Kiracı Alanlarının Tasarımı

Kiracı alanları, kiracıların tamamen ticari amaçla kullandıkları, yaya koridoruna cephesi olan, teslim edilirken ince işleri tamamen bitmemiş ancak temel altyapısı sağlanmış alanlardır.

Bu tez kapsamında, kiracı alanları konusu; Mağazaların Tasarımı, Kioskların Tasarımı ve Yemek Bölümlerinin Tasarımı olarak üç başlık altında incelenecektir.

4.2.1 Mağazaların tasarımı

Mağazalar, müşterilerin her türlü ihtiyaçlarına cevap verecek ürün çeşidi barındıran, birbirleriyle olan ilişkileri ve yerleşimleri son derece önemli olan birimlerdir. Geliştirici tarafından gerekli altyapısı sağlanan, ince işlerini kiracıların kendi istekleri ve tarzları doğrultusunda yapmalarına imkan veren mağazalarda; kiracıların ve geliştiricilerin yükümlülükleri, kiracıların istekleri karşısında geliştiricileri zor durumda bırakmamak için sözleşmelerle belirlenmektedir. Geliştiricinin en önemli sorumluluğu, mağazayı sözleşmede belirtilen teslim tarihinde bitirmiş olmaktır. Alışveriş merkezinin bir ticari amacının olduğu göz önünde bulundurulursa, mağazaların alışveriş merkezi içerisindeki yerleşiminin önemi ortaya çıkacaktır. Mağaza yerleşimleri, danışman bir ekip tarafından yapılan müşteri talep analizleri ile belirlenen kiralanabilir alan büyüklüklerine göre yapılır. Kiracıların bu kiralanabilir alan içerisindeki konumlarına, belirli kriterler doğrultusunda karar verilmelidir. Benzer ürünler satan kiracıların bir arada bulunması sinerji yaratır, çekim merkezi oluşturur ve büyük alışveriş merkezlerinde oryantasyon açısından kolaylık sağlar. Kiracı gruplamaları, aynı yaşam tarzına hitap eden ürünlerin bir arada olması şeklinde de düzenlenebilir. Mesela gençlere hitap eden ürünlerin, ev dekorasyon ürünlerinin ya da müziksevelere yönelik ürünlerin bir arada bulunması da yine insanların aradıkları ürünü kolayca bulabilmesini sağlayacak bir yöntem olabilir (Coleman, 2006). Genellikle servis hizmeti sağlayan kuru temizleme, ayakkabı tamircisi, optik ve kiralama şirketleri gibi dükkanların, ikincil alanlara yerleştirilmeleri uygun görülür. Ancak bu durum, bu birimlerin önemsiz ya da gereksiz olduğu anlamına gelmez, tam aksine bu birimler alışveriş merkezine çekicilik kazandıran, müşteri çeken birimler olarak düşünülmektedir (Beddington, 1991).

Bazı mağazaların alışveriş merkezi içerisindeki konumu büyüklüklerine göre belirlenir. 3700 m² ve üzeri büyüklükteki birimler, kendi bölümlerine hatta mümkünse alışveriş merkezi ile bütünlük içerisinde olan kendi binalarında olmalıdırlar (ULI, 1999).

Alışveriş merkezini ziyaret edecek olan tahmini müşteri sayısı için optimum mağaza alanı oluşturulduktan sonra, mutlaka belirli bir sayıda kiracı çeşitliliği sağlanmalıdır. Araştırmalar, kiracı çeşidi fazla olan alışveriş merkezlerinin, birkaç büyük mağazası bulunan alışveriş merkezlerine oranla daha başarılı olduğu sonucunu ortaya koymaktadır. Müşteri, ziyaret edeceği alışveriş merkezinde ürün çeşitliliğine büyük önem vermektedir. Günümüzde, alışveriş merkezlerinde çeşitlilikte olduğu kadar büyük mağaza sayılarında artış olduğu görülmektedir. Büyük mağazalar, alışveriş merkezinin kimliğinin oluşmasına yardımcı olur; tanınmış markaların isminin, alışveriş merkezi ile birlikte anılmaya başlamasına imkan verir. Çok sayıda büyük mağazası olan bir alışveriş merkezinde, bu sayıyla orantılı olacak kadar standart mağaza bulundurularak çeşitlilik sağlanmalıdır (ULI, 1999). Böylece, büyük mağazaların oluşturduğu çekim merkezi, küçük mağazalarla sağlanan bu çeşitliliğe doğru yayılım gösterecek, insanlar büyük mağazalar arasında gidip gelirken, standart mağazaların da farkına varacaktır. Aynı tür ürünün farklı markalar tarafından farklı fiyatlarla satışa sunulması, çeşitlilik sağlanabilmesi açısından tercih edilen bir durumdur (Beddington, 1991).

Yatırımcı, nasıl binanın her metrekaresini değerlendirerek kayıp alan oluşumunu önlemek istiyorsa, kiracı da kullanmayacağı fazla metrekareye fazla kira ve aidat ödemek istemez. Bu nedenle, kiracılar geçmiş tecrübelerine dayanarak kendilerine yetecek alanı önceden tahmin etmektedirler. Çizelge 4.1 kiracıların ihtiyaç duyduğu ortalama mağaza büyüklüklerini göstermektedir. Bir mağazanın ortalama ne kadar alana ihtiyaç duyabileceğini önceden tahmin edebilmek, etkili bir planlama ile sonuçlanacaktır (ULI, 1999).

Mağazalar, hem düzenli bir ortak alan oluşturulması hem de maksimum esneklik sağlanabilmesi açısından modüler şekilde tasarlanır. Mağazaları modüller halinde yapmak, mağaza yerleşiminde esneklik sağlar. Mağaza cephe genişliğini belirleyen akslar, aynı zamanda bu modüllerin boyutunu da belirlemektedirler (ULI, 1999). Genellikle tercih edilen modül, 7.5 m x 30 m ebatlarında 225 m² lik modüllerdir. Bir mağaza modül boyutu hesaplanırken, belirleyici unsur vitrin genişliğidir. Modül boyutu, vitrin genişliği ile orantılı olarak genişler (Coleman, 2006). Izgara sistemin boyutlarını değiştirmekten mümkün olduğunca kaçınılmalıdır. Plan değişikliğinin kaçınılmaz olduğu karma projelerdeki özel durumlar haricinde, farklı katlarda farklı

kolon büyüklükleri olması, zaman ve para israfına neden olacaktır (Beddington, 1991).

Küçük ve büyük mağazaları yerleştirirken, dikkat edilmesi gereken nokta, mağazaların derinliğidir. Eğer küçük mağazalarla büyük mağazalar aynı derinlikte olursa, küçük mağazalar dar ve uzun bir şekil almak durumunda kalacak, bu da mağaza içerisinde tünel etkisi oluşturacaktır (ULI, 1999). Bunu önlemek için, küçük mağazalar, arkalarında “L” ya da “T” şeklinde devam eden büyük mağazaların önünde konumlandırılmalıdır. Bu durum, büyük mağazaların vitrin genişliklerinin küçük mağazaların vitrin genişlikleri ile aynı olması sonucunu doğurur (Beddington, 1991). Ortak alandaki bütünlüğü sağlamak için böyle bir düzene ihtiyaç olsa da, ana kiracıların vitrinleri her zaman daha geniş ve farkedilebilir olmalıdır. Vitrin konusunda önemli olan nokta, vitrin alanlarının geniş kolonlar tarafından işgal edilmesini önlemektir. Tek katlı alışveriş merkezlerinde bu sorun çelik kolonlarla çözülebilir. Eğer kolonu vitrin hizasına yapmak zorunlu ise, vitrin tasarımlarında kolonlar da birer tasarım elemanı gibi düşünülerek davranılmalıdır (ULI, 1999).

Çizelge 4.1: Kiracıların ihtiyaç duyduğu ortalama büyüklükler, ULI (1999)’dan

derlenmiştir.

Mağaza Türü Büyüklüğü (m²)