TOKĠ Küçükçekmece-Ayazma kentsel dönüĢüm projesi

116ha (Çizelge 5.11) alan üzerinde gerçekleĢecek olan Kentsel DönüĢüm Projesi (ġekil 5.2), Tepeüstü ve Ayazma olmak üzere iki bölgede uygulanacaktır. Bu 24 ha‟lık alanda 1474 hak sahibi yer almaktadır. Özel mülkiyete konu alanın büyüklüğü ise yalnızca bu alanın 1 ha‟ıdır. Yapılan gecekondu tespitleri ile ilgili olarak geliĢtirilen modele göre, bir gecekondunun ortalama değeri 40.000-50.000 TL (2006), hazine iĢgalcisi hak sahibine ödenecek miktar da bunun %10‟u olan enkaz bedeli olarak belirlenmiĢtir.

Çizelge 5.11 : Ayazma bölgesi alansal özellikler.

Alan 116 ha

Hak sahibi 1870 (1270 Ģahıs, 600 iĢgal)

Kamusal Alan 27 ha Hazine, 28 ha Tescil DıĢı Hazine Özel Mülkiyet 60,3 ha

TOKĠ Halkalı Toplu Konut Alanında 2400 kadar tamamlanmıĢ konut protokol ile bu proje kapsamında kullanılmak üzere ayrılmıĢ ve yaklaĢık 100 m2

büyüklüğündeki bu konutlar için 50.000 TL değeri belirlenerek, 10.000 TL peĢinat öngörülmüĢtür. Bu durumda enkaz bedeline 5.500 TL eklenmesi gerekirken, Hazine iĢgalcisi durumundaki hak sahiplerinin enkaz bedeli 10.000 TL olarak kabul edilmiĢtir. Buna

144

göre proje, aĢağıdaki gibi sınıflanan özel mülkiyetler üzerine yapılmıĢtır (Çizelge 5.12).

ġekil 5.2 : Küçükçekmece-Ayazmaproje alanının yakın çevresi. Çizelge 5.12 : Ayazma‟da özel mülkiyet dağılımı.

Arsa (m²)

Hak Sahibi Toplam

(m²) 1-100 77 6.717 101-250 795 154.416 251-400 64 17.244 401-600 108 54.999 601-800 28 18.986 801-1.000 21 19.402 Toplam 1093 271.764

Bu bağlamda hak sahiplerinin konut edinebilmesi için aĢağıdaki gibi kabullerden yola çıkılmıĢtır (TOKĠ, 2011):

Çizelge 5.13, Arsa büyüklüklerine göre dağıtılacak konut sayılarını ve toplam inĢaat alanlarını özetlemektedir. Buna göre hak sahiplerine arsa büyüklüklerine göre TOKĠ konutları veya yerinde 90, 145 ve 215 m2_{gibi konutlar verilmiĢtir. Çizelge 5.13}

aĢağıdaki 5 kabulden yola çıkılarak oluĢturulmuĢtur, 1 m2

arsa için m2‟si 360 TL değerinde konut verilmiĢ, programa katılmama durumunda ise 1 m2

arsa için 200 TL kamulaĢtırma bedeli ödenmiĢtir.

145

KABUL 1

KAMULAġTIRMA (Programa Katılmama) 1m² arsa için: 200 TL

KABUL 2

250 m² Arsaya TOKĠ konut 1m² arsa için: 360 TL

KABUL 3

250 m² Arsaya 90 m² Yerinde Konut 1m² arsa için: 360 TL

KABUL 4

400 m² Arsaya 144 m² Yerinde Konut 1m² arsa için: 360 TL

KABUL 5

600 m² Arsaya 206 m² Yerinde Konut 1m² arsa için: 360 TL

Çizelge 5.13 : Hak sahiplerinin anlaĢma yapısı, Ayazma Tepeüstü kentsel dönüĢüm projesi.

Arsa

(m²) Konut(m²) KonutSayısı

ToplamĠnĢaat (m²) 100-250 90 795 71.550 251-400 145 64 9.280 401-600 215 108 23.220 601-800 215+90 56 8.540 801-1.000 215+145 42 15.120 TOPLAM 1065 127.710

Sonuç olarak arsa sahiplerine 2,5/1 oranında konut m2_{‟si verilmiĢtir. Gecekondu}

sahiplerine de enkaz bedeli yeni konut maliyetinden düĢüldükten sonra, borçlandırılmak suretiyle yeni konut verilmiĢtir. Proje ile ilgili detaylı bilgi muvafakatnamesindeki (EKA) gibidir.

5.1.2.4 Kuzey Ankara giriĢi kentsel dönüĢüm projesi

Projenin 1. etabı içinde, hak sahibi konutları için “öncelikli proje alanı” olarak 381,31 ha‟lık bir alan ayrılmıĢtır. Alanın mülkiyet analiz çalıĢmaları sonucu ortaya çıkan rakamlarda, yaklaĢık % 57‟sinin Ģahıs mülkiyetinde, % 39‟unun kamu mülkiyetinde, % 4‟ünün de tescil dıĢında olduğu görülmüĢtür (TOKĠ, 2011). Alanın mülkiyet analizi Çizelge 5.14‟te verilmiĢtir.

146

Çizelge 5.14 : Kuzey Ankara kentsel dönüĢüm projesi, mülkiyet dağılımı analizi. Ankara BüyükĢehir Belediyesi 1.462.200 m² % 39 ġahıs Mülkiyeti 2.204.500 m² % 57 Tescil DıĢı 146.400 m² % 4 TOPLAM 3.813.100 m² % 100

Söz konusu alanın 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı ve parselasyon planı tamamlanmıĢ olup, parseller tapuya tescil ettirilmiĢtir. Bu alanda toplam 18152 adet olmak üzere, 8152 adet hak sahibi konutu; 10000 adet de finansman konutu inĢa edilecektir. Öncelikli proje alanına ait, sayısal dökümÇizelge 5.15‟te görülmektedir.

Çizelge 5.15 : Kuzey Ankara kentsel dönüĢüm projesi, öncelikli proje alanına ait sayısal değerler.

Öncelikli Proje Alanı Büyüklüğü

381,31 ha

Özel Rekreasyon Alanı 47 ha

Gölet Alanı 18 ha

Otel ve Kongre Merkezi 2 Adet

UlaĢım Sistemi 3 km

Proje Alanı Nüfusu 70000 KiĢi

Toplam Proje Maliyeti 1.5 milyar $ Hak sahipliğinin tespiti

Projede hak sahibi konumunda olanlar, tapu kaydı bulunan boĢ arsa sahipleri, tapu kaydı bulunan iskânlı ve ruhsatlı bina sahipleri, tapu kaydı bulunan gecekondu sahipleri ve 2981 sayılı Ġmar Affı Kanunu kapsamındaki tapu tahsis belgeli gecekondu sahipleri olarak belirlenmiĢtir. Ayrıca proje alanı içinde, iskânlı ve ruhsatlı 5 tane kooperatif de bulunmaktadır. Bu kooperatif üyeleri de yine hak sahibi pozisyonunda değerlendirilmiĢtir. Hak sahiplerine verilecek olan konut m² miktarları Çizelge 5.16‟da verilmiĢtir.

147

Çizelge 5.16 : Kuzey Ankara kentsel dönüĢüm projesiarsa-konut m² dağılımları. Ġmar lı 100-200 m² 80 m² (3+1) 201-250 m² 100 m²(4+1) 251-300 m² 120 m²(4+1) Ġmar sız 167-333 m² 80 m² (3+1) 334-416 m² 100 m²(4+1) 417-500 m² 120 m²(4+1) T ap u T a h sis B elgeli 400 m² 80 m² (3+1)

Arsa 400 m²‟den küçük ise eksik olan miktar, 298 TL (2004) birim fiyat katsayısı üzerinden değerlendirilerek, ortaya çıkan tutar hak sahiplerinden tahsil edilmek sureti ile hak sahiplerine 80 m²daire verilmiĢtir.

Yıkım sonrası hak sahiplerinin barınabilmesi için, Ankara BüyükĢehir Belediyesi‟ne ait lojmanlar hak sahiplerine tahsis edilmiĢtir. Hak sahiplerinin geçici barınma sorununun çözümü için yapılan bir baĢka uygulama ise, kira yardımları olmuĢtur. Ocak 2010 tarihi itibari ile kaçak ve ruhsatsız yapılar için kira yardımı aylık 260 TL; ruhsatlı yapılar için ise 470 TL olarak Ankara BüyükĢehir Belediyesi bütçesinden yapılmaktadır. Kira yardım bedelleri, her yılın ocak ayında Ankara BüyükĢehir Belediyesi Encümeni tarafından belirlenmektedir.

Matematiksel model ile elde edilecek olan sonuç, ister basit ister karmaĢık bir proje olsun, tek bir katsayıdır. DönüĢüm katsayısı ampirik bir yaklaĢım sonucu olarak, 1 m² arsa sahipliğine karĢılık ne verileceğinin standart ölçüsüdür. Bunun bazı örnekleri Çizelge 5.17‟dedağıtım oranlarıyla özetlenmiĢtir.

Mevcut uygulamalarda aĢağıdaki matematiksel dağıtım katsayıları her projenin uygulayıcıları tarafından1 m2 arsa için verilecek konut m2 oranı oluĢturulmuĢtur. Sonuç olarak 2,5 m2

arsa için 1 m2 konut verilmiĢtir.

Bu projelerden Ayazma-Tepeüstü, KayabaĢı, Doğanbey, Mollaarap, Yeni Merkez, Dörtyol Sanayi ve Küpçüler TOKĠ‟nin projeleridir. Diğerleri ise Belediye projeleridir. Bazı alanlar gecekondu alanıyken, bazıları hisseli tapulu, bazıları tapulu ve yasal yapıları içermektedir.

148

Çizelge 5.17 : TOKĠ kentsel dönüĢüm projelerinde arsa m² karĢılığında verilen konut m² miktarları (TOKĠ, 2011).

ġehir Proje Alanı Oran

Ankara Güneypark 5/1

Ankara Güneytepe 4/1

Ankara Dikmen IV-V 2,5/1 & 4/1

Ankara Yeni Mamak 4/3 & 4/2

Ankara Ulus Tarihi Kent Merkezi Özel Değerleme

Ġstanbul Ayazma – Tepeüstü 2,5/1

Ġstanbul KayabaĢı 5/1

Bursa Doğanbey 2/3

Bursa Dericiler-Sıcaksu 1/1

Bursa Santral 1/1

Bursa Mollaarap 2/1

Bursa Yalovayolu 0,94/1 & 0,75/1

Çankırı Yeni Merkez 2/1

Sakarya Dörtyol Sanayi 10/3

Sakarya Küpçüler 2/1