Kentsel Dönüşüm; köhnemiĢ kentsel alanlar, fonksiyonunu yitiren sanayi alanları, gecekondu alanları, afet riski taĢıyan yerleĢim bölgeleri, çöküntüye uğramıĢ tarihi alanlar gibi yaĢayan ve çalıĢanların gereksinimlerine cevap veremeyen sağlıksız kentsel alanlarda; sürdürülebilirlik ve katılımcılığın projelerde temel alındığı;
ekolojinin hâkim olduğu planlama, mutluluk üreten mimari tasarımlar,
enerji verimliliği ve karbon salınımının esas alındığı mühendislik projeleri, yerel bazda yaĢayanların ve çalıĢanların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyelerini yükseltecek sosyal projeler,
bölgede yeni ekonomi yaratmak için küresel ekonominin yerele indirgendiği ekonomik model projeler,
özel sektör ve devlet iĢbirliği modellerinin ön planda olduğu çok sektörlü bir yapının oluĢturduğu finansal modeller bütününün uygulandığı 21.yy‟ın kentlerinin yaratılmasıdır.
Türkiye‟de kentsel dönüĢüm çalıĢmaları 1994 yıllında 2981 sayılı Ġmar Affı yasası uygulanarak Ankara ili, Dikmen Vadisinde baĢlamıĢ ve son 10 yıldan itibaren yoğunluk kazanmıĢtır. Dikmen Vadisi projesiyle baĢlayan süreç, Ġstanbul‟da, Küçükçekmece-Ayazma, Sulukule, Fener-Balat, TarlabaĢı, Fikirtepe, Kartal Alt Merkez ve Kartal-Pendik, Yedikule-Yenikapı projeleri; Ġzmir‟de Kadifekale projesi, Ankara‟da Kuzey Ankara projesi, EskiĢehir‟de Odunpazarı projesi ve Bursa‟da Doğanbey projesi ile devam etmiĢtir. Bu projeler incelendiğinde; Türkiye‟de kentsel dönüĢüm uygulamalarında, mülkiyet sorununu çözmeye çalıĢan, emsal artırıcı planlama yaklaĢımıyla, enerji verimliliği ve karbon salınımını esas almayan, doğu bloku mimari yaklaĢımıyla yapıların üretildiği(fiziksel yenileme gibi) projelerin gerçekleĢtirildiği görülmektedir.
170
Dünyadaki kentsel dönüĢümün tarihsel sürecini özetleyen Çizelge 2.1 ve Türkiye uygulamaları birlikte değerlendirildiğinde, ülkemizde kentsel dönüĢümün, sosyal ve yeni ekonominin yaratılması boyutunda 1960‟lı yılların yaklaĢımıyla, fiziksel altyapı, üstyapı ve tasarım gibi diğer boyutlarda da 1980‟li yılların yaklaĢımıyla projelendirildiği ve gerçekleĢtirildiği görülmektedir. 2012 yılında bile mühendislik alanında yalnızca „YeĢil Bina‟ kavramı algılanabilmiĢ ve üretimi bazı inĢaat projelerinde uygulanmaya baĢlanmıĢtır.
Günümüzde ekolojinin ve karma kullanımın ön planda olduğu planlama yaklaĢımlarıyla, küresel ısınma tehlikesinden kurtulmak için karbon salınımını azaltan ve enerji verimliliğini esas alan mimarlık ve mühendislik projeleriyle ve gelir seviyesi yükseltilmiĢ kentli sınıfların yaratılması amacıyla projeler üreten model yaklaĢımı uygulamaya sokulmaktadır. Bunun en iyi örnekleri Barselona‟da uygulanan 22@Barcelona ve Londra‟da uygulanan King‟s Cross ve Greenwich Peninsula projeleridir. Bu örnekler değerlendirilerek tezde, kentsel dönüĢüm uygulamalarında ülkemizde yapılacak çalıĢmalar için aĢağıdaki önermelerde bulunulmuĢtur:
Planlamada;
• Tüm Ģehrin bütünüyle değerlendirilerek bölgenin planlanması, • Yeni ekonomi ve yeni fonksiyon açısından bütünleĢik ulaĢım, • Toplu taĢıma olanaklarının arttırılması,
• Araç hareketlerinin azaltılması, ulaĢım modellerinin hazırlanması, • Farklı ulaĢım türlerinin entegrasyonununsağlanması
(kara+raylı+yaya+bisiklet),
• Yeni yaklaĢımların uygulanması (yaygınlaĢmamıĢ, karma kullanım, çok fonksiyonlu),
• Çevre bazlı ekolojik kent tasarımı,
• Stratejik ve eylem odaklı planlama yapılması,
• Ġçe kapalı değil, dıĢa açık stratejiler geliĢtirilmesi ve mekânsal düzenlemeler yapılması,
171
• Fonksiyonların kent ile bütünlük taĢıyacak Ģekilde planlanması, • YaĢanabilir / çalıĢılabilir olan sürdürülebilir alanlar yaratılması, • Karma kullanım alanlarının (konut+çalıĢma+donatı) yaratılması, • Sosyal konut üretilmesi ve
• Birbiri ile entegre sistemler yaratılması. Mimari / Kentsel tasarımda;
• Yüksek nitelikli mimari ve kentsel tasarım yapılması,
• Kullanıcıların talepleri ve ihtiyaçları doğrultusunda tasarım yapılması, • Mimari açıdan ses getirecek, marka projelerin üretilmesi,
• Projelerin ulusal / uluslararası yarıĢmalar yoluyla elde edilmesi, • Çevre koruma açısından ekolojik yapı tasarımlarının tercih edilmesi, • Kentsel tasarım ile yaĢamak ve çalıĢmak istenen mekânlar yaratılması,
• Farklı yaĢ, cinsiyet, sosyal vb. gruplardaki kullanıcılara yönelik, karma kullanımlı kentsel tasarım yapılması,
• Ġnsan ölçeğinde mekânlar yaratılması,
• Peyzaj projeleri ile kentsel tasarımın zenginleĢtirilmesi, • Kentin bütünü ile sürdürülebilir bağlantıların kurulması, • Mutluluk üreten tasarım kavramının benimsenmesi, • Enerji verimliğini sağlayan tasarımların yapılması, • Tasarımda kullanıcıların kültürünün değerlendirilmesi, • Tasarımda ekolojik değerlerin göz önünde bulundurulması, • YeĢil ve ekolojik bina tasarımlarının sağlanması,
• Doğal bitki örtüsünü koruyan peyzaj tasarımlarının yapılması ve
• Tasarımda teknolojinin sunduğu tüm olanaklardan yeĢil kimya ve nanoteknoloji kapsamında yararlanılmasıdır.
172 Mühendislikte;
Küresel ısınma, mühendislik projelerinde yeni yaklaĢımlar öne çıkarılmıĢ ve karbon salınımı ile enerji verimliliği mühendislik projelerinin temel ana fikri olmuĢtur. Artık yeni kentlerde merkezi ısıtma ve soğutma sistemleri kullanılmaktadır.
• Yenilenebilir enerji ve Kombine Isı ve Güç tesisi katkıları olmaksızın, binaların karbon emisyonları için gelecek hedeflerinin belirlenmesi; alan genelinde, düĢük karbon gereksinimi olan Entegre Isı Ve Enerji Santrali (CHP) sistemi ile ısınma,
• Absorpsiyon (soğutma) /trigeneration (ısı, güç ve soğutma enerjilerinin eĢ zamanlı üretilmesi),
• Yer kaynaklı ısı pompaları,
• Atık yönetimi için geri dönüĢüm tesisleri kurulması,
• Fotovoltaik (ıĢık kaynağından elektrik enerjisi elde etme), solar su ısıtma, biyokütle kazanlar (tek sefer maliyetli, verimli ve güvenli tedarik) ile; nanoparça ve polimerler gibi teknolojilerin kullanılması,
• Atıktan (çöp) enerji üretilmesi, • Hidrojenden enerji üretimi, • Dalga ile enerji üretilmesi, • Deprem mühendisliği, • GüneĢ enerjisi,
• Rüzgâr enerjisi,
• Kaliteli ve dayanıklı malzeme seçilmesi,
• Çok iĢlevli, esnek, entegre, uzun ömürlü altyapı projeleri (Barcelona ve King‟s Cross gibi),
• Yağmur suyu çevrim tesisleri kurulması, • Merkezi ısıtma/soğutma sistemleri kurulması, • Karbon emisyonunun azaltılması ve
173 Sosyal boyutta;
Yeni ekonomi yaratmadan, sosyal dönüĢümün sürdürülebilir olması zordur ve bu iki boyut birbirinin tamamlayıcısıdır.
• KentlileĢmenin sağlanması / yaratılması, • Aidiyet duygusunun geliĢtirilmesi, • Eğitim seviyesinin arttırılması,
• Burs olanaklarının arttırılması ve çeĢitlendirilmesi, toplumsal kapasitenin geliĢtirilmesi,
• Toplum yararına kültürel ve sanatsal aktiviteler / yayınlar geliĢtirilmesi, • Sağlıklı yaĢayanlar ve çalıĢanlar yaratılması,
• YaĢ gruplarına göre farklılaĢan aktivite alanları yaratılması, • Yerel iĢ yetersizliğinin engellenmesi,
• ÇalıĢanların katılabileceği etkinlikler düzenlenmesi, yerel halk arasında eğitim nitelikleri ve mesleki beceri eksikliğinin giderilmesi, iĢ kazalarının önlenmesi, • ĠĢ fırsatlarına ve geleneksel iĢçi pazarına zayıf ulaĢım olanaklarının
güçlendirilmesi, sosyal ağ yetersizliğinden ortaya çıkan iĢsizlik problemlerinin önüne geçilmesi,
• Toplumsal bütünleĢmenin sağlanması (farklı toplumsal sınıfların bir arada yaĢayabilmesi),
• Çöküntü alanlarında yaĢayan halkın, yerleĢim yerinin olumsuz imajı nedeniyle, zaman içinde iĢverenlerce damgalanmıĢ olmasının çözümlenmesi, • Göçmenlerin, evsizlerin ve sosyal açıdan sıkıntılı grupların bu mahallelerde
ikamet etmesini teĢvik ve adaptasyonun sağlanabilmesi, • Toplumsal çeĢitlilik sağlanması ve
174 Yeni ekonomi yaratılmasında;
Kent ekonomisine katkıda bulunan temel sektörler: yönetim, teknoloji, finans servisleri, sanayi, sağlık sektörü ve turizm ve temel olmayan sektörler ise eğitim, küçük ticaret, restoran ve küçük ofis iĢletmeleri ile konut üretimi olarak sınıflandırılabilir.
• ĠĢ olanaklarının nitelik ve nicelik olarak arttırılması, • GiriĢimciliğin teĢvik edilmesi,
• Rekabetçiliğin teĢvik edilmesi,
• Mevcut ve yeni firmalar için destek verilmesi, • Ekonomik çeĢitlilik yaratılması,
• Yeni Ģirketler ve alandaki topluluklar arasında iliĢki kurulması, • KOBĠ‟ler için teĢvik ve destek verilmesi,
• Ġnovatif / yenilikçi iĢ alanlarının teĢvik edilmesi, • Alanın yerel / ulusal / uluslararası tanıtılması,
• Mesleki eğitim kursları verilmesi (Yapı uzmanlığı sertifika programı vb.) ve • Sürdürülebilir yerel ekonomik aktivitelerin desteklenmesi gerekmektedir. Kentsel dönüĢümün finansmanında;
Planlama, Mimari, Mühendislik, Sosyal Boyut, Yeni Ekonomi Projeleri bütüncül ele alınıp Uluslararası yarıĢma ve normal projelerle hazırlatılmalıdır. Bu projeler Kurullardan, Belediyelerin ve Bakanlığın ilgili birimlerinden geçerek kesinleĢmiĢ projeler Ģekline dönüĢtürülmelidir. KesinleĢmiĢ Projeler Uluslararası Ġhalelere açılarak yerli ve yabancı yatırımcılarla uygulanması sağlanmalıdır.
• Ekonomik performansın arttırılmasına yönelik projeler oluĢturulması,
• Özel, Kamu, STK, Üniversite iĢbirliklerine dayalı yeni ortaklık modelleri geliĢtirilmesi,
• Kapsamlı bir finansman modeli oluĢturulması, • Kaynakların verimli kullanılması,
175
• Etaplama yapılarak sürdürülebilir finansman modeli oluĢturulması (Projenin kendi kendine kaynak üretmesinin sağlanması),
• Gönüllü iĢçilik programları oluĢturulması ve
• Eğitim, sağlık vb. sosyal projeler için özel sektör ve halktan bağıĢ kabul edilmesidir.
DönüĢümün hukuksal boyutu ve dağıtımmodeli ise;
kentsel dönüĢümün temel bileĢenleri olan (planlama, mühendislik, mimarlık, sosyal, ekonomik, finans) ve alt bileĢenlerinin projelendirilmesi ve bu projelerin yasa ve yönetmeliklere, genelgelerle kurallara bağlanarak uygulamasının sağlanmasıdır. Özetle önce kentsel dönüĢüm projelendirilmeli ve bu projelerin uygulaması yasal kurallara bağlanmalıdır. Mülkiyet sorunlarını çözen dağıtım modeli oluĢturulurken, imar ve gayrimenkul mevzuatı esas alınmıĢtır.
Mülkiyet ve dağıtım sorununu çözmek için uygulayıcıların kiĢisel inisiyatifine bırakarak çözen bir hukuk anlayıĢından ve geleneksel projeler (planlama, mimari, mühendislik) üreten TOKĠ kültüründen uzaklaĢarak, önerilen yaklaĢımlara geçilmelidir. Kentsel dönüĢüm uygulama sınırları da, mevcut veriler esas alınarak yeni inĢaat emsalini yükseltmeden, dağıtımın adil bir Ģekilde yapılmasını sağlayacak Ģekilde seçilmelidir.
Türkiye uygulamalarındaki eksiklikler ve hukuk biliminden uzak, katılımcılığı benimsemeyen, yaĢayan insanları yok sayan, despot kanun maddeleri içeren Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkındaki Kanun ve de Dünya örnekleri birlikte değerlendirilerek, yeni bir model ortaya çıkarılmıĢtır. DönüĢüm katsayısı konusunda, ġekil 5.1‟de sekiz baĢlıkla belirlenen uygulamaların her biri için ayrı ayrı matematiksel (formüller bütünü) model üretilmeli ve bu formüler, yönetmeliklerde yazılmalıdır.
a.Kat mülkiyeti uygulamalarında, mülkiyetin doğuĢundan itibaren, arsa payları yasal olarak bağımsız bölümlerin değeri / kat mülkiyetindeki bağımsız bölümlerin toplam değeri olması gerekirken, yasalarda böyle bir formülün olmaması ve arsa payının öneminin anlaĢılamaması nedeniyle bu paylar rastgele verilmiĢtir. Yeni Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkında Kanunun 6. (1) maddesi bu binalar yıkıldığında yanlıĢ arsa paylarını kullanılarak, arsada kat malikleri hisseli ve müĢterek mülkiyetli olarak malik olacaklardır. Bağımsız bölümlerin
176
değerleri SPK‟yakayıtlı Gayrimenkul Değerleme ġirketlerince yeniden belirlenerek, arsa payları yeniden oluĢturulmalıdır.
Türkiye‟de bundan sonraki kentsel dönüĢüm uygulamalarında baĢvurulacak temel hukuki altlık olacak “Afet Riski Altındaki Alanların DönüĢtürülmesi Hakkında Kanun” kentsel dönüĢümün farklı mülkiyet dokularında ne Ģekilde uygulanması gerektiğini açıkça tanımlamayan bir yasadır. Bu konuda eksikliğin yönetmeliklerle giderilmesi ve tezde önerilen grupların her birinde ayrı ayrı dönüĢüm katsayısı değere bağlı olarak uygulama detayları ile formüle edilmelidir.
Tezde incelenen gruplar için önerilen dağıtım modelinin esası taĢınmazların “değer katsayılarının eĢitliği”dir. Bu yaklaĢımı “değer eĢitliği” ile karıĢtırmamak gerekmektedir. Eski Projedeki Değer Katsayısı (arsa veya BB değeri/ toplam değer), Yeni Projedeki Değer Katsayısı(yeni BB değeri /net proje değeri)‟na eĢit olmalıdır. Bu eĢitlikte matematiksel formül bir binada, bir sitede, bir adada ve bir kentsel dönüĢüm projesinde uygulanabilir.
b. Gecekondu alanlarının kentsel dönüĢüme konu olduğu projelerde birinci öncelik her gecekondu sahibine bir konut verilmesi esasının baz alınması gereklidir.
1986 yılından günümüze yasal düzenlemelerle bu esas uygulanmıĢtır. 2981/3366/3290 sayılıĠmar Affı yasası, 4706 sayılı Hazineye Ait TaĢınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu‟nun Ek 7. maddesi, 775 Sayılı Gecekondu Kanununun 25. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesi, Arsa ve Konut Üretimi ile ilgili 69. maddesinin 3. Fıkrası 1986‟dan itibaren Gecekonduculara arsa ve konut tahsisini sağlayan yasalardır.
Ayrıca, 2009‟daki KentleĢme ġurasında kabul edilen standart, 3 kiĢilik bir aileye minimum 75 m²büyüklüğünde konuttur. Gecekondunun m2‟si ne olursa olsun bu çalıĢmada ortaya konan Yeni Modelin temel kabulü 5.10 eĢitliğinde olduğu gibidir.
DönüĢüm bölgesinde gecekondu sahiplerine yukarıda belirlenen kabule göre yeni konut verilmesi amaçlanmaktadır. Eski gecekondunun veya fiili bağımsız bölümün piyasa satıĢ değeri bulunur ve bu değer toplam değere bölünerek, eski projedeki