Gayrimenkul İle İlgili Kavramlar

Gayrimenkul: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri ifade eder. Gayrimenkul, diğer bir ifade ile taşınmaz, Kentbilim Terimleri Sözlüğüne göre, toplum yararı amacıyla getirilmiş

49

sınırlamalar dışında, iyelerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve yapılar olarak tanımlanmaktadır. Uluslar arası değerleme standartlarına göre ise gayrimenkul kavramı; fiziksel bir varlık olan arazi/arsa ve bu arsa üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanmaktadır ve yerin üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir varlıktır.

Geniş bir ifadeyle gayrimenkul kavramını tanımlamak gerekirse; bulunduğu yerden başka bir yere götürülmesi mümkün olmayan, bir arsa ve üzerindeki arsaya bağlı olarak inşa edilmiş taşınmaz her şey olarak tanımlanabilmektedir.

Bir yatırım aracı olarak kabul edilen gayrimenkulün yasal tanımı içerisinde; arsa/arazi, ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal olarak ayrılmaz parçaları, insanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri gibi ekler bulunmaktadır (Appraisal Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre gayrimenkul tanımı kapsamına giren araziyi tanımlamak gerekirse; sınırları yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları bulunan zemin parçasıdır (Tarla, bağ, bahçe vs.). Bir arazinin içinde bulunan bina, ağaç, su ve kaynakları da arazi kapsamına dâhildir ve arazinin bir kişiye intikali halinde, o arazi ile birlikte bunlar da intikal etmiş olur. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ise, başkalarına ait taşınmaz mallar üzerine tesis edilen kaynak ve inşaat hakkı gibi haklardır. Söz konusu haklar taşınmaz maldan ayrı olarak tapu kütüğünde müstakil bir sayfaya kaydedilirler ki, bunlar bağlı oldukları taşınmaz maldan ayrı olarak devir ve temlik edebileceği gibi, mirasçılara da intikal ederler.

Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler kapsamındaki ayni haklar ise; bir şeyin doğrudan doğruya aslı ile bağlantılı olan, Medeni Kanunda yer alan Mülkiyet hakkı, irtifak hakları, taşınmaz rehni (ipotek) gibi haklardır.

Türk hukuk sisteminde birçok kanun içeriğinde gayrimenkul kavramına değinilmektedir. Bunlardan bazıları;

50 1-İmar Kanunu 2-İskân Kanunu 3-Medeni Kanun 4-Belediye Kanunu 5-Kamulaştırma Kanunu 6-Tapu Kanunu 7-Kadastro Kanunu 8-Orman Kanunu 9-Kooperatifler Kanunu 10-Kat Mülkiyeti Kanunu 11-Kamu İhale Kanunu

12-Gayrimenkul Kiralar Hakkında Kanun 13-Yapı Denetimi Hakkında Kanun 14-Çevre Kanunu

15-İcra İflas Kanunu

16-Finansal Kiralama Kanunu

17-Tüketici Koruması Hakkında Kanun 18-Toplu Konut Kanunu

19-Borçlar Kanunu

20-Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu 21-Vakıflar Kanunu

22-Harçlar Kanunu 23-Gelir Vergisi Kanunu olarak sıralanabilir.

Gayrimenkul ile ilgili diğer bir kavram ise mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı; malike maldan en geniş manada yararlanma hakkı verir. Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisini verir (Medeni Kanun 4721 s.k. m. 683).

Mülkiyet hakkının kapsamına; - Malın kendisi

- Bütünleyici Parçaları (Mütemmim Cüzüleri), - Doğal Ürünleri (Tabii Semereleri) ve

51

- Eklentileri (Teferruatları) girmektedir (Medeni Kanun 4721 s.k.).

Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüzüler): Yerel adetlere göre, asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır (Medeni Kanun 4721 s.k. m. 684).

Doğal Ürünler (Tabii Semereler): Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır (mütemmim cüzüdür) (Medeni Kanun 4721 s.k. m. 685).

Eklenti (Teferruat): Asıl şeyin malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre; işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez (Medeni Kanun 4721 s.k. m. 686).

Bir şeye malik olan kimse aksi belirtilmedikçe eklentilerine de malik olur. Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korumak, satılmak veya kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz (Medeni Kanun 4721 s.k. m. 687).

Profesyonel Değerleme Tek Tip Standartlarına(USPAP) göre değerleme uzmanının, her değerleme görevinde değerlenen gayrimenkul haklarını tanımlaması gerekmektedir. Bu nedenle değerleme uzmanı, hem değerlemesini yaptığı mülkün mülkiyet tipini tamamen anlamalı, hem de bu mülkiyetin gayrimenkule ilişkin ne tür haklar içerdiğini bilmesi gerekmektedir (Appraisal Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

52

Kaynak: Appraisal Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004, s. 68

Müşterek Mülkiyet: İki ya da daha fazla kişinin bir mülk üzerinde miras hakkı dâhil ortak olmasıdır (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004, s.72).

Eşler Arasında Müşterek Mülkiyet: Bir mülke karı kocanın ortak olması ve ikisinin hayatta olması halinde diğerinin onayı olmadan bir eşin mülkiyet üzerinde her hangi bir hakkını kullanamamasıdır (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004, s.72).

İştirak Halinde Mülkiyet: İki ya da daha fazla kişinin elde tuttuğu mülkiyettir. Burada ortakalrdan her birinin bölünmez bir hakkı vardır (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004, s.72).

Arazi Tröstleri: Gayrimenkuller üzerinde kısmi hak tesis eden yasal araçlardır. Tröstler karlı bir iş için tevhit ya da bir arazi borç teminatı olarak göstermek için kullanılırlar (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004, s.72).

MÜLKİYET İ İ ÖZEL KAMU BİREYSEL ORTAK MÜLKİYET YASAL KURULUŞMAR MÜŞTEREK

MÜLKİYET ARASINDA EŞLER MÜŞTEREK MÜLKİYET İŞTİRAK HALİNDE MÜŞTEREK MÜLKİYET ARAZİ

TRÖSTLERİ ORTAKLIKLAR ŞİRKETLER KOOP.

53

Mülkiyetin gayrimenkule ilişkin ne tür haklar içerdiğini bilmesi ise haklar demeti kavramı ile açıklanabilir. Haklar demeti kavramı, gayrimenkul mülkiyetini bir çubuklar demetine benzetir. Demet içindeki her çubuk, sahibinin sahip olduğu ayrı bir hakkı ya da çıkarı temsil eder. Bu bireysel haklar demetten satış, kira, ipotek, bağış ya da başka şekilde bir devir şekli ile ayrılabilir (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

Haklar demetinin tamamı aşağıdaki unsurlardan oluşmaktadır.

Bir hakkı satma hakkı

Kiralama hakkı ve bir mülkü işgal etme hakkı Bir mülkü ipotek etme hakkı

Bir hakkı başkasına verme hakkı

Bütün bu hakları kullanma ya da kullanmama hakkı