Alışveriş merkezi yapısının şekl

Bir alışveriş merkezinde ilk algılanan öğelerden biri olan yapı şeklini; yapının bulunduğu arazi, imar verileri, alışveriş merkezi binasının sahip olması gereken büyüklük, alışveriş merkezi içerisindeki kiracıların yerleşim şekilleri gibi pek çok etmen belirlemektedir (ULI, 1999). Ayrıca, alışveriş merkezinde bulunacak ürün çeşitleri, yapının sirkülasyon şeması ve yerel trafik ağı, otopark alanının konumu ve büyüklüğü gibi etmenler de bir alışveriş merkezinin yapısını önemli derecede etkileyen faktörler arasındadır (Beddington, 1991). Tüm bu faktörler göz önünde bulundurulduğunda, bir alışveriş merkezi yapısını “Alışveriş Merkezlerinde Büyüklük” ve “Alışveriş Merkezinde Plan Çeşitleri” olarak iki başlık altında incelemek mümkündür:

4.1.1.1 Alışveriş merkezlerinde büyüklük

Bir alışveriş merkezinin büyüklüğü, bulunacağı bölgede uzman kişilerce yapılacak olan analizlere göre belirlenir. Bu analizler, bölgenin ihtiyacı olan kiralanabilir alan miktarını, bölgede yaşayan insanların alım gücünü ve nüfusu belirler. Daha sonra, bir alışveriş merkezinde bulunması gereken diğer servis alanları, sirkülasyon alanları gibi birimler de hesaba katılarak toplam inşaat alanı hesaplanır. Bu alanların büyüklüğü, bulunan bölgeye ve yapılan projeye göre farklılık gösterse de, kiralanabilir alan toplam inşaat alanının ortalama % 80’i kadardır (Coleman, 2006) Kiralanabilir alan ihtiyacı fazla olan ancak arazi sıkıntısı bulunan bölgelerde, alışveriş merkezlerinin birden fazla kata sahip olması tercih edilir. Bunun bir diğer nedeni, arsa sıkıntısının doğuracağı yüksek arsa maliyetini karşılayacak miktarda kiralanabilir alan oluşturarak

.

kira gelirinin artmasını sağlamaktır. Kat sayısı, bulunulan bölgenin yapı yoğunluğuna ve bölgede yapılacak olan analizlere göre değişiklik göstermektedir (Coleman, 2006). Çok katlı alışveriş merkezlerinin algılanabilirliğin yüksek olması, aynı konuma sahip farklı mağazalar elde etme gibi avantajları olduğu gibi, düşey sirkülasyon sistemleri gereksinimi ve işletme güçlüğü gibi problemleri de bulunmaktadır (ULI, 1999).

Birden fazla kata sahip olan büyük bir alışveriş merkezinin, eğimli bir arsa üzerinde bulunması avantajdır. Giriş katlardaki mağazaların daha değerli olduğu düşünülürse,

kot farkından dolayı farklı katlardan binaya girme imkanı sağlayan eğimli arsalar, çok katlı alışveriş merkezleri için en elverişli arsalardır (Coleman, 2006). Bu tür alışveriş merkezlerinde, mağazaların bir arada olması ve yürüme mesafesinin kısa olması avantajı söz konusudur. Çok katlı alışveriş merkezleri, aynı büyüklükteki tek katlı alışveriş merkezlerine göre daha kompakt bir yapı oluştururlar. Birbirine yakın olması istenen kimi dükkanlar (bayan giyim, bayan ayakkabı, aksesuar gibi)

Alışveriş merkezinin büyüklüğü etkileyen bir diğer faktör yapı maliyetleridir (Coleman, 2006). Çünkü inşaatın yapımı sırasında yapılan masraflar ne kadar az olursa, alışveriş merkezi hayata geçtikten sonra bu masrafların gelirler tarafından karşılaması o kadar kısa sürecektir.

farklı katlarda ama ulaşılması kolay noktalarda konumlandırılabilir (ULI, 1999).

4.1.1.2 Alışveriş merkezlerinde plan tipleri

Alışveriş merkezi planları, bulunulan arsanın yapısına göre şekillenir. Arsaya ulaşım yolları ve yapı giriş çıkışları, planın oluşmasında ana etkenlerdir. Güçlü bir yaya akışı oluşturulması ve mağaza cephelerinin bu yaya akışına yönlendirilmesi gerekmektedir. Ana kiracılar, eğlence birimleri ve orta büyüklükteki mağazalar, bu akışı yönlendirecek stratejik noktalara konumlandırılırlar. Dolayısıyla, daha çok müşteri çeken ana kiracılar arasında gidip gelen müşterilerin standart mağazaların da farkına vararak, oralardan da alışveriş yapmaları sağlanır. Planlar, arsanın yapısı elverdiğince sade, kolay anlaşılır ve insanların içinde kaybolmayacağı şekilde düzenlenmelidir. Aynı şekilde otopark giriş çıkışları, yangın kaçışları ve düşey sirkülasyon elemanları da yaya akışının birer parçası olarak düzenlenmelidir (Coleman, 2006).

Alışveriş merkezlerinde plan tiplerine karar verilirken, müşterileri çok uzun mesafe yürütmemek ve tünel etkisi oluşturmamak için mesafeler iyi ayarlanmalıdır. Önceden, alışveriş merkezleri, ortada koridorla birbirlerinden ayrılan, karşılıklı sıralanan dükkanlardan oluşan lineer bir plan tipine sahipti. Bu yapıların önünde ise açık otopark alanı bulunuyordu. Ancak zamanla, lineer plan tipi ile sağlanabilinenden daha fazla kiralanabilir alana ihtiyaç olan bölgelerde, lineer planlar, arsa yapısına ve çevresel koşullara uygun olarak belirli noktalarda kırılarak “L”, “U”, “T” şekillerinde tasarlanmaya başlanarak farklı plan tiplerinin ortaya çıkması sağlanmıştır (ULI, 1999).

“X”, “Y” ve “H” plan tiplerine sahip alışveriş merkezleri daha kompleks bir yapıya sahip olan ve çok sayıda ana kiracıdan oluşan alışveriş merkezleridir. Ana kiracılar ortada ve/ya uç noktalarda bulunur. Burada da, diğer tüm alışveriş merkezi planlarında olduğu gibi ana kiracıların yerleşimi, müşterilerin aralarındaki standart mağazaların önlerinden geçmelerine olanak sağlayacak şekilde yapılır (ULI, 1999). Genellikle alışveriş merkezlerini belli kalıplara sokma eğilimi olsa da, bina yapısını asıl belirleyen etkenler arsa yapısı ve ekonomik göstergelerdir. Eğer arazinin yapısı “L” plan tipine değil de lineer plan tipine imkan veriyor ise, lineer plan tipi yapmak daha akılcı olacaktır. Daha büyük ve kompleks alışveriş merkezlerinde ise özel bir imaj ve karakter oluşturma amacıyla daha farklı kombinasyonlara da rastlamak mümkündür. Bu tarz kompleks binalar, mağazaları yerleştirmede esneklik sağlar. Eger bir bina başka bir kullanımdan alışveriş merkezine dönüştürülüyorsa, belli bir plan tipine bağlı kalması da imkansızdır. Böyle yapılarda uygulamada güçlüklerle karşılaşılacaktır (ULI, 1999). Önemli olan, yapının mimarın iyi bir ürün ortaya çıkarmak için elinden gelen verileri en iyi şekilde kullanmayı bilmesidir (Beddington, 1991).

Aşağıda, bir alışveriş merkezi yapısının şekli ve plan tipi belirlenirken göz önünde bulundurulması gereken etkenleri özetlenmektedir:

Neredeyse tüm plan tiplerinde ortak olarak karşılaşılabilecek temel sorunlar, dükkanların genişlik ve derinliklerinin iyi ayarlanamaması, kullanılmayan ve kiralanamayan alanların ortaya çıkması, dükkanların yaya trafiğinin uzağına yerleştirilmiş olması şeklinde sıralanabilir (ULI, 1999).

• Büyüklük, bölgenin ihtiyacı olan kiralanabilir alana göre belirlenir. • Büyüklük belirlenirken yapı maliyetleri de göz önünde bulundurulur. • İmar planı verilerine göre davranılır.

• Arsa büyüklüğü özellikle yapının kat sayısı için belirleyici bir erkendir. • Plan tipi, arsanın şekli ve topoğrafik yapısına göre şekillenir.

• Planda, kiracıların konumları ve birbirleri arasındaki ilişkileri çok önemlidir. • Müşterilerin dolaşırken kaybolmayacağı, sade ve kolay anlaşılır bir plan

oluşturmaya dikkat edilmelidir.

• Giriş-çıkış noktaları ve araç ulaşımı kararlarında çevresel verilerden faydalanılmalıdır.