Đnşaat işletmeleri istisna akdi çerçevesinde aldıkları sipariş maliyeti esasına göre aldıkları işleri, öngörülen maliyet sınırları içinde gerçekleştirmek zorundadırlar. Bu husus özellikle enflasyon ortamında büyük güçlük ve risk konusu olmaktadır. Ayrıca inşaat üretiminde üretim yeri, mülkiyet, risk, teklif fiyatının oluşumu, rekabet, ussallık unsurları, işçi-işletme ilişkileri, yevmiye, mesleki eğitim vb. gibi özellikler de dikkate alınmalıdır.
6.1. Đnşaat Üretiminin Maliyet Açısından Özellikleri
• Đnşaat tipi, yeri ve koşulları (toprak, iklim, ulaşım, işçi, enerji olanakları) her projede değişik olduğundan, üretim metotları da değişir. (Bu durum imalat sanayii için geçerli değildir.) Bu nedenle inşaat projelerinde üretim teknolojisi - süreci seçimi ve bu seçimde optimizasyon gerekir. Bununla beraber otomasyon olanağı çok sınırlıdır.
• Üretim ve maliyet tahmininde daima risk unsuru vardır.
• Maliyet hesabında yardımcı işler (geçici inşaat, yerleşme, alışma) bölümü vardır. • Genellikle açıkta üretim yapılır, üretim faktörleri dış etkilere maruzdurlar.
• Üretim yeri, işletme merkezinin yanında değildir. Bu husus yönetimin etkinliğini azaltır, risk ve maliyeti (şantiye büroları vb. gibi giderleri) artırır.
• Kredi alabilmek için ipotek verilebilecek sabit tesisler yoktur. Bu nedenle yüklenici ancak şahsi kredi ve hakediş kesintileri ile gerekli teminatları karşılar. Bu husus yüklenicinin finansmanında da zorluklar yaratır.
• Yapının arsayla olan hukuki bağlantısı nedeniyle inşaat, üzerinde kullanılan malzemelerle birlikte arsa sahibinin (işverenin) mülkiyetine geçerek üreticinin mülkiyetinden çıkmaktadır. Bu yüzden yüklenicinin stoktan yararlanma olanağı yoktur. Zira, inşaat süresince ortaya çıkan maliyet ve fiyat yükselişleri nedeniyle doğan mülk kıymetindeki artışlar inşaat sahibine intikal eder ve onun aktifine geçer.
• Üretim süresince, alıcı ile üretici (yüklenici) arasında şahsi (anonim olmayan) ilişki vardır. Đnşaatın satışını etkileyebilmek amacı ile üretici, bu ürünün nitelik, süre ve fiyatında değişiklik yapamaz. Bu hususlar işverenin yetkisindedir. Ayrıca işveren tarafından saptanan süresel koşullar, inşaatta maliyetlerin yükselmesine yol açabilirler.
• Keşiflerde risk unsurunu önemle dikkate almak gerekir. Bu risk bazen öngörülen kâr oranını birkaç misli aşar ve çeşitli tahminlerdeki farklar nedeniyle birbirinden çok farklı ihale tekliflerinin ortaya çıkmasına yol açar.
• Đşverenin inşaatı çeşitli yüklenicilere bölerek yaptırması, kendilerini bizzat seçmesi, koordine etmesi ve her türlü karar yetkisini kendinde tutması sonucu işin yürütülmesi daha da zorlaşır. Burada, üretimin zaman zaman kesilmesi olasılığı, durup yeniden başlayan üretimin doğurduğu alışkanlık kayıpları nedeniyle, maliyet artışları olasılığını doğurur.
• Değişik tecrübe ve tahminler nedeniyle teklif fiyatlarında ortaya çıkan farklar, işveren tarafından hazırlanan proje ve şartnamelerdeki belirsizliklere göre artarlar. • Yapı işletmelerinin uzun vadeli kesin üretim programı yapamamaları ve ileriye dönük üretim miktarlarını saptayamamaları nedeniyle, geçmiş yıllardaki tecrübelere göre genel giderlerin, beklenen (yıllık) ciro oranlarına dağıtımı olanaksızdır.
• Sözleşmede fiyat önceden saptandığından (Đnşaat önce satılır, sonra yapılır.) ve değişken fiyat sistemi de genellikle kabul edilmediğinden, yüklenici ancak risk faktörünü ve teklif fiyatını yükselterek kendini güvenceye alabilir.
• Đnşaat sektöründe açık rekabet mekanizması bulunmadığından, yüklenici ancak maliyetteki risk, amortisman vs. unsurlardan fedakârlık yapabilir ederek indirim yapabilir. Bu ise “uygun fiyat” ilkesiyle çelişir ve bu ilkenin işlevini ortadan kaldırır. • Sürekli çalışan ve şantiyeden şantiyeye gönderilen küçük bir ekibin dışında kalan inşaat işçileri, her projede yeniden işi ve yöntemleri öğrenmek, ekiplere ve yöneticilere alışmak zorundadırlar. Bu nedenle imalat sanayiinde fabrikanın üretim başlama aşamasında görülen öğrenme ve alışmanın yarattığı düşük üretim ve yüksek maliyet, inşaat sanayiinde her projede ortaya çıkar.
eğitim amacı ile yararlanılmaktadır. Bu tür eğitim içindeki gençlere ödenen tazminat sonucu işçi maliyeti yükselir.
• Đnşaat, emek yoğun teknoloji kullanır. Bu özellik, endüstrileşmemiş ülkelerin yararına olup, bu sayede inşaat sektörü piyasa koşullarına göre çalıştırılabilir. Buna karşın ileri derecede makineleşmiş bir inşaat sanayiinin ekonomik krizlerde önemli (amortisman vb. gibi.) kayıpları olmaktadır [32].
6.2. Đnşaat Sektöründe Maliyet
Đşletmenin kendi faaliyet konusunu teşkil eden ürün ve hizmetleri elde etmek amacıyla harcadığı çeşitli üretim faktörlerinin para ile ifade edilen değerine Maliyet veya Maliyet Gideri denir [33].
Maliyet, elde edilen veya elde edilecek bir mal veya hizmet karşılığında yapılan harcamaların toplamıdır. Bu tanım, “harcama”nın da tanımını gerektirmektedir. Harcama, herhangi bir amaçla işletme tarafından ödenen nakdin, transfer edilen varlığın, katlanılan borcun veya sunulan hizmetlerin para cinsinden ölçülmüş tutarıdır. Bir mal veya bir borcu ödemek için hisse senedi çıkarılması da bir harcama oluşturur [34].
Genel anlamda belirli bir amaca yönelik faaliyet için tüketilen tüm mal ve hizmetlerin para ile ölçülen değeri olarak belirtilen maliyetin tanımı herhangi bir ürün için kullanılabilir. Bu durumda “yapı(m) maliyeti” de bir yapının gerçekleştirilebilmesi için kullanılan tüm mal ve hizmetlerin para ile ölçülen değeri anlamına gelmektedir. Ancak yapı(m) maliyeti, bir yapım projesinde rol alanlara farklı şeyler ifade etmektedir. Örneğin bir yapım projesinde rol alan yüklenici firma da mal sahibi gibi bir maliyetten söz etmekte, ancak söz konusu yapım projesinin her iki tarafa yüklediği maliyet farklı olmaktadır. Özetle, günümüzde inşaat sektöründe bina maliyeti ile, çok sık kullanılan fiyat, değer ve maliyet terimlerinin neyi ifade ettiği konusu karışabilmektedir [35].
Ferry (1970), “yapı maliyeti” kavramını yüklenici ile mal sahibi açısından şöyle tanımlamaktadır:
“Yapı maliyeti kavramı ile mal sahibinin, yükleniciye kendisine bir yapı yapması için ödemek zorunda olduğu miktar ifade edilmektedir; yüklenicinin inşaat sırasında katlanmakta olduğu gerçek maliyet kastedilmemektedir.”
6.2.1. Sözleşme Türüne Bağlı Olarak Maliyetin Değişimi
Bir inşaat projesini gerçekleştirmek için taraflar arasında yapılan sözleşme türüne, içeriğine ve şartnamelere göre maliyetin taraflar açısından kapsamı değişmektedir. Đnşaat sektöründe en çok kullanılan üç farklı sözleşme türü şunlardır:
6.2.1.1. Maliyet Artı Kâr Usûlü Đnşaat Sözleşmeleri
Maliyet artı kâr yönteminde taahhüt hizmeti bedeli, yapım maliyetinin sabit bir oranı olarak veya sabit bir tutar olarak belirlenir. Müteahhitlik ücreti açık artırımlarda rekabet temelini oluşturur. Bu tür taahhütlerde işveren inşaat maliyetini kesin olarak tamamladıktan sonra öğrenebileceğinden, riskin büyük bölümünü üstlenmiş olacaktır. Bu nedenle maliyet artı kâr inşaat taahhütleri, genellikle özel sektör tarafından finanse edilen inşaat işlerinde kullanılmakta ve önceden inşaat üzerinde gereksinim duyulacak işlerin kesin olarak belirlenmesinin zor olduğu durumlarda işverene zaman tasarrufu sağlaması ve yapılacak işlerin değiştirilmesinde esneklik sağlaması açısından kolaylık kazandırmaktadır. Yüklenici firmanın kâr marjı farklı şekillerde de belirlenebilmektedir. Örneğin kâr marjı inşaat maliyetinin belli sınırlar içerisinde kalması durumunda sabit olarak belirlenirken, maliyetin üst sınırı aşması durumunda müteahhitlik ücretinin düşürülmesi, inşaat maliyetinin alt sınırın altına çekilmesi durumunda ücretin artırılması söz konusu olabilmektedir.
Bu tip sözleşmeler, projenin süratle gerçekleştirilmesi istendiği, maliyetteki meydana gelebilecek artışların öneminin ikinci planda kaldığı, ülkenin ekonomik koşulları itibariyle gelecekteki fiyatların tahmininde zorlanıldığı durumlarda kullanılır [33,35]. 6.2.1.2. Götürü Bedel Usûlü Đnşaat Sözleşmeleri
Götürü bedel üzerinden inşaat taahhütlerinde, yüklenici firma belirli bir sabit fiyat karşılığında sözleşme konusu işi, işverence istenen kalitede ve nitelikte yerine getirmeyi taahhüt eder. Eğer sözleşmede belirtilen inşaat maliyeti sözleşmeyle belirlenen maliyeti aşarsa aradaki fark yüklenici firma tarafından karşılanır. Aynı şekilde gerçekleşen maliyet sözleşmede belirlenen maliyetin oldukça altında oluşursa aradaki fark yüklenici firmanın kârlılığını artıracaktır. Başka bir deyişle işveren projenin kendine maliyetini önceden bilme olanağına kavuşurken, risk yüklenici
alarak kârını artırmak için sıkı bir maliyet kontrolüne gitmesi gerektiğini hissedecektir. Ancak yüklenici firma yüksek finansal risk altına gireceğinden, bu tür bir ihaleye teklif vermeden gelişmiş bir maliyet veri tabanı ve maliyet kontrolü sistemi kurmuş olmalıdır [33].
6.2.1.3. Birim Fiyat Usûlü Đnşaat Sözleşmeleri
Birim fiyat usûlü inşaat taahhütlerinde sözleşme bedeli, yapımı söz konusu olan inşaatın spesifik olarak ölçülen aktivitelerin tanımlanması ve bu aktivitelerin ayrı ayrı fiyatlandırılması esasına dayanmaktadır. Bu tür taahhütlerde, işveren inşaat işini teknik özelliklerine göre aktivitelere ayırarak her bir aktivite için gerekli olan işleri de m, m², m³, kg, saat biçiminde ölçüm değerlerini belirleyerek teklif vermeyi düşünen yüklenicilere sunmaktadırlar. Yüklenici firmalar ise yapımı düşünülen inşaat projesinin işverence tespit edilmiş iş ölçümlerini kendi maliyet değerleriyle fiyatlandırarak teklif fiyatlarını işverene sunmaktadırlar.
Birim fiyat usûlü inşaat sözleşmeleri özellikle yapımı uzmanlık gerektiren ve toplam iş miktarının tam olarak belirlenemediği altyapı projelerinde (yol, köprü, baraj vb. gibi.) kullanılmaktadır.
Fiyat farkı uygulaması, enflasyonist ortamlarda birim fiyatlı sözleşmelerde, hakediş ödemelerinde sık kullanılan bir yöntem olmakla beraber, yıl içinde yapılan imalat ile ilgili bazı temel inşaat malzemesi fiyatlarının değişmesi halinde, sözleşme fiyatı ile yeni fiyat arasındaki farkın yükleniciye fiyat farkı olarak ödenmesi veya kesilmesi şeklinde uygulanır. Buradaki amaç, malzeme fiyatındaki değişiklikler sonucu iki tarafın da etkilenmesini önlemektir.
Eskalasyon uygulaması ise yıllara yaygın işlerde söz konusu bir uygulamadır. Gerçekleştirilen projenin birden fazla yıla sarkması durumunda, fiyatlarda meydana gelen artışlar inşaat fiyatlarını da etkileyecek ve her yıl için ayrı fiyat uygulamasını gerektirecektir. Bu fiyatlar sözleşme birim fiyatına uygulanacak fiyat artış yüzdesi şeklinde hesaplanabileceği gibi, her yıl için yeniden baz fiyat teşkil edilebilecektir [33].
6.3. Yapı Projelerinde Genel Maliyet Bileşenleri
Yapı maliyeti, yapıma ilişkin ön tasarım aşamasından yapım sonrası aşamaya kadar ki süreçteki bütün maliyetlerin toplamıdır. Yapı maliyetlerini üç ana başlık altında sınıflandıracak olursak;
Đlk Yatırım Maliyeti + Kullanım Maliyeti + Yok Etme Maliyeti = Yapı Maliyeti‘dir. 6.3.1. Đlk Yatırım Maliyeti
Đlk yatırım maliyeti ile ilgili çeşitli yaklaşımlar söz konusudur. Đlk yatırım maliyeti, bazı kaynaklarda “Tasarlama Öncesi Đşlemlerin Maliyeti”, “Tasarım Maliyeti” ve “Đnşaat Maliyeti” olarak üçe ayrılmaktadır.
Tasarlama öncesi işlemlerin maliyeti, arsa maliyeti ile birlikte, jeolojik araştırmalar, zemin ve fizibilite etütlerini kapsamaktadır.
Tasarım maliyeti, mimari, statik, makine, elektrik gibi bütün tasarlama işlemlerinin maliyeti olarak kabul edilir [36].
Đnşaat maliyeti bir yapının belirli bir arsa üzerinde gerçekleştirilmesi için yapılan tüm harcamaları içerir. Đnşaat maliyeti kendi içinde dolaysız maliyetler, dolaylı maliyetler ve genel işletme giderleri olarak üç sınıfta incelenir.
6.3.2. Kullanım Maliyeti
Kullanıma geçildikten sonra, binanın kendisinden beklenen performansı yerine getirebilmesi için ömrü boyunca yapılan harcamaları kapsamaktadır. Kullanım maliyeti “Nakit Akış Getirmeyen Maliyetler” ve “Nakit Akış Getiren Maliyetler” olarak iki ana gruba ayrılır. Nakit akış getiren maliyetler; yönetim maliyetleri, vergiler, işletme maliyetleri (bina temizliği, pis – temiz su, ısıtma – soğutma, elektrik, teknik sistem işletimi, bakım – kontrol ve açık alan düzenlemesi), onarım maliyetleri ve tadilat maliyetlerinden oluşur [37].
6.3.3. Yok Etme Maliyeti
Değerleme hesaplarına konu olan maliyet, ilk yatırım maliyetidir. Dolayısıyla tez çalışması kapsamında yalnızca ilk yatırım maliyeti ele alınacaktır.
6.4. Đlk Yatırım Maliyet Đşlevlerinin Burkhardt Sistematiğine Göre Đncelenmesi Burkhardt’a göre inşaat maliyetini (M) oluşturan unsurlar dört ana başlık altında listelenmiştir. Buna göre inşaat maliyeti;
• M1 = Arsa ve Hukuki Giderler
• M2 = Finansman (Faiz, bono vb. gibi.) Giderleri • M3 = Danışman Giderleri
• M4 = Proje (Đhale) Bedeli’nden oluşmaktadır [32]. 6.4.1. Arsa ve Hukuki Giderler (M1)
1319 Sayılı Emlâk Vergisi Yasası’nın (EVY) 1610 sayılı yasa ile değişik 12’nci maddesi arsa niteliğinde olan arazileri tanımlamış ve nelerin arsa sayılacağını açıklamıştır. Sözü edilen 12’nci maddenin ikinci fıkrasına göre;
“Belediye sınırları içinde, belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.” denilmektedir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre;
“Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmiş arazilerin hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu Kararı ile belli edilir.” hükmü de yer almaktadır.
3194 Sayılı Đmar Yasası’nın beşinci maddesine göre imar parseli (arsa):
“Đmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin imar kanunu ve imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.”
Açlar (2002) ‘a göre de arsa tanımı şöyle yapılmıştır:
“Belediye ve bitişik (mücavir) alan sınırları içinde parselasyon planları belediyece onaylanmış araziler, imar planlaması sonucu yerleşim alanı olmuş ya da yerleşim alanı olarak belediye ve kamu hizmetlerinden yararlanan ama boş tutulan, tarım amaçlı kullanılmayan arazilerle belediye ve bitişik alan sınırları dışında kalıp, turizm, sanayi, konut alanı olarak tüzesine uygun parsellenmiş veya yerel imar planlaması
yapılan ana ulaşım yolları ile akarsu, göl, nehir kenarları ve civarındaki araziler arsa sayılmalıdır.”
Arsa maliyeti inşaat maliyeti içinde önemli bir paya sahiptir. Ancak arsanın yeniden üretilemeyen, dolayısıyla çoğalmak yerine zamanla tükenen bir yapı olması nedeniyle bu pay, kentlerde, özellikle nüfus yoğunluğunun yoğun olduğu yerlerde artmaktadır. Normalde arsa payının inşaat maliyeti içinde yaklaşık %20 oranına sahip olması gerekirken bu oran Türkiye’de %35-40 arasındadır [8]. Đstanbul, Ankara ve Đzmir gibi büyük şehirlerde bu oran daha da artmaktadır.
Arsa maliyetini oluşturan temel maliyet, arsanın kendi alım-satım maliyetidir. Arsanın alım-satım maliyetinden başka maliyet bileşenleri de olabilir. Eğer arsa alımı sırasında arada emlâkçı varsa, emlâkçıya verilen alım-satım komisyonu da bir maliyettir. Alınacak arsanın problemli olup olmadığının incelenmesi işlemlerini yürütecek hukukçuya ödenecek meblağ da bir maliyettir. Bunun dışında alım-satım işlemlerinde noter masrafı bulunmaktadır.
Eğer alınacak arsanın bir imar planı yoksa önce o bölgeden sorumlu belediye veya ilgili idareden onay alınır. Daha sonra bölgenin jeolojik ve geoteknik etütleri yapılır. Ardından diğer kurumların görüşleri alınır. Mesela arazi sit alanı veya tarihi alan içinde kalıyor ise; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları kararları sonucu Kültür Bakanlığı’ndan onay alınır. En son plancı imar planını çizer ve belediye meclisi veya ilgili idare planı onaylar.
Bir bölgede mevcut plan sınırı dışında yer alan plansız yerlerde mal sahibinin talebi ile yapılan planlara mevzi imar planı denir. Mevzi imar planı, birkaç parseli ya da bir bölgeyi kapsar. Örnek vermek gerekirse; Samsun’da belediye sınırı dışında kalan ama mücavir alan içindeki belirli bir bölgeye yapılacak bir fabrika için, sadece fabrika arazisi ve güncel imar mevzuatı gereği çevresine yapılacak olan plan mevzi imar planıdır. Mevzi imar planının da önemli bir maliyeti bulunmaktadır. Ancak bu ve yukarıda bahsedilen diğer maliyetler danışman giderleri (M3) kapsamında değerlendirilmektedir.
Bununla beraber arsaların ciddi altyapı maliyetleri vardır. Bu maliyetler, elektrik hattı, içme suyu isale hattı, doğalgaz hattı, kanalizasyon sistemi, iletişim hattı vb. gibi maliyetlerden oluşmaktadır.
6.4.1.1. Arsa Giderlerinin Değerleme Hesaplarına Etkisi
Arsa değerinin bulunmasında genelde emsâl karşılaştırma yöntemi kullanılır. Emsâl karşılaştırma yöntemi en gerçekçi değeri verir. Çünkü maddi veya maddi olmayan varlığın gerçek değeri onun el değiştirme değeridir. Dolayısıyla en güvenilir sonucun değerini belirten şey piyasa değerinden ortaya çıkmaktadır. Emsâl karşılaştırma yöntemine esas olan bedel ise arsanın alım-satım fiyatıdır. Değerleme hesaplarında arsa giderleri, alım-satım fiyatının içinde olduğu için direkt olarak hesaplanmaz. Sadece benzer emsâl arsaların karşılaştırmasında etkileri göz önünde bulundurulur. Mesela her fiyat karşılaştırmasında, birbirleri ile karşılaştırılan parsellerin altyapı giderlerinden muaf olup olmadığı ya da altyapı giderlerinin ödenmesinin gerekip gerekmediği dikkate alınmalıdır. Çünkü altyapı tesislerinin inşası zor ve maliyeti yüksektir [21].
6.4.2. Finansman Giderleri (M2)
Đşletmeler, sermaye ihtiyaçlarını genel olarak üç şekilde karşılamaktadırlar. Bunlardan birincisi öz kaynaklar, ikincisi yabancı kaynaklar, üçüncüsü de oto finansman yani işletme içinde yaratılan kaynaklardır. Bu kaynaklardan öz kaynaklar ile oto finansman, genellikle birbirini tamamlayan unsurlar olup, işletme sahip ve ortaklarından sağlanan kaynaklar ve işletme bünyesinde yaratılan kaynaklar yani yedek akçeler, fonlar, dağıtılmamış kârlar vb. gibi kaynakları kapsamaktadır. Yabancı kaynaklar ise işletme dışındaki çeşitli kişi veya kurumlardan borç ya da kredi şeklinde sağlanan kaynaklardır [38].
Borçlanma yoluyla finansmanda, işletmeler borçlanmanın türüne göre çeşitli finansman giderlerine katlanmaktadır. Đşletmelerde kullanılan yabancı kaynakların kullanım süresine bağlı olarak doğan her türlü faiz, komisyon, vade farkı, kâr payı, kur farkı, iskonto ve benzeri adlar altında yapılmış olan giderler ile bu süreye bağlı olmadan doğan banka ve sigorta muamele vergisi ve kredi sözleşmelerinden doğan damga vergisi gibi giderler finansman gider türlerini oluşturmaktadır [39].
6.4.2.1. Faiz
Faiz, genellikle finansal kuruluşlardan yabancı kaynak kullanılması dolayısıyla yüklenilmekle beraber belli bir vade sonunda, belirli bir oranda ve belirli bir ödeme planı çerçevesinde kullanılır. Yabancı kaynakla birlikte geri ödenen faiz, kullanım amacına göre maliyet ve gider unsuru olarak nitelendirilebilir.
6.4.2.2. Komisyon
Genellikle işletmelerin, finansal işlemlerinden dolayı ödemiş oldukları giderdir. Komisyon giderlerinin en çok karşılaşılan çeşidi, banka ve benzeri kredi kuruluşlarının borçlanma ile ilgili tüm hizmetleri için aldıkları komisyonlardır. Örnek: Bankaların işletmeler için açtıkları akreditif kredilerine komisyon istemesi vb. gibi.
6.4.2.3. Vade Farkı
Belirli bir vadede anlaşılması münasebetiyle mal veya hizmet alımlarında, anlaşılan vadenin dışında mal veya hizmet bedelinin ödenmesi durumunda, anlaşılan vade ile geçen süre arasındaki anlaşma gereği bu bedelin belirlenen bir oranda ödenmesi sonucu oluşan bir maliyet unsurudur.
Đşletme ticari yapısı gereği, çevresinde birçok tedarikçi firmayla mal alışverişinde bulunur ve ticari saygınlığı ve iş hacminin de etkisiyle bu ticari çevreden çeşitli krediler sağlayabilir. Satıcı firma, alacağına karşılık vade bitimine kadar belirli oranlarda hesaplanmış bir fark talep edebilir. Vade farkının hesaplanması, tarafların karşılıklı anlaşmalarına bağlı olabilir.
Başka bir vade farkı uygulaması ise satıcının alacağını vadesinde tahsil edemediği durumlarda ortaya çıkar. Satıcı, vade bitiminde tahsil edemediği alacağına ek olarak, vade bitiminden sonra, geçen süre için, borçludan ek bir tutar ödemesini isteyebilir. Đnşaat sektöründen örnek vermek gerekirse burada alıcı yüklenici, satıcı da yapı malzemesi tedarikçisi olabilir.
hisse senedi satışı gibi iştirakler ancak gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO) söz konusu olup, genel uygulama ise inşaat şirketine yeni ortak alma biçimindedir. Yeni ortaklar finansman kaynağı yaratmakla birlikte ilerideki satışlardan gelecek kârları da almaktadır.
6.4.2.5. Kur Farkı
Kullanılan yabancı kaynağın cinsiyle alakalı olup, yabancı kaynağın kullanıldığı ulusal paranın, muhasebenin temel kavramlarından olan ve her ülkenin muhasebesinin kendi ülke para birimiyle muhasebeleştirileceği ilkesinden hareketle, işletmenin tabi olduğu ülkenin ulusal parası karşılığında değer kazanması sonucu oluşan olumsuz finansal farklardır. Kur farkından kaynaklanan farklar özellikle yabancı orijinli yapı malzemeleri ve yakıt fiyatları dolayısıyla nakliye vb. gibi maliyetleri etkilemektedir.
6.4.2.6. Đskonto Giderleri
Đşletmelerin yapmış oldukları faaliyetlerden dolayı sağlamış oldukları vadeli alacaklarının, vadeleri beklenmeden finansman kaynağı sağlamak için nakde dönüştürülmesinde, nakdi temin eden çeşitli finans kuruluşlarına ödenen finansal giderlerdir.
6.4.2.7. Banka ve Sigorta Muamele Vergisi
Banka ve sigorta şirketlerinin 3226 Sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere, her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paralar için alınan vergilerdir.
Sigorta sözleşmeleri yapma ve prim tahsil etme yetkisi bulunan sigorta acenteleri söz konusu verginin mükellefi olup, imzalanan acentelik sözleşmelerindeki yetkiye