden fazla yapı (blok) yapılabilir.
2.15. Planlama alanında imar uygulaması (ifraz vb.) yapılan parsellerde imar uygulamasından önceki yapılaşma koşulları geçerlidir. İmar uygulaması yapılarak parselin yapılaşma değerinde artış yapılamaz. Planda ifraz ve büyüklük şartı getirilmemiş alanlardaki boş parsellerde ifraz ve imar uygulaması sonucu 500 m²’den küçük parseller üretilemez. Ancak üzerinde mevcut bina bulunan hisseli parsellerde minimum ifraz koşulu 150 m²’dir.
3. KENTSEL ALAN KULLANIMI 3.1. KONUT ALANLARI
3.1.1 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında; 150 ki/ha yoğunlukta gösterilen alanlarda Kaks:0.60 hmaks:6.50, 300 ki/ha yoğunlukta gösterilen alanlarda Taks:0.30 Kaks:1.50, 400 ki/ha yoğunlukta gösterilen alanlarda Taks:0.30 Kaks:2.00, 500 ki/ha yoğunlukta gösterilen alanlarda Taks:0.30 Kaks:2.25, 600 ki/ha yoğunlukta gösterilen alanlarda Taks:0.30 Kaks:2.50 değerleri aşılamaz.
3.1.2 Planlama alanında yapılacak tüm yapıların yan ve arka bahçe mesafeleri ile blok arası mesafeleri 4 kattan sonraki her kat için planda verilen bahçe mesafelerine 50 cm. ilave edilerek hesap edilecektir. Kat sayısına göre hesaplanan bahçe mesafeleri zemin kattan itibaren uygulanacaktır. Ancak bu planın onayından önce inşaat ruhsatı alan parsellerde bloklar arası çekme mesafeleri avan projesinde belirlenecektir.
3.1.3 Konut, konut+ticaret ve ticaret adalarında ön bahçe mesafesi 3 mt den az olamaz.
Ancak imar adasının en az %60’ının yapılaşmış olması durumunda; 15mt ye kadar olan yollarda (15mt dahil) ön bahçe mesafesi 2 mt den az olmaması koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir.15 mt den geniş yollarda ön bahçe mesafesi 3 mt den az olamaz. 20 mt ve daha geniş yollardan cephe alan parsellerde ön bahçe mesafesi 5 mt den az olamaz.
3.1.4 Konut, konut+ticaret ve ticaret alanlarında yan bahçe mesafesi en az 3 mt dir.
Ancak bina cephesinin 6 metreden az olması durumunda yan bahçe mesafesi 2 metreye düşürülebilir.
3.1.5 Konut, konut+ticaret ve ticaret alanlarında arka bahçe mesafesi en az 3 mt dir. Bina derinliğinin 7 metrenin altına düşmesi durumunda arka bahçe mesafesi 1 (2) metreye kadar azaltılabilir.
3.1.6 Konut alanlarında çatı eğimi bitişik ve ikiz nizamlarda %33’ü, ayrık ve blok nizamlarda %40'i geçemez. Parapet üzerine çatı oturtulamaz.
3.1.7 Konutlarda sıhhi tesisat projelerinde doğalgaz tesisatının bulunması zorunluluğu vardır.
4. KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI 4.1. TİCARET ALANLARI
(T1) Ticaret ve Hizmet Alanlarıdır. KAKS = 2.00, TAKS = 0.30, Yeni oluşacak parsel büyüklüğü min. 1000 m²’dir. Ticaret ve hizmet amaçlı yapılar, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema tiyatro gibi kültürel ve sosyal tesisler, konut alanları yapılabilir.
(T2) Ticaret ve Hizmet Alanlarıdır. KAKS = 1.75, TAKS = 0.30, Yeni oluşacak parsel büyüklüğü min. 1000 m²’dir. Ticaret ve hizmet amaçlı yapılar, bürolar, iş hanları, lokanta, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema tiyatro gibi kültürel ve sosyal tesisler, konut alanları yapılabilir.
(T3) Konut+Ticaret alanlarıdır. KAKS = 2.50, TAKS = 0.30, Yeni oluşacak parsel büyüklüğü min. 1000 m²’dir. Bu alanlarda; konut, ticaret ve sosyal-teknik donatı alanları yer alacaktır.
Konut+Ticaret alanları: 15 m ve üstü yoldan cephe alan (veya 15 m ve üstü yollara bakan) ilk sıra parsellerde ticaret uygulaması yapılabilir. Bu alanlarda zemin katta ticaret olmak kaydıyla üst katlarda konut fonksiyonu yer alacaktır. Bu parseller, içinde bulunduğu yapı adasının yapılaşma şartlarına tabidir. Plan sınırları içerisinde 15 m ve üzeri yola cephe olan Konut+Ticaret Alanlarında kalan 500 m²’den büyük parsellerde belediyesince uygun görülen yerlerde normal katlar da ticaret olarak kullanılabilir.
4.2. KENTSEL HİZMET ALANI
Bu alanlarda, enerji, iletişim, ulaşım, içme atık su vb. yerleşmenin teknik altyapısına hizmet eden kamu kurum ve kuruluşlarının tesis ve sistemleri yer alabilir. Bu alanlarda ilgili plan notlarına ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 250 ada 9 ve 12 parsellerdeki TAY (Termik Santral) alanına komşu parsellerde yapılacak yapılarda, santral yapılarına ve santral yedek yakıt depolarından başlayarak 50 metrelik minimum yapı çekme mesafesi bırakılması zorunludur. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
4.3. İDARİ TESİS ALANI
Bu alanlar; Genel, Katma ve Özel Bütçeli İdarelerle, İl Özel İdaresi, Belediyece veya Kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait tesislerin yer aldığı alanlardır. İdari tesis alanları ilgili plan notlarına ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
4.4. BAKIM VE AKARYAKIT İSTASYONLARI
Bakım ve Akaryakıt İstasyonlarında TAKS:0.10 KAKS:0.20 hmaks:2 kat olup, uygulama, ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Akaryakıt İstasyonları için ilk ruhsat taleplerinde ve mevcut ruhsatlı akaryakıt istasyonlarının yıkılıp yeniden yapılması halinde yapılacak yeni uygulamada; net parsel büyüklüğü minimum 2000 m², parsel cephesi minimum 40 metre, parsel derinliği minimum 25 metre şartı aranacaktır.
4.5. AÇIK OTOPARK ALANLARI
Konut alanları ile açık otopark alanları arasında izole amaçlı, gürültü kesici bitkilendirme, ağaçlandırma yapılacaktır. Bu alanlarda yıkama- yağlama işlevleri yer almamak, helâ, bekçi kulübesi olarak kullanılmak üzere büyüklüğü 10 m2'yi, yüksekliği 3.50 m.yi aşmayan yapı yapılabilir. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
5. KENTSEL SOSYAL ALTYAPI ALANLARI 5.1. EĞİTİM TESİSLERİ ALANI
5.1.1 ANAOKULU TESİSİ ALANI
Bu alanlarda ilgili plan notlarına ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
5.1.2 İLKÖĞRETİM TESİS ALANI
Bu alanlarda ilgili plan notlarına ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
5.1.3 ORTAÖĞRETİM TESİS ALANI
Bu alanlarda ilgili plan notlarına ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
5.1.4 ÖZEL EĞİTİM TESİS ALANI
Bu alanlarda ilgili yönetmeliklerle belirlenen standartlara uygun olmak şartıyla eğitim yapıları ve bu yapılara hizmet edecek spor salonu, yurt birimleri yapılabilir.
Bu alanlarda konut ve ticaret birimleri yer alamaz. Kaks:1.50 hmaks:4 kattır.
5.2. SAĞLIK TESİSLERİ ALANI
Çevre yapılaşma koşullarını geçmemek ve ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile sağlık tesisi yapılacaktır. İlgili mevzuata uygun olarak yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, sağlık evi, sağlık merkezi ve doğumevi gibi tesislerin bulunduğu alanlardır. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
Özel Sağlık Tesis Alanları: Bu alanlarda KAKS:2.00 Hmaks:4 kat olup, standartlara uygun olmak şartıyla özel ilköğretim, ortaöğretim tesisleri, özel sağlık tesisleri ve özel eğitim tesislerine hizmet edecek spor salonu,yurt vb. birimler yapılabilir. Bu alanlarda konut ve ticaret birimleri yer alamaz. Birden fazla bağımsız bölüm yapılamaz.
5.3. DİNİ TESİSLER ALANI
Dini tesisler; cami ve bağlı tesislerin bulunduğu alanlardır. Net parsel alanı 2500 m²’yi geçen dini tesis alanlarında, parsel alanının %10’luk bölümünde, ek hizmet yapıları niteliğindeki imam ve müezzin odaları ile dini hizmet amaçlı yapılar yer alabilir. Bu ek hizmet yapıları niteliğindeki yapılarda toplam inşaat alanı 200 m²’yi ve yükseklik 6,50 m.yi geçemez.
5.4. KÜLTÜREL TESİS ALANLARI
Bu alanlarda, ilgili yönetmeliklerdeki standartlara uygun olmak koşulu ile kültürel tesis alanı yapılacaktır. Semt bilgi ve kültür evleri, kütüphane, konferans ve seminer salonları, konser, tiyatro, sinema, sergi salonları gibi kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır. Bu alanlarda plan kararı alınmadan kamu kullanımı dışında kullanım getirilemez. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
5.5. REKREASYON ALANLARI
Bu alanlarda rekreasyon kullanımına yönelik spor ve oyun alanları, yeşil alanlar, piknik, eğlence ve dinlenme ihtiyaçlarının karşılandığı lokanta, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar yer alabilir ve takılıp-sökülebilir elemanlardan oluşan bu yapılar için KAKS:0.05 dir. (Bu alanlarda kamu kullanım dışında kullanım getirilemez.)
5.6. PARK VE DİNLENME ALANLARI
Aktif yeşil alan olarak düzenlenecek alanlardır. Bu alanlarda çevreyle uyumlu, topografyayı bozmadan, bölgenin özgün doğal yapısını ortaya çıkaracak uygun peyzaj düzenleme projelerine göre uygulama yapılacaktır. Park ve dinlenme alanı olarak planlanan yeşil alanlarda yerleşmenin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik, gezi alanları, yürüyüş; koşu, bisiklet, atıcılık gibi açık havada yapılabilen spor faaliyetleri, seyir terasları, çocuk bahçeleri ve oyun alanları gibi fonksiyonlar yer alabilir.
6. YAPI YASAĞI YA DA SINIRLAMA GETİRİLEN ALANLAR
6.1. NATO BORU HATTI
6.1.1 NATO Akaryakıt Boru Hattı istimlâk şeridi üzerinde ve kamulaştırma sınırı haricinde 5 metre sağa ve 5 metre sola olmak üzere koruma bandı ayrılarak her ne şekilde olursa olsun inşaat yapılmaması ve ruhsat verilmemesi, bağ bahçe tesis edilmemesi, kanal kanalizasyon, ark, hendek, kuyu açılmaması, sulama kanallarının zorunlu olarak kesiştiği noktalarda borunun emniyete alınması ve takviye yapılması için ilgili işletme müdürlüğüne müracaat edilmesi,
6.1.2 50 metre yakınında taş, kireç, kum, maden ocağı vb. tesislerin işletilmesine müsaade verilmemesi, telefon ve enerji nakil direklerinin dikilmesine izin verilmemesi,
6.1.3 İstimlâk şeridinin yol olarak kullanılmaması ancak zorunlu geçişlerde ilgili işletme müdürlüğüne yazı ile müracaatta bulunarak müsaade istenmesi ve verilecek olan yol geçiş tip projesinin uygulanması gerekmektedir.
6.1.4 Planlama alanından geçen NATO Akaryakıt Boru Hattı güzergâhı için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapımı aşamasında ilgili kurum ve kuruluşlardan (Milli Savunma Bakanlığı, Botaş vb.) görüş alınarak uygulama yapılacaktır. Bu bölgede 2565 sayılı askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri kanunu
hükümleri geçerlidir.
6.2. ENERJİ NAKİL HATTI KORUMA KUŞAĞI
6.2.1 ENH koruma kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan olarak
planlanan parsellerin imar hakları enerji nakil hatları koruma kuşağı içerisinde kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşuluyla plan onama sınırları içerisindeki başka parsellerde kullanılabilir. Kamuya terk edilen alanlar yeşil alan olarak düzenlenecek ve başka amaçla kullanılmayacaktır. İmar hakkı transfer edilen parselde planda verilen emsal değeri en fazla % 50 arttırabilir, kullanılamayan imar hakları ise başka parsel veya parsellerde kullanılabilir.
6.2.2 Bu alanlarda kalan ve daha önce imar uygulaması görmemiş parsellerde transfere konu imar hakkı parsel alanının % 60’ı üzerinden hesaplanır. 3194 sayılı İmar kanununa göre imar uygulaması görmüş parsellerde ise uygulama öncesi parsel alanının % 60’ı üzerinden hesap yapılır.
6.2.3 İmar hakkı transferi hesabı ENH koruma kuşağına komşu parsellerdeki düşük yoğunluklu/yapılaşma koşullu fonksiyon bölgeleri dikkate alınarak
yapılacaktır. Parsel sahibinin talebi halinde ENH koruma kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan, park alanı (yeşil alan), pasif yeşil alan olarak planlanan parselde ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak şartıyla E:0.03 h:4.50 m. yapılaşma koşulları aşılmayacak şekilde ticari birimler yapılabilir.
6.2.4 Kısmen ENH koruma kuşağı altında kalan parsellerde ENH koruma kuşağı dışında kalan kısmın planda verilen hükümlere göre yapılaşmaya uygun olması halinde ENH koruma kuşağı altında kalan kısımlarının imar hakları bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşulu ile parselin ENH koruma kuşağı dışında kalan kısmında kullanılabilir veya başka parsellere yukarıda belirtilen koşullar çerçevesinde transfer edilebilir.
6.3. KARAYOLLARI KORUMA KUŞAĞI
Karayolları yol kenar koruma kuşağında, karayolları bakım ve onarımına ilişkin idari tesisler yapılabilir. Karayolları yol kenar koruma kuşağında kalan ve varsa planda gösterilmemiş tesisler Karayolları Genel Müdürlüğünün görüşü doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilebilir.
