GGY 303 İmar Hukuku
Prof. Dr. Ruşen KELEŞ
2. Yerbölümleme (Parselleme)
• Yerbölümleme, kent toprağını üzerinde yapı yapmaya elverişli parçalara ayırma işleminin adıdır.
• Yerbölümleme planları yardımıyla belediyelerin uyguladıkları denetim kentin yerbölümcülerin istekleri doğrultusunda değil, imar planlarına göre gelişmesini sağlar.
• Yerbölümleme ya toprak sahibinin isteği ve başvurusu üzerine ya da isteğine karşı yapılır.
• Yerbölümlemenin dayandığı ilkeler şöylece özetlenebilir:
1. Her türlü yerbölümleme bir plana dayanmak zorundadır.
2. Bölüm boyutlarına uygunluk, yerbölümleme ilkelerinden ikincisidir.
3. Genel hizmetlere ayrılan yerlerde yerbölümleme kimi sınırlamalarla karşı karşıyadır. İmar Yassı’nın 15. maddesinin birinci fıkrasına göre, imra
planlarında yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi genel
hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmaz malların bu kesimlerinin yerbölümlere ayrılmasına izin verilmez. Bu yerbölümleme ilkesi
taşınmaz mal sahiplerinin çok sayıda yerbölüm elde etmek amacıyla planların uygulanmasını tehlikeye düşürmelerini önlemek amacıyla yasaya konmuştur.
4. Yerbölümlemede encümen onayı. Bu onay işlemi olmaksızın yerbölümleme ayırma ve yerbölümleri birleştirme işlemleri tapuya işlenemez.
İmar Yasası’nın 23. maddesinde yerleşme alanı içinde olmakla birlikte planda kentin gelecekteki gelişmesine ayrılmış olan alanlarda yapı izni verilebilmesi önceden yerbölümlemenin yapılmamış olmasını da içeren bir dizi koşullara bağlanmıştır.
Sıkı koşullar konularak, bu yerlerde yapı yapmak güçleştirilmek istenmiştir. Bu koşullardan birincisi, yerbölümleme planlarının yapılmış ve onaylanmış
olması, ikincisi de plana ve bulunduğu bölgenin koşullarına uygun olarak yolunun su ve kanalizasyon gibi teknik altyapı tesislerinin yapılmış olmasıdır.
3. Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve Acele Kamulaştırma
• 1982 tarihli Anayasanın 46. maddesine göre, kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda karşılığını peşin ödeyerek özel mülkiyetteki taşınmaz malların tümünü ya da bir bölümünü yasada gösterilen yöntemlere göre almasıdır.
• Kamulaştırma, imar planlarının uygulanabilmesi için gereksinme duyulan kentsel toprakları edinmenin bir yolu olduğu kadar, kentsel toprak rantının kamuya kazandırılmasının bir yolu olarak da çağdaş Kentbilimin en önemli uygulama araçlarından biridir.
• Kamulaştırmalarda taşınmaz sahibine, karşılık ya da tazminat verilmesi kuraldır. Ancak, bu karşılığın hangi ölçütlere göre belirleneceği önemlidir.
• Bireye ödenecek karşılığın miktarını saptamada iki ayrı ölçüt bulunmaktadır:
• Nesnel ölçütü, kamulaştırma bedelinin yasalarla kamunun ödeme gücü içinde ve kamu yararına uygun olarak saptanmasını gerektirir.
• Öznel bedel ölçütü ise, kamulaştırılacak taşınmaz için piyasada geçerli ederin ödenmesi anlamına gelmektedir.
• Kamulaştırmanın yetkili mercilere verilmiş bir kamu yararı kararına dayanması gerekir.
• Kamu yararı almaya yetkili kuruluşların ve organların hangileri olduğu, 1983 tarih ve 2943 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 4. maddesinde
gösterilmiştir.
• Kamu yararı kararlarına karşı itiraz başvuruları yönetim mahkemelerine yapılır. Kamulaştırma karşılıkları konusundaki itirazların karşılık
yükseltme davalarının görüldüğü mahkemeler ise asliye hukuk mahkemeleridir.
• Yasa’nın 27. maddesi, acele kamulaştırmaya da olanak tanımıştır. Buna göre,
‘‘yurt savunması için gereklilik bulunduğuna ya da acele
olduğuna Bakanlar Kurulunca karar alınacak durumlarda ya da özel yasalarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında değer takdiri dışında kalan işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili yönetimin istemi üzerine, mahkemece yedi gün içerisinde o taşınmaz malın yine yasada gösterilen belli yöntemlerle belirlenen karşılığı bankaya yatırılmak koşuluyla bir taşınmaz mala el konulabilir.’’
4. İmar Programı (İmar izlencesi)
• İmar programı, imar planının uygulanmasını kolaylaştırmak için kullanılan araçlardan biridir.
• İmar programı, bir kentin ya da kasabanın düzen tasarısını uygulayabilmek için yapılması öngörülen bayındırlık ve kamulaştırma işlerini gerektirdikleri kaynak, gereç ve görevli sayısını da belirterek plan süresinden daha kısa dönemlere ayırarak önem sırasına koymak biçiminde tanımlanmaktadır.
• 3194 sayılı İmar Yasası’nın 10. maddesinde, imar programı, ‘‘belediyelerin imar planlarının gerçekleştirmeyi düşündükleri bölümlerini belli eden ve bu
bölümlerde gerek kamulaştırma ve gerekse yol, meydan, otopark gibi yapı giderlerini yaklaşık olarak belirten ve bunların yıllara göre dağılımını gösteren belge’’ olarak tanımlanmaktadır.
• İmar programları beşer yıl için hazırlanır. Gereği gibi
uygulanabildikleri takdirde imar programları birçok yararlar sağlar:
• Bir kez, yapılacak işler sıralanmış, öncelikleri belirlenmiş olur.
• İkinci olarak, belediyenin yetkili organları, imar programlarına karşı direnme gücü kazanır ve uygulamada toplum yararının ağır basması kolaylaşmış olur.
• Üçüncü olarak da, yerel yatırımların yıllara dağıtılması
belediyelerin akçal olanaklarını savurganca kullanmalarını önler.
• Dördüncü yararı da imar programlarının ulusal kalkınma ve bölge planları arasında eşgüdüm sağlamayı
kolaylaştırmasıdır.
• Bir başka yararı, büyük yatırım programlarının
gerçekleştirilmesinden önce belediyelerce hazırlık için yeterli zamanı kazandırmış olmasıdır.
• Son olarak, imar programları sayesinde çeşitli yatırım projeleri, araç, gereç, personel ve donatım olanakları zorlanmaksızın zamana yayılarak gerçekleştirilebilir.
