Türkiye’de Alışveriş Merkezlerinin Gelişim

Bu bölümde alışveriş merkezlerinin Türkiye’de ortaya çıkışından ve gelişim sürecinden bahsedilecek, alışveriş merkezi mevcut durumunun Avrupa ülkeleri ile kıyaslaması yapılacaktır.

Türkiye’de alışveriş merkezlerinin ya da genel tanımıyla perakende ticaretin gelişmesi, 1980’lerin ikinci yarısında görülen ekonomi politikalarının değişmesiyle başlamıştır (Uslu, 2006). 1980’li yıllarda ithal ikameci politikaların terk edilmeye başlanmasıyla birlikte tüketicilerin ithal mallara olan ilgisi artmıştır. Dolayısıyla bu ürünlerin insanlara sunulabileceği alışveriş merkezlerinin kurulması ihtiyacı doğmuştur. İlk örneği 1988 yılında devlet ortaklığı ile İstanbul Ataköy’de, 77.000 m² alana ve 136 mağazaya sahip olarak açılan Galleria Alışveriş Merkezi, Houston'daki “The Galleria” alışveriş merkezinden esinlenerek yapılmıştır. Ataköy Turizm Merkezi kompleksi içinde yer alan Galleria Alışveriş Merkezi, o dönemde, bu tip

alışveriş merkezlerine ilk örneği olması sebebiyle sadece Ataköy'de değil, tüm İstanbul'da büyük yankı uyandırmıştır. Yapıldığı yıl içinde, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi tarafından verilen “en iyi mimari tasarım, en iyi mağaza kompleksi, en detaylı proje, en hızlı inşaat ve en farklı özellik taşıyan merkez yarışması” alanlarında birincilik ödüllerini alan alışveriş merkezi, beklenmedik bir ilgi görmüş; merkezdeki kira koşullarının, ana cadde mağazacılığına göre daha ağır olmasına rağmen neredeyse tüm zincir mağazalar bu merkez içinde yer almaya çalışmışlardır (Cengiz ve Özden, 2002).

İstanbul’un Anadolu yakasının ilk modern alışveriş merkezi olan Capitol Alışveriş Merkezi, 1993 yılında, 40.000 m² alanda 150 mağaza ile açılmıştır. Aynı yıl Levent’te Akmerkez Alışveriş Merkezi de hizmete girmiştir. 22 Kasım 1993’de, Avrupa’nın en büyük 5 hipermarket zincirinden biri olan Carrefour İstanbul, Kozyatağı’nda 10.000 m²’lik kapalı satış alanına sahip, 3000 araçlık otoparklı, İstanbul’un ilk hipermarketini açmıştır. 1996 yılında 80 milyon $’lık yatırımla önünde bir de alışveriş merkezi açılmıştır.

1990’lı yıllarda, büyük perakendecilerin sayısının giderek artması ve bu hızla akan yabancı sermaye, alışveriş merkezlerinin hızlı bir yapılanma sürecine girmesine neden olmuştur. Ülkemizdeki alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak büyük şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Zamanla, alışveriş merkezleri diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlanmış, sektördeki bu büyük gelişme; Ankara’da Atakule ve Karum alışveriş merkezlerinin açılmasıyla devam etmiştir (Cengiz ve Özden, 2002).

Alışveriş merkezlerinin yaygınlaşmasıyla birlikte kent merkezlerinde de fiziksel ve fonksiyonel değişimler yaşanmaya başlanmıştır. Konut ya da iş alanlarındaki küçük alışveriş dükkanları ve mahalle ölçeğinde cadde boyu görülen “konut altı ticaret” tanımlaması, yerini kent merkezlerinde ya da yakın çevresinde geniş alanlara kurulan ve bünyesinde onlarca alışveriş mekanı barındıran büyük, çok katlı alışveriş merkezlerine bırakmıştır.

Alışveriş merkezlerinin kendi içlerindeki gelişimine bakarsak, sektörde ilk olan Galleria’dan itibaren mimari açıdan da değişiklikler görmek mümkündür. İlk zamanlardaki kapalı, kontrollü ve içe dönük mimarinin yerini, 1993 yılından itibaren karma kullanımlı ofis, konut vb. işlevleri barındıran kompleks yapıların aldığı

görülmektedir. Son 2-3 yıldır ise, mimari konsepte farklılaşmaya gidilerek, yapıların daha çekici ve erişilebilir olması için yarı açık ve açık yapılanma biçimlerinin tercih edildiği izlenmektedir. Bununla beraber, hedef kitleye göre bir ayrışmanın da mimari yapılanmaya yansıtıldığı gözlemlenmektedir (Özaydın ve Özgür, 2009).

Cengiz ve Özden (2002), Tahiroğlu’nun 1999 yılında yapmış olduğu çalışmayı referans göstererek Türkiye’de perakendeciliğin ve alışveriş merkezlerinin gelişmesine neden olan etmenleri; hızlı ekonomik büyüme, genç nüfus oranının artması, şehirlerdeki satın alma gücünün ve ödeme koşullarının artması, tüketici davranışlarındaki değişme, sektöre yatırım yapan iş dünyası, yabancı firmaların yatırımlarının artması ve tecrübeli iş gücü gibi gelişmeler olarak açıklamıştır. Tahiroğlu, Türkiye’de perakendeciliği cazip kılan etmenleri şöyle açıklamaktadır: ● Tüketimde Yaşanan Artış: Toplumda değişen tüketim alışkanlıkları, şehirleşme oranındaki yükselme ile birlikte gelir seviyesindeki artışlar da perakende pazarının gelişmesinde önemli rol oynamıştır.

● Perakendeciliğin Yükselişi: Perakende pazarında sayıları hızla artan büyük mağazaların açılması yatırımların hızlanmasına neden olmaktadır.

● Ülkenin Ekonomik Durumu: Temel olarak vadeli alıp, peşin satmak esasına dayalı perakendecilik sektörü bu alanda sıcak para ve düzenli nakit akışının olması bu alana olan yatırımların hızlanmasına neden olmaktadır.

● Yer Kapma Savaşları: Çarpık şehirleşmenin sonucu büyük mağazalar için uygun alanların kısıtlı ve pahalı olması perakende sektöründe yatırım yapacak yatırımcıların uzun vadeli olarak karlı gözükecek yatırımlar yapmasına neden oluyor.

● Yabancı Ortaklıkların Etkisi: Birçok yabancı perakendeci Türk pazarına girmek istiyor. Bu durum yerli yatırımcıların ortaklık konusunda cazip olanaklar sunmasın neden oluyor.

● İşin Kolaylığının Cazibesi: Perakendecilik sektörünü iyi tanımayan birçok yatırımcı bu sektörde yapılan işin kolay, yatırımın hızlı geri dönüşe sahip, karlı ve basit bir yatırım olduğunun düşüncesi içindedirler.

Sektörün gelişmesine neden olan bu olumlu özelliklerin yanında, denge unsuru olan politik belirsizlikler, yüksek enflasyon, düzenli olmayan taşımacılık sistemi ve uygun

arazilerin bulunmaması gibi olumsuz faktörlerde göz önüne alınması gereken noktalar olarak ön plana çıkmaktadır.

Günümüzde, hızla yaşanan ekonomik, sosyal, kültürel ve siyasal gelişmeler sonucunda, pazarlama kavramında da önemli gelişme ve değişimler ortaya çıkmıştır (Bilge ve diğ., 2004). Özellikle 2001-2008 yılları arasında Türkiye ekonomisi bir iyileşme ve normalleşme süreci geçirmiş, organize pazar payları artıp, yeni perakende kurumları oluşurken, yabancı yatırımların genişlemesiyle artan rekabet ile kar marjları daralma eğilimi göstermeye başlamıştır. Ancak, fiyat istikrarı ile sürdürülebilir büyümeyi hedefleyen politikaların oluşturduğu yeni ekonomik çevre, perakende harcamaların ve düzenli perakende pazarların gelişmesi için daha uygun koşullar yaratmış, organize perakende pazarların gelişmesi için uygun koşullar oluşması ise bu alandaki gayrimenkul yatırımlarını tetiklemiştir (Gyoder, 2008).

Şekil 2.1: Türkiye’deki alışveriş merkezlerinde yıllara göre brüt kiralanabilir alan

artışı, Savills (2009)’den derlenmiştir.

Türkiye’de 2009 yılı itibariyle toplam alışveriş merkezi sayısı 225 olup, bu alışveriş merkezlerinin yaklaşık %30’u İstanbul’da bulunmaktadır. 2008 yılı Ekim ayından itibaren etkili olan küresel ekonomik kriz, alışveriş merkezlerini de etkilemiş, yapımı süren alışveriş merkezlerinde bazı ertelemelere, faaliyette olan alışveriş merkezlerinde ise duraksamalara neden olmuştur. 2010 yılında tamamen atlatılması beklenen ekonomik krize rağmen, sınırlı sayıda da olsa alışveriş merkezi sayılarında

artış görülmektedir (Colliers, 2009). Şekil 2.1, 2001-2007 yılları arasında Türkiye’deki alışveriş merkezlerinde brüt kiralanabilir alanlarındaki artışı, Şekil 2.2 ise; Türkiye’de, alışveriş merkezlerinde 1000 kişiye düzen alışveriş merkezi alanı göstermektedir.

Türkiye’deki perakendecilik sektörünün geleceğiyle ilgili beklentiler incelendiğinde, perakendecilik sektöründeki bu gelişimin gelecek dönemde sürüp sürmeyeceği en önemli sorun olarak belirmektedir. Türkiye’nin sosyo-demografik yapısı, halkın tüketime olan ilgisinin devamlı artması ve gelişen ekonomik yapı perakendecilik sektörünün cazibesinin artmasına neden olacaktır. Şehirleşmenin hızlı gelişimi, yaşam seviyesindeki artışı da beraberinde getirmektedir. Bu artış sonucu tüketicinin tatmin edilmesi zorlaşmaktadır. Tüketiciler hem fiyatlar konusunda daha hassas hale gelmekte hem de kalite beklentileri artmaktadır (Cengiz ve Özden, 2002).

Şekil 2.2: Türkiye’de, alışveriş merkezlerinde 1000 kişiye düşen brüt kiralanabilir