Maddi mallar taşınır (menkul) ve taşınmaz (gayrimenkul) olarak ikiye ayrılmakla beraber; taşınmazlar herhangi bir yere nakil olanağı bulunmayan sabit mallardır. Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir ‘şey’dir [4]. Genel anlamda gayrimenkul değerlemesi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin ya da gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir [3].
Adaletli bir değer tahmini için;
1) Bütün temel bilgi ve belgelerin elde edilmesi,
2) Bunları doğru yorumlamak ve değerlendirebilmek için kavramların açık tanımının yapılması gerekir [21].
Bir gayrimenkulün değeri, maliyet bedeli olabileceği gibi pazar fiyatı, satış fiyatı da olabilmekte ve çeşitli yöntemler kullanılarak bulunmaktadır. Gelişmiş batı ülkelerinde değerleme işlemleri, profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Genelde değerleme operasyonunda sonuca ulaşmada, değerleme uzmanının değer yargıları, tecrübesi, tarafsızlığı, takdir becerisi önem kazanmaktadır. Doğru bir sonuç için ayrıca değerlemeye konu gayrimenkule ve çevreye ilişkin yeterli derecede bilgi ve donanıma sahip olunmakla birlikte değerleme tekniklerinin doğru ve mevzuata uygun olarak uygulanması da rol oynamaktadır. Burada en önemli ve en çok üzerinde durulan husus değerleme uzmanlarının objektif, herhangi bir tesir altında kalmadan, kendisinin ve müşterilerinin bireysel menfaatini gözetmeden sonuca ulaşmalarıdır.
Bir gayrimenkul değerleme uzmanının en önemli görevi, bir gayrimenkulün “değer”inin güvenilir ve uygun bir tahmin ile saptanmasını sağlamak olup, tahmin
genellikle onun alım-satım işlemindeki kıymeti ile bağlantılıdır. Bu kıymet ise para ile ölçülür ve değer, “gayrimenkulün malikinden, kiracılara veya yatırımcılara kadar uzanan süreçte ortaya çıkan gelecekteki getirilerin şimdiki değeri” olarak tanımlanır. Gayrimenkul değerlemesi birçok ticari işlemde gerekli olabilmektedir. Genel olarak, gayrimenkule ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme gelmektedir. Değerlemenin gerekli olabileceği durumlar şu şekilde sıralanabilir:
- Đleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme, - Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi, - Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
- Sigorta, vergi ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak, - Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
- Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi, - Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kolektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
- Gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespiti.
Bir gayrimenkul değerleme uzmanından belli bir tarihte piyasadaki belli bir gayrimenkulün “kesin” değerini tahmin etmesi istenemez; hiç kimse tam olarak böyle bir sonuca ulaşamayacağı gibi, kimse yapılan tahminin mutlak doğruluğunu da ispatlayamayacaktır. Değerleme sonucunun, bununla birlikte, sınırlı bir olasılık içinde mülkün piyasa değeri ile uyumlu olması beklenir, ve bu tahmini değerin, gerçeklerle ve ilgili bilgilerin mantıklı bir analizi ile desteklenmesi şarttır.
Kural olarak; aynı günde, aynı mülk ile ilgili etkin ve tarafsız olarak yapılmış iki ayrı değerleme, yaklaşık artı eksi %5’lik bir aralık içinde tutarlı olan kesin değer tahminlerini ortaya çıkarmalıdır. Bazı gayrimenkullerin değerlemesi diğerlerine nazaran daha güç olduğundan şüphesiz bu genel kuralın istisnaları vardır. Bununla birlikte iki tahmini değer arasındaki kabul edilebilir farklılık miktarı mülkün aynı amaç için değerlendirildiğini ve aynı faydayı sağlayacağını varsayar. Sözgelimi,
istimlak işlemleri ile ilgili bir değerleme olması halinde, bu iki farklı değerlemeye ilişkin yasal bilgi ve talimatların birbirinden farklı olmadıkları düşünülür.
Tecrübeli ve bilgili bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir gayrimenkulün değerini etkileyen her türlü siyasi, iktisadi ve sosyal faktörün tamamıyla farkında olan bir profesyoneldir. Değerin tahmin edilmesi için değerleme uzmanı tarafından geliştirilen gerek teorik gerekse pratik metotları belirleyen temel prensipler hakkında bilgi sahibi olması değerleme uzmanının temel özellikleri arasındadır. Bir değerleme uzmanı, belirgin gerçekleri aramak, bunları değerlendirerek aralarında bağlantı kurmak ve genellikle bir değerleme raporu şeklinde müşteriye düzenli olarak neticeyi sunmak maksadıyla eğitilir. Gayrimenkul değerlemesi sadece değer hakkında bir fikir vermekle kalmaz aynı zamanda elde edilen değeri destekleyen düşünce ve öğeleri de içerir. Değerleme işlemi, değerleme uzmanının “önceden düşünülmüş” bir tahmine ulaşmak için değil, bir sonuca ulaşmasını sağlayacak şekilde tasarlanır [16,17].
4.1. Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden Đlkeler
Gayrimenkul değerinin tespitinde kullanılan birçok ilke bulunmakla birlikte bunların belli başlıcaları şunlardır:
4.1.1. Arz ve Talep (Rekabet Unsuru)
Arz ve talep edenler arasındaki karşılıklı ilişki gayrimenkul piyasasının temelini oluşturur [22].
Arz: Belirli bir zaman diliminde belirli bir piyasada belirli bir tip gayrimenkul sayısının çeşitli fiyatlarda satılık veya kiralık sunuma hazır hale gelmesidir. Genelde fiyat yüksekse bir malın arzı daha fazla, fiyat düşükse daha az olur.
Talep: Belirli bir zaman diliminde belirli bir piyasada belirli bir tip gayrimenkul sayısının çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralama isteğidir.
4.1.2. Đkame Đlkesi
Herhangi bir gayrimenkul için açık piyasada aynı derecede satın alınmak istenen başka bir gayrimenkulün iktisap edilmesi için ödenecek olan bedelden daha fazlasını
özelliklerdeki yeni evlerin fiyatı 15 bin YTL ise 15 bin YTL’ye satılmak istenen bu evin fiyatı düşecektir [23].
Değerleme işlemi büyük oranda ikame etme esasına dayanır. Bu prensip dikkatli bir alıcının herhangi bir gayrimenkul için açık piyasada aynı derecede satın alınmak istenen başka bir gayrimenkulün iktisap edilmesi için ödenecek olan bedelden daha fazlasını ödeyemeyeceğini varsayar.
Bir gayrimenkul, gayrimenkul piyasasında diğer benzer gayrimenkuller ile rekabet eder. Değerleme teorisi, bir gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile rekabet edebileceği üç ayrı kategorinin bulunduğunu varsayar;
a) Karşılaştırmalı satış bedeli (Piyasa Yöntemi) b) Net gelir akışı (Gelir Yöntemi)
c) Yeniden üretim maliyeti (Maliyet Yöntemi)
Eğer bir değerleme uzmanının ulaştığı kanıt bu kategorilerden bir veya ikisinde çok az miktarda bulunuyorsa veya hiç bulunmuyorsa, gerçekçi bir değer tahmini vermek üzere yeterli miktarda ve nitelikteki kanıtlar, diğer kategorilerde bulunabilir. Bu durum üçlü yaklaşım kavramına esas teşkil eder [16].
4.1.3. Denge
Bu ilke gayrimenkul değeri birbirine uymayan, karşılıklı etkileşen unsurların bir denge halinde bulunduğu zamanlarda önem taşır. Denge ilkesi ile birbirine bağımlı olan, en etkin ve verimli kullanım ve piyasa değeri tahmini için gerekli olan ilkeler de vardır. Bunlar; katkı ilkesi, artık verimlilik, uygunluk ve beklenti ilkeleridir [24]. 4.1.3.1. Katkı Đlkesi
Bu ilke bir bileşenin mülkün tamamına kattığı değeri ya da mülkün tamamından eksilecek değeri belirtir [24].
4.1.3.2. Artık Verimlilik Đlkesi
Bu kavram arazinin diğer üretim faktörlerinin maliyeti ödendikten sonra geriye kalan net gelirdir. Arazinin en etkin ve verimli kullanımı ve arazinin hangi alternatif kullanımının en yüksek getiriyi getireceği analizde yararlıdır [22].
4.1.3.3. Uygunluk Đlkesi
Uygunluk ilkesi, bir gayrimenkulün maksimum değerine ulaşabilmesi için bulunduğu bölgenin özellikleri ile uyumlu olması gerektiğini kabul eder. Örneğin kişilerin Ankara Çankaya’da lüks bir apartman dairesinde oturmak isterken gecekonduda oturmayı düşünmemesi, aynı şekilde Ankara Sincan’da lüks bir villada oturmayı düşünmemesinde olduğu gibi.
4.1.3.4. Beklenti Đlkesi
Bir gayrimenkulün bugünkü değerinin gayrimenkulün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olduğunu varsayar. Bu açıdan gayrimenkuller iki ana kategoriye ayrılır.
a) Ticari (Gelir Getiren) Gayrimenkuller: Burada değer gelecekteki nakit akışlarının bugüne indirgenmiş değeri olarak ele alınır.
b) Konutlar: Buradaki değer, gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı faydaların bugünkü değerinin parasal ifadesidir [23].
4.1.4. Dış Etkenler
Bir mülkün dışındaki etkilerin o mülk üzerinde olumlu veya olumsuz bir etkisi olduğunu gösterir [22]. Dış etkenlere örnek olarak azalan ve çoğalan piyasa getirileri, beklenti-değişim, parselasyon ve tevhit-birleştirme verilebilir [20].
4.1.5. Diğer Etkenler
Kullanışlılık, nadir bulunma, arzu (arzu edilenin daha değerli olması), satın alma gücü (GSMH ile gayrimenkul fiyatları doğru orantılıdır.) vb. gibi etkenlerdir [20].
4.2. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Temel Noktalar Değerleme nihai aşamada sağduyulu bir karar vermeye dayanmakla beraber, bu kararın öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Bu unsurlar aşağıda belirtilmiştir.
4.2.1. Nüfus
Değerlemenin yapılma amacına göre nüfusun önemi değişmektedir. Konutu oturmak amacıyla satın alan kişi, alacağı eve yaşayacağı yer, evin bulunduğu bölgeye de çalışacağı yer gözüyle bakar. Bu nedenle nüfusun gelecekteki trendiyle çok fazla ilgilenmez. Böyle bir alıcının esas ilgisi, binanın bugünkü fiyatı üzerinde odaklanır. 4.2.2. Çevre
Çevrenin genel özellikleri, değerleme uzmanına gayrimenkulün değeri hakkında bir fikir oluşturmakta yardımcı olur. Bölgenin gelişme trendi gayrimenkulün gelecekteki fiyatına olduğu kadar şimdiki değerine de etki eder.
Yalnızca ticari gayrimenkullerin ya da kamu binalarının inşa edilmesine izin verilen bir semtin, yasal bir değişiklikle oturma amaçlı yerleşime de açıldığı düşünülecek olursa, bu durum o bölgede var olan bütün binaların ve arsaların değerini mutlaka etkileyecektir. Aynı durum gelişen altyapı hizmetlerine paralel olarak bir bölgenin kişilerce oturma amaçlı konut inşasında tercih edilmeye başlanmasında da söz konusudur. Böyle bir trendin varlığı ise o bölgenin yakından takip edilmesiyle anlaşılabilir. Bir bölge konut alanından iş alanına dönüşmekteyse yeni iş yerlerinin sayısı, yeni mağazalar vb. dikkat çekici hale gelecektir.
Bir bölgenin gelecekte takip edeceği seyir, yeni inşaatlardan da anlaşılabilir. Bu açıdan bölgede yeni inşaatlar yapılıp yapılmadığı, yapılanların kalitesi ve eski binaların durumu yakından takip edilmelidir. Kabaca bir gözlemle bölgedeki binaların ortalama yaşı 35 yıldan fazla ise o bölgede bir düşüş başlamış demektir. 4.2.3. Doğal Afetlere Karşı Koruma
Konutların veya diğer gayrimenkullerin deprem gibi doğal afetlere olan dayanıklılığı ya da bir felaket anında o binaların bulunduğu bölgeye süratle müdahale imkanının bulunup bulunmadığı değer tespiti açısından önemli bir husus olarak kabul edilmektedir. Bu çerçevede zemin etütleri sonucu hazırlanan geoteknik raporlardan elde edilen veriler önem kazanmaktadır. Bu durumu finansal açıdan düşünecek olursak sağlam zemin profiline sahip bölgelerdeki binaların değeri yükselirken, deprem bölgelerindeki binalar güvenilirlik açısından talep toplayamayacak, ayrıca
sigorta primleri de yüksek olacak dolayısıyla bunlar bir gayrimenkulün değerini azaltacaktır.
4.2.4. Güvenlik Tedbirleri
Đnsanların yaşadıkları mekanlarda güven ve huzur içerisinde yaşamak istedikleri bilinen bir gerçektir. Bu yüzden yeterli güvenlik tedbirlerinin alınmadığı bölgelerin ya da binaların değeri, inşaat kalitesi ne kadar yüksek, manzarası ne kadar güzel olursa olsun belirli bir fiyattan yukarıya çıkamayacaktır.
4.2.5. Sosyal Alanlara ve Alışveriş Merkezlerine Uzaklık
Sosyal alanlara veya alışveriş merkezlerine olan uzaklık bir konutun değeri üzerinde etkili olacaktır. Örneğin arsa spekülatörleri bir bölgede yapılacak olan dev alışveriş merkezlerini, kurulacak bir üniversiteyi ya da inşa edilecek havaalanını o bölgenin ileride çok gelişeceği yönünde bir işaret kabul ederler.
4.2.6. Kamusal Hizmetlerden Đstifade Edebilme
Değerleme çalışmaları sırasında bölgeye getirilecek kamu hizmetleri hakkında da bilgi sahibi olmak gereklidir. Örneğin, değer tespiti yapılan bir apartmanın yakınında bir ilköğretim okulu inşaatına başlanması, şüphesiz ki o apartmanın değerini olumlu yönde etkileyecektir.
4.2.7. Pazarlanabilirlik
Kolayca satılabilme, gayrimenkulün piyasa değeri üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Örneğin, gerileme eğilimindeki bir bölgede yer alan gayrimenkul kolayca elde çıkartılamaz. Bu durum özellikle gayrimenkullerin ipotek ettirilmeleri sırasında önem kazanır. Bankacılık Mevzuatı’nda yer alan borçlunun borcunu ödeyememesi durumunda sahip olunan gayrimenkullerin belirli süreler zarfında elden çıkartılması zorunluluğu da söz konusu pazarlama kriterini daha da önemli bir hale getirmektedir. 4.2.8. Bina Kalitesi
Bina kalitesi, fiziki yıpranmanın, binaya değer katan ilave özelliklerin, işçilik kalitesinin, binanın kullanıma açılmadan önce tamirat gerektiren hususların ve maliyetlerinin tespitini içermektedir.
4.2.9. Arsanın Uygunluğu
Değerleme işlemi sırasında gayrimenkulün yer aldığı arsanın inşası düşünülen gayrimenkul için uygun olup olmadığı, binanın yapımı sırasında arsanın en uygun şekilde kullanılıp kullanılmadığı çok büyük önem taşımaktadır. Ticari bir gayrimenkul için yapılan değer tespiti sırasında bu husus çok daha önemli olmaktadır. Đmar planlarında %75’lik bir bölümüne bina yapılmasına izin verilen bir arsanın %50’lik bölümüne bir bina inşa edilmişse, bu arsanın ticari olarak optimum kullanılmadığını gösterecektir [23].
4.3. Gayrimenkul Değerlerine Đlişkin Bazı Kuramlar 4.3.1. Yönetsel ve Sosyo-Ekonomik Kuramlar
• Ücret ve fiyatlar arasında denge kurulamaması ve tasarruflara verilen resmi faiz oranlarının enflasyon yüzdesinden düşük olması gayrimenkul değerlerini arttırır. • Kararlı ve başarılı bir yerleşme, kentleşme, konut, vergi ve arsa politikasının izlenmemesi –konut sunusunun geniş halk kitlelerine yöneltilmemesi– yerleşik alanlardaki gayrimenkul değerlerini yükseltir.
• Kentlere göç ve kentlerde nüfus yığılması gayrimenkul fiyatlarını arttırır.
• Bir bölgenin tarihi yapıya ve doğal güzelliklere sahip olması o bölgedeki gayrimenkul fiyatlarını olumlu etkiler.
• Konut üreticilerinin örgütlenmiş ve kamulaştırmaya yetkili, halka yararlı büyük yapı örgütlerinin kurulamamış olması ya da yeter sayıda olmaması öncelikle çok nüfus artışı gösteren kentlerde gayrimenkul fiyatlarını yükseltir.
• Bazı toplum tabakalarının modaya uyma ve sosyal yaşam değişimleri gibi nedenlerle belli gayrimenkullere özendirilmesi, yeni şehir kesimlerindeki gayrimenkullere istemi arttırır. Bu ise oralardaki emlâk fiyatlarını arttırır.
• Yapı malzemesi fiyatlarındaki sürekli artış arsa ve tüm gayrimenkul değerlerine yansır.
• Yatırımların büyük ölçüde desteklendiği (vergi indirimi, kredi kolaylıkları, sübvansiyonlar) ya da yoğunlaştırıldığı bölgelerde ve bunların çevresindeki gayrimenkul değerleri artar.
• Kent ekonomik hayatında önemi olan büyük bir ya da birkaç fabrika ya da işyerinin faaliyetine son vermesi gayrimenkul fiyatlarını olumsuz etkiler, düşürür. • Belediyelerin imar ve mücavir alan sınırlarından sonra başlayan ve yapı, parselasyon izni, imar yasası ve ilgili yönetmeliklerine bağlı olmayan kırsal alanlarda gayrimenkul değerleri birden yükselebilir [19].
4.3.2. Kentsel Bölgelere Đlişkin Kuramlar
• Nüfusun yoğun olduğu kent kesimlerinde gayrimenkul değerleri de yüksek olur. • Kent ana ticaret merkezi ya da merkezlerinden dışa doğru arsa değerleri düşer. • Zengin halk tabakalarının oturduğu konut bölgelerindeki taşınmaz fiyatları diğer konut bölgelerindeki fiyatlara göre daha yüksektir.
• Havalimanı ya da alanı, demiryolu, gürültü, pis koku yayan fabrikalar, okullar, ibadet yerleri, oyun parkları gibi rahatsız edici kaynaklar, konuta ayrılmış ve bunlara komşu gayrimenkul değerlerini azaltıcı, ticari gayrimenkul değerlerini çoğaltıcı etki yapar. Bunlar için değer düzeltme katsayıları bulunabilir, fakat genelleştirilemezler. • Bölgeleşmenin tam olarak gerçekleştirilemediği ya da iç içe girdiği konuta ayrılan kent kesimleri, yakın zamanda ticari amaçlar için kullanılabilirse buralarda gayrimenkul değerleri artar.
• Kullanımı kısıtlanmış bölgelerde gayrimenkul fiyatları düşüktür.
• Sosyal donatı ve bağlantı tesisleri (altyapı tesisleri) tam olan bölgelerde gayrimenkul fiyatları, diğer bölgelere göre yüksektir.
• Ulaşım olanakları çabuk ve kolay olan yerleşmelerde gayrimenkul değerleri yükselme eğilimi gösterirler.
• Kamu ulaşımı, değeri yüksek konut bölgelerinde (oturanlar kendi araçlarını kullanırlar) gayrimenkul değerlerini az, buna karşın değeri az konut bölgelerinde çok etkiler.
• Sürekli ve yoğun yaya ya da araç trafiği olan kent içi yol kenarlarında bulunan ticaret bölgelerinde trafik arttıkça gayrimenkul değerleri de artar. Fakat bu oran, konut değerlerine aynı ölçüde yansımaz.
• Ticaret bölgelerinde ön cephesi ana yola ve arka cephesi servis yoluna bağlantılı taşınmaz değerleri, yüksek olma eğilimi gösterirler [19].
4.3.3. Gayrimenkul Konum ve Niteliklerine Đlişkin Kuramlar
• Alışveriş merkezlerine yakınlık ve rahatsız edici kaynaklardan etkilenmemek parsel ve konut değerlerini yükseltir.
• Kentsel alanlarda parselin ana yol cephesi büyüdükçe değeri artar. Bu nitelik ticari amaçlı gayrimenkullerin değerini çok yükseltirken, endüstriyel amaçlı gayrimenkullerde etkin olmaz.
• Parsel, bağlantılı olduğu yola paralel şeritlere ayrılırsa, şerit değerleri yoldan uzaklaştıkça düşer.
• Yoğun yaya trafiği taşıyan yaya yolu ve geçitler, kendilerine cephesi olan parsellerin değerini yükseltirler. Bu yükselme ticari gayrimenkullerde konutlara göre daha fazla olur.
• Đmar parselinin geometrik şekli, bölge imar verilerine uygunluğu oranında değer arttırıcıdır. Taban alanı katsayısı (TAKS) ve kat alanı katsayısı (KAKS) değerleri yükseldikçe imar parseli değeri de yükselir.
• Farklı parsel derinlikleri değeri etkiler. Bu kuram, parselin caddeye yakın kısımlarının caddeye uzak kısımlarından değerli olması kuramına dayanır.
• Manzara, konut, turizm ve eğlence için öngörülmüş parseller de değeri olumlu etkiler. Fakat aynı bölgedeki bütün parseller aynı manzaraya sahipse değerde bir düzelmeyi gerektirmez. Çünkü bu etmenin değere etkisi, karşılaştırmaya alınan parsel değerinde vardır.
• Topoğrafik ve jeolojik farklılıklar gayrimenkul değerini olumlu ya da olumsuz etkilerler. Topoğrafyası düz parsellerin kazı, drenaj ve doldurma masrafları diğerlerine göre azdır.
• Ticaret bölgelerinde ada köşelerindeki parsel değerleri ada içindekilere göre daha yüksektir. Bu kuramın konut bölgelerinde geçerliliği tartışma konusudur. Her ne
kadar ışık, hava sirkülasyonu gibi etmenler değere olumlu katkıda bulunurlarsa da, gürültü, toz ve trafik tehlikesi olumsuz etki yaparlar. Bazı kaynaklarda değer artırımı oranları veriliyorsa da bunların bizim kentler için geçerliliği şüphelidir.
• Ticaret bölgesinde ada köşesine 30-40 metre uzaklıktaki cephe parsellerin değerleri, ada içindekilere göre daha yüksektir. Ancak bunlar için yerel araştırmalarla ampirik bağıntılar geliştirilebilir [19].
4.3.4. Mevcut Altyapıya Đlişkin Kuramlar
Altyapı; enerji sağlamasına, ulaşım hizmetlerine, haberleşmeye, doğal kaynaklardan yararlanmaya ve trafik yollarına hizmet eden tüm ekonomi içindeki işletme gereçleri, donatılar ve her türlü tesislerin hepsini kapsar. Ayrıca bunlara yönetim, kültür, eğitim, sağlık, araştırma, sosyal yardım yapı ve tesisleri de katılır [3].
Şehirsel altyapı iki aşamadan oluşur. Bunlardan birincisi teknik altyapı (bağlantı tesisleri) adı verilen, elektrik, yol, su, kanalizasyon, iletişim, doğalgaz vb. gibi mühendislik çalışmalarını kapsar. Đkincisi ise sosyal altyapı denen, sosyal ve kültürel tesisler ile etkinliklerdir. Altyapının gelişmesine paralel olarak çevredeki gayrimenkul fiyatları da artış gösterir. Bu yükselmenin artış yönü genellikle yerleşme sınırından kent merkezine doğrudur [15,21].
4.4. Gayrimenkul Değerini Etkileyen Özellikler
Bir gayrimenkulün değerini etkileyen özellikleri iki temel başlık halinde listeleyebiliriz. Bunlar;
• Yasal ve maddesel özellikler (Kalite), • Ekonomik özelliklerdir [21].
4.4.1. Yasal ve Maddesel Özelliklerin (Kalitenin) Belirlenmesi
Bir gayrimenkulün çevresindeki parsellere göre sahip olduğu yasal ve maddesel üstünlüklerdir.
4.4.1.1. Konum ve Kullanılabilirlik
Gayrimenkulün konumu onun değerini etkileyen temel özelliklerdendir. Konuma bağlı olarak gayrimenkulün sahip olduğu ulaşım imkanları, sosyal konum ve manzara gayrimenkul değerini etkiler.
Kullanılabilirlik denilince, izin verilen yapı türü, yapılanmanın ölçüsü, arsalaşma aşaması ve bekleme süresi gibi etkenler anlaşılmakla birlikte bunlar gayrimenkul değerini etkilemektedir.
Đzin verilen yapı türü; • Ayrık düzen, • Đkiz düzen, • Bitişik düzen, • Blok düzen. Yapılanmanın ölçüsü;
• T.A.K.S. (Taban Alanı Katsayısı), • K.A.K.S. (Kat Alanı Katsayısı),
(T.A.K.S. olarak verilen katsayı ile parsel alanı çarpılarak, binanın taban alanı; K.A.K.S. / T.A.K.S. oranı ile de kat adedi (toplam bina alanı) bulunabilir. Yani, imar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı (T.A.K.S.), o imar adasındaki imar parselinde yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını,