ZİLYEDLİK
6. Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olup da, her- her-hangi bir sebeple tapu siciline tescil ettirilmemiş olan aynî haklar geçerli
olmakta devam ederler. Ancak, tapu sicilindeki kayıtlara iyiniyetle itimad etmiş olan üçüncü şahıslara karşı bu aynî hakların mevcudiyetleri iddia edilemez (Tat. Kan. m. 38).
7. Medenî Kanunun tapu sicillerine ilişkin kurallarına göre tesis-leri artık kabil olmayan aynî haklar tapu siciline tescil edilmezler. Bun-lar için lüzumu derecesinde beyanBun-lar hanesine işaretle yetinilir. Sözü-geçen haklar herhangi bir sebeple son buldukları takdirde yeniden tesis edilemezler (Tat. Kan. m. 39).
8. Medenî Kanunun aynî haklarla ilgili hükümleri tapu sicili-nin teşkilinden evvel de, esas itibariyle uygulanır (Tat. Kan. m. 40).
9. Medeni Kanuna, Borçlar Kanununa ve Tatbikat Kanununa aykırı olan hükümler ile Mecelle yürürlükten kalkmıştır (Tat. Kan. m. 43).
Tatbikat Kanununun yukarıda zikrettiğimiz maddelerinden açık-ça anlaşılacağı üzere, bu hükümler İsviçre Medenî Kanunundan önce İsviçre Kantonlarında yürürlükte olan hukukî rejim dikkate alınarak düzenlenmiştir.
Türkiye'de Medenî Kanundan evvel gayrimenkullerle ilgili ola-rak mevcut olan hukukî rejim ise, İsviçre'dekinden tamamiyle fark-lıydı. Osmanlı İmparatorluğu zamanında arazinin hukukî rejimi
ön-ce muhtelif tarihlerde çıkartılmış iradelerle ve daha sonra 1274 (1858) tarihli "Arazi Kanunu" ile tanzim edilmişti. Arazi Kanununa göre beş nev'i arazi vardı: 1) Mülk arazi (özel mülkiyet ara/isi) 2) Mirî arazi, 3) Vakıf arazi, 4) Metrûk arazi, 5) Mevat arazi.
Tatbikat Kanunun sözü geçen 43. maddesiyle Medenî Kanuna aykırı olan hükümler yürürlükten kaldırılmıştır. Fakat, acaba Arazi Kanununda düzenlenmiş olan bu beş nev'i arazinin ve özellikle mahi-yetine daha önce kısaca temas ettiğimiz, tarım arazisinin büyük bir kısmını içine alan "mirîarazinin''' yeni hukukî rejimi nedir? Bu hususta maalesef açık bir geçiş hükmüne yer verilmemiş olması, Medenî Ka-nunun yürürlüğe girişinden itibaren elli yıla yakın bir zaman geçmiş bulunmasına rağmen, önemli sonuçları olan farklı görüşlerin ortaya çıkmasını mümkün kılmıştır.
Bugün çoğunlukta olan görüşe ve uygulamaya göre, mirî arazi, mülk arazi ile birlikte Medeni Kanunun yürürlüğe girişinden itibaren, yararlanma hakkı sahipleri lehine özel mülkiyet rejimine tâbi olmuştur9. Gerek yararlanma hakkının mahiyeti ve gerekse 81010 ve 151511 sayılı kanunların ve 501 sayılı kararın12 muhtevası ve 837 sayılı kanunun gerekçesi bu görüşü doğrular mahiyettedir15. Vakıfların hukuki rejimi ise, 5/ 6 / 1935 tarihli Vakıflar Kanunu ile düzenlenmiş, "metrûk arazi"
"âmme emlâki" içinde mütalâa edilmiş, "mevat arazi" de Medeni Ka-nunun "sahipsiz şeyler ve umuma ait mallarda müteallik 641 inci mad-desine tâbi olmuştur14. Ancak, açık bir intikal hükmü olmadığı için, farklı fikirleri ileri sürmüş, örneğin Yargıtay Başkanlarından Dr. Re-cai Seçkin, Cumhurbaşkanı tarafından bir defa daha görüşülmek üzere Büyük Millet Meclisine iade edilen 31 Ocak 1964 tarihli
"Tapu-9 Bk. Velidedeoğlu - Esmer, sh. 550, Not: 12; Köprülü, s.25; Öktem İmran, Eski Arazi Kanunu yürürlükte midir? Ulus Gazetesi, 19-20 Şubat 1964; Esmer Galip, Tapulama Kanunu ve Toprak Reformu, Tapu ve Kadastro Mecmuası. Mart 1964, s.2 vd.
10 19 Nisan 1926 tarih ve 810 sayılı "Hakkı Karar ve Senetsiz Tasarrufat ve Tashihi Kayıt Muamelâtının Sureti İcrasına Dair Kanun".
11 8 / 6 / 1929 tarih ve 1515 sayılı "Tapu Kayıtlarının Hukukî Kıymetlerini Kaybet-miş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun."
12 Türkiye Büyük Millet Meclisinin 11 Mayıs 1929 tarih ve 501 sayılı tefsir kararı, 13 Arazi Kanununun bazı hükümlerinin kaldırılmasına dair 12/ 5/ 1926 tarih ve 837 sayılı kanunun gerekçesi ve ayrıca tafsilât için Bk. Reisoğlu Safa, Yeni Tapulama Ka-nunu ve Toprak Reformuna Tesiri. Ankara 1964, s.5-6; 21-23.
14 Bk. Velidedeoğlu - Esmer, s.550, No: 12.
lama Kanunu'"5 dolayısiyle yazdığı bir makalede, Özetle "Medenî Kanundan evvel tarım topraklarının hemen hepsinin mülkiyeti devlete, yararlanma hakkı ise kişilere aitti. Mirî toprak olan tarım topraklarının asıl mâliki devlettir ve elinde tapusu bulunan özel kişiler bile, kural olarak onun mâliki olmayıp ancak yararlanma hakkına sahip kimseler-dir. Tapusuz bir yeri bulunduran veya tapulu bir yeıi geçerli olmayan bir akid ile elde etmiş olan yahut yine tapulu bir yeri haksız yeıe dinde bulunduran kimsenin durumu ise zilyedlikten ileri gitmez. Nfe Medenî Kanun ve ne de Medenî Kanunun yürürlüğe gitmesine ilişkin kanun, Arazi Kanununu yürürlükten kaldırmamıştır" görüşünü savunmuş-tur16.
§. II. TAPU İDARESİ ÖRGÜTÜ17
Medenî Kanunumuzun 916. maddesine göre, "Tapu dairelerinin teşkilâtı özel hükümlere tâbidir". Bu özel hükümler, 2 5 / 6 / 1932 ta-rih ve 2015 sayılı "Tapu Sicil Müdürlüğü ve Tapu Sicil Muhafızlığı Teş-kilâtına Dair Kanun", 11 / 12/ 1934 tarih ve 2613 sayılı "Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu", 29/ 5/ 1936 tarih ve 2997 sayılı "Tapu ve Ka-dastro Umum Müdürlüğü Teşkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanun", 28 / 6 / 1966 tarih ve 766 sayılı "Tapulama Kanunu" ve bunların bazı mad-delerini değiştiren kanunlar ve ek kanunlar içinde yer almıştır.
Gayrimenkul mallara ilişkin sözleşmelerle, bütün tescil, kadastro, ve tapu tahrir işlerinin kanunlara ve nizamnamelere uygun olarak yapılmasını temin ve idare ile yükümlü olmak üzeıe "Tapu ve Kadastro Umum Müdürlüğü" kurulmuştur. Bu genel müdürlük önce Maliye Ba-kanlığına, 1939 tarihinde Adalet Bakanlığına ve nihayet 1 0 / 8 / 1951 tarih ve 5840 sayılı kanunla Başbakanlığa bağlanmıştır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 1- Merkez örgütü, II- Taşr?
örgütü olmak üzere iki kısımda organüe edilmiştir.
15 Bu kanun Büyük Millet Meclisinde yeniden görüşülerek 17/ 7/ 1964 tarihinde aynen kabul edilmiş ve Resmî Gazetenin 1; 3 ve 4 Ağustos 1964 günlü nüshalarında yayın-lanarak yürürlüğe girmiş, fakat Anayasa Mahkemesinin 16/ 11 / 1965 tarihli kararıyla
"Toplanma yeter sayısı" na ilişkin şekil şartlarına uyulmaksızın çıkarıldığı için iptal edil-miştir. Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün 12 Mayıs 1966 tarihinde yürürlüğe girmesini karara bağlamıştır. (Bk. RG. 12/ 1 / 1966). Anayasa Mahkemesinin iptal kararı üzerine, söz konusu Kanun, yeniden görüşülerek 28 / 6 / 1966 tarihinde aynen, tekrar kabul edilmiş ve yürürlüğe konmuştur (Kanun No: 766).
16 Bk. Recai Seçkin, Toprak Reformunun Hukukî Esasları. Ulus Gazetesi 13-14 Şubat 1964. Sayın Seçkin'in görüşüne katılmamamızın gerekçesi hakkında Bk. Reisoğlu Safa, Yeni Tapulama Kanunu ve Toprak Reformuna Tesiri, s.21 vd. Ayrıca Bk. Esmer Galip, agm. Tapu ve Kadastro Mecmuası, Mart 1964, s.2. vd.
17 Ayrıntılı bilgi için, Bk. Esmer Galip, s.47 vd.
ı — MERKEZ ÖRGÜTÜ.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Merkez örgütü, 2997 sayılı kanunun 2 9 / 1 2 /1953 tarih ve 6206 sayılı kanunla değiştirilmiş 3. mad-desine göre, genel müdürün yönetiminde genel müdür yardımcıları ile aşağıdaki dairelerden meydana gelmiştir.
1. Teftiş Kurulu Başkanlığı
2. Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığı 3. Fen Dairesi Başkanlığı
4. Kadastro Dairesi Başkanlığı
5. Arazi Kadastrosu ve Fotogrametri Dairesi Başkanlığı 6. Tapu Arşiv Dairesi Başkanlığı
7. Eğitim ve Personel Dairesi Başkanlığı 8. İkmal ve Donatım Dairesi Başkanlığı
Bu dairelerin görevleri de aynı kanunun 4. maddesinde göste-rilmiştir.
Ayrıca, merkezde, 2997 sayılı kanunun 4413 sayılı kanunla de-ğiştirilmiş 5. maddesine göre, umum müdürün başkanlığı altında
"tapu komisyonu" ve "memur seçim komisyonu"'' kurulmuştur.
ıı — TAŞRA ÖRGÜTÜ.
1 — Devamlı örgüt.
2015 ve 2997 sayılı kanunlara göre, her ilçe bir tapu sicil mıntı-kasıdır (bölgesidir). Büyük ilçeler (İzmir, Adana merkez ilçelerinde, Çankaya, Fatih, Bakırköy ilçelerinde olduğu gibi) birden çok sicil mıntıkasına ayrılmıştır. İki ilden aşağı olmamak üzere muhtelif iller dahilindeki mıntıkalar bir grup addolunur. Grup merkezi olan illerde grup tapu sicil müdürlükleri ve her sicil mıntıkasında bir tapu sicil muhafızı veya memuru bulunur. Türkiye, halen merkezleri 1) Ankara, 2) İstanbul, 3) İzmir, 4) Diyarbakır, 5) Trabzon, 6) Erzurum, 7) Hatay olmak üzere yedi grup tapu sicil müdürlüğüne ayrılmıştır. Grup tapu sicil müdürlüklerinin sayısı ihtiyaca göre zamanla değişmektedir.
Grup tapu sicil müdürleri, grupları dahilinde cereyan eden bütün tasarruf muamelelerini kontrol etmek, memurların soracakları hu-suslara cevap vermek ve kanuna aykırı hareketi görülenler hakkında takibatta bulunmak yetkisine sahiptirler (Bk. 2015 sayılı kanun m.
6). Grup sicil müdürlüğüne bağlı sicil mıntıkalarıyla, genel
müdür-lük arasındaki muhaberat da (akid ve tescil ile ilgili olanlar hariç ol-mak üzere) sicil müdürlüğünün aracılığı ile cereyan eder.
Sicil mmtıkalarındaki tapu sicil muhafız veya memurları, 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince, mülkiyete, mahdut aynî haklara ilişkin sözleşmeleri ve tescil işlerini yapmağa yetki-lidirler.
Tapu sicili nizamnamesinin 128. maddesi gereğince "Tapu kü-tükleri ile, tapu idarelerinde her ay yapılan tasarruf işleri dolayısiyle yerilen tapu senetlerinin örnekleri ve kadastronun nirengi ve poli-gonlarının rasat, hesap ve röperleriyle paftalarının örneği ve pafta-larda vukua gelecek değişikliklerin belgeleri ertesi ayın onbeşine ka-dar genel müdürlüğe gönderilir. Göndermeyenler hakkmda kanunî takibat yapılır".
2 — Geçici örgüt.
Kadastro işleminin yapıldığı sicil mıntıkalarında, tapu sicil mu-hafız veya memurlarmdan ayrı olarak, kadastro müddetince:
a — 2614 sayılı Kadastro Kanununa göre, il ve ilçelerin belediye sınırları içinde kalan yerlerin kadastrosunun yapılması için kurul-muş "Kadastro Müdürlüğü".
b — Tapulama kanununa göre, il ve ilçelerin belediye sınırı dı-şında kalan gayrimenkullerin kadastro işlemi için kurulmuş "Tapu-lama Müdürlüğü" mevcuttur.
Kadastro müdürlükleri, grup sicil müdürlüklerine değil, doğru-dan doğruya genel müdürlüğe bağlıdırlar.
§. III. TAPU SİCİLİNİN UNSURLARI
ı — GENEL OLARAK.
Tapu sicili, birbirini tamamlayan fonksiyonlarıyla bir bütün teşkil eden birden çok sicil ve belgeden meydana gelir.
Medenî Kanunumuzun 910. maddesine göre, tapu sicilinin ör-neği ve nasıl tutulacağı özel bir tüzük ile gösterilir. 910. maddede sözü edilen özel tüzük, 8 / 10/ 1930 tarih ve 268 sayılı "Tapu Sicili Ni-zamnamesi" dir. Bu nizamnamenin 2. maddesi "Tapu sicili, tapu kütü-ğü ile tamamlayıcı vesikalardan (mevcudiyeti halinde plân, evrakı müs-bite ve yevmiye defterinden) meydana gelir" hükmünü getirmektedir.
Aynı maddeye göre, ayrıca (aşağıda temas edeceğimiz) fer'i siciller tutulur. Bütün sicillerin örnekleri nizamnamenin sonunda gösteril-miştir.
Tapu sicillerinin normal olarak (yani Medenî Kanunumuzun ön-gördüğü anlamda), yukarıda deyinilen esaslar çerçevesinde tutulması gerekir. Fakat memleketimizin büyük bir kısmında henüz, maalesef ara-zinin kadastrosu yapılmamış ve tapu kütükleriyle diğer siciller örnek-lerine uygun olarak düzenlenmemiştir. Bu yerlerde tapu kütüklerinin yerini "kayıt defterleri" (veya uygulamadaki deyimiyle zabıt defterleri) almaktadır.
Şimdi, önce, kadastrosu yapılmış yerlerde, Medenî Kanunumu-za ve Tapu Sicili NiKanunumu-zamnamesine göre tutulmakta olan aslî ve fer'î sicilleri inceleyeceğiz; sonra kadastrosu yapılmamış bölgelerdeki fiilî durumu tetkik edeceğiz.
II — ASLİ VE FER'İ (YARDIMCI) SİCİLLER.
a
1. ASLİ SİCİLLER.
Tapu sicilinin esasını teşkil eden, ona vücut veren sicil ve bel-geler, Tapu Sicili Nizamnamesinin 2. maddesinde belirtildiği üzere;
a) Tapu kütüğü, b) Yevmiye defteri, c) Plân ve d) Evrakı müsbitedir (Kanıtlayıcı belgelerdir).
a) Tapu kütüğü.
Tapu sicilinin en önemli unsuru, şüphesiz ki her gayrimenkulün (örneğinde görüldüğü üzere) müstakil bir çift sahife işgal ettiği tapu kütüğüdür18'19. Aynî haklar tapu kütüğüne yapılacak tescil ile doğarlar (MK. m. 930).
Aynî aleniyet esasına göre tutulmuş olan tapu kütüğünün bir gayrimenkule tahsis edilmiş bulunan her çift sahifesinde, esas
iti-18 Kat Mülkiyeti için, genel kütükten ayrı olarak bir, "Kat mülkiyeti kütüğü" tu-tulmaktadır. Bu kütükte, kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm ayrı bir sahife işgal etmektedir. (Kat M.K.m. 11, 13).
19 Bir gayrimenkule birden çok kimse malik olsa dahi, o gayrimenkule (aynî aleniyet sistemine göre) tapu kütüğünde bir çift sahife tahsis edilir. Her gayrimenkul, bulunduğu mıntıkanın siciline kaydedilir (MK. m. 914). Müteaddit mıntıkalarda bulunan bir gayri-menkul, diğer mıntıka sicillerinde kayıtlı olduğu gösterilmek şartiyle her mıntıkadaki sicile ayrı ayrı kaydolunur. Aynî hak tesis eden tesciller ve tescil talepleri, gayrimenkülün büyük kısmının bulunduğu mıntıka siciline kaydedilir. Bu sicile yapılan tesciller tapu memuru tarafından diğer mıntıka memurlarına bildirilir (M.K. m 915).
bariyle üç ana kolon vardır. Bunlardan biri mülkiyet hakkına, di-ğeri irtifak haklarına ve gayrimenkul mükellefiyetine, üçüncüsü de rehin haklarına ayrılmıştır. Mülkiyet sütununda, gayrimenkulün malikinin veya maliklerinin isim ve soyadları, iktisap sebepleri ve iktisap tarihleri gösterilmiştir (TSN. m. 32). Müşterek mülkiyet hak-kının tescilinde paydaşlardan herbirinin isminin yanına ayrıca payı da ( 1 / 2 ; 1 / 3 vs.) kaydedilmiştir (TSN. m. 34). İrtifak sütununda, gayrimenkulün lehine tesis edilen irtifak hakları olduğu kadar, gayri-menkule külfet yükleyen irtifak hakları da yer almıştır (TSN. m. 36).
Rehin haklarına ayrılan geniş sütunda ise, tesis edilen rehin hakkının nev'i (bir harfle, i=ipotek, i.b.=ipotekli borç senedi, i.s.=irat senedi), rehin hakkının tesisi sırasındaki alacaklının isim v'e soyadı, rehin hakkı ile temin edilen alacağın miktarı, rehin derecesi v'e kayıt tarihi belirtilmiştir (TSN. m. 40)20.
Her sahifede, yukarıda zikredilen üç ana sütundan ayrı olarak MK. m. 919-920-928 gereğince verilecek şerhlere ilişkin bir dör-düncü sütun vardır (TSN. m. 76-84). Sahifelerin üst kısmında ise beyanlar hanesi (TSN. m. 85-90) ve gayrimenkulün niteliğinin gös-terildiği bir kısım mevcuttur.
TSN. m. 115 gereğince, tutulan bütün aslî ve fer'i siciller ve bu arada tapu kütüğü ciltlidir. Her köy ve mahalle için ayrı bir tapu kütüğü tutulur (TSN. m. 1). Bir kütük tahsis edildiği yerdeki gayrimenkullerin tamamı için yetmezse, birden çok kütükten faydalanılabilir ve bu takdirde kütükler, birden itibaren kütük numarası taşır.
Her kütükte, gayrimenkullerin işgal ettiği sahifenin bir "sahife numarası" vardır. Ayrıca, bütün siciller ve böylece tapu kütüğü, kul-lanılmaya başlanılmadan evvel baştan sona kadar numaralanır. Bu numaralar, kütüklerde defterin her iki yüzü bir sahife sayılmak ve yevmiye defteriyle, fer'i sicillerde her sahife ayrıca nazara alınmak suretiyle konur. Bundan sonra, her cildin başına (Bu Defter... sahi-feden ibarettir. Tasdik olunur) şeklinde bir şerh verilerek, il veya ilçe idare heyeti tarafından tasdik olunur ve kullanılmaya başlanır (TSN.
m. 115).
20 TSN. m. 103 gereğince "Kayıtlar sahifenin kısımlarından birini boş yer kalma-yacak şekilde doldurmuş ise, tapu memuru bunun yerine son meşgul sahifenin numarasını takip eden numara altında yeniden bir sahife açacak ve eski sahifenin bütün kısım veya sütünlarında mevcut olup terkin veya tay edilmemiş olan kayıtları ve malûmatı bu yeni sahifeye nakledecektir."