3. GAYRİMENKUL DEĞERLEME
3.1 GAYRİMENKUL VE DEĞERLEME İLE İLGİLİ KAVRAMLAR
3.1.1 Gayrimenkul İle İlgili Kavramlar
As emissões de GEEs no contexto ambiental podem ser consideradas externalidades negativas, pois causam prejuízos aos agentes que não estão diretamente envolvidos com o processo produtivo, como diminuição da qualidade do ar, problemas de saúde, diminuição da qualidade de vida, dano aos ecossistemas, por exemplo, e não são compensados pelo sistema de preços (MUSSO; ROTHENGATTER, 2013).
De maneira geral, entende-se por externalidade a perda de bem estar ou possibilidade de produção causada em um agente em virtude das ações de outro (SALANIE, 2000). Nesse contexto, o mecanismo de preço não reflete os verdadeiros custos e benefícios marginais do mercado e não sinaliza o equilíbrio eficiente. Este fato motivou alguns trabalhos a sugerir mecanismos alternativos para alocar os recursos de forma a garantir resultados eficientes (PIGOU, 1920; COASE, 1960; VARIAN, 1992).
A abordagem de Pigou (1920) sugere a criação de um mecanismo baseado na teoria do bem estar que compense os indivíduos afetados ou penalize os causadores a fim de que o ótimo social seja alcançado. A taxa pigouviana, como ficou conhecida, impõe uma penalidade ao agente causador da externalidade que conduz à alocação eficiente dos recursos, baseada no princípio do custo social13, conforme mostra as expressões (2a) e (2b):
13 O custo social é a soma do custo marginal privado (CmgP) e o custo marginal da externalidade
33
( )
x m ax :π =px c x− −tx (2a)( )
= − U e x , (2b)em que π representa o lucro da firma emissora de poluentes; px a receita para a quantidade x de produção; c x os custos variáveis de produção;
( )
tx a taxa pigouviana para cada unidade produzida do bem; U a utilidade do agente afetado pela externalidade; e e x o efeito da externalidade produzida pela firma sobre( )
a utilidade do agente. As condições de primeira ordem para a maximização do problema tornam-se:( )
p c ' x= +t, (3)
a qual conduz à quantidade x socialmente eficiente e à internalização da externalidade negativa, pois, por pressuposição, t e' x=
( )
14.Entretanto, segundo Coase (1960), existem alguns importantes problemas em relação à abordagem de Pigou (1920). Primeiro, ela não considera a natureza recíproca do problema, pois, conforme ele aponta, evitar um prejuízo a um agente econômico é uma ação concomitante à imposição de um outro prejuízo ao agente que é coibido de produzir esta externalidade. Portanto, o problema fundamental, na visão de Coase (1960), não é determinar a taxa pigouviana ótima, mas sim a definição dos direitos de propriedade, que após serem bem definidos, podem ser transacionados no mercado, desde que os custos de transação sejam suficientemente baixos.
Ademais, Coase (1960) afirma que a análise de Pigou (1920) não considera a existência de arranjos sociais distintos, pois se compara o custo social diretamente ao custo privado em algum período específico. Coase (1960) sugere que o problema da externalidade deva ser analisado a partir do custo social total, em que são comparados os cenários onde a externalidade é mitigada e um cenário alternativo. A exclusão da externalidade, segundo ele, pode ser uma situação relativamente inferior do ponto de vista do ótimo social em relação à situação onde a mesma está presente. Nesse sentido, a abordagem de Coase
34
(1960) sustenta-se no multiposicionamento do problema. Coase (1960) considera irrealista a definição de produto social, uma vez que alternativas distintas não são comparadas em termos totais.
Por fim, mesmo se fosse possível a implementação de um tributo que conduza ao ótimo social, o governo enfrenta a dificuldade de mensurar com exatidão os efeitos das externalidades e, portanto, de encontrar a quantidade ótima do ponto de vista social. Se esta fosse uma medida de fácil implementação, o governo poderia por si regulamentar a produção por meio de medidas de comando e controle para atingir o ponto ótimo. Adicionalmente, nada garante que a taxa pigouviana compense, de fato, os agentes afetados pelas externalidades (COASE, 1960). A alternativa proposta pelo autor é analisar o custo de oportunidade como forma de dar sustentação teórica aos problemas relacionados às externalidades, comparando os benefícios e custos sociais caso a externalidade seja penalizada, ou seja, comparando os produtos sociais totais de cada cenário.
Além dos problemas apontados por Coase (1960), Varian (1992) argumenta que a assimetria informacional pode impedir a criação de uma taxa pigouviana eficiente, pois o governo desconhece os custos reais impostos pelas externalidades. Não obstante, espera-se que os agentes tenham razoável ideia da externalidade que causam. Varian (1992) propõe um mecanismo que os incentiva a revelarem corretamente os custos que são impostos aos demais. No primeiro estágio, os agentes (i=1,2) apresentam as taxas pigouvianas ti que
podem ou não ser eficientes. Se o agente causador da externalidade (i=1) produz x unidades de produto, então ele paga t2(x); e o agente que é prejudicado (i=2)
recebe t1(x). Cada agente está sujeito a uma multa relacionada à diferença
anunciada por eles. Ou seja, os agentes apenas não serão penalizados se t1 = t2.
O equilíbrio deste problema emerge quando o agente produz o nível eficiente de externalidade, assegurando a condição de ótimo t1 = t2.
A proposta de Varian (1992) se aproxima teoricamente da taxa pigouviana, porém, o mecanismo de incentivos à redução das externalidades corrige o problema de assimetria informacional, uma vez que os agentes envolvidos são forçados a revelarem o verdadeiro impacto das externalidades, alcançando o equilíbrio perfeito do subjogo, isto é, um equilíbrio no qual cada agente leva em consideração a decisão do outro. Contudo, Varian (1992) não
35
explica claramente o que ocorre com o valor imposto aos agentes caso as taxas reveladas sejam diferentes, pois, como ambos são penalizados, parte dos recursos vai para o governo e não há indicação sobre a aplicação desses recursos. De outra forma, não há como garantir que a informação sobre o impacto das externalidades seja simétrica, pois um agente pode desconhecer a função de custos ou de utilidade do outro agente.
Percebe-se que o embate sobre a externalidade gira em torno da participação do governo sobre as condições de equilíbrio de mercado. As abordagens de Pigou (1920) e Varian (1992) convergem para a adoção de políticas públicas, enquanto a de Coase (1960) sugere que o equilíbrio possa ser alcançado quando os direitos de propriedade são bem definidos. Na prática, porém, os poluidores não sabem exatamente quais são os reais efeitos da externalidade que produzem. Por isso, seria difícil estabelecer direitos de propriedade.
Outro importante aspecto diz respeito às diferentes estruturas de produção. Nem sempre os agentes se encontram sobre a fronteira de possibilidades de produção. Prova disso são as diferenças encontradas entre agentes poluidores que geram quantidades semelhantes de bens desejáveis, mas que degradam o meio ambiente de forma diferente. Podem-se citar como exemplo as economias do Canadá e da Espanha, que obtiveram níveis semelhantes de produção em 2010, mas as emissões de CO2 do primeiro foram
85% superiores às do segundo (WORLD BANK, 2015).
Além disso, o argumento de Coase (1960) sobre a análise dos rearranjos sociais faz bastante sentido quando se percebe que atualmente as economias não conseguem implementar medidas efetivas de redução das emissões. Para exemplificar, vejam-se as metas de redução acordadas no Protocolo de Quioto e as ações que efetivamente foram tomadas pelos diversos países participantes (GUESNERIE, 2006). O modelo de Pigou (1920) parece ser, então, uma solução particular onde a sociedade valoriza mais os efeitos negativos da produção (como a degradação ambiental) do que os efeitos positivos (consumo de bens e serviços). Todavia, essa hipótese pode não fazer sentido para economias que estão atrás do ponto de máximo da Environmental Kuznets Curve (EKC)15, como
15 O modelo EKC descreve a degradação ambiental como uma função não linear da renda per
36
o Brasil, haja visto que a preocupação social com o meio ambiente passa a ser incisiva somente a partir de um determinado threshold de renda.
Por este motivo, é importante considerar a disposição da sociedade a pagar pela redução das emissões, bem como a eficiência ambiental dos poluidores. Este estudo, nesse sentido, se propõe a desenhar um mecanismo no qual o poluidor é penalizado pela unidade adicional de produção (taxa pigouviana), mas recebe uma recompensa caso esteja na fronteira de eficiência ambiental. Dizendo em outras palavras, espera-se que o mecanismo, além de penalizar os poluidores, incentive-os a agirem de maneira mais eficiente e incorpore na função objetivo o real desejo social em diminuir a degradação ambiental.