Maliyet; yeniden üretme maliyeti ve yerine koyma maliyeti olmak üzere kavramsal açıdan iki farklı şekilde düşünülebilir. Yapı ve eklentilerinin maliyet bedellerinin belirlenmesi ile uygun yıpranma oranının seçiminde bu kavramların bilincinde olunmalıdır. Yeniden üretme maliyeti; aynı inşaat malzemeleri, aynı tasarım ve işçilik kalitesi ile orijinal yapının tamamen aynısının üretilmesinde karşılaşılacak maliyettir. Yerine koyma maliyetine ise yapının; modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve işçilik kullanılarak yeniden üretilmesinde karşılaşılır. Yerine koyma kavramında, artık kullanılmayan modası geçmiş inşaat malzemelerinin, tasarım ve işçilik tekniklerinin kullanılması elimine edilerek fonksiyonel eskimenin bir çok şekli ortadan kaldırılmaktadır.
Maliyet yöntemi ile değer belirleme uygulamada iki şekilde yapılabilir. Fiyat analizleri yoluyla yapılan değerlemelerde; kazı, beton, tesisat, boya vb. gibi yapı üretimine ilişkin tüm hizmetlerin (proje, malzeme, işçilik) maliyetleri parça parça hesaplanmakta ve bunların toplamı, yapı maliyet değerini vermektedir. Ortalama maliyet fiyatlarına göre yapılan değerlemelerde ise; yapı tipi, kalitesi, inşaat sınıfı gibi niteliklere göre belirlenmiş olan birim m² ya da m³ maliyet bedelinin yapının miktarı ile çarpılması sonucu maliyet değerine ulaşılır. Ancak bu biçimde bulunan yapı fiyatlarına, yapının özelliği olan kesimleri ve donatı vb. ederleri artırım ya da azaltım düzeltmeleri şeklinde yansıtılmalıdır [3].
5.1. Maliyet Yaklaşımının Kullanım Alanları
Gayrimenkul değerlemesinin üç yönteminden biri olan “Maliyet Yaklaşımı” genellikle;
• Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, • Özel kullanımı olan yapıların değerlemesinde,
• Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, • Fizibilite çalışmalarında,
• Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, • Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlenmesi durumunda,
• Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda, • Emsâl satış bilgileri yetersizse,
• “Gelir Kapitalizasyonu” yaklaşımına tam güvenilemiyorsa,
• Emsâl karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde kullanılır [20].
5.1.1. “Maliyet Yaklaşımı” Kullanımında Karşılaşılan Zorluklar
“Maliyet Yaklaşımı” yöntemi kullanılması durumunda karşılaşılacak zorluklar aşağıda belirtilmiştir. “Maliyet Yaklaşımı” yöntemi;
• Profesyonel uzman görüşü gerektirir, • Pazar değerini tam göstermez,
• Eski binalarda çok da uygun değildir.
Bunlarla beraber, yapıların en iyi ve en verimli kullanım durumundan uzakta olduğu durumlarda, piyasa verileri ile desteklenemeyen durumlarda ve tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde bu yaklaşım yetersiz sonuç verebilmektedir [20].
5.2. Maliyet Yaklaşımı Aşamaları
“Maliyet Yaklaşımı” uygulayacak değerleme uzmanı konu gayrimenkul üzerinde sırasıyla aşağıdaki aşamaları uygular.
• Đlk olarak boşmuş gibi arsa değeri belirlenir. (Genellikle emsâl karşılaştırma yöntemi kullanılır.)
• Daha sonra yeniden üretme maliyeti veya yerine koyma maliyetinden hangisinin uygun olduğunu belirler.
• Bulunan maliyetler üzerine uygun bir girişimci kârı eklenir.
• Bulunan bütün inşaat maliyetleri toplanır ve ardından birikmiş amortisman miktarı hesaplanır. Bulunan amortisman miktarı maliyetlerden çıkarılarak net maliyet belirlenir.
• Son olarak diğer maddi varlıkların değerleri tespit edilerek bulunan net maliyet miktarına eklenir.
Sonuç olarak bulunan değer; Đnşaat Maliyeti + Girişimci Kârı – Birikmiş Amortisman + Diğer Değerler + Arsa Değeri = Piyasa (Pazar) Değeri ‘dir [20]. Birikmiş amortismanın hesaplanması “Maliyet Yaklaşımı” içinde önemli bir yere sahiptir. Amortisman hesabı bazı durumlarda kendi içinde birden çok kaleme ayrılabilmekte; dolayısıyla, hesaplanması karmaşık olabilmektedir. Bir sonraki bölümde bu konu bütün detaylarıyla yer almaktadır.
5.3. Maliyet Yaklaşımında Amortisman
Amortismanın kelime anlamı yavaş yavaş öldürmektir. Admortir kelimesinden türemiştir. Mortir ölmek veya öldürmek anlamına gelir. Ad ise önüne geldiği kelimenin anlamını yavaşlatan bir ön ektir. Öz olarak sabit kıymetlerin hizmet süresi içinde yok edilmesi fikri, amortisman fikridir [26].
Vergi Usûl Kanunu’na göre; amortisman, bir işletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye konu olan varlıkların yok edilmesidir. Kullanmayı, yıpranmayı, aşınmayı ve değerden düşmeyi telafi edebilmek için her hesap döneminde gayrimenkuller, gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetler, alet, edevat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin değerinin bir bölümü amortisman olarak ayrılmakta ve işletmenin kârından düşürülmektedir. Kanuni ölçülere göre her hesap döneminin sonunda ilgili mevcutların değerinin bir kısmı indirilerek gider yazılmakta ve amortisman süresinin sonunda değer tamamen itfa edilmiş olmaktadır [27].
Yapıların değerleme günündeki maliyet bedelleri hesaplandıktan sonra yıpranma (amortisman) oranlarının kestirimi gereklidir. Yapıda meydana gelmiş yıpranma, yapının değerleme günündeki maliyet değerinden düşüklüğü ifade eder. Yapının değerleme günündeki maliyet bedeli ise saptanacak değerin üst sınırıdır.
5.3.1. Amortisman Hesabı
Amortisman tutarının hesabına dair iki farklı yaklaşım bulunmaktadır. Bunlar; doğrusal amortisman ve gözlemlenen durum yöntemleridir. Tez kapsamındaki çalışmada ise 2/12/1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış bina aşınma (yıpranma) payları kullanılacaktır.
5.3.1.1. Doğrusal Amortisman
Yeniden inşa etme maliyetinin ve binanın kalan ekonomik ömrünün bilindiği, değer düşüşünün her yıl sabit bir yüzdeyle ifade edildiği varsayımlarına dayanır.
Doğrusal amortismana örnekler ülkemizdeki 333, 339 ve 365 sıra nolu Vergi Usûl Kanunu genel tebliğlerinde mevcuttur. 1.1.2004 tarihinden itibaren “amortismana tabi iktisadi kıymetlerin, Maliye Bakanlığı tarafından faydalı ömürleri dikkate alınarak belirlenecek oranlar üzerinden amortisman yolu ile itfa edilmesi uygulaması”na başlanmasından beri Maliye Bakanlığı kendisine verilen yetkiyi kullanarak bugüne dek yayınladığı;
• 333 Sıra Nolu Vergi Usûl Kanunu Genel Tebliği, • 339 Sıra Nolu Vergi Usûl Kanunu Genel Tebliği, • 365 Sıra Nolu Vergi Usûl Kanunu Genel Tebliği,
eklerindeki listelerde amortismana tabi iktisadi kıymetlerin faydalı ömürleri ile amortisman oranlarını belirlemiştir.
Amortismana tabi iktisadi kıymetler listesinin binalar ile ilgili kısmında yer alan; ticari, sınai, zirai ve mesleki işletmelerin idare binaları ile bunların sağlık ve sosyal hizmetlerinde kullandıkları binalar, ticarethane, muayenehane, yazıhane, banka, sigorta, pansiyon, otel, okul, hamam, banyo binaları, tiyatro ve benzeri eğlence yerleri, depo, ardiye, kapalı spor sahaları binaları, spor sahalarındaki tribünler ve benzeri hizmetlere tahsis olunan sair binalar, ikamete mahsus ev, apartman ve emsâli binalar için belirtilen faydalı ömürler ve amortisman oranları aşağıda belirtilmiştir. Buna göre;
• Beton, kargir, demir, çelik binaların faydalı ömrü 50 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %2’dir.
• Yarı kargir, yarı ahşap (Ahşap yapılar üzerine beton ve emsâli püskürtmek suretiyle yapılmış binalar dahil.) binaların faydalı ömrü 33 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %3,03’tür.
• Ahşap, kerpiç binaların faydalı ömrü 20 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %5’tir.
• Galip malzemesi saç, çinko, teneke olan mevsimlik faaliyette bulunan sinema, gazino ve emsâli yerlerdeki cam veya ahşap tesisler ile benzeri binaların faydalı ömrü 15 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
• Galip malzemesi teneke olan muvakkat barakalar, inşaat şantiye binaları ve prefabrik yapıların faydalı ömrü 10 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %10’dur.
• Galip malzemesi can olan binalar (Depo ve tesisler) ve benzeri yapıların faydalı ömrü 15 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
• Sarnıç ve benzeri yapıların faydalı ömrü 50 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
• Đspirto ve benzeri tankların faydalı ömrü 15 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
• Asit tankları, yakıt depolama tankları ve reçine tanklarının faydalı ömrü 10 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %10’dur.
• Diğer tankların faydalı ömrü 15 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
Aynı listede yer alan; fabrika, atölye, istasyon, terminal, garaj, hangar, kantar dairesi, kazan dairesi, pompa dairesi, elektrik santral binaları ile emsâli hizmetlere mahsus binalar için belirtilen faydalı ömürler ve amortisman oranları aşağıda belirtilmiştir. • Beton, kargir, demir, çelik binaların faydalı ömrü 40 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %2,50’tur.
• Yarı kargir binaların faydalı ömrü 25 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %4’tür.
• Ahşap binaların faydalı ömrü 15 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır.
• Kerpiç binaların faydalı ömrü 10 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %10’dur.
• Galip malzemesi saç, çinko, teneke olan binaların faydalı ömrü 10 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %10’dur.
Bunlara ek olarak aynı listede;
• Belirli bir kısmı işyeri olarak kullanılan meskenlerin ve ikamet olarak kullanımdan kiralık hale getirilen evlerin faydalı ömrü 50 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %2’dir.
• Tesis ve arazi düzenlemeleri grubunda yer alan yaya kaldırımları, otoparklar, kanallar, su yolları, arklar, setler, boşaltma sistemleri, lağımlar (Belediyelere ait lağımlar hariç), rıhtım ve doklar, mendirek ve dalga kıranlar, havuzlar (Sabit ve yüzer), kuyular, regülatörler, bentler, ihata duvarları, havai hatları ve direkleri, hudut ihata direkleri ve telleri, soğuk hava tesisleri, bahçe ve parklar, spor sahaları (Tribünler hariç), köprüler, çitler, araziye yerleştirilen vericiler ve bunlara benzer olanların faydalı ömrü 15 yıl olmakla beraber, normal amortisman oranı %6,66’dır. • Yolların (Beton ve asfalt yol, parke yol, adi şose ve adi kaldırım ve bunlara benzeyen yollar) faydalı ömrü 8 sene olmakla beraber, normal amortisman oranı %12,50’dur [28,29].
5.3.1.2. Gözlemlenen Durum Yöntemi
Daha objektif bir tahminde bulunabilmek için birikmiş amortismanı parçalara ayırır ve bunların değerini ayrı ayrı tespit eder [23]. Tüzemizde önerilen amortisman oranları yalnızca teknik nedenlerden dolayı oluşmuş fiziksel yıpranmalara ilişkindir. Literatürde ise yıpranma kavramı fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etkilerle oluşmuş yıpranmalar olarak üçe ayrılmaktadır.
a) Fiziksel Yıpranma
Yapı malzemelerinin teknik ömürlerini doldurması sürecinde meydana gelen yıpranmadır. Teorik olarak bir bina, inşaatı bittiği andan başlayarak yıpranma
yapılırsa tüm ekonomik ömrünce işlevini tam yerine getirir ama; fiziksel yıpranma yapı iyi ya da kötü kullanılsa da oluşacaktır [3].
Fiziksel yıpranma, herkesin görebildiği ve matematiksel olarak ölçülebilen unsurlardır. Bu unsurlar düzeltilebilen ve düzeltilemeyen unsurlar olarak ikiye ayrılır;
Düzeltilebilen fiziksel unsurlar; herkes tarafından görülebilen ve matematiksel olarak ölçülebilen yıpranmalardır. Örnek vermek gerekirse; çatı, dış cephe yenilemesi, dış cephe boyanması vb. gibi.
Düzeltilemeyen fiziksel unsurlar; yapının temelinde ya da ana iskeletinde oluşan ve düzeltilmesi teknik olarak çok zor olan ve ekonomik olmayan yıpranmalardır.
b) Fonksiyonel Yıpranma
Yapının kullanışsızlığından kaynaklanan bir değer kaybıdır ve gayrimenkule olan talebi azaltabilir. Fonksiyonel yıpranma;
- Zamanın koşul ve gereksinimlerine uymayan bir yapı tarzı (plan, kat yükseklikleri, iç bölme derinlikleri),
- Yeni gereksinimlere uymayan ve bireysel istemlere göre düzenlenmiş yapı tasarımı, - Yeni oturma ve çalışma gereksinimlerine göre genelde eskiyi yansıtma şeklinde olabilmektedir [19].
Bir yapının günümüz şartlarına uyum sağlayamamış, ancak yenilenebilen kısımları düzeltilebilir fonksiyonel yıpranmaya girer. Örnek vermek gerekirse; eski banyonun veya mutfak tezgâhının yeni hale getirilmesi. Düzeltilemeyen fonksiyonel yıpranma ise, düzeltilmesi ekonomik olmayan değer düşüklüğüdür. Örnek vermek gerekirse; aşırı yüksek veya düşük tavan.
c) Sosyo-Ekonomik Yıpranma
Çevrede olup biten değişim olmakla beraber, hem arsayı hem de binayı etkiler ve değerini düşürür. Sosyo-ekonomik yıpranmalar; gürültü, su ve hava kirlenmesi, bölgedeki suç oranının artması ve ekonomik koşulların değişmesi gibi çevresel ve ekonomik sebeplerden oluşabilir.
5.3.1.3. Emlâk Vergisine Matrah Olacak Değerlerin Hesaplarında Kullanılan Amortisman Oranları
2/12/1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış bu oranlar, belediyelerce, emlâk vergisine matrah olacak değerlerin hesaplarında, binalara düşen payların bulunmasında kullanılmaktadır. Kamulaştırma Kanunu’na göre değerleme hesaplarında da bu oranlar baz alınmaktadır.
Aşınma paylarına ilişkin oranlar, bina tiplerine ve taşıyıcı sistemlerine göre genel olarak dört başlık altında listelenmiştir. Birinci grupta betonarme - çelik karkas binalar, ikinci grupta yığma - yarı yığma kagir binalar, üçüncü grupta ahşap - taş duvarlı (çamur harçlı) - gecekondu tarz ve vasfındaki binalar, dördüncü grupta ise kerpiç - basit binalara ait oranlar bulunmaktadır.
Tablo 5.1:Aşınma Paylarına Đlişkin Oranlar [30]
Đnşaatın Nev’i 0-3 Yaş arası % 4-5 Yaş arası % 6-10 Yaş arası % 11-15 Yaş arası % 16-20 Yaş arası % 21-30 Yaş arası % 31-40 Yaş arası % 41-50 Yaş arası % 51-75 Yaş arası % 75 ve üstü yaş % Çelik karkas - Betonarme karkas binalar 4 6 10 15 20 25 32 40 50 60 Yığma kagir, yığma yarı kagir
binalar
6 8 12 18 25 32 40 50 60 70
Ahşap, taş duvarlı (çamur harçlı) gecekondu tarz ve vasfında binalar 8 12 18 25 32 40 50 60 70 80 Kerpiç ve diğer basit binalar 10 17 25 35 45 55 65 75 85 95
Sadece fiziksel yıpranmanın söz konusu olduğu aşınma oranlarının bina yaşına göre değişimine bakıldığında, belirli aralıklarda sabit olan oran değerlerinin belirli kırılma noktalarında değiştikleri görülmektedir.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 0 20 40 60 80 100 % Y ıp ra n m a - A ş ın m a Yıllar
Çelik - Betonarme Karkas Yığma - Yarı Yığma Kagir Ahşap - Taş Duvarlı Kerpiç - Basit Binalar
Şekil 5.1: Bina Türlerine Göre Değer Kayıpları [30] 5.3.2. Amortisman Đle Đlgili Önemli Tanımlar
Amortisman ile ilgili önemli tanımlar maddeler halinde aşağıda listelenmiştir; 5.3.2.1. Ekonomik Ömür
Ekonomik Ömür, bir gayrimenkulün gelir elde ettiği süredir. 5.3.2.2. Kalan Ekonomik Ömür
Şu anki zamandan itibaren gayrimenkulün gelir elde ettiği süredir. 5.3.2.3. Faydalı Ömür
Gayrimenkulün hizmet vermeye devam ettiği süredir. 5.3.2.4. Gerçek (Kronolojik) Yaş
Gayrimenkulün üretildiğinden bugüne kadar geçen süredir. 5.3.2.5. Fiili (Efektif) Yaş
Gayrimenkulün gösterdiği yaştır. Bir başka deyişle gayrimenkulün gerçekte yıprandığı süredir. Efektif yaş konutun beklenen ömründe göstereceği yıpranmanın bir bölümünün bu süre zarfında yapılan yenilemelerle ortadan kaldırılıp
kaldırılmamasına göre değişiklik gösterir. Örneğin; yapıldığı tarihten itibaren 20 yıl geçmiş bir eve yapılacak bakım o evi 10 yıl yeni hale getirmişse, gerçek yaşı 20 yıl olan evin efektif yaşı 10 yıl olacaktır. Konutların ekonomik ömürlerinin 40 yıl olduğunu düşünürsek; gerçek yaşı 20 yıl olup, fiili yaşı 10 yıl olan bir konutun kalan ekonomik ömrü 30 yıl olacaktır.
5.3.3. Amortisman Belirleme Yöntemleri
Amortisman belirlemesinde kullanılan üç yöntem bulunmaktadır. Bunlar sırasıyla; • Piyasadan Çıkarma Yöntemi,
• Yaş - Ömür Yöntemi, • Döküm Yöntemi’dir [31].
5.3.3.1. Piyasadan Çıkarma Yöntemi
Amortismanın içinde çıkartılabileceği emsâl satışların mevcudiyetine dayanır. Piyasa satışları ile doğrudan karşılaştırmalar yapar. Dolayısıyla, anlaşılması ve açıklanması kolaydır.
Piyasadan Çıkarma Yöntemi’nin zorlukları; - Emsâl bulmak ve doğru veriye ulaşmak zordur.
- Konu mülkler emsâl olarak aldığımız mülklerin benzer fiziksel, işlevsel ve dış özelliklerinin olması ve benzer türlerde amortismana maruz kalmaları gerekir.
- Emsâl mülkler arasında tasarım, kalite ve inşaat farkları olduğunda değer farkının bundan mı, yoksa amortismandan mı kaynaklandığını söylemek zordur [20].
Amortisman Değeri’nin formülü;
• Yeniden Yapma Maliyeti + Arsa Maliyeti = Yeni Değer • Yeni Değer – Satış Fiyatı = Amortisman Değeri
Piyasada Çıkarma Yöntemi’ni kavramak açısından bir örnek vermek yeterli olacaktır.
Değerlenecek mülk üzerinde yeniden yapma maliyeti 600.000 YTL olan 9 yaşında bir bina yer almaktadır. Mevcut üç karşılaştırılabilir satış bilgisi aşağıda verilmiştir.
Đlk satış; 8 yaşında bir bina için olup, 998.000 YTL’ye gerçekleşmiştir. Arsanın değeri 140.000 YTL civarında olup yeniden yapma maliyeti 950.000 YTL’dir.
Đkinci satış; 14 yaşında bir bina için olmakla beraber 605.000 YTL’ye gerçekleşmiştir. Arsanın değeri 100.000 YTL civarında olup, yeniden yapma maliyeti 627.000 YTL’dir.
Üçüncü satış; 19 yaşında bir bina için olup, 791.000 YTL’ye gerçekleşmiştir. Arsanın değeri 125.000 YTL civarında olup, yeniden yapma maliyeti 934.000 YTL’dir.
• Bu verilere göre birinci satıştan ortaya çıkan amortisman değeri; 950.000 YTL + 140.000 YTL = 1.090.000 YTL (Yeni değer)
1.090.000 YTL – 998.000 YTL = 92.000 YTL (Amortisman değeri) 92.000 YTL / 950.000 YTL = %9,68 (Birikmiş amortisman oranı) %9,68 / 8 = %1,21 (Yıllık amortisman oranı)
• Đkinci satıştan ortaya çıkan amortisman değeri;
627.000 YTL + 100.000 YTL = 727.000 YTL (Yeni değer)
727.000 YTL – 605.000 YTL = 122.000 YTL (Amortisman değeri) 122.000 YTL / 627.000 YTL = %19,46 (Birikmiş amortisman oranı) %19,46 / 14 = %1,39 (Yıllık amortisman oranı)
• Üçüncü satıştan ortaya çıkan amortisman değeri;
934.000 YTL + 125.000 YTL = 1.059.000 YTL (Yeni değer)
1.059.000 YTL – 791.000 YTL = 268.000 YTL (Amortisman değeri) 268.000 YTL / 934.000 YTL = %28,69 (Birikmiş amortisman oranı) %28,69 / 19 = %1,51 (Yıllık amortisman oranı)
Sonuçlara bakıldığında yıllık ortalama amortisman oranının %1,4 olduğu görülmektedir. Amortismana konu olan gayrimenkul 9 yaşında olduğu için birikmiş amortisman oranı 9 x %1,4 = %12,6’dır.
5.3.3.2. Yaş - Ömür Yöntemi
Mülkün efektif yaşı ile ekonomik yaşı arasındaki orantıyı kullanarak amortisman hesaplama yöntemidir. Bu yöntemde binanın efektif yaşı, toplam ekonomik ömre oranlandığı için binanın ekonomik ömrü boyunca doğrusal bir biçimde eskidiği varsayılır. Bu nedenle emsâl mülklerin konu mülkten farklı tür oldukları ve farklı miktarlarda amortismanlara maruz kaldığı yörelerde bu yöntemin doğruluğunu kanıtlamak zordur.
Binanın tüm amortismanı tek bir oranla kabul görür. Mesela çatı ve bina amortisman oranları tek bir orana sahiptir.
Bu yöntemi de bir örnekle açıklayacak olursak;
Binanın yeniden yapım maliyeti 750.000 YTL ve bulunduğu arsa 200.000 YTL’dir. Piyasada benzer tür konutların ekonomik ömrünün 40 yıl olduğu bilinmektedir. Binanın gerçek ve efektif yaşı aynı olmakla beraber 16’dır. Buna göre binanın değeri;
Birikmiş Amortisman Oranı = Efektif Yaş / Ekonomik Ömür = 16 / 40 = %40 Bina Değeri = 750.000 YTL x (1 - %40) = 450.000 YTL
Konu gayrimenkulün değeri = 450.000 YTL + 200.000 YTL = 650.000 YTL’dir. 5.3.3.3. Döküm Yöntemi
En tutarlı amortisman hesaplama yöntemi olarak belirtilmektedir. Piyasadan Çıkarma Yöntemi ve Yaş - Ömür Yöntemi ile beraber kullanıldığında toplam amortisman tahminini bileşenlerine ayırır. (Fiziksel yıpranma, fonksiyonel yıpranma, sosyo- ekonomik yıpranma)
Pratik uygulaması çok zaman ve tecrübe gerektirir. Bu yöntem, genelde tüm amortisman yöntemlerinin bir raporda gösterilmesi gerektiği durumlarda tercih edilir [20].
5.4. Maliyet Belirleme Yöntemleri
Yapıların maliyetini belirlemede dört yöntemden yararlanılır. 5.4.1. Maliyet Đndeksi Yöntemi
Bilinen bir geçmiş dönem maliyet bilgisini güncel değere çevirmek amacıyla kullanılır. Genellikle yapılandırmaların oldukça yeni olması durumunda kullanışlıdır. Bir örnekle açıklamak gerekirse;
Ocak 1997 senesinde inşa edilen bir sözleşmenin maliyeti 900.000 USD’dir. 1997 senesi Ocak endeksi 295,3 olup, şu anki endeks 340,6’dır. Bu durumda güncel maliyet;
340,6 / 295,3 = 1,153 x 900.000 = 1.037.700 USD’dir. Bina üzerinde ilave bir eklenti veya değişiklik varsa ayrıca göz önüne alınmalıdır. Bu yöntem, verilerine ulaşılabilen standart binalarda faydalı olabilmektedir.
5.4.1.1. Maliyet Đndeksi Yöntemi Kullanımında Karşılaşılan Zorluklar • Rakamların güvenilir olup olmaması,
• Geçmiş dönem verilerinin güncel dönem verileri ile ilişkili olup olmadığı sorunsalı bu yöntemin kullanışlığını azaltır [20].
5.4.2. Karşılaştırmalı Birim Yöntemi
Maliyetleri bilinen benzer yapıların maliyetleri baz alınarak birim alan veya birim hacim için maliyeti belirlemek için kullanılır. Yapıların, takribi inşaat başına düşen imalat maliyetinin, benzer yapıların birim inşaat değerlerini baz alarak; elektrik, tesisat, vergi, proje, harç – iskân bedellerinin üzerine ilave edilmesi ile bulunan maliyetlerdir. Uygulamada Bayındırlık Bakanlığı Birim Fiyatları kullanılır [20]. 5.4.3. Yerinde Birim Yöntemi
Bu yöntemde toplam bina maliyeti çeşitli bina bileşenlerinin maliyetleri toplanarak elde edilir. Standart yapı bileşenleri için standart maliyetler kullanılır. Karşılaştırmalı birim yönteminden daha ayrıntılıdır [20].
5.4.4. Keşif Yöntemi
Malzeme ve işçilik maliyetini hesaplamak için kullanılacak her malzemenin cinsi, miktarı ve gerekli her türlü işçilik ihtiyacı tek tek belirlenir. Bütün bu maliyetler toplanarak bina maliyeti elde edilir. Çok zaman, detaylı ölçümleme ve uzman maliyet hesapçısı gerektirdiğinden rutin değerleme çalışmalarında sık kullanılmaz [20,31].
Bir yapının keşif yöntemi ile maliyetinin tam olarak saptanması için; yapım sırasında düzenlenen ve ödemelere esas olan tüm dokümanların eksiksiz olarak bulunması gerekir. Bu dokümanlar; fihrist, plankoteler, mimari - statik ve tesisat projeleri, rölöveler, kazılarda fiyat listesindeki (seri döpri) esaslarına göre toprak – küskü ve kaya miktarlarını gösteren klas tutanakları, birinci keşifte ve birim fiyat cetvelinde olmayan üretimler için işveren oluru ile yapılan üretimlerin birim fiyat tutanakları, nakliye tutanakları, su zammı tutanakları, ataşman ve yeşil defter, ticaret odasınca onaylanmış faturaların aslı ve fotokopileri, ilk keşifte öngörülmeyen üretimler ve fiyat farkı uygulanacak malzeme olurları, konum planı, mimari, statik vb. gibi projelerde yapılacak değişikliklerin (tadilat projeleri) ataşmana çizimi, iksalarda izin belgesi, fiyat farkı uygulanacak nakliye – inşaat – tesisat malzemeleri ve bunların metrajları ve her üretime ait pafta numaraları da gösterilerek yapılan metraj özetlerinden oluşmaktadır [3].