Projede Kullanılan Değerleme Yöntemleri

Uygulamada yapılan değerleme çalışmalarının Sermaye Piyasası Kurulunca Lisanslı şirketler tarafından Uluslararası Değerleme Standartlarına göre yapılması gerekmetedir. Bu kapsamda hazırlanacak tüm değerleme raporları değerlemenin kullanım nedenini ve amacını açıkça belirlemelidir.

Uluslararası değerleme standartları günümüze gelinceye kadar birçok revizyona uğramıştır. Bu süreci kısaca özetlemek gerekirse;

Uluslararası Değerleme Standartları ve yürürlük tarihleri; Uluslararası Değerleme Standartlarının Pazar Değeri tanımı ve ilk iki Uluslararası Değerleme Standardı 24 Mart 1994 tarihinde kabul edilmiştir. Bu tarihte kabul edilen diğer iki standart (UDES 3 ve UDES 4) revize edilmiş ve Temmuz 2000 tarihinde uygulamaya koyulmuştur. Üçüncü Uluslararası Değerleme Standardı ve ilk Uluslararası Değerleme Uygulaması 30 Nisan 2003 tarihinde geçerlik kazanmıştır. Yukarıdakilerin hepsi revize edilmiş ve revize edilen şekilleri ile 31 Ocak 2005 yılında kabul edilmiştir. Tehlikeli ve Zehirli Maddelerin Değerlemelerde Dikkate Alınması ile ilgili Kılavuz Notu, 19 Nisan1996 da kabul edilmiştir. Fabrika ve Ekipman Değerlemesi ile ilgili Kılavuz Notu halen gözden

153

geçirilmektedir. Taşınmaz Mülkiyeti, Kiralamadan Doğan Haklar, Maddi Olmayan Varlıklar, ve Şirket Değerlemesi hakkındaki Kılavuz Notları 1 Temmuz 2000 de, Kişisel Mülkiyet 30 Nisan 2003’te kabul edilmiş; ve bunların hepsi revize edilerek 31 Ocak 2005 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) Analizi, Özel Nitelikli Ticari Mülklerin Değerlemesi, Mülklerin Vergilendirilmesi İçin Toplu Değerleme, ve Yeraltı Ürünleri Endüstrilerinde Mülklerin Değerlemesi hakkındaki Kılavuz Notları 31 Ocak 2005 tarihinde kabul edilmiştir. Kılavuz Notu 8, Finansal Raporlamada Maliyet Yaklaşımı-[FRM], altıncı baskıdaki Kılavuz Notu 8 (Amortismana Tabi Tutulmuş Yerine Koyma Maliyeti) nin ayrıntılı bir revizyonunu temsil etmektedir. Halihazırdaki revize edilmiş biçim 31 Ocak 2005 tarihinde kabul edilmiştir (www.spk.gov.tr Erişim Tarihi: 29.03.2010)

Türkiye’de gayrimenkul sektörüne yönelik düzenlemelerin ilk adımları “Sermaye Piyasası Kurumu” (SPK) tarafından atılmıştır. SPK, Ağustos 2001’de çıkarmış olduğu Seri VIII, 34 ve 35 no’lu tebliğlerle gayrimenkul değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketleri konularındaki ilk düzenlemeleri başlatmıştır. Değerleme mesleği açısından önemli bir uygulama alanı olarak kabul edilen ve Türkiye’nin de 01.01.2005 tarihi itibariyle uymayı kabul ettiği Uluslararası Finansal Raporlama Standartları ile ilgili ilk düzenleme olan “Sermaye Piyasasında Muhasebe Standartları Hakkındaki Tebliğ (Seri XI. No: 25) Aralık 2003’te yayınlanmıştır (www.spk.gov.tr Erişim Tarihi: 29.03.2010)

Uluslar arası Değerleme Standartları Sermaye Piyasası Kurumu tarafından 2007 yılı başında 45 nolu tebliğ ekinde Türkçe olarak yayınlanmıştır. Gayrimenkul Değerleme İşleminde kullanılan Genel Kabul Görmüş Yöntemler, Uluslararası Değerleme Standartlarında da tanımlanmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartlarında açıklanan ve üçüncü bölümde bilgileri veirilen üç değerleme yöntemini kısaca özetlemek gerekirse;

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı; benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

154

Gelir İndirgeme Yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapmaktadır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söylemektedir.

Maliyet yaklaşımı; belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate almaktadır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları olağan dışı bir durum olduğu için söz konusu koşullar değerlendirmelerde göz önünde bulundurulmaktadır. Yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti, değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortisman göz önünde bulundurulmaktadır. (İstanbul Bilgi Üniversitesi Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sertifika Programı Eğitim Notları 2007, Aprasial Institute 2004)

Uluslararası Değerleme Standartları esas alınarak yapılan Bayrampaşa Merkez Dönüşüm projesi değerleme raporunda yukarıda tanıtılan 3 yöntemden Emsal karşılaştırma yöntemi en geniş anlamda kullanılan yöntem olup, Maliyet Yaklaşımı yöntemi bazı gayrimenkullerde kullanılmış, Gelir İndirgeme Yaklaşımı yöntemi ise hiç kullanılmamıştır.

Uluslar arası değerleme standartlarına göre bir değerleme çalışması yapılırken ele alınacak gayrimenkullerin değerleri belirlenirken en iyi ve en verimli kullanım amacı çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda en verimli ve en iyi kullanım bileşenlerine de değinmek gerekmektedir.

Bir gayrimenkulün en verimli ve en iyi kullanım bileşenleri; • Fiziksel olarak olabilir

• Yasal olarak uygun

155

En yüksek ve en iyi kullanım şekli, arsanın bulunduğu piyasadaki rekabet güçleri tarafından biçimlendirilir. Bu nedenle, en yüksek ve en iyi kullanımın analiz ve yorumları, piyasa güçleri üzerinde yoğunlaştırılmış ekonomik bir çalışmadır. En yüksek ve en iyi kullanım şekli, pazar değerlerinin temelini teşkil eder.

En yüksek ve en iyi kullanım amacının tanımlanması, kavramsal proje, fiziksel nitelikler ve geliştirme stratejilerini kapsayan ikinci etabın bir ön etabı olarak kabul edilir.

Alternatif kullanım amaçlarını tespit ederken, değerlendirmeye esas olan kabuller;

• Arsaya imar planları çerçevesinde atfedilen fonksiyonların tariflerine uyum göstermek,

• Mevcut ve potansiyel arzın analizi sonucunda tespit edilen arz nişlerinin tespiti, • Mevcut ve potansiyel arzın yaratacağı yeni taleplerle ilgili arzı oluşturmak, • Arsa büyüklüğün pazar içinde en iyi değerlendirecek ve rekabet avantajı olarak

kullanacak kullanım amaçlarına yönelmek,

• Farklı ürünlerin bir arada bulunmasından ortaya çıkacak sinerji ve artı değerlere öncelik vermek,

• Yeni ürünlerle ve yönelimlerle ilgili uygulama alanları aramak,

• Kullanıcının değer yargılarındaki hızlı değişime uygun olacak uzun ömürlü ve istikrarlı ürün tasarımı şeklinde tanımlanabilir (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları tebliği 2006)