Yolsuz tescilin dava yoluyla düzeltilmesi

Genel olarak: Tapu siciline yapılan yolsuz tescilin anlaşma ile düzeltilmesi mümkün olmazsa, MK. m. 933 gereğince, "haklı bir se-bep olmaksızın yapılan bir tescil veya tescilin tadil veya terkini ile aynî hakları haleldar olan kimse, kaydın terkinini veya tadilini (dâva yoluy-la) isteyebilir''''¹*¹. Bu dâvaya "kaydın (tashihi) düzeltilmesi dâvası"

denir.

Kaydın düzeltilmesi dâvası mahiyeti itibariyle bir "tesbit dâ-vası" dır. Hâkim, bu dâvada hakiki aynî hak durumunu tesbit ede-cek ve netice olarak da tapu sicili buna göre düzeltileede-cektir148.

Dava açabilecekler: Kaydın düzeltilmesi dâvası, yolsuz tescil ile aynî hakları haleldar olan malikler veya mahdut aynî hak sahipleri tarafından açılabilir149. Kaydın düzeltilmesinde menfaati olan diğer şahıslar kaydın tashihi için dava açamazlar150. Böylece, örneğin, A

gay-146 Bk. Wieland, C. II, m.975 No: 5, s.597; Homberger, m.975 No: 7.

147 Medenî Kanunumuzun 933. maddesi, esas itibariyle "daha başlangıçta haklı bir sebebe dayanmayan kayıtların düzeltilmesi" ne ilişkindir.

Tescil başlangıçta geçerli bir sebebe dayanıyorsa, fakat sonradan (miras, cebri icrada olduğu gibi) tapu dışı değişiklikler neticesinde hakiki aynî hak durumunu aksettirmez hale gelmişse, bu takdirde tapu kayıtlarının düzeltilmesi için MK. m. 933'e dayanan bir dâvaya prensip itibariyle ihtiyaç basıl olmayacaktır. Zira, tescilden evvel mülkiyet hakkını iktisap eden kimse MK. m.642 ve 922 uyarınca doğrudan doğruya tescil muamelesini yaptırabile-cektir. Ancak bazen, tescil sonradan hukuki duruma uygunluğu kaybettiği halde, kaydın düzeltilmesi için MK. m. 933'e dayanan bir dava açmak gerekecektir. Örneğin, borcun ödenmesine rağmen, lehine ipotek tesis edilmiş olan alacaklı terkin talebinde bulunmazsa, gayrimenkulün maliki m. 933'e göre açacağı bir davayla ipotek hakkının terkinini isteyebi-lece"tirBk. JT. 1977.1.149; Homberger,m.975. No: 3; Wieland, C. II. m.975, No: 3. s.595.

148 Hukuk Genel Kurulunun 22 / 3 / 1950 tarihli kararına göre, "tapu kaydının ipta-line dair olan talep, sözü geçen kaydın düzeltilmesi istemini de kapsar" (Bk. Olgaç C. II, s.

743).

149 Federal Mahkemeye göre, haklı bir sebep olmaksızın adına tescil yapılmış şahıs da, kaydın düzeltilmesinde korunmaya değer biryararı olduğu takdirde, MK. m. 933 uyarınca kaydın düzeltilmesini isteyebilir Bk. JT. 1972.1.547. Hukuk Genel Kurulunun 21/4/1965 (911184) tarihli Kararına göre: Müşterek taşınmaz malın paydaşlarından herhangi birisi, tapuda kayıtlı payından fazlası için kaydın düzeltilmesi davası açamaz (Bk. Ank. Bar.

Derg. 1965, sayı 5, s.605). Buna karşılık, yine Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre:

iştirak halinde mülkiyette, paydaşlardan bir kaçının, davacı paydaşın bilgisi ve muvafakati dışında yaptığı temlikin hukuki bir değer yoktur; iştirak durumu sona ermedikçe şayi cüz'ü de tasarruf mümkün olmadığına göre, davacı paydaşın talebi üzerine, davalı adına meydana getirilen tapunun tümünün iptali gerekir (Bk. HGK. 29 / 12 /1965-213 / 475-Ank. Bar. Derg.

1966, sayı 2, s.290).

150 Bk. JT. 1926, 1.72; 7. HD. 12.2.1956 (Ad. Derg. 1957 s.694); HGK. 8 / 5 / 963, (Ad. Derg. 963, s.1057). Homberger, m.975 No: 13; Üstündağ, s.73 vd; Tekinay, s.282; Os-tertag, m.975. No: 15. Karabasan, C.II, s.1390.

rimenkulünü B ye satsa, fakat yanlışlıkla C lehine kayıt düşürülse, geçerli bir hukukî sebep mevcut olmadığı için tescile rağmen C malik olmayacak, A mn mülkiyet hakkı devam edecektir. Bu takdirde, MK.

m. 933'e göre kaydın düzeltilmesi dâvası ancak A tarafından açıla-bilecek, henüz bir aynî hak iktisap etmemiş olan B dâva açarak kaydın düzeltilmesini istiyemeyecektir.

Dava olunanlar: Kaydın düzeltilmesi dâvası, prensip itibariyle, yolsuz tescil dolayısiyle aynî hakkın sahibi olarak gözüken veyahut yolsuz bir terkinden yararlanan herkese karşı açılabilir151.

Böylece, A ya ait bir gayrimenkul sahte bir vekâletname ile B namına tescil edilmişse, kaydın düzeltilmesi dâvası, B ye ve ölümü halinde mirasçılarına karşı¹⁵² (gerek B ve gerekse mirasçılar iyiniyet sahibi olsalar dahi) açılabilecektir. B gayrimenkulü üçüncü bir şahsa devretmişse bu kimseye karşı dâva açılıp açılamayacağı (aşağıda tekrar temas edeceğimiz üzere) iktisap edenin iyiniyet (MK. m. 3) veya kötüniyet sahibi oluşuna göre değişecektir. Üçüncü şahıs iyiniyet sahibi ise MK. m. 931 gereğince mülkiyeti iktisap edecek ve artık kaydın düzeltilmesini talep etmek mümkün olmayacaktır153. Nitekim MK. m.

933 / son'a göre de "iyiniyet sahibi üçüncü şahısların tescil ile iktisap ettiği haklar ve zarar ziyan iddiaları saklıdır". Üçüncü şahıs kötüniyet sahibiyse, MK. m. 932 uyarınca doğrudan doğruya ona ve ölümü ha-linde (iyiniyet sahibi olsalar dahi) mirasçılarına karşı kaydın düzel-tilmesi dâvası açılabilecektir.

Aynı şekilde, C lehine tesis edilmiş ipotek veya irtifak hakkı haklı bir sebep olmaksızın terkin edilmişse, C, bu terkinden faydala-nan gayrimenkulün malikine karşı açacağı bir kaydın düzeltilmesi, dâvasiyle, tapu siciline tekrar kayıt düşürülmesini sağlayacaktır.

Dava hakkının zaman aşımına uğramaması: Kaydın düzeltil-mesi dâvası mülkiyet veya mahdut aynî haklara dayanır. Aynî hak-lar zaman aşımına uğramadığından, aynî hak devam ettiği sürece

151 Ayrıntılı bilgi için Bk. Üstündağ, s.94 vd.

152 Bk. HGK. 8 / 1 / 1964 (Ad. Derg. 1964, sayı 7-8, s.823).

153 Bu takdirde A, malik olmadığı halde gayrimenkulü devreden B ye karşı (Kötü veya iyiniyetli sahibi oluşuna göre) haksız fiile veya sebepsiz iktisaba dayanan bir tazminat dâvası açabilecektir. BK. HGK. 1 3 / 7 / 1960 (Ad. Derg. 1962 s.1116). Ayrıntılı bilgi için yukarıda s.74-75, 78 vd. mında yaptığımız açıklamaya bakınız.

4. Hukuk Dairesinin 11/5 / 1959 gün ve 3740 sayılı kararına göre "gerçek malikin açacağı haksız fiil sebebiyle değer tazmini dâvasındaki bir yıllık zamanaşımı, dâvacının satın alana (üçüncü şahsa) karşı açtığı tapu iptali dâvasının reddine ait kararın kesinleştiğini öğrendiği tarihden başlar" (Ad. Derg. 1961 s. 605).

• V

tapu sicilindeki kaydın düzeltilmesi istenebilir. Böylece, kaydın düzel-tilmesi dâvasında, dâva hakkının zaman aşımına uğraması söz konusu değildir154.

Davalıların itiraz ve defilen: Kendilerine karşı kaydın düzel-tilmesi dâvası açılanlar, herşeyden önce, dâvacmm bir aynî hak sa-hibi olmadığını ve bu sebeple dâva açamayacağını ileri sürebilirler.

Dâvacı ya baştan itibaren aynî hak sahibi değildir veya aynî hakkı sonradan ortadan kalkmıştır. Aynî hakkın sonradan ortadan kalkması çeşitli sebeplerle olabilir. Örneğin, satış akdi hile ile yapılmıştır, ge-çerli değildir, fakat akit (fesih müddeti geçtiği için, BK. m. 31) sonra-dan muteber hale gelmiş, alıcı malik olmuş, satıcının ise mülkiyet hakkı sona ermiştir. Veya, tescile esas teşkil eden hukukî sebep (örneğin satış akdi) geçerli değildir, fakat lehine kayıt düşürülen alıcı iyiniyet sahibidir, hukukî sebebi geçerli zannetmektedir ve MK. m. 638 uya-rınca adî zaman aşımı ile gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiştir.

Veyahut, haklı bir sebep olmaksızın lehine kayıt düşürülen kimse, gayrimenkulü iyiniyet sahibi üçüncü bir şahsa satmış, üçüncü şahıs MK. m. 931 gereğince mülkiyeti iktisap etmiş ve önceki malikin hakkı bu suretle son bulmuştur.

Kaydın düzeltilmesi dâvalarında, dâvahlar, yukarda gördüğü-müz üzere, prensip itibariyle ancak dâvacının aynî hakkını red (tek-nik anlamda itiraz) yoluna başvurabilirler. Fakat, dâvacı bir aynî hak-ka dayandığı halde, dâvâlının def'i yoluyla hak-kaydın düzeltilmesini ön-lemesi de bazen mümkündür. Örneğin, A gayrimenkulünü B ye geçerli bir akitle satmış fakat yazılı tescil talebinde bulunmamışsa, tapu me-murunun dikkatsizlikle B lehine kayıt düşürmesi yolsuz bir tescildir.

A mülkiyet hakkına dayanarak B ye karşı açacağı bir dâva ile, kaydın düzeltilmesini isteyebilecektir. Ancak, böyle bir dâvada, B, satış akdi gereğince, A nm mülkiyeti nakil borcu altında olduğunu def'an ileri sürecek ve kaydın A lehine düzeltilmesini önleyecektir¹⁵⁵.

Kaydın düzeltilmesi dâvası, dâvacı yönünden, hakkın kötüye kulla-nılması mahiyetinde ise, dâva yine reddedilecektir. Hâkim hakkın kötüye kullanıldığını kendiliğinden (re'sen) dikkate almakla yükümlüdür^53.

Bir gayrimenkul satışında akdin butlanı sebebiyle kaydın düzel-tilmesini istemenin, hakkın kötüye kullanılması (MK. m. 2) sayılıp

154 Bk. JT. 1971. 1.255.; Oğuzman - Seliçi, s.248-249. Tekinay, s.284. Karahasan, c.IT, s.1377.

155 Bk. Üstündağ, s.116-117; Homberger, nı.975 No: 25. VVieland, C. II. m.975, No: 8, s.600.

155a Bk. JT. 1979. I. 18.

sayılmayacağını, hâkim, prensiplere sıkı sıkıya bağlanmaksızm, bü-tün özel durumlaıı dikkate alarak tayin edecektir¹⁵⁶.

Bir gayrimenkul satışmda şekil noksanı sebebiyle akdin butla-nını iddia etmek normal olarak hakkın kötüye kullanılması sayılamaz.

Butlanı ileri süren taraf, akdi icra etmemekte korunmaya değer bir menfaatinin bulunduğunu isbat etmek mecburiyetinde de değildir.

Akdin butlanım ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması mahiye-tinde olduğunu iddia eden taraftır ki, iddiasına esas teşkil eden özel koşulların varlığını ispat edecektir157.

Aşağıdaki hallerde şekil noksanı sebebiyle akdin butlanını ileri sürmek ve kaydın düzeltilmesini istemek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir:

a) Taraflar kendi rızaları ile akdin başlıca borçlarını ifa etmiş-lerse (tescil yapılmış ve satış bedeli ödenmişse)158.

(3) Butlanı ileri süren taraf şekil noksanına kendi hileli hareke-tiyle sebep olmuşsa159.

cc — İyiniyet sahibi üçüncü şahısların korunması (veya tapu siciline güven prensibi)160.

1. Genel olarak.

Medenî Kanunumuz tescilin sebepli bir muamele oluşu, haklı bir sebep olmaksızın yapılan tescilin aynî bir sonuç doğurmayacağı prensibine, iyiniyet sahibi üçüncü şahıslar bakımından bir istisna getirmiştir. Gayrimenkuller üzerindeki aynî hakların tapu sicili yo-luyla aleniyet kazanması, iş hayatında emniyet ve istikrarı sağlama zarureti Kanun Koyucuyu "tapu sicilindeki kayda iyiniyetle istinat ede-rek mülkiyet veya diğer bir aynî hakkı iktisap eden kimsenin bu iktisabı muteber olur" (MK. m. 931) hükmünü kabule sevketmiştir¹⁶¹'¹⁶².

156 Bk. JT. 1964, I. 565; JT. 1979 I. 18, 20.

157 Bk. JT. 1964, 1. 568; JT. 1979, 1. 17.

158 Bk. JT. 1979 I. 18 vd., JT. 1964, I. 568; 1. HD. 14/2 / 1957 (Ad. Derg. 1958, s.275); JT. 1924, I. 433; JT. 1927, I. 618. Karahasan, C.II, s.363-364.

159 Bk. JT. 1964, I. 568, Karahasan, C.II, s.364.

160 Bk. Cansel Erol, Tapu siciline itimat prensibi, Ankara 1964.

161 15 / 3 / 1944 gün ve 8 sayılı İçt. Bir. Kar., na göre, MK. m. 931 eski kanun zama-nında tutulan tapu sicillerine hüsnüniyetle istinad eden kimsenin iktisabı hakkında da uygula-nır. RG. 2 8 / 6 / 1944 sayı, 5742.

162 Hukuk Genel Kurulunun 3.7.1963 gün ve 65 sayılı kararına göre, bir yer geçerli olarak kamulaştırıldıktan sonra, bu yerin yanlışlıkla özel mülk olarak gözükmesi ve temliki hukukça geçerli olmaz. Bu halde MK. m. 931 hükmü uygulanamaz Zira. MK. m. 931 ancak özel hukuk hükümlerine bağlı taşınmaz mallara tatbik edilebilir (Ad. Derg. 1964. s.389 vd).

Aynî nitelikte diğer bir karar için Bk. HGK. 29 / 9 / 1973, 738 (Ank. Bar. Derg. 1974, s.68).

Bu konuda ayrıca Bk. Karahasan, C.II, s.1422 vd.