A- YAPININ YERĐ ĐLE ĐLĐŞKĐLĐ KRĐTERLER 1 : Yasa ve Yönetmelikler açısından
7. ĐSTANBUL ĐLĐ KAPSAMINDA MALĐYET YAKLAŞIMINA DAYALI BĐNA DEĞER TAHMĐN YÖNTEMĐNĐN GELĐŞTĐRĐLMESĐ
Maliyet yaklaşımı ile bir binanın değeri hesaplanırken; arsanın, binanın ve özel işletme donatılarının değerleri ayrı ayrı hesaplanır ve toplanır.
Bina ve işletme donatılarının hesabında beşinci bölümde değinildiği gibi birden fazla yöntem bulunmakla beraber çalışma kapsamında yapıların nesne değerleri çeşitli devlet kurumlarından (Maliye Bakanlığı, Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı vb. gibi.) alınan metrekare maliyet bedellerine göre hesaplanacaktır. Bu hesaplara danışman maliyetleri, finansman maliyetleri, sigorta maliyeti vb. gibi maliyetler ile yüklenici, girişimci kârları eklenildikten sonra binaların fiili (efektif) yaşları dikkate alınıp, beşinci bölümde değinilen yıpranma payları düşülecektir.
Binaların maliyet hesaplarında kullanılan metrekare inşaat bedelleri belirlenirken, güncel inşaat malzemeleri, tasarım ve işçiliklerin kullanıldığı kabûlü yapılmıştır. En güncel bedellerin (2008 yılı bedelleri) kullanılacağı yöntemde, kavramsal açıdan yerine koyma maliyetinin hesabı yapılmakta; dolayısıyla, fonksiyonel eskimenin birçok şekli ortadan kaldırılmaktadır.
Altıncı bölümde “Danışman Giderleri” başlığı altında değinilen mimari, statik, tesisat, elektrik gibi temel tasarım ücretleri ile yapı denetim hizmet maliyetleri çeşitli meslek odaları ve devlet kurumlarından alınan asgari oranlar çerçevesinde, Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı bedelleri ile hesaplanabilmekte ve belirli bir sistematiğe oturtulabilmektedir. Ayrıca, proje (ihale) bedeli içindeki temel sigorta maliyetleri piyasa verileri baz alınarak, deprem ve terör ek teminatları da resmi oranlar kullanılarak hesaplanabilmektedir.
“Finansman Giderleri” adı altındaki maliyetler ise genelde inşaattan çok, inşaatı yapan yüklenici veya işveren ile alâkalı bir maliyet olup, aynı inşaat için kullanılan farklı sermaye kaynağına göre değişebilmektedir. Dolayısıyla, finansman giderlerinin bir sistematiğe oturtulması mümkün olamamaktadır. Bu maliyetler tahmini bir yüzde ile ifade edilip, yüklenici kârı ve genel giderlere dahil edilerek hesaplara
eklenebilmektedir. (Bkz. Bölüm 7.1.3) Vergi ve sair harçlar da tahmini bir yüzde ile ifade edilecektir.
Arsanın değeri, kural olarak emsâl (fiyat) karşılaştırması yöntemiyle hesaplanmaktadır. Eğer karşılaştırma yöntemi ile değerlemesi yapılan arsa ve emsâlleri arasında çok az farklılıklar bulunuyorsa, arsanın piyasa değerinin, karşılaştırma fiyatlarının düzeltilmesi yoluyla bulunması kolaydır. Olağanüstü farklı konum unsurlarından dolayı, sapmaların çeşitli türlerinin büyük bir serisi varsa, sadece yüzde üzerinden indirim ya da artırım yardımıyla değer farkının doğru tahmini oldukça zordur. Đndirim ya da artırımın yüksekliği veya düşüklüğü duygusal olarak tespit edilir ve objektif olarak yeterli dayanağı yoktur [49].
Bu hususta, konum unsurları sebebiyle düzeltme güçlüğü doğacak durumları da göz önüne alarak benzer parsellerin karşılaştırılmasında bir puanlama sisteminin kullanılması öngörülmüştür.
7.1. Bina Maliyetlerinin Belirlenmesi
Çalışma kapsamında bina maliyetleri, beşinci bölümde değinilen “Karşılaştırmalı Birim Yöntemi” ile ortalama metrekare maliyet bedelleri kullanılarak hesaplanacaktır.
Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından her yıl ayrı olarak metrekare inşaat maliyet bedelleri belirlenmekte olup, ikinci bölümde bu bedellerin yıllara göre değişiminden kısaca bahsedilmiştir. Bu bedellerin belirlenmesindeki amaçlar ve kapsamları bu bölümde detaylı olarak anlatılmış; bölüm sonunda da genel bir değerlendirme ile, çalışma hesaplarında bu maliyet bedellerini kullanmanın avantajları ve dezavantajları tartışılmıştır.
Bugün Türkiye’de YTL/m² olarak verilen değerlerin oluşmasında alan hesabının nasıl yapıldığı herhangi bir sisteme bağlı olmamakla birlikte, T.C. Başkanlık Devlet Đstatistik Enstitüsünün yaptığı inşaat istatistiklerinde kullandığı bir toplam alan tanımı vardır. Bu tanımda, yapının dış duvarları içinde kalan balkonlar hariç, bodrum ve çatı katları dahil, iskânı mümkün olan bütün katların alanlarının toplamı, toplam bina alanı olarak belirtilmektedir [37]. Çalışmada da toplam alan açısından bu kabûl yapılmıştır.
7.1.1. Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı Tarafından Ortaklaşa Belirlenen Metrekare Normal Đnşaat Maliyet Bedelleri
Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından her sene emlâk vergisine matrah olacak vergi değerlerinin hesabında kullanılmak üzere belirlenen metrekare normal inşaat maliyetleri, binaların kalite sınıfları, taşıyıcı sistemleri ve yapı türleri ile binaların yapılış biçimleri olmak üzere üç farklı maliyet etkenine göre değişmektedir.
Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından 2008 yılı için belirlenmiş metrekare normal inşaat maliyet bedelleri Ek H’de sunulmuştur.
7.1.1.1. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Kalite Faktör Sınıfları Maliyet etkenlerinden ilki olan kalite faktör grubu sınıfları;
• Lüks Đnşaat,
• Birinci Sınıf Đnşaat, • Đkinci Sınıf Đnşaat, • Üçüncü Sınıf Đnşaat,
• Basit Đnşaat olmak üzere toplam beş başlık altında incelenmiştir. Binaların hangi kalite sınıfında olduklarının belirlenmesinde;
• Dış duvarlar, • Çatı Örtüsü, • Tavan, • Đç Duvarlar, • Taban (Döşeme), • Merdivenler, • Pencereler, • Kapılar, • Banyo ve WC,
• Isıtma Tesisatı
gibi bina elemanlarının özellikleri göz önüne alınmıştır. Her kalite sınıfının sahip olması gereken özellikler 15/12/1982 gün 17889 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olup, Tablo 7.1’de görülmektedir.
Tablo 7.1: Bina Đnşaat Sınıflarının Tespitine Dair Cetvel [50]
Đnşaat
Aksamı Lüks Đnşaat Birinci Sınıf Đnşaat Đkinci Sınıf Đnşaat Üçüncü Sınıf Đnşaat Basit Đnşaat
Dış Duvarlar Mermer çini veya bakır kaplamalı.
Tabi (troverten vb) ve suni taş , kaliteli ve
metal kaplamalı.
Tarak sıva, ahşap kaplamalı.
Normal çimentolu, sıva serpmeli, basit, ahşap ve basit metal
kaplamalı.
Sıvasız veya çamur sıvalı.
Çatı Örtüsü Bakır veya kurşun kaplamalı. çatı, su yalıtımlı teras. Alüminyum kaplamalı
Marsilya tipi kiremit, galvanize saç veya bütün emdirilmiş plak kaplamalı. (ondulin eternit vb.) Basit konstrüksiyon (iskelet) üzerine kiremitli. Basit ahşap, saz ve benzeri. Tavan
2’den fazla odası gizli olan ışıklandırma, ses tecritli, asma tavan
(sert ağaç, alüminyum, alçı vb.)
Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı
sıvalı.
Sade düz satıh sıva
üzerine alçı korniş. Sade düz satıhlı sıvalı.
Çeşitli basit malzeme ile gayri fenni kaplamalı.
Đç Duvarlar
2’den fazla odası ses yalıtımlı, sert ağaç kaplamalı.
2’den fazla odası yağlı boya yıkanır kağıt ve
benzeri madde ile kaplamalı.
1 veya 2 odası plastik veya yağlı
boyalı, kağıt kaplamalı.
Kireç harçlı sıvalı veya kireç badanalı.
Çamur sıvalı ve badanalı
Taban Döşeme
2’den fazla odası mermer ve benzeri
tabii taş, ahşap parke, halı kaplamalı.
1 veya 2 odası suni mermer, seramik, ahşap, parke, halı
kaplamalı.
Karo, mozaik, renkli düz mozaik, marley
ve benzeri.
Düz mozaik, şap basit ahşap kaplamalı. Toprak, çok basit tahta ve diğer gayri fenni malzeme kaplamalı. Merdivenler
Tabi taş kaplamalı, işlemeli demir ve sert ağaç korkuluklu
ve küpeşteli.
Suni taş kaplamalı, iyi vasıflı demir ve sert
ağaç kaplamalı.
Renkli mozaik kaplamalı, sert ağaç ve demir korkuluklu.
Şap veya düz mozaik kaplamalı ve demir korkuluklu. Basit tahta veya taş basamaklı, korkuluksuz. Pencereler
Metal ve sert ağaç doğramalı, özel vasıflı camlı, tabi
taş parapetli ve panjurlu.
Metal ve sert ağaç doğrama normal
camlı, suni taş parapetli, panjurlu.
Normal ahşap doğrama, normal
cam ve renkli mozaik parapetli.
Basit ahşap doğrama, düz mozaik parapetli. Basit tahta çerçeveli ve basit camlı ve gayri fenni malzemeli. Kapılar
Masif sert ağaç kasalı ve kanatlı, kapotine kaplamalı, işlemeli metal kasa ve kanatlı özel cam kanatlı ve özel aksamlı banyo, aynı
vasıflarda wc.
Sert ağaç kaplamalı kasa ve kanatlı, metal
kasa kanatlı.
Ahşap presli ve basit metal.
Kasası çam kereste, doğrama basit pres, maun boyalı veya
yağlıboya, giriş kapıları tablalı, basit
masif veya demir.
Gayri fenni malzemeli
7.1.1.2. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Bina Taşıyıcı Sistemleri & Yapı Türleri
Yapılar, taşıyıcı sistemleri açısından ikiye ayrılırlar. 1. Yığma Yapılar [Ahşap, Kagir (Taş, Tuğla, Kerpiç vb.)] 2. Karkas (Đskelet) Yapılar (Betonarme, Çelik, Ahşap)
Taş, tuğla, briket, ahşap, kerpiç gibi birçok çeşitli malzemenin üst üste yerleştirilerek, harç ve kendi ağırlıklarının bağlayıcı gücü ile duvar, kolon, kemer, kubbe, tonoz gibi yapı elemanları aracılığıyla binaların elde edilmesine “Yığma Sistem” denilmektedir.
Kullanılan çeşitli malzemelerin özellikleri, yapı zemini ve istenilen yapının kullanma amacı yığma yapıların biçimlenmesinde rol oynar.
Yığma sistemin genel özelliği yapı malzemelerinin kendi ağırlığı ile birbiri üstüne yerleşerek bir bütün yapı elemanı oluşturmasıdır. En basit örnek olarak yığma duvar incelenecek olursa; tuğlalar yan yana elde edilmek istenen bir bina planına uygun olarak dizilmiştir. Kendi ağırlıkları ve harç ile yere ve sonra birbirlerine bağlanırlar [37].
Karkas yapılarda ise, hareketsiz yükler (yapının kendi ağırlığı), hareketli yükler (insan ve eşyaların yükleri), kar, rüzgar ve deprem gibi yatay yükler, belirli aralıklarla düzenlenmiş yatay ve düşey elemanlar (kolonlar ve kirişler) aracılığı ile zemine iletilir ve duvarlar yalnızca bölme görevi yüklenirler [51].
Sahip oldukları taşıyıcı sistemlere ve bina inşasında kullanılan ana yapı malzemelerinin çeşidine göre sınıflandırılmış sekiz farklı yapı grubu için maliyetler, asgari, azami ve ortalama şeklinde listelenmiştir.
Bu yapı sınıfları;
• Çelik Karkas Binalar, • Betonarme Karkas Binalar, • Yığma Kagir Binalar, • Yığma Yarı Kagir Binalar,
• Ahşap Binalar, • Taş Duvarlı Binalar, • Gecekondu Tarzı Binalar,
• Kerpiç ve Diğer Basit Binalar’dan oluşmaktadır.
7.1.1.3. Đnşaat Maliyet Bedellerine Etkiyen Bina Biçimleri
Listede yapılar, yapılış biçimlerine göre ise 22 tipten oluşmaktadır. Bunlar; • Fabrika ve Đmalathane Binaları,
• Fabrika ve Đmalathane Binası, Sosyal Binaları vs., • Otel Binaları,
• Sinema – Tiyatro Binaları, • Hastahane – Klinik Binaları, • Banka – Sigorta Binaları • Đdare Binaları,
• Benzin Đstasyonu, Yıkama ve Yağlama Binaları, • Yer altı Garajları,
• Müstakil Garajlar, • Çok Katlı Garajlar, • Yurt Binaları, • Okul Binaları, • Yüzme Havuzları, • Banyo ve Hamamlar,
• Pazar ve Fuar Yerlerindeki Yapılar, • Soğuk Hava Depoları,
• Transformatör Binaları, • Diğer Ticarethane ve Đşyerleri, • Mesken Binaları’dır.
7.1.2. Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı Tarafından Belirlenen Metrekare Đnşaat Maliyet Bedelleri
16.07.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren "Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi"nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yıllara göre farklılaşan yapı yaklaşık birim maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dahil edilerek hesaplanmaktadır. Her yıl Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından hazırlanan tebliğ Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra yürürlüğe girmektedir.
Genel hatları ile yapıları beş sınıfta gösteren listede birinci, ikinci ve üçüncü sınıftaki yapılar A ve B olmak üzere iki, dördüncü sınıftaki yapılar A, B ve C olmak üzere üç, beşinci sınıftaki yapılar ise A, B, C ve D olmak üzere dört gruba ayrılmıştır.
7.1.2.1. Birinci Sınıf Yapılar
A Grubu: 3 m yüksekliğe kadar kagir ve betonarme istinat ve bahçe duvarları, basit kümes ve tarım yapılar, mevcut yapılar arası bağlantı-geçiş yolları, baraka veya geçici kullanımı olan küçük yapılar, yardımcı yapılar (müştemilat), gölgelikler- çardaklar, üstü kapalı yanları açık teneffüs, oyun gösteri alanları.
B Grubu: Basit padok, büyük ve küçük baş hayvan ağılları, su depoları, iş yeri depoları.
7.1.2.2. Đkinci Sınıf Yapılar
A Grubu: Kuleler, ayaklı su depoları, palplanj ve ankrajlı perde ve istinat duvarları, kayıkhane.
B Grubu: Seralar, pnömatik ve şişirme yapılar, hangar yapıları, tek katlı ofisler, dükkan ve basit atölyeler, semt sahaları (müştemilatlı), tarım ve endüstri yapıları (tek katlı prefabrike binalar, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve bekletme tesisleri),
yat bakım ve onarım atölyeleri, çekek yerleri, jeoloji, botanik ve tema parkları, mezbahalar.
7.1.2.3. Üçüncü Sınıf Yapılar
A Grubu: Okul ve mahalle ölçeği spor tesisleri (temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları, jimnastik salonları, semt salonları), katlı garajlar, hobi ve oyun salonları, ticari bürolar (üç kata kadar-üç kat dahil-asansörsüz, kalorifersiz), alışveriş merkezleri (semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları, marketler), basımevleri, matbaalar, soğuk hava depoları, konutlar (dört kata kadar- dört kat dahil-asansörsüz, kalorifersiz), benzin istasyonları, kampingler, küçük sanayi tesisleri (donanımlı atölyeler, ticarethane, dükkan, imalathane, dökümhane), semt postaneleri.
B Grubu: Kreş-gündüz bakımevleri, otel ve moteller (Bir ve iki yıldızlı oteller, ikinci sınıf moteller), entegre tarım ve endüstri yapıları, idari binalar (ilçe tipi hükümet konakları, vergi daireleri), gençlik merkezleri, belediyeler ve çeşitli amaçlı kamu binaları, lokanta, kafeterya ve yemekhaneler, temel eğitim okulları, küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri, Jandarma ve emniyet karakol binaları, sağlık tesisleri (sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri, sağlık evleri, sağlık merkezleri), ticari bürolar (kaloriferli ve asansörsüz veya kalorifersiz ve asansörlü), halk evleri, pansiyonlar, 150 kişiye kadar cezaevleri, fuarlar, sergi salonları, konutlar (asansörlü ve/veya kaloriferli), marinalar, gece kulübü, diskotekler, itfaiye kurtarma istasyonları, misafirhaneler, büyük çiftlik yapıları.
7.1.2.4. Dördüncü Sınıf Yapılar
A Grubu: Özelliği olan büyük okul yapıları (spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim yapıları), poliklinikler ve benzeri sağlık yapıları (hastaneler hariç), liman binaları, il tipi hükümet konakları (büyük idare binaları ve Büyükşehir belediye binaları), yüksek okullar ve eğitim enstitüleri, ticari bürolar (asansörlü ve kaloriferli), 150 kişiyi geçen cezaevleri, kaplıcalar, şifa evleri vb. termal tesisleri, rehabilitasyon ve tedavi merkezleri, ibadethaneler (1000 kişiye kadar dini yapılar), sanayi tesisleri ve fabrikalar (fen ve sanat yönünden nitelikli), aqua parklar, müstakil spor köyleri (yüzme havuzları, spor salonları ve stadlar), özellikli
konutlar (bina yüksekliği 21,50 m’yi aşan, asansörlü ve/veya kaloriferli), yaşlılar huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtları, büyük alışveriş merkezleri. B Grubu: Đş merkezleri, araştırma binaları ve laboratuarlar, metro istasyonları, stadyum, spor salonları ve yüzme havuzları, büyük postaneler (merkez postaneleri), otobüs terminalleri, satış ve sergi binaları (showroomlar), eğlence amaçlı yapılar (çok amaçlı toplantı, eğlence ve düğün salonları), banka binaları, otel ve moteller (üç ve dört yıldızlı oteller ile birinci sınıf moteller), normal radyo ve televizyon binaları, özelliği olan genel sığınaklar.
C Grubu: Hastaneler (150 yatağa kadar), büyük kütüphaneler ve kültür yapıları, bakanlık binaları, yüksek öğrenim yurtları, arşiv binaları, büyük adliye sarayları. 7.1.2.5. Beşinci Sınıf Yapılar
A Grubu: Radyo-TV istasyonları, özelliği olan askeri yapılar ve orduevleri, büyükelçilik yapıları, vali konakları ve 600 m² üzerindeki özel konutlar, borsa binaları, üniversite kampüsleri, yüksekliği 50,50 m’yi aşan yapılar, alışveriş kompleksleri (içerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran, market bulunan).
B Grubu: Kongre merkezleri, müze, sergi, kütüphane kompleksleri, olimpik spor tesisleri-hipodromlar, bilimsel araştırma merkezleri, AR-GE binaları, havaalanları, ibadethaneler (1000 kişinin üzerinde).
C Grubu: Hastaneler (150 yatağın üstündeki hastaneler ve özelliği olan ihtisas hastaneleri), üst donanımlı kompleks oteller ve tatil köyleri (beş yıldızlı), büyük radyo ve televizyon binaları.
D Grubu: Opera, tiyatro, bale yapıları, konser salonları ve kompleksleri, restore edilecek yapılar, tarihi ve eski eserler niteliğinde olup yıkılarak orijinaline uygun yapılacak yapılar [52].
Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından belirlenen 2008 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri Ek B’de sunulmuştur.
7.1.3. Metrekare Đnşaat Maliyetleri Hakkında Değerlendirme
Bugün Türkiye’de kullanılan metrekare maliyet bedellerinin oluşmasında hangi giderlerin hesaba katıldığı herkesçe bilinen bir sisteme bağlı değildir [37].
Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından belirlenen, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılan bedellere, %25 oranında yüklenici kârı ve genel giderler dahil olmakla beraber, Katma Değer Vergisi (KDV) dahil değildir [55].
Asıl itibariyle ifade edilen %25 oranındaki yüklenici kârı ve genel giderler içindeki paylar, %10 oranında yüklenici kârı, %15 oranında genel giderlerden oluşmaktadır. Genel giderler hesaplanırken, şantiyenin kurulması ve işletilmesi giderleri, yönetim giderleri, vergiler, sigorta primleri, tazminatlar ve finansman giderleri göz önüne alınmakla beraber, Sayıştay Uzman Denetçisi Mustafa Kemer tarafından yazılan Yapım Đşleri adlı kitapta bahsedilen genel gider oranının açılımı;
- %1 Noter masrafı karşılığı
- %1 Kat’i teminat mektubu karşılığı, - %7 Sigorta primi ve vergisi karşılığı, - %3 Şantiye ve personel giderleri karşılığı, - %1 Araç ve akaryakıt giderleri karşılığı, - %1 Şantiye kurulması giderleri karşılığı,
- %1 Avans mektubu gideri karşılığı olarak ifade edilmektedir [56].
Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından ortaklaşa belirlenen, emlâk vergisine matrah olacak vergi değerlerinin hesabında kullanılan bedellerin ise hangi giderleri kapsadığı hakkında bir bilgi edinilememiştir. Tek bilinen bedellere yüklenici kârı ile birlikte kalorifer, klima ve asansör tesisatının dahil olmadığıdır. EVT’ye göre, hesaplanan inşaat maliyet bedeline yüklenici kârı için %20 oranında, kalorifer veya klima için %8 oranında, asansör içinse %6 oranında ilave yapılmalıdır [57].
Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından belirlenen, 5 farklı yapı sınıfı ve 4 farklı yapı grubunu içeren cetvelde 13 farklı bedel bulunmaktadır.
Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından ortaklaşa hazırlanan bedel cetvelinde ise 5 farklı kalite sınıfı, 8 farklı taşıyıcı sistem ve yapı türü ile 22 farklı yapılış biçiminin eşleşmesi sonucu 365 farklı bedel bulunmaktadır. Ayrıca
bedeller asgari, azami ve ortalama olarak ifade edilmiş; dolayısıyla bir tahmin aralığı ortaya çıkmıştır.
Bu yönden iki farklı bedel cetvelini karşılaştırdığımız zaman Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından ortaklaşa belirlenen metrekare normal inşaat bedel cetvelinin daha fazla seçenek sunduğu görülmektedir.
Ancak gerek Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı tarafından belirlenen normal inşaat maliyet bedellerine hangi giderlerin dahil olduğunun kesin olarak bilinememesi, gerekse danışman giderlerinin (M3) hesaplarında Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı bedellerinin kullanılması, Bayındırlık ve Đskân Bakanlığı verilerinin kullanımını hem dayanak hem de kolaylık açısından daha avantajlı duruma getirmiştir.
Bugün Türkiye’de bu bedellerin ne kadar gerçekçi olduğu meçhûldür. Ancak kullanılacak bedellerin bir kaynağa dayandırılması gerekmektedir. Günümüz inşaat piyasasında artan rekabet, kullanılabilecek yapı malzeme çeşidindeki artış, süresel ve mali planlama konusundaki yetersizlikler vb. gibi etmenler sebebiyle bina maliyetleri değişken olabilmektedir. Bu hususta metrekare inşaat bedeli olarak resmi değerleri baz almak, hem sonuçların objektifliği açısından hem de hesaplarda sağladığı kolaylık açısından daha sağlıklı olabilmektedir.
7.2. Tahmini Arsa Değerinin Tespitine Yönelik Bir Yaklaşım
Tez kapsamında tahmini arsa değerinin tespitine yönelik iki aşamalı bir çalışma yapılmıştır. Đlk olarak Đstanbul ili için sokak rayiçleri temin edilmiş; il genelinde her sokağın değer katsayısı (SDK) bulunup, sokak değer haritası çıkarılmıştır. Daha sonraki aşamada, değer katsayısı bilinen sokak içindeki parselin konumundan ötürü değerini artıracak/azaltacak etkenler belirlenip, puanlaştırılıp, konum değer katsayılarının (KDK) bulunması üzerinde durulmuştur.
7.2.1. Sokak Değer Katsayılarının (SDK) Belirlenmesi
Nesnelerin fiyatları ekonomik değerlendirmelerle kolayca tespit edilebilir, ancak gayrimenkulün değerinin kolayca tespit edilemeyeceğini herkes bilir. Öyleyse bir gayrimenkulün değerli olması, kişisel kullanımın taşınmaza verdiği önemle ölçülür ve bu önemin şiddeti oranında değerlidir. Diğer yandan aynı nitelik ve nicelikteki
parsele herkes kişisel değer kriterleri ile bakar. Bu nedenle herkes için geçerli olan bir değere ihtiyaç vardır [21].
Türkiye’de her dört yılda bir olmak üzere, ilçe belediyelerine bağlı kıymet takdir komisyonları tarafından, emlâk vergi değerinin hesabında kullanılmak üzere, belediye sınırları içindeki mahallelere bağlı sokaklara ait arsa rayiç bedelleri belirlenmektedir.
Kıymet takdir komisyonları; belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memurun başkanlığında,
- Đlgili belediyeden bir memur,
- Tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur,
- Ticaret Odası’ndan seçilmiş bir üye ile ilgili mahalle veya köy muhtarlarından oluşmaktadır.
Büyükşehir belediyesi bulunan illerde merkez komisyonları, kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen değerleri, incelemeye, denetlemeye ve gerektiğinde değişiklikler yapmaya yetkili kılınmıştır.
Merkez komisyonları da; vali ya da vekalet vereceği bir memurun başkanlığında, - Defterdar ya da vekalet vereceği bir memur,
- Vali tarafından görevlendirilecek Tapu Sicil Müdürü, - Ticaret Odası’nca görevlendirilecek bir üye,
- Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası’nca görevlendirilecek bir üye,
- Esnaf ve Sanatkârlar Odaları Birliği’nce görevlendirilecek bir üyeden oluşmaktadır [58].
Dört senede bir yapılan değerleme işlemini takip eden sonraki değerleme işlemine kadarki süre içindeki senelik artış veya azalma, Maliye Bakanlığı tarafından