ĐSTANBUL TEKNĐK ÜNĐVERSĐTESĐ FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ
GAYRĐMENKUL DEĞERLEMESĐ, MALĐYET YAKLAŞIMINA DAYALI BĐNA DEĞER TAHMĐN YÖNTEMĐ VE ĐSTANBUL ĐLĐ ĐÇĐN BĐR UYGULAMA
YÜKSEK LĐSANS TEZĐ Đnş. Müh. Şükrü Arıkan GEMĐCĐ
EKĐM 2008
Anabilim Dalı : ĐNŞAAT MÜHENDĐSLĐĞĐ Programı : YAPI MÜHENDĐSLĐĞĐ
ĐSTANBUL TEKNĐK ÜNĐVERSĐTESĐ FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ
GAYRĐMENKUL DEĞERLEMESĐ, MALĐYET YAKLAŞIMINA DAYALI BĐNA DEĞER TAHMĐN YÖNTEMĐ VE ĐSTANBUL ĐLĐ ĐÇĐN BĐR UYGULAMA
YÜKSEK LĐSANS TEZĐ Đnş. Müh. Şükrü Arıkan GEMĐCĐ
(501061121)
EKĐM 2008
Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 25 Eylül 2008 Tezin Savunulduğu Tarih : 15 Ekim 2008
Tez Danışmanı : Dr. Akın ERĐŞKON
Diğer Jüri Üyeleri: Prof.Dr. Gülay ALTAY (B.Ü.) Dr. Murat KURUOĞLU (Đ.T.Ü.)
ÖNSÖZ
Son yıllarda ipoteğe dayalı konut finansman sistemi ile birlikte önemi daha da artan gayrimenkul değerlemesi, maliyet yaklaşımı konusu ile inşaat mühendisliğini de yakından ilgilendirmektedir. Bununla birlikte, Avrupa’da uzun yıllardır üzerinde çalışmalar yapılan bu konuya son zamana kadar ülkemizde gereken önemin verilmeyişi, literatür araştırmasında karşılaşılan zorluklardan da anlaşılmıştır.
Bu çalışma sırasında yardımlarını esirgemeyen ve değerli fikirleri ile katkıda bulunan danışmanım Dr. Akın ERĐŞKON’a, Yapı Đşletmesi yüksek lisans programında verdiği derslerle inşaat mühendisliğine farklı açıdan bakmamda payı bulunan Dr. Murat KURUOĞLU’na ve hayatımın her safhasında olduğu gibi tez çalışmamda da bana her türlü desteği veren aileme teşekkürlerimi sunuyorum.
ĐÇĐNDEKĐLER
KISALTMALAR x
TABLO LĐSTESĐ xi
ŞEKĐL LĐSTESĐ xii
SEMBOL LĐSTESĐ xiii
ÖZET xiv
SUMMARY xvi
1. GĐRĐŞ 1
2. TÜRKĐYE YAPI SEKTÖRÜ'NE GENEL BAKIŞ 5
2.1. Türkiye Emlâk Sektörü 5
2.2. Bina Maliyetleri ve Yıllara Göre Değişimi 7
2.2.1. Bina Đnşaat Maliyet Endeksi 9
2.2.2. Çeşitli Kalemlerin Bina Đnşaat Maliyetleri Đçindeki Payları 10 2.3. Türkiye Konut Pazarı 10
2.3.1. Pazar Analizi 10
2.3.2. Konut Arzı 12
2.3.3. Konut Talebi 13
2.3.4. Konut Finansmanı 13
3. DEĞER KAVRAMI VE DEĞERLEME TEORĐSĐ 16
3.1. "Değer Kavramı" 16
3.1.1. Piyasa Değeri 17
3.1.1.1. "Piyasa (Pazar) Değeri" Kavramının Tanımı 18 3.1.1.2. "Piyasa Değeri"nin Standart Tanımlarına Yönelik Eleştiriler 18 3.1.2. "Piyasa Değeri" Dışındaki Değer Kavramları 19
3.1.2.1. Vergi Değeri 19
3.1.2.2. Kredi Değerleri 19
3.1.2.3. Sigorta Değeri 19
3.1.2.4. Yatırım Değeri 19
3.1.2.5. Düzenli Likidite Değeri (Elden Çıkartma Değeri) 20 3.1.2.6. Zorunlu Likidite Değeri (Tasfiye Değeri) 20
3.1.2.7. Maliyet Değeri 20
3.1.2.9. Sürüm Değeri 21
3.1.2.10. Bildirge Değerleri 21
3.1.2.11. Diğer Değer Kavramları 21
3.2. Değerlemenin "Đşlevi" ile "Amacı" Arasındaki Fark 22 3.3. Değerlemenin Dayandığı Esas; Yerel, Ulusal ve Uluslararası Koşullar 22
3.4. En Verimli ve En Đyi Kullanım 23
3.5. Yararlılık 24
3.6. Diğer Önemli Kavramlar 26
4. GAYRĐMENKUL DEĞERLEMESĐ 29 4.1. Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden Đlkeler 31
4.1.1. Arz ve Talep 31
4.1.2. Đkame Đlkesi 31
4.1.3. Denge 32
4.1.3.1. Katkı Đlkesi 32
4.1.3.2. Artık Verimlilik Đlkesi 32
4.1.3.3. Uygunluk Đlkesi 33
4.1.3.4. Beklenti Đlkesi 33
4.1.4. Dış Etkenler 33
4.1.5. Diğer Etkenler 33
4.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Temel Noktalar 33
4.2.1. Nüfus 34
4.2.2. Çevre 34
4.2.3. Doğal Afetlere Karşı Koruma 34
4.2.4. Güvenlik Tedbirleri 35
4.2.5. Sosyal Alanlara ve Alışveriş Merkezlerine Uzaklık 35
4.2.6. Kamusal Hizmetlerden Đstifade Edebilme 35
4.2.7. Pazarlanabilirlik 35
4.2.8. Bina Kalitesi 35
4.2.9. Arsanın Uygunluğu 36
4.3. Gayrimenkul Değerlerine Đlişkin Bazı Kuramlar 36
4.3.1. Yönetsel ve Sosyo-Ekonomik Kuramlar 36
4.3.4. Mevcut Altyapıya Đlişkin Kuramlar 39
4.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Özellikler 39
4.4.1. Yasal ve Maddesel Özelliklerin (Kalite) Belirlenmesi 39
4.4.1.1. Konum ve Kullanılabilirlik 40
4.4.1.2. Gayrimenkulün (Parselin) Özellikleri 40
4.4.2. Ekonomik Özellikler 41
4.4.2.1. Pazar Đçindeki Oyuncular 41
4.4.2.2. Ekonomideki Değişikliklerin Etkisi 42
4.5. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri 43
4.5.1. Piyasa Yaklaşımı (Emsâl Karşılaştırma) 43
4.5.1.1. Piyasa Yaklaşımı Kullanımında Karşılaşılan Zorluklar 44
4.5.2. Gelir Yaklaşımı 44
4.5.3. Maliyet Yaklaşımı 45
4.5.4. Đpotek Öz Sermaye Teorisi 46
4.6. Çeşitli Gayrimenkul Değerlemeleri 46
4.6.1. Konut Değerlemesi 47
4.6.1.1. Yeniden Đnşa (Đkame) Maliyeti Yaklaşımı 47
4.6.1.2. Piyasa Değer Yaklaşımı 48
4.6.1.3. Nakit Akışı (Gelir Yaklaşımı) 48
4.6.1.4. Gayrimenkulün Nihai Değerinin Tespiti 48
4.6.2. Ticari Gayrimenkulün Değerlemesi 48
4.6.2.1. Net Faaliyet Geliri 49
4.6.2.2. Getiri Oranının (Đskonto Haddi) Seçimi 49
4.6.2.3. Kapitalizasyon Oranı 50
4.6.3. Kiralanan Gayrimenkullerin Değerlemesi 50
4.6.4. Kırsal Gayrimenkul Değerlemesi 51
4.6.4.1. Tarımsal Đşletme Değerine Etkiyen Temel Faktörler 51
4.7. Değerleme Süreci 52
4.7.1. Đşin Tarifi 52
4.7.2. Ön Đnceleme, Veri Seçimi ve Toplanması 52
4.7.3. Değerleme Seçeneklerinde Uzlaşma ve Son Değerleme Tahmini 53
4.7.4. Değerleme Raporu 53
4.8. Gayrimenkul Değerlemesine Đlişkin Mesleki Kuruluşlar 54 4.8.1. TEGOVA (The European Group of Valuers' Associations) 54
4.8.1.1. European Valuation Standards (EVS) 55 4.8.2. IVSC (International Valuation Standards Committee) 58
4.8.3. Appraisal Institute 58
4.8.4. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) 59
5. MALĐYET YAKLAŞIMI 60
5.1. Maliyet Yaklaşımının Kullanım Alanları 60
5.1.1. "Maliyet Yaklaşımı" Kullanımında Karşılaşılan Zorluklar 61
5.2. Maliyet Yaklaşımı Aşamaları 61
5.3. Maliyet Yaklaşımında Amortisman 62
5.3.1. Amortisman Hesabı 63
5.3.1.1. Doğrusal Amortisman 63
5.3.1.2. Gözlemlenen Durum Yöntemi 65
5.3.1.3. Emlâk Vergisine Matrah Olacak Değerlerin Hesaplarında
Kullanılan Amortisman Oranları 67
5.3.2. Amortisman Đle Đlgili Önemli Tanımlar 68
5.3.2.1. Ekonomik Ömür 68
5.3.2.2. Kalan Ekonomik Ömür 68
5.3.2.3. Faydalı Ömür 68
5.3.2.4. Gerçek (Kronolojik) Yaş 68
5.3.2.5. Fiili (Efektif) Yaş 68
5.3.3. Amortisman Belirleme Yöntemleri 69
5.3.3.1. Piyasadan Çıkarma Yöntemi 69
5.3.3.2. Yaş - Ömür Yöntemi 71
5.3.3.3. Döküm Yöntemi 71
5.4. Maliyet Belirleme Yöntemleri 72
5.4.1. Maliyet Đndeksi Yöntemi 72
5.4.1.1. Maliyet Đndeksi Yöntemi Kullanımında Karşılaşılan Zorluklar 72
5.4.2. Karşılaştırmalı Birim Yöntemi 72
5.4.3. Yerinde Birim Yöntemi 72
5.4.4. Keşif Yöntemi 73
6. MALĐYETĐ ETKĐLEYEN FAKTÖRLER 74
6.2.1. Sözleşme Türüne Bağlı Olarak Maliyetin Değişimi 77 6.2.1.1. Maliyet Artı Kâr Usulü Đnşaat Sözleşmeleri 77 6.2.1.2. Götürü Bedel Usulü Đnşaat Sözleşmeleri 77
6.2.1.3. Birim Fiyat Usulü Đnşaat Sözleşmeleri 78
6.3. Yapı Projelerinde Genel Maliyet Bileşenleri 79
6.3.1. Đlk Yatırım Maliyeti 79
6.3.2. Kullanım Maliyeti 79
6.3.3. Yok Etme Maliyeti 79
6.4. Đlk Yatırım Maliyetinin Burkhardt Sistematiğine Göre Đncelenmesi 80
6.4.1. Arsa ve Hukuki Giderler (M1) 80
6.4.1.1. Arsa Giderlerinin Değerleme Hesaplarına Etkisi 82
6.4.2. Finansman Giderleri (M2) 82 6.4.2.1. Faiz 83 6.4.2.2. Komisyon 83 6.4.2.3. Vade Farkı 83 6.4.2.4. Kâr Payı 83 6.4.2.5. Kur Farkı 84 6.4.2.6. Đskonto Giderleri 84
6.4.2.7. Banka ve Sigorta Muamele Vergisi 84
6.4.2.8. Damga Vergisi 85
6.4.2.9. Đnşaat Sektöründe Sermaye Kaynağının Değişimine Göre
Finansman Giderleri 85
6.4.2.10. Fırsat Maliyetinden Kaynaklanan Finansman Giderleri 85 6.4.2.11. Finansman Giderlerinin Değerleme Hesaplarına Etkisi 86
6.4.3. Danışman Giderleri (M3) 86
6.4.3.1. Mimarlık Hizmetleri 87
6.4.3.2. Đnşaat Mühendisliği Hizmetleri 92
6.4.3.3. Makine Mühendisliği Hizmetleri 97
6.4.3.4. Elektrik Mühendisliği Hizmetleri 97
6.4.3.5. Yapı Denetim Hizmetleri 98
6.4.3.6. Danışman Giderlerinin Değerleme Hesaplarına Etkisi 99
6.4.4. Proje (Đhale) Bedeli (M4) 99
6.4.4.1. Dolaysız Maliyetler 99
6.4.4.3. Dolaylı Maliyetler ve Dolaysız Maliyetler Arasındaki Đlişki 109
6.4.4.4. Merkez Ofis Genel Giderleri 109
7. ĐSTANBUL ĐLĐ KAPSAMINDA MALĐYET YAKLAŞIMINA DAYALI
BĐNA DEĞER TAHMĐN YÖNTEMĐNĐN GELĐŞTĐRĐLMESĐ 110
7.1. Bina Maliyetlerinin Belirlenmesi 111
7.1.1. Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı Tarafından
Ortaklaşa Belirlenen Metrekare Normal Đnşaat Maliyet Bedelleri 112 7.1.1.1. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Kalite Faktör Sınıfları 112 7.1.1.2. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Bina Taşıyıcı Sistemleri
& Yapı Türleri 114
7.1.1.3. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Bina Biçimleri 115 7.1.2. Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı Tarafından Belirlenen Metrekare
Đnşaat Maliyet Bedelleri 116
7.1.2.1. Birinci Sınıf Yapılar 116
7.1.2.2. Đkinci Sınıf Yapılar 116
7.1.2.3. Üçüncü Sınıf Yapılar 117
7.1.2.4. Dördüncü Sınıf Yapılar 117
7.1.2.5. Beşinci Sınıf Yapılar 118
7.1.3. Metrekare Đnşaat Maliyet Bedelleri Hakkında Değerlendirme 118
7.2. Tahmini Arsa Değerinin Tespitine Yönelik Bir Yaklaşım 120 7.2.1. Sokak Değer Katsayılarının (SDK) Belirlenmesi 120 7.2.2. Konum Değer Katsayılarının (KDK) Belirlenmesi 125 7.2.2.1. Parsel Değerini Etkileyen Konum Unsurlarının Puanlanması 126
7.2.2.2. Konum Puan Tablosunun Açıklanması 130
7.2.2.3. Konum Puanlarıyla Parselin Konum Değer Katsayısının
Bulunması 130
7.2.3. Yapıya Hazır Parsellerin Değerlemesi 134
7.2.4. Düzeltilmiş Parsel Metrekare Fiyatına Etkiyebilecek Diğer Etkenler 135 7.2.4.1. Parselin Yapı Yapılamayan Kısmının Ekonomik Kullanma
Đmkanı 136
7.2.4.2. Parselin Büyüklüğü ve Biçimi 136
7.2.4.3. Vergilendirme Amaçlı Tespit Edilen Rayiç Bedellerin Etkisi 136 7.2.5. Tahmini Bina Değer Hesabına Yönelik Bir Uygulama 137
KAYNAKLAR 146
EKLER 150
Ek - A Gayrimenkul Değerlemesine Đlişkin Mesleki Kuruluşlar 150
Ek - B Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2008 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 152
Ek - C TMMOB Đnşaat Mühendisleri Odası Şube ve Temsilciliklerinde Hizmet
Bedelleri Hesabında Kullanılacak 2008 Yılı Bölge Katsayıları 156
Ek - D Tesisat Mühendisliği Proje Hizmetleri 2008 Yılı Asgari Ücretleri 159
Ek - E Yapının Özelliklerine Göre Çizilecek Đç Tesisat Projeleri 161
Ek - F Yapının Elektrik Mühendisliği Hizmetlerine Esas Olan Kısımları 165
Ek - G Elektrik Mühendisliği Proje Hizmetleri 2008 Yılı Asgari Ücretleri 168
Ek - H 2008 Yılı Đçin Binaların Metrekare Normal Đnşaat Maliyet Bedellerini
Gösterir Cetvel 174
Ek - I 2008 Yılı Đçin Đstanbul Đli Arsa Rayiç Bedelleri ve Sokak Değer
Katsayıları 180
KISALTMALAR
BK : Bölge Katsayısı
BM : Birim Maliyet
CAR : Contractor’s All Risks
DUD : Değerleme Uzmanları Derneği EAR : Erection All Risks
EMO : Elektrik Mühendisleri Odası
EVS : European Property Valuation Standards EVY : Emlâk Vergisi Yasası
EVT : Emlâk Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Taktirine Đlişkin Tüzük
FÜ : Fenni Mesuliyet Ücreti FÜO : Fenni Mesuliyet Ücret Oranı
FYK : Fenni Mesuliyet Yineleme Katsayısı GYODER : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği
HB : Hizmet Bölümleri
IVSC : International Valuation Standards Committee ĐMHO : Đnşaat Mühendisliği Hizmet Oranı
ĐMO : Đnşaat Mühendisleri Odası KAKS : Kat Alanı Katsayısı KDK : Konum Değer Katsayısı KDV : Katma Değer Vergisi KĐT : Kamu Đktisadi Teşebbüsü MKS : Makine Kırılması Sigortası MMO : Makine Mühendisleri Odası MUS : Mimari Uygulama Sorumluluğu
PÜ : Proje Ücreti
PÜO : Proje Ücret Oranı
PYK : Proje Yineleme Katsayısı
RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors SDK : Sokak Değer Katsayısı
SPK : Sermaye Piyasası Kurulu TAKS : Taban Alanı Katsayısı
TEGOVA : The European Group of Valuers’ Associations TMMOB : Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği TUS : Teknik Uygulama Sorumluluğu
TÜFE : Tüketici Fiyatları Endeksi TÜĐK : Türkiye Đstatistik Kurumu
YA : Yapı Alanı
YSK : Yapı Sınıfı Katsayısı YTL : Yeni Türk Lirası
TABLO LĐSTESĐ
Sayfa No
Tablo 2.1 2004-2008 yılları birim yapı maliyetleri ...………... 9
Tablo 2.2 2003-2006 döneminde yapılan gayrimenkul satışları ...………….. 12
Tablo 5.1 Aşınma paylarına ilişkin oranlar ...………. 67
Tablo 6.1 Mimari ücretler ... 86
Tablo 6.2 Mekanik ve elektrik ücretleri …... 87
Tablo 6.3 Mühendislik ücretleri …... 87
Tablo 6.4 Mimari proje hizmet iş aşamaları ……... 88
Tablo 6.5 Mimari mesleki kontrollük (MUS) hizmetleri iş aşamaları ve hizmet bölüm oranları ...……….... 89
Tablo 6.6 Mimari fenni mesuliyet (TUS) hizmetleri iş aşamaları ve hizmet bölüm oranları ...… 89
Tablo 6.7 Hizmet zorluğu kriterleri tablosu ...………... 91
Tablo 6.8 Yapı sınıfı katsayıları puanları ...………... 94
Tablo 6.9 Yapı sınıfı katsayıları ...………... 94
Tablo 6.10 Proje ve fenni mesuliyet ücret oranları ...………... 95
Tablo 6.11 Proje yineleme katsayıları ...………... 96
Tablo 6.12 Đnşaat mühendisliği hizmet bölümleri ...………... 96
Tablo 6.13 Yapı denetimi hizmet bedeline esas oranlar cetveli ... 99
Tablo 6.14 Tablo 6.15 CAR/EAR’a deprem teminatı eklenmesi halinde uygulanacak tarife ... CAR/EAR’a terör teminatı eklenmesi halinde uygulanacak tarife . 108 108 Tablo 7.1 Bina inşaat sınıflarının tespitine dair cetvel ...…... 113
Tablo 7.2 Belediyelerin nüfus büyüklüğüne göre konum puanları ... 127
Tablo 7.3 Yeni Đstanbul Đlçe Haritası’na göre ilçelerin nüfus dağılımları ... 128
Tablo 7.4 Örnek konum puan hesabı ... 131
Tablo 7.5 Konum değer katsayılarının bulunması için düzeltme tablosu ... 132
ŞEKĐL LĐSTESĐ
Sayfa No
Şekil 5.1 Şekil 6.1 Şekil 7.1
: Bina Türlerine Göre Değer Kayıpları ... : Đnşaat Sigortalarının Sınıflandırılması ... : 2008 Yılı Đlçeler Bazında Azami Sokak Rayiçleri ...
68 105 124
SEMBOL LĐSTESĐ
a : Karşılaştırma parselinin metrekare fiyatı d : Bölge geçim endeksi katsayısı
F : Diğer konum faktörlerinin değere puansal etkisi KU : Kent merkezine uzaklığın değere puansal etkisi M1 : Arsa ve hukuki giderler
M2 : Finansman giderleri M3 : Danışman giderleri M4 : Proje (ihale) bedeli
Pª : Karşılaştırma parselinin düzeltilmiş metrekare fiyatı Port : Düzeltilmiş metrekare fiyatlarının ortalaması
S : Sosyal seviyenin değere puansal etkisi U : Ulaşım imkânının değere puansal etkisi z : Zorluk kriterleri katsayısı
GAYRĐMENKUL DEĞERLEMESĐ, MALĐYET YAKLAŞIMINA DAYALI BĐNA DEĞER TAHMĐN YÖNTEMĐ VE ĐSTANBUL ĐLĐ ĐÇĐN BĐR UYGULAMA
ÖZET
Ülkemizde bankaların mevduat garantisini sınırlandırması, alternatif yatırım araçlarının getirisinin düşmesi, özellikle gayrimenkul pazarında canlanmayı ve gayrimenkule olan talebi artırmıştır. Bunun dışında gayrimenkul sektörü, insanımız için geleneksel ve kârlı bir yatırım aracı olmayı uzun yıllar boyunca sürdürmüş olup; halen de sürdürmektedir.
Son yıllarda öngörülebilirliğin artmasına bağlı olarak kredi vadeleri de uzamaya başlamış ve Türkiye’de yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulunmayan ipoteğe dayalı konut finansman (Mortgage) sisteminin uygulanabilirliği sağlanmıştır. Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkul değerlemesinin önemi de giderek artmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinin objektif ve etik kurallara uygun yapılabilmesi için, değerleme işinde uzman ve lisanslı kişi ve şirketlere olan talep de hızla büyümektedir.
Bu çalışmada, uluslararası standartlara göre gayrimenkul değerlemesi araştırılmış, inşaat mühendisliğini yakından ilgilendiren maliyet yaklaşımı ile bina değerinin tahminine yönelik bir yöntem geliştirilmiş ve ülkemiz şartları doğrultusunda bu yöntemin uygulanabilirliği tartışılmıştır.
Gayrimenkul değerlemesinin üç temel yönteminden biri olan maliyet yaklaşımı, temelde binanın ve diğer işletme donatılarının, amortize edilmiş yeniden inşa etme maliyetlerine, arsa değerinin ilave edilmesiyle gayrimenkulün piyasa (pazar) değerini tespit etme amacı güder. Arsa değeri tespitinde genelde karşılaştırma yöntemi kullanılır.
Çalışma kapsamında ilk etapta, değerlemeye konu olan inşaat ilk yatırım maliyeti içindeki giderler Burkhardt sistematiği çerçevesinde incelenmiş; bu giderlerin değerleme hesaplarına yansıtılması konusunda resmi kurumlar ve çeşitli meslek odaları tarafından yayımlanan asgari oranlar araştırılmıştır.
Daha sonra arsa değeri tespitine yönelik iki aşamalı, karşılaştırmaya dayalı bir yöntem üzerinde durulmuştur. Đlk aşamada kıymet takdir komisyonları tarafından her dört yılda bir belirlenen arsa rayiç bedelleri, Đstanbul genelindeki bütün ilçe belediyelerinden temin edilmiş ve Đstanbul ili genelinde sokaklar bazında bir değer haritası çıkarılmıştır. Đkinci aşamada sokak değer katsayısı belli olan arsanın konumundan dolayı sahip olduğu değerin tespiti (şerefiye) için bir puanlama sisteminin kullanılması öngörülmüş, bunun için önceki akademik çalışmalara da konu olan Almanya kökenli Braunschweig yöntemi esas alınmıştır.
Türkiye konut pazarına bakıldığında, konutların genellikle eski olduğu ve bu yüzden fiziksel yıpranmanın yanında fonksiyonel ve sosyo-ekonomik yıpranmanın da bina değerine etkidiği; ülkemizde resmi kurumlarca yayımlanmış yıpranma oranlarının yalnızca fiziksel yıpranmayı baz aldığı, sonuçların objektifliği açısından diğer yıpranma türlerinin de sayısallaştırılması üzerinde çalışmaların yapılabileceği düşünülmektedir.
Yöntemin geliştirilmesi sırasında yapılan araştırmalar sonucunda, arsa rayiç bedellerinin devlet tarafından vergilendirme amaçlı belirlendiği için sübjektif etkilere maruz kalması ve bununla birlikte değerlerin bölge ya da sokak bazında kestirilip, bu sınırlar içinde kalan tüm gayrimenkullerin aynı değerde olduğunun kabûl edilmesi sonucunda bu değerlerin sadece karşılaştırmada kullanılabileceği, arsa değerinin hesabında kullanılmalarının uygun olmadığı kanısına varılmıştır. Karşılaştırmada da 2008 yılı değerlerinin 2006 yılına göre sonuç verdiği, bunun sebebinin dört senede bir yapılan rayiç bedel tespitinde, bir dahaki tespit dönemine kadar ki senelik değişimlerin bütün sokaklar için aynı oranda yapıldığından kaynaklandığı görülmüştür. Güncel bir karşılaştırma için ya arsa rayiç bedel tespitinin her sene tekrarlanması, ya da senelik artışın her bölgenin kendi piyasa koşulundaki değişime göre yapılması gerekliliği vurgulanmıştır.
Bununla beraber, puanlama sistemindeki faktörlerin ağırlıklarının bölgeden bölgeye farklılık gösterebileceği, bunun için değerleme uzmanının o bölgedeki gayrimenkul piyasası hakkında tam bir bilgiye sahip olmasının sonuçların güvenilirliği açısından önemi belirtilmiştir.
Gayrimenkul değerlemesinin geleceği açısından konut kredi faiz oranlarının makûl bir seviyeye düşmesi gerekliliği düşünülmektedir. Bununla beraber, gayrimenkul değerlemesinin tam anlamıyla bir meslek olarak üniversitelerde yer almasının; bu bağlamda, lisans ve lisansüstü düzeylerde mevcut program sayısının artırılmasının ve daha kapsamlı yeni programlar açılmasının eğitim eksikliğinden kaynaklanan sorunlar açısından olumlu bir gelişme olacağı vurgulanmıştır. Ayrıca, emsâl temininde en önemli kaynak olan emlâk komisyoncularının da mesleki eğitimden geçmelerinin ve bu konuyla ilgili kanuni yaptırımların olmasının, gayrimenkul değerleme sektörü açısından yararlı olacağı belirtilmiştir.
REAL ESTATE APPRAISAL, BUILDING VALUE FORECAST METHOD BASED ON COST APPROACH AND AN APPLICATION FOR THE CITY OF ISTANBUL
SUMMARY
Limitation of bank deposit warrants, decrease in earnings from alternative investment means in Turkey, has boosted the demand for real estate and uplifted particularly the real estate market. Apart from that, real estate sector has always been a traditional and profitable investment means for Turkish people for many years.
In recent years, it has been realized that the grace period for credit accounts has been extended as a result of an increase in foresight, and the use of mortgage system has been achieved which could not be applied until recently due to high interest and inflation rates. By means of mortgage system, real estate appraisal has become prominent. Also, for objective and ethical real estate appraisal, the demand for experts, licensed people and companies has rapidly grown.
In this study, real estate appraisal in respect of international standards has been researched, a method to forecast building value has been developed based on cost approach, which is closely linked with civil engineering, and the applicability of this method has been discussed considering today’s circumstances in our country.
Cost approach, which is one of the three principal real estate appraisal methods, inherently aims to determine the market value of the real estate on the basis of adding land value to the building and operational equipment including the depreciated rebuilding costs. While determining the land value, sales comparison analysis is generally used.
In the first phase of this study, construction initial cost of investment expenses were examined within the framework of Burkhardt systematic; minimum rates published by official institutions and professional chambers constituted the basis to reflect these expenses upon appraisal calculations.
Furthermore, a comparative two-staged method was used for land value determination. In the first stage, land market values that are published by valuation commissions every four years were provided by all towns of Istanbul and a value map of Istanbul streets was created. In the second stage, a marking system was used to determine the value of the land, with a published street value coefficient, because of its location. For the calculations, German-rooted Braunschweig method, subjected to the previous academic studies, was used.
Having examined the Turkish housing market, it is observed that houses are generally old and, therefore, in addition to physical depreciation, functional and socio-economic depreciation play a role in determining building value. In Turkey, publications by official institutions base their depreciation rate calculations only on physical depreciation. However, it could be deduced that there is a need for new studies that focus on digitizing other depreciation types for objectivity of the results. As a result of the researches which helped develop the method, it can be concluded that land market values are determined for taxation, therefore, are exposed to subjective effects. In addition, values are determined on district or street level and
these values could only be for comparison but not for calculation of land market values. In the time of comparison, it was observed that the 2008 values results were based on 2006 values. The reason for that was during determination of market values every four years, yearly correction rates until the next four year market value determination were the same for all streets. For an actual comparison, it is required that either market value determination takes place each year or yearly correction rates are determined based on the market changes of each district.
Besides, it is emphasized that factor weights in marking system vary from district to district. Therefore, for more accurate results, real estate appraisal experts must be knowledgeable about the real estate market that they are working for.
For the future of real estate appraisal, it is believed that housing credit interest rates must go down to a reasonable level. Moreover, it is also specified that having real estate appraisal as a profession at universities; related to that, increasing the number of programmes within the departments in undergraduate and graduate studies or starting up comprehensive programmes would definitely be a positive development for reducing the problems that result from the absence of such programmes. Finally, the study states that in order to improve the real estate appraisal sector, real estate commissioners, who are the most prominent source of similar real estate procurement, should complete professional trainings and legal sanctions are, therefore, essential to enforce such professional trainings.
1. GĐRĐŞ
Türkiye’de inşaat ve gayrimenkul sektörü, ekonominin önemli lokomotiflerinden biri olmakla beraber, 200’den fazla yan, alt ve ana sektörü doğrudan veya dolaylı olarak etkilemektedir. Bununla beraber özellikle vasıfsız iş gücüne önemli bir istihdam imkânı oluşturmaktadır [1].
Ülkemizde inşaat ve gayrimenkul sektörüne yön veren etmenler özellikle hızlı nüfus artışına ve kırsal kesimden şehirlere olan göçe dayalıdır. Konut açığı ve özellikle yaşanan elim deprem facialarından sonra yapı kalitesine karşı artan hassasiyet de sektörü etkilemektedir.
Bankaların mevduat garantisini sınırlandırması, alternatif yatırım araçlarının getirisinin düşmesi, özellikle gayrimenkul pazarında canlanmayı ve gayrimenkule olan talebi artırmış; yatırımcı yönüyle de politikada sektörün canlanmasına önemli bir etki oluşturmuştur. Bunun dışında gayrimenkul sektörü, insanımız için geleneksel ve kârlı bir yatırım aracı olmayı uzun yıllar boyunca sürdürmüş olup; halen de sürdürmektedir [2].
Son yıllarda öngörülebilirliğin artmasına bağlı olarak kredi vadeleri de uzamaya başlamıştır. Türkiye’de yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulunmayan ipoteğe dayalı konut finansman (Mortgage) sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanmakla beraber, günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullar bu sistemin ülkemizde de uygulanabilirliğini sağlamıştır.
Đpoteğe dayalı konut finans sistemi ile birlikte gayrimenkul değerlemesi de ayrı bir önem kazanmaktadır. Günümüzde gelişmiş ülke ekonomilerinin önemli yapıtaşlarından biri olan sermaye piyasalarının gelişiminde kurumsallaşmış ve pratikte iyi işleyen bir gayrimenkul finansman mekanizmasının bulunması büyük önem taşımaktadır. Arzu edilen düzeyde gelişmiş bir gayrimenkul finansman sisteminin oluşturulmasının ön şartlarından biri de uluslararası değerleme
kişi ve kuruluşların varlığı ve gayrimenkul değerlemesinin başlı başına bir meslek olarak algılanarak, bu mesleğe ilişkin ilke ve kuralların konulmasıdır [2].
Gayrimenkul değerlerinin saptanması, özel iyelik hakkının varolduğu gelişmiş ülkeler bilim adamlarının yaklaşık bir asırdan beri üzerine önemle eğildikleri, çözüm için kendi ülke koşullarına göre büyük çabalar harcadıkları ve sürekli geliştirdikleri bir uğraşı alanı olmuştur [3].
Türkiye’de ise önceleri gayrimenkul değerleme işini başta inşaat mühendisliği ve mimarlık olmak üzere değişik meslek dallarındaki çalışanlar yan meslek olarak yapmaktayken, Ağustos 2001 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” kavramını resmi olarak duyurmuş ve uzmanların lisanslanması ve sicillerinin tutulması konularında tek yetkili merci olmuştur. Bununla beraber SPK bu işi belirli uluslararası standartlara oturtmuş ve bu mesleği sadece işinin uzmanı kişiler tarafından yapılması amacıyla sınavlar açmıştır. Ayrıca 4 Nisan 2001 tarihinde değerleme alanında mesleki ve teknik örgütlenmeyi sağlamak amacıyla Đstanbul merkezli Değerleme Uzmanları Derneği (DUD) kurulmuştur. Bu yasal düzenlemeler ve örgütlenmeler öncülüğünde ülkemizde önemi hızla artan değerleme sektörü son iki senede büyük atılım yapmış, SPK lisanslı değerleme şirketi sayısı 16’dan 46’ya çıkmıştır.
Gayrimenkul değerlemesi, başta inşaat mühendisliği, mimarlık, harita mühendisliği, şehir ve bölge planlama, ekonomi, muhasebe, avukatlık ve çevre mühendisliği gibi bilim dallarını kapsayan multi-disipliner bir kimliği temsil etmekle beraber uluslararası standartlara göre üç yaklaşım baz alınarak icra edilmektedir.
1. Emsâl Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. Đstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
2. Gelir Đndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. Đndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, “Hasıla” veya “Đskonto Oranı” ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk
seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler.
3. Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için “amortismanı” da içerir [4].
Bu çalışmanın amacı, Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi konusunda çalışan araştırmacılara ve uygulayıcılara, uluslararası standartlara uygun şekilde gayrimenkul değerlemesini açıklamak, değerleme metodolojilerinden inşaat mühendisliğini yakından ilgilendiren maliyet yaklaşımı ile tahmini bina değer belirlemesine yönelik bir model oluşturmak ve ülkemiz emlâk piyasasını inceleyerek bu modelin uygulanabilirliğini tartışmaktır.
Bu bağlamda çalışmanın ikinci bölümünde, ülkemiz emlâk sektörü hakkında genel bir literatür araştırması yapılmış, konut pazarının güncel durumu ile birlikte, konut pazar analizi yapılarak konut arz ve talebi hakkında somut verilere ulaşılmıştır. Bununla birlikte bina maliyetlerinin yıllara göre değişimleri ve konut finansmanı konularına da genel olarak değinilmiştir.
Üçüncü ve dördüncü bölümde, değer kavramı ile birlikte gayrimenkul değerlemesi konusu hakkında bilgiler verilmiş, uluslararası standartlara göre değerleme yaklaşımları, gayrimenkul değeri ile ilgili ilkeler, dikkate alınması gereken temel noktalar, değere ilişkin kuramlar ve değeri etkileyen özellikler açıklanmıştır. Ayrıca değerleme süreci ve değerlemeye ilişkin mesleki kuruluşlardan da bahsedilmiştir. Beşinci bölümde maliyet yaklaşımı konusu bütün detaylarıyla ele alınmış ve maliyet yaklaşımı içinde önemli yere sahip “amortisman” ile ilgili tanımlar ve hesabına yönelik metotlar anlatılmıştır.
sistematiği çerçevesinde incelenmiş ve maliyet giderlerinin değerleme hesaplarına nasıl yansıtılacağı tartışılmıştır.
Yedinci bölümde, maliyet yaklaşımı dahilinde binaların değerleme hesaplarında kullanılacak, resmi kurumlardan alınmış iki çeşit güncel birim inşaat bedel cetveli karşılaştırılmış ve genel bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Ardından Đstanbul ili kapsamında arsa değerini bulmak amacıyla, emsâl karşılaştırma esasına dayanan, iki aşamalı bir tahmin yöntemi geliştirilmesi üzerinde durulmuştur. Bunun için ilk olarak 2008 arsa rayiç bedellerinden yararlanarak Đstanbul genelindeki bütün sokaklara ait değer katsayıları (SDK) bulunmuştur. Ardından değer katsayısı belli olan sokak içindeki parselin konum değer katsayısını (KDK) bulmak için yararlanılan, parselin sahip olduğu konum unsurlarını puanlarla sayısallaştıran, Almanya kökenli Braunschweig yöntemi açıklanmış ve bölüm sonunda bir uygulama yapılmıştır. Son bölümde, sonuç ve öneriler başlığı altında ülkemizde gayrimenkul değerlemesi konusu ve tez kapsamındaki yöntem, somut veriler eşliğinde tartışılmış ve sorunlara çözüm sağlamak amacıyla öneriler sunulmuştur.
2. TÜRKĐYE YAPI SEKTÖRÜ’NE GENEL BAKIŞ
2.1. Türkiye Emlâk Sektörü
Türkiye’de emlâk sektörü farklı özellikleri ile dikkat çeken yeni bir gelişim aşamasına girmiştir. Sektör kurumsal yönetim ve uluslararası finansal raporlama/muhasebe bakımından global norm ve standartları benimserken, konut sektörü ve diğer alt sektörler de gelişmektedir. Düzenli bir pazar ihtiyacı gün geçtikçe artmaktadır. Kurumsallaşma, ürünlerin kalitesi ve standartların artması, yabancıların ilgisi ve katılımı sayesinde emlâk sektörüne olan ilgi katlanarak artmıştır.
Diğer birçok gelişmekte olan pazarda olduğu gibi, Türkiye’deki emlâk sahibi olma aile bazlı bir yatırım kültürünün temel bir parçasıdır. Bununla beraber aşağıdaki nedenler de Türkiye ile birlikte gelişmekte olan diğer dünya pazarları için de geçerlidir. Bu nedenler;
• Sosyal güvenlik sistemlerinin atıl durumları,
• Özellikle büyük şehirlerde yüksek doğum oranları ve göç,
• Alternatif finansal enstrümanların faydalarının iyi anlaşılamaması,
• Gelir ve sermaye kazancı tabanlı vergileri kapsayan vergilerden muafiyet,
• Emlâğın kayıt dışı kazançların aklanması için bir yatırım aracı olarak kullanılması,
• Emlâğın kısa vadeli krediler için teminat şeklinde kullanımın popüler hale gelmesi,
• Piyasanın dengesizliğinden dolayı değer artışı olarak sıralanabilir.
Yukarıdaki nedenlere ek olarak, Türkiye’deki emlâk sektörünün gelişmesini etkileyen önemli bir neden de konutların depreme dayanıklılığının artırılmasıdır.
Emlâk alanında yeni konut siteleri son yıllarda en fazla ilgi çeken yatırım araçlarından biri olmaktadır. Özellikle kent çeperlerinde gelişen bu sitelerin tercih nedenleri arasında; güvenlik, kentin karmaşasından uzaklaşarak doğal yaşamla iç içe olma ve sosyal çevre olanakları yer almaktadır. Genellikle bağımsız ve bahçeli konutlardan oluşan sitelerin öncelikli hedef kitlesi yüksek gelir sahibi çocuklu ailelerdir [5].
Genel olarak son yıllarda, kaliteli konut alanları ile oturmuş ticari ve konut alanlarındaki arsalara olan talepte gözle görülebilir bir artış bulunmaktadır. Sonuç olarak fiyatlar yükselmekte olup, büyük olasılıkla bu yükselme gelecekte de devam edecektir.
Büyük kentsel ve endüstriyel alanlar dışındaki bölgeler son yıllarda emlâk ve turizm sektöründe çok başarılı olmuştur. Bu sektördeki gelişim özellikle Ege ve Akdeniz sahilinde görülmektedir. Bu gelişmenin en önemli sebebi yabancı uyrukluların Türkiye’de gayrimenkul satın almasına izin veren mevzuattır. 2003 yılı Temmuz ayında devreye giren yasa, 2005 senesinin Nisan ayında yeniden incelenmek ve düzenlemeler yapılmak üzere meclise geri gönderilip, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ancak 2005 senesi sonunda kanun tekrar devreye girmiştir. Bu anlamda 2005 senesi sonuna kadar 68 ülkeden toplam 53 bin yabancı uyruklu Türkiye’de gayrimenkul edinmiştir [2]. 1 Haziran 2008 itibariyle toplam 74.621 yabancı uyruklu 39.895.543 m² alan üzerinde 63.500 adet gayrimenkul sahibidir [6].
Türkiye çoğu Avrupa kaynaklı fonun odak noktasında yer almaktadır. Toplam yatırım tutarına göre Hollanda, Belçika, Yunanistan, Avusturya ve ABD ilk beş yatırımcı ülkelerdir. Emlâk alanında yapılan direkt yabancı yatırımı sermaye piyasalarına, emlâk yatırım şirketlerinin hisselerine, portföy yatırımlarına ve arsa geliştirme projelerine odaklanmıştır. Beş yıl içerisinde çok büyük bir potansiyele ulaşması beklenen emlâk ve mortgage piyasasını finanse etmek için yabancı yatırımcılar Türkiye’yi, özellikle de Đstanbul ve nüfusu 500 binin üzerinde olan diğer şehirleri büyüme potansiyeli olan piyasalar listesine eklemişlerdir [2].
Türkiye’nin resmi başkenti Ankara olmasına rağmen, ülke sermayesinin başkenti Đstanbul’dur. Đstanbul, ülkenin ekonomik çıktısının yaklaşık yarısını sağlamasıyla bunu ispatlamaktadır. Tarihi zenginliği ve stratejik konumu ile birlikte ihtisaslaşma,
işbirliği, ürünlerin toplanması ve dağıtılması gibi fonksiyonları ve sahip olduğu uluslararası ticaret limanları, havaalanları Đstanbul’u dünyanın en önemli metropollerinden birisi yapmıştır. 1950’lerden bu yana Türkiye’nin en büyük göç şehri olan Đstanbul, halen Anadolu kırsalından göç almaktadır. 31 Aralık 2007 itibariyle resmi verilere göre Đstanbul ilinde 12.573.836 kişi ikamet etmektedir. Bu rakam ülke nüfusunun %17,8’ini oluşturmaktadır [7].
2.2. Bina Maliyetleri ve Yıllara Göre Değişimi
Đşçilik maliyetleri, Türkiye’de konut maliyetlerinin %15-20’sini oluşturmaktadır. Gelişmiş ülkelerde ise bu pay %25-30 düzeyindedir. Dolayısıyla, gelişmiş ülkelerle karşılaştırıldığında işçiliğin Türkiye’de ucuz olduğu görülmektedir [8].
En temel barınma aracı olan konut, ekonomide en önemli yatırım araçlarından biri sayılmaktadır. TÜĐK, Maliye Bakanlığı ve Bayındırlık & Đskan Bakanlığı tarafından ayrı olarak her sene metrekare konut inşaat maliyetleri belirlenmektedir.
TÜĐK tarafından, yapı ruhsatlarına göre düzenlenen metrekare inşaat maliyetleri; kaba-ince inşaat ve elektro-mekanik yapı maliyetlerinden oluşmakta olup, bu maliyetlere arazi, bina dışı maliyetler ve diğer maliyetler dahil edilmemiştir.
TÜĐK verilerine göre son beş senelik konut birim maliyetlerine bakıldığında, gerek dolar fiyatlarının değişimi, gerekse sektörde yaşanan dalgalanmalar nedeniyle metrekare cinsinden konut inşaat maliyetlerinde dalgalı bir seyir görülmektedir. • 2005 yılında konut inşaat maliyetlerinde YTL bazında %11 oranında artış gerçekleşmiştir. Dolar bazında ise bir önceki yıla göre gerçekleşen artış oranı %17’dir.
• 2006 yılında konut inşaat maliyetlerinde YTL bazında %20 oranında artış gerçekleşmiştir. Dolar bazında ise bir önceki yıla göre gerçekleşen artış oranı %13’tür.
• 2007 yılının ilk yarısında ise konut inşaat maliyetlerinde YTL bazında %13, dolar bazında ise %17 oranlarında artış görülmektedir.
• Konut inşaat birim maliyetleri, sektörlere (kamu, özel ve koop.) göre değerlendirildiğinde, bütün sektörlerde bir önceki yıla göre artış olduğu
Maliye Bakanlığı tarafından emlâk vergisine esas olmak üzere yapılan çalışmada her tip bina için 5 türlü inşaat maliyeti (lüks, 1. sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf ve basit) asgari, azami ve ortalama olarak verilmiştir. Bununla beraber 22 çeşit yapının olduğu çalışmanın “Mesken Binaları” ile ilgili kısmında yer alan; Türkiye’de konut sektöründe en çok tercih edilen yapı türü olan betonarme karkas ve çelik karkas yapıların 2004, 2005, 2006, 2007 ve 2008 yılları için bina maliyet değişimlerine bakıldığında 2005 yılı fiyatlarının 2004 yılına göre %12 oranında, 2006 fiyatlarının 2005 yılına göre %8 oranında, 2007 fiyatlarının 2006 yılına göre %10 oranında, 2008 fiyatlarının ise 2007 fiyatlarına göre %8 oranında arttığı görülmektedir [9].
16.07.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren "Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi"nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yıllara göre farklılaşan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dahil edilerek hesaplanmaktadır. Her yıl Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından hazırlanan tebliğ Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra yürürlüğe girmektedir.
Genel hatları ile yapıları beş sınıfta gösteren listede birinci, ikinci ve üçüncü sınıftaki yapılar A ve B olmak üzere iki, dördüncü sınıftaki yapılar A, B ve C olmak üzere üç, beşinci sınıftaki yapılar ise A, B, C ve D olmak üzere dört gruba ayrılmıştır.
Konut sektöründe yer alan yapılar üçüncü sınıf A Grubu ve dördüncü sınıf A Grubu’nda yer almaktadırlar. Tablo 2.1’de son beş seneye ait birim yapı maliyetlerindeki değişimler görülmektedir.
Tablo 2.1:2004-2008 Yılları Birim Yapı Maliyetleri (YTL/m²) Sınıfı 2004 Yılı 2005 Yılı 04-05 Yılı Değişim (%) 2006 Yılı 05-06 Yılı Değişim (%) 2007 Yılı 06-07 Yılı Değişim (%) 2008 Yılı 07-08 Yılı Değişim (%) I.Sınıf
(A) Grubu Yapılar 46 51 11% 54 6% 61 13% 65 7%
(B) Grubu Yapılar 80 89 11% 94 6% 105 12% 112 7%
II.Sınıf
(A) Grubu Yapılar 127 141 11% 149 6% 167 12% 178 7%
(B) Grubu Yapılar 173 193 12% 205 6% 230 12% 245 7%
III.Sınıf
(A) Grubu Yapılar 283 315 11% 334 6% 375 12% 399 6%
(B) Grubu Yapılar 322 359 11% 381 6% 427 12% 455 7%
IV.Sınıf
(A) Grubu Yapılar 364 406 12% 430 6% 482 12% 513 6%
(B) Grubu Yapılar 402 448 11% 475 6% 533 12% 568 7%
(C) Grubu Yapılar 483 539 12% 571 6% 640 12% 682 7%
V.Sınıf
(A) Grubu Yapılar 599 668 12% 708 6% 794 12% 846 7%
(B) Grubu Yapılar 725 809 12% 858 6% 962 12% 1,025 7%
(C) Grubu Yapılar 828 924 12% 979 6% 1,098 12% 1,169 6%
(D) Grubu Yapılar 989 1,103 12% 1,169 6% 1,311 12% 1,396 6%
Kaynak: Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı
2.2.1. Bina Đnşaat Maliyet Endeksi
Bina Đnşaatı Maliyet Endeksi, bina inşaatının genel maliyetindeki değişimleri göstermekle birlikte, maliyet planlamalarının yapılmasında, özel maliyet araştırmalarına örnek ve kaynak veri elde edilmesinde, var olan trendlerin geliştirilerek maliyet tahminleri ile maliyet eğilimlerinin belirlenmesinde ve yatırım projeksiyonlarında önemli bir kaynak teşkil etmektedir.
Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı'nın 4 Ocak 1983 tarih ve 17918 sayılı Resmi Gazete'de yer alan ve Türkiye'yi inşaat yapım işlemleri açısından iklim koşullarına göre dört bölgeye ayıran genelgesine bağlı kalınarak, bu bölgeler itibarı ile endeks hesaplanması kararı verilmiştir. Aynı yapım sistemi ile inşa edilecek bir bina tipi maliyeti iklim bölgelerine göre değişecektir. Yapım sistemi ve yalıtım performansına dayandırılarak hesaplanan malzeme cins ve miktarlarının bölgelere göre değişmesi ile birlikte yerel işçilik ve malzeme fiyatlarında da değişiklik olması beklenir. Bu nedenle, Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı'nın bu noktaları dikkate alarak yapmış olduğu 4 bölge ayrımında endeks hesaplanmıştır.
Kapsama alınan illerin seçiminde ise dört iklim bölgesi kaynak olarak alınmıştır. Bu bölgelerde yer alan illerin seçimi aşamasında bölgeleri temsil edebilecek iller tespit edilmiştir. Bu aşamada önemli olan, seçilen illerin bölge içi ağırlıklarının bölgeyi temsil edebilecek nitelikte olması ve işçilik, makine ve malzeme fiyatlarının düzenli olarak derlenmesinde eleman ve zaman açısından zorlukla karşılaşılmayacak illerin alınmasıdır.
Piyasanın genel durumuna göre hareket eden bina inşaat maliyet endeksi, canlı dönemlerde Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE)’nin üzerine çıkmakta, durgunluk dönemlerinde ise TÜFE’nin altına inmektedir.
2.2.2. Çeşitli Kalemlerin Bina Đnşaat Maliyetleri Đçindeki Payları
Yapı Endüstri Merkezi tarafından yayımlanan 2007 Türk Yapı Sektör Raporu’na göre, bina inşaat maliyetlerinde genel inşaat malzemelerinin girdi payı %52,3, tesisat malzemelerinin payı %15,6, işçiliklerin payı %30,9 ve makinelerin payı ise %1,2’dir. Kullanım amaçlarına göre ise maliyetlerin %71,7’si apartmanlar (4,5 ve 6 katlı), %14,6’sı evler (1 ve 2 katlı) ve %13,7’si diğer inşaatlar için harcanmaktadır [8].
2.3. Türkiye Konut Pazarı 2.3.1. Pazar Analizi
Konut, en temel barınma aracı olmasının yanında bir güvence, yatırım aracı ve gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir maldır. Devlet Đstatistik Enstitüsü (DĐE) tahminlerine göre 2000-2010 döneminde kentsel nüfus artışı 10.970.493 olmakla beraber hane halkı büyüklükleri ve nüfusa bağlı olarak 2.860.343 adet konuta ihtiyaç duyulacağı öngörülmektedir [10].
Türkiye’deki mevcut konut pazarına bakıldığında;
• Ülke genelinde her yıl ortalama 300 bin yeni konuta ihtiyaç duyulmaktadır. Buna karşılık Türkiye’de her yıl ortalama 180-200 bin yeni konut yapılmaktadır.
• Türkiye’deki toplam konutların %55’i inşaat ruhsatına sahip değildir.
• Kentte sahip olunan konutların %84’ünün tapusu vardır. Bunlardan bir kısmının önce yasadışı yapılıp, sonradan tapusunun verildiği bilinmektedir.
• Bina stokunun %10’u yenilenme gereksinimindedir. %30 kadarının da onarıma gereksinimi bulunmaktadır. Bu oranlar, konutların %40’ının oturulabilir kalitede olmadığını ifade etmektedir.
• Yapılan hesaplama, her yıl yapılan onarım ve tadilata rağmen, konut stokunun %0,5’inin yok olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla, yenileme amacı ile her yıl yaklaşık 40 bin bina yapılması gerekmektedir.
• ABD’de ev sahipliği oranı %70, Đngiltere’de %67, Almanya’da %40, Türkiye’de ise %60’tır.
• Avrupa’da bir konuta iki kişi, Türkiye’de ise beş kişi düşmektedir.
• Türkiye’deki konutların %63’ü miras veya nakit alımla, %23’ü ödünç almak sureti ile, %8’i kooperatif aracılığı ile, %3’ü banka kredisi kullanarak, %3’ü ise diğer şekillerde elde edilmiştir.
• Türkiye’de bulunan mevcut konutların %19,8’i zorunlu deprem sigortası yaptırmıştır. Sigortalı konutların en fazla bulunduğu bölge %45,3 ile Marmara Bölgesi olmuş, onu %17,8 ile Đç Anadolu, %17,5 ile Ege, %8 ile Akdeniz, %6,3 ile Karadeniz, %2,9 ile Doğu Anadolu, %2,3 ile Güneydoğu Anadolu Bölgesi izlemiştir. • Türkiye’de deprem afeti olmasa dahi kendiliğinden yıkılacak olan konut sayısı 700 bin olarak tespit edilmiştir.
• 1,4 milyon kişi oturduğu konuttan memnun değildir. Bunun %20’si, 81-100 m²’lik, %68’i 101-150 m²’lik konut istemektedir. Temel şikâyetin konut darlığı olduğu anlaşılmaktadır.
• Kentlerdeki binaların %40 kadarı müstakil ev, %60’ı apartmandır.
• Kentlerdeki konutların %8,6’sı kooperatiftir, %3,8’i kat karşılığı müteahhide yaptırılmıştır, %39,2’si satın alınma yoluyla, %10,1’i miras yoluyla, %37,4’ü alt yüklenici vasıtası ile işçi ve ustalara yaptırılmıştır.
• Türkiye genelinde 2003 yılında 1.017.805 adet gayrimenkul satılırken bu rakam 2004 yılında %19.52 oranında artarak 1.216.492 adete, 2005 yılında %12 oranında artarak 1.362.672 adete ve 2006 yılında ise %1.05 artarak 1.377.007 adete ulaşmıştır.
Tablo 2.2:2003-2006 Döneminde Yapılan Gayrimenkul Satışları
Yıllar Satış Adedi Artış (%)
2003 1,017,805 10.15
2004 1,216,492 19.52
2005 1,362,672 12.01
2006 1,377,007 1.05
Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü
• Türkiye genelinde gayrimenkulün en değerli olduğu il Đstanbul’dur [6,8,10]. 2.3.2. Konut Arzı
Bir malın arzı, o malı elinde bulunduranların çeşitli fiyatlarla o maldan fiilen satmak istedikleri miktarlar olarak tanımlanmaktadır. Konut üretiminde de çeşitli konut sunum biçimleri vardır. Konut üretim miktarı, yenileme ve afetlerden dolayı ortaya çıkan konut kaybı, konut talebindeki değişiklikler, arsa ve altyapı sunumu, yapı teknolojisi, bina inşaat maliyetleri ve yapı malzemelerindeki değişiklikler konut arzını etkileyen faktörler arasında yer almaktadır.
Son yirmi yıl içinde, dünya ekonomisinde büyük değişimler yaşanmış, milli sermayeler ve finans hareketleri evrensel boyutlara ulaşmıştır. Küresel sermayeyi çekebilmek için gelişen ülkeler arasında büyük bir rekabet ortaya çıkmıştır. Bu yarışta kurumsallaşma, genç nüfus, ekonomik istikrar ve büyüme gibi faktörler büyük önem taşımaktadır.
T.C. Başbakanlık Konut Müsteşarlığı’nca 2002 yılında hazırlanan “2000-2010 Türkiye Konut Đhtiyacı Araştırması”na göre, Türkiye’deki toplam konut stoku 16 milyon 235 bin 830 konuttur. Bu konutların %83,8’i (13.597.676 konut) kentsel olarak tanımlanan il ve ilçe merkezlerinde yer almaktadır [8]. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYODER) verilerine göre ise 2005 yıl sonu itibariyle Türkiye’nin toplam konut stoku yaklaşık 17 milyon 400 bin’dir [11].
Yılda verilen inşaat izinlerinin sayısı toplam bina üretimiyle ilgili konut üretiminin incelenmesine yardımcı olan bir gösterge olarak kabul edilebilir. 2002 yılında 36 milyon 187 bin m² olan inşaat izni alanı, 2005 yılında 106 milyon 425 bin m² ve 2006 yılında 116 milyon 646 bin m² olmuştur. 2006 yılının ilk altı ayında yapı
ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 oranında artarak 58 milyon 511 bin m²’ye yükselmiştir [12].Ayrıca, konut için çıkarılan inşaat izinlerinin toplam inşaat izni sayısı içindeki payında nispeten istikrarlı bir artış gerçekleşmiştir [7].
2.3.3. Konut Talebi
Türkiye; beraberinde konuta olan talebi de arttıran sürekli artan bir nüfusa sahiptir. 1970 yılında 35.6 milyon olan Türkiye nüfusu iki kat artarak 38 yılda 70.5 milyona ulaşmıştır [7]. 2000-2008 yılları arasındaki nüfus artış oranı %4,1 olarak gerçekleşmiştir.
Nüfus artışıyla beraber AB süreci ve kırsal bölge geliştirme stratejisi çerçevesinde, Türkiye’deki kırsal kesim nüfusunun asgari düzeye inmesi ve kentleşme oranının artması beklenmektedir. Kentleşme oranı 1950’de %14,5 seviyesindeyken her sene artarak 2007 yılında %68,4 seviyelerine gelmiştir [7]. 2010 yılına kadar kentsel nüfusun 11 milyon dolayında artış göstermesi ve gereksinim duyulacak konut sayısının 2,9 milyon olması öngörülmektedir [8].
Yapılan hesaplama, her yıl yapılan onarım ve tadilata rağmen, konut stokunun %0,5’inin yok olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla, yenileme amacı ile her yıl yaklaşık 40 bin bina yapılması gerekmektedir [8].
Đlerleyen yıllarda ekonomik-sosyal kalkınmanın ve üstte bahsi geçen demografik dönüşüm sürecinin bir sonucu olarak, hane halkı büyüklüğündeki küçülmenin devam etmesi kaçınılmazdır. Buna göre, 2000 yılında 4,72 olan hane halkı büyüklüğü 2005 yılında 4,28’e gerilemiştir. Hane halkı büyüklüğünün 2010 yılında 4,16 olması beklenmektedir [7].
Hızlı kentleşme, nüfus artışı, hane halkında küçülme ve sosyo-ekonomik yapının farklılaşması gibi mevcut trendler nedeniyle, konut ihtiyacı her geçen gün daha da artmaktadır.
Türkiye’de 2005 yılında yaklaşık 500 bin olarak tahmin edilen konut açığının 2010 yılında 600 bini, 2015 yılında 800 bini aşması beklenmektedir [8].
2.3.4. Konut Finansmanı
almak için borçlanma ihtiyacında olanlar) kişilere aktarma fonksiyonunda bulunması gerekir. Ancak sistem bu fonksiyonu yerine getirirken, elindeki tasarrufu borç olarak verebileceklere “bir getiri” sağlamak, diğer yandan da bu fonları alarak borçlanan kesime de, geri ödeyebilecekleri kredi koşullarını arz edebilmelidir [13].
Konut finansman sisteminin etkin çalışmasına paralel olarak, kişiler uygun ödeme koşulları çerçevesinde, para biriktirmeye mecbur kalmadan konut sahibi olabilmektedirler.
Türkiye’de konut finansmanının temel kaynağı kişisel tasarruflardır. Konut sayımı sonuçlarına göre, kredi kullanmayan kitlelerin %61,9’u birikimle, %7,2’si önceki evini satarak elde ettiği fonlarla, %5,7’si sattığı öteki taşınmazlarla, %1,2’si yurtdışında yaptığı birikimlerle konut edinmiştir. Kişisel tasarrufların toplamı, finansmanın %7,6’sına eşdeğerdir. Kalan tutarın %10,3’ü aile desteği, %12,3’ü kişisel borçlanma yollarıyla ve %1,4’ü öteki yollarla karşılanmaktadır [5].
Konut talebinin en önemli belirleyicilerinden birisi konut kredileridir. Dünya örneklerine bakıldığında hane halklarının konut edinmede kullandıkları en önemli kaynak konut kredileridir. Özellikle gelişmiş ülkelerde etkin konut finansman sistemleri kurulmuş, bu sistemler sürekli ve orta uzun vadeli fonlar yaratarak konut kredi sistemini finanse etmişlerdir.
Konut finansmanı sistemi başta Orta ve Doğu Avrupa’da olmak üzere hızla gelişmektedir. Türkiye’de ise konut kredileri kullanımı çok sınırlı kalmıştır. Bunun en önemli nedeni, uzun yıllar yaşanan enflasyon oranları ile oluşan yüksek faizler nedeni ile konut kredilerinin kullanılabilir ve geri ödenebilir olmamasıdır. Ancak son yıllarda enflasyon ve faiz oranlarında yaşanan hızlı gerileme ve yeni konut finansman sisteminin kabul edilmesi ile birlikte konut kredisi kullanımında önemli bir gelişme yaşanmıştır.
Ekonomik istikrar ve iyileşme, enflasyon ve faiz oranlarındaki düşüş son iki yılda konut kredilerinde yükselme aşamasını hazırlamıştır. Ekonomik büyüme, artan gelir seviyesi, son yıllarda düşen faiz oranları konut ve “mortgage” talebini arttırmıştır. Mortgage sistemi, diğer adıyla ipoteğe dayalı uzun vadeli konut finansmanı sistemi temelde gayrimenkulun menkulleştirilmesi süreci olarak tanımlanmaktadır. Mortgage kredilerini diğer kredilerden ayıran en önemli etmen, kredi veren kuruluşun, kaynak sağlamak amacıyla ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç etmesi;
verdiği kredileri menkul kıymetlerini satın alan yatırımcılar aracılığıyla finanse etmesidir. 2007 Mart ayında, yasallaşan “Konut Finansman Sistemi”nin önümüzdeki 9 yılda Türkiye konut sektöründe en önemli belirleyici olması beklenmekte olup, bu sayede konut kredileri hacminde genişleme olacağı beklenmektedir. Şöyle ki 2006 yılında 15,6 milyar YTL’ye ulaşan konut kredilerinin 2015 yılına kadar 118,5 milyar YTL’ye ulaşacağı öngörülmektedir [14].
Mortgage sistemi iyi uygulandığı zaman gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıp, yeni iş sahaları açılabilmekle beraber kötü uygulanması ekonomik krizlere neden olabilmektedir. Mortgage sisteminin uygulanabilirliği açısından gayrimenkul değerleme iş alanının dolayısıyla değerleme uzmanlığının önemi büyüktür. Konut alıcılarının bankalardan temin edeceği kredilerle ilgili temel iki nokta bulunmaktadır. Birincisi tapu kayıtlarının üzerinde herhangi bir yükümlülük olmadığının ve kayıtların güvenilir olduğunun bilinmesi önemli olmakla beraber değerleme sürecinin profesyonelce, standartlara uygun olarak yapılması diğer önemli husustur. Gelişigüzel yapılmış bir değerleme işlemi bir çok problemi de beraberinde getirebilmektedir. Basit bir örnek vermek gerekirse; kredi veren bir finansal kurumun, bir bankanın ipotek teminatı aracılığıyla finanse etmek istediği bir gayrimenkulun olduğundan yüksek değerlenmesi, bu kurumu finansal risk altında bırakabilecekken, olduğundan düşük değerlendirilmesi ise kaynak kullanımları açısından bir israfa yol açacaktır [2].
3. DEĞER KAVRAMI VE DEĞERLEME TEORĐSĐ
3.1. “Değer” Kavramı
Yapılı veya yapısız parsellerin değerini bulabilmek için, değer kavramının, özellikle rayiç değer kavramının tanımı açık bir şekilde yapılmalıdır. Ancak bundan sonra değer sorunu ile ilişkili olan çok önemli ekonomik ve hukuki sorunlar açığa kavuşturulabilir. Genel anlamda “değer” kavramından, insan amaçları için bir ekonomik varlığı olabilen mal anlaşılır [15].
Günlük kullanımda “değer” sözcüğü “piyasa değeri”, “kira değeri”, “sigorta değeri”, “kullanma değeri”, “özgü değer”, “yatırım değeri”, “aktif değer”, “belirlenen değer” veya “vergi matrah değeri” ve diğer tür değerler gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunların tümü sıradan yatırımcılara veya kullanıcılara/kiracılara “ileride elde edilecek getirilerin şimdiki değerini” ifade eder. Bununla birlikte bunların her biri farklı anlamlara sahiptir. Değer tespitleri standart hale getirilemez ve değerleme uzmanının bu ifadeleri kullanırken çok dikkatli olması gerekmektedir. Bir gayrimenkulün değerlemesi sırasında en önemli faktör “piyasa değeridir”.
“Değer” kavramını sübjektif ve objektif değer olmak üzere iki genel sınıfa ayırmak mümkündür.
Sübjektif değer, esas itibariyle mülkün kendi bünyesindeki özellikleri ile (mülk sahibi açısından bir gayrimenkulün değeri) bir başka deyişle, daha çok mülkün “kullanım değeri” ile ilgilidir. Objektif değer, mülkün dışında bulunan, aslında, “başkaları için mülkün değeri nedir” gibi etkenleri içerir. Örneğin, belli bir kişi tarafından tasarlanan ve kullanılan pahalı bir yatak odasına sahip bir ev, içinde oturan için önemli ölçüde sübjektif değere sahiptir, fakat bu evin konut piyasasındaki objektif değeri muhtemelen daha düşük olacaktır. Bunlardan birincisine “kullanım değeri” ikincisine de “piyasa değeri” denir [16].
3.1.1. Piyasa (Pazar) Değeri
Bütün fiyatlandırma çalışmalarının kökeninde sübjektif değer kavramları olduğundan ekonomik yaşamda hiçbir zaman değer belirleyici değildir, tersine fiyat belirleyicidir. Bütün kişisel ya da toplumsal ekonomi düşüncelerinin temelinde sübjektif değil, objektif gerçekler bulunur. Ekonomik anlayışlar için ölçü olan piyasa değeri, sadece fiyattır.
Buna karşılık ekonomik hayatta ihtiyaç duyulan husus, değişik ekonomik bireyler için geçerli olan değil, kişiye özgü olmayan yani belirli ölçüde genel için geçerli olan karakterde ve ekonomik varlıkların güvenilir biçimde karşılaştırılmasına imkan veren bir değer ifadesini bulmaktır. Böylesine bir değer örneğin sigorta, kredi, vergilendirme vb. amaçlar için pratik öneme sahiptir. Ayrıca icra işlemlerinde en yüksek değerin belirlenmesinde, tazminatların tespiti ve kişiye özgü olmayan bir değerin ortaya konmasında özel kazanç ve masraf tahminlerinin düzenlenmesinde, karşılaşılan güçlükler ya da diğer nedenlerden dolayı haklıyı bulmada uzman bilgilerde yetersizlikler olduğu durumlarda, fiyat ve arz koşullarının belirlenmesinde de pratik önemi vardır [17].
“Piyasa Değeri” ifadesi için zaman içinde çeşitli tanımlar yapılmıştır, ancak bunların tümü kural olarak aşağıdaki varsayımlara dayanır:
1. Bir mülkün tahmin edilen bedeli, rekabet piyasası içinde parasal olarak, satılabilecek en yüksek fiyat üzerindendir.
2. Açık piyasada satışta kalması için makul bir süre tanınır.
3. Ödeme nakit olarak, veya nakde muadil bir şekilde veya değerleme sırasında piyasada mevcut bulunan finansman türlerinde yapılmalıdır.
4. Alıcı ve satıcı birlikte hareket ederler ve fiyat gereksiz fiyat artırıcı unsurlar tarafından etkilenmez.
5. Đki taraf da ihtiyatlı hareket eder ve mülkün kullanılabileceği alanlar hakkında yeterli bilgi sahibidirler [16].
3.1.1.1. “Piyasa (Pazar) Değeri” Kavramının Tanımı
Özellikle Amerika Birleşik Devletleri’nde mahkemeler, piyasa değeri kavramının tarifinde önemli bir rol oynamaktadırlar. Federal mahkemeler ile muhtelif eyalet mahkemeleri “piyasa değeri” ifadesinin tarifinde farklı içerikler kullanmakla birlikte söz konusu tanımların hemen hepsinde yukarıda sıralanan faktörler veya varsayımlar yer almaktadır.
ABD Gayrimenkul Değerleme Enstitüsü ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Derneği tarafından da onaylanan “piyasa değeri” kavramının tanımı aşağıda yer almaktadır.
Buna göre piyasa değeri; “Adil bir satış için gerekli olan tüm koşullar altında, bir gayrimenkulü serbest rekabete açık bir piyasaya getirecek olan ve para cinsinden ifade edilen en yüksek fiyat olup, alıcı ve satıcı ayrı ayrı ihtiyatlı ve bilgili hareket ederken fiyatın gereksiz dış faktörlerce etkilenmemiş olduğu farz edilir [16,17]. 3.1.1.2. “Piyasa Değeri”nin Standart Tanımlarına Yönelik Eleştiriler
Bazı değerleme uzmanları, emlâk uzmanları ve iktisatçılar teknik bakımdan yukarıda verilen standart tanım içinde yer alan varsayımlara göre bir gayrimenkulün piyasa değerinin tahmin edilmesinin zor olduğu hususunu savunmaktadırlar. Bu eleştirilerin temeli şu sebeplere dayanmaktadır:
a) Değerlemelerin çoğunun halen içinde bulunduğumuz günden itibaren yapılmasından dolayı satılacak olan gayrimenkul “makul bir süre” için piyasada istenen sürede bulunmamaktadır.
b) Pek çok alım-satım işleminde taraflardan biri veya ikisi söz konusu gayrimenkul hakkında tam bilgi sahibi olmamalarından dolayı tamamen ihtiyatlı ve bilgili hareket etme imkanına sahip değildir.
c) Bir işleme dahil taraflar genellikle belli bir sınıra kadar satın alma veya satma ihtiyacını duyarlar, bu sınır sonrasında ise kayıtsız kalacaklardır.
Bu çerçevede “Piyasa Değeri”nin yukarıdaki hususları da göz önünde bulunduran bir diğer tanımı ise şöyle olmaktadır:
“Piyasa Değeri”, bir alıcı bulunması için yeterli zaman verilmiş olduğu ve işlemlerin tipik cari piyasa koşulları altında yapılmış olduğu varsayımı altında, bir gayrimenkulün değerleme tarihi itibariyle satılmış olabileceği fiyattır.
Pratikte bir gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkule ilişkin bir piyasa değeri çalışması yaparken, mutlaka bu faktörleri göz önünde tutmalıdır [16].
3.1.2. “Piyasa Değeri” Dışındaki Değer Kavramları 3.1.2.1. Vergi Değeri
1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre vergi değeri, “emlâk vergisinin konusuna giren bina ve arazinin rayiç bedelidir”. Bildirge değeri olarak tanımlayabileceğimiz vergi değerleri; günümüzde her 4 yılda bir taşınmaz niteliklerini belirten mevzuata uygun olarak, belediyelerin hazırladıkları “Emlâk Vergisi Cetvelleri”nde belirtilen fiyatlardan az olmamak şartı ile mal sahipleri tarafından beyan edilmektedir [18].
3.1.2.2. Kredi Değerleri
Kredi anlaşmasının geçerli olacağı süre için belirlenen taşınmaz değeridir. Ancak bu değer normal alım satım bedelinin altında olmalıdır. Bunun nedeni, krediyi veren kurumun sözleşme şartlarına uyulmadığında, taşınmazı kolayca satarak (taşınmaz rayiç bedelin altında satışa çıkarsa hemen satılır), açtığı krediyi kolaylıkla karşılamayı, kârı ve doğacak bir riskten kaçınmayı amaçlamasıdır. Bu durum, kredi tutumunun yaşamını sürdürmesinin ilk kuralıdır [19].
3.1.2.3. Sigorta Değeri
Taşınmaz üzerindeki tesislerin hasara uğraması ya da yok olması durumunda yeniden inşası maliyetidir. Özellikle belli riskler taşıyan parseller için geçerlidir. Örneğin; yangın, deprem ve zemin suyunun belli dönemlerde yükselmesi ihtimali olan veya yüksek şevli parseller için sigorta değeri önemlidir [19].
3.1.2.4. Yatırım Değeri
Yatırım değeri, taşınmazın ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kârın bugüne dönüşümüdür. Başka bir deyişle, yatırımcıların varsayımları ile söz konusu
değer ifadesidir. Kişiden kişiye ve taşınmaza yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; çeşitli ekonomik değişkenler, taşınmazın gelecekteki getirisi, pazardaki sunu-istem durumu, yönetsel kararlar, çevresel ve sosyo-kültürel etkiler gibi pek çok değişkenin etkisine bağımlıdır [3].
3.1.2.5. Düzenli Likidite Değeri (Elden Çıkartma Değeri)
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, makûl ve yakın zaman içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likidasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir [20].
3.1.2.6. Zorunlu Likidite Değeri (Tasfiye Değeri)
Halka açık düzenlenen açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit satış değeridir. Zorunlu likidasyonda varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar [20].
3.1.2.7. Maliyet Değeri
Yapılı bir taşınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir. Bu ifade yeniden yapım değeri ve yerine koyma değeri olmak üzere kavramsal açıdan iki farklı şekilde düşünülebilir. Yeniden yapım değeri; yapının aynı inşaat malzemeleri, tasarım ve işçilik kalitesi ile orijinal biçimiyle üretilmesinde ulaşılacak değerdir. Yerine koyma değeri ise yapının; modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve işçilik kullanılarak yeniden üretilmesinde görülür [3].
3.1.2.8. Đpotek Değeri
743 Sayılı Medeni Kanunun 796. maddesine göre:
“Gayrimenkul rehininin bir çeşidi olup, mevcut veya ileride vücut bulması ihtimal içinde bulunan herhangi bir alacağın temini için tesis olunur”.
Tapu sicil kütüğünde ipotek için ayrı bir sütun açılmıştır. Çünkü tapu siciline egemen olan ilkelerden biri de “güven ilkesi”dir. Bu ilkeye göre alacaklı taşınmazın varlığına güven duyar. Taşınmazın ipotek değeri alacaklı ve borçlu arasında
