GAYRİMENKUL DEĞERİNE ETKİ EDEN İLKELER VE FAKTÖRLER

Gayrimenkul değerleme çalışması yapılırken temel amaç; söz konusu gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin değerine ulaşmak, bunu yaparken bazı temel ilkeleri dikkate almaktır. Bu temel ilkelerin öne çıkan ve uygulamada en fazla dikkate alınanları ikame, uygunluk, beklenti ve değişim ilkeleridir.

Gayrimenkul değerine esas teşkil eden bu ilkeler her türlü gayrimenkul değerleme çalışmasında esas alınmaktadır. Değerleme süreci içerisinde değere ulaşmak için uygulanan yöntemler değişiklik gösterebilir. Ancak genel olarak bu ilkeler değere esas oluşturmakta ve bu kabuller doğrultusunda değer fikri oluşmaktadır.

İkame ilkesi, birçok benzer ya da uygun mallar, ürünler ve hizmetler var ise, bunlar arasında en düşük fiyatlı olanın en fazla talebi çekeceğini ve en geniş şekilde dağılımını gerçekleştireceğini savunmaktadır. İkame ilkesine göre düşünüldüğünde, bir alıcının eşit derecede arzu edilen iki mülkten birine daha fazla para ödemeyi tercih etmeyeceği savunulmaktadır. İkame ilkesi, gayrimenkul sektöründeki alıcı ve satıcıların başka seçenekleri olduğu, yani benzer kullanımlar için başka mülklerin bulunduğu kabul etmektedir. Bir mülkün diğer bir mülkle ikamesi, kullanım, yapısal tasarım ya da gelirleri açısından düşünülebilir. İkame ilkesi çoğu duruma uygulanabilir olsa bile bazı durumlarda bir gayrimenkulün/ ürünün özelliği onun piyasada özgün olarak tanımlanmasına yol açar ve bunun sonucu olarak ortaya çıkan talep gayrimenkulün

61

kendine özgü fiyatının oluşmasına yol açabilir. Bu ilke maliyet ve satışların karşılaştırılması yaklaşımlarının temelini oluşturmaktadır.

Gayrimenkulün bulunduğu çevrenin özellikleri ile uyumunun dikkate alınması uygunluk ilkesi ile ele alınmaktadır. Bu ilkede, gayrimenkulün özelikleri piyasanın talepleri ile uyumlu hale geldiği zaman gayrimenkulün değerinin yaratılmaktadır. Uygunluk ilkesine örnek vermek gerekirse yüksek kaliteli bir çevrede düşük fiyatlı bir mülkün bulunması söz konusu mülke artı bir değer kazandıracaktır. Bunun tam tersi durum da da mülke negatif bir etki söz konusu olacaktır. Bu yüzden bir mülkin değeri belirlenirken çevre konumu ile uygunluğunun dikkate alınması gerekmektedir.

İnsanların değer konusunda eğilimlerini yansıtan dinamik ve birbirini etkileyen faktörleri incelerken beklenti ve değişim ilkelerine değinmek gerekmektedir.

Bir gayrimenkulün değeri gelecekte oluşacak faydaların beklentisi ile yaratılmaktadır. Gayrimenkul piyasalarında bir mükün o anki değeri, yalnızca tarihi fiyatları ya da inşaat maliyetleri ile değil, daha çok piyasa katılımcılarının bu edinimden gelcekte beklediği yararlar ile ilgilidir. Değiişim ilkesine göre; Gayrimenkulün değerini etkileyen güçler arasında neden ve etki bağlantısının sonuçlarına değinilmelidir. Sosyal, ekonomik, devletle ilgili ve çevresel güçlerin dinamik yapısı değişimin nedeni olarak ortaya çıkmaktadır (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

Değerleme uzmanları, mülk değerlerini etkileyecek piyasada var olan ve beklenen değişiklikleri saptamak isterler ancak söz konusu değişimler her zaman tahmin edilemeyeceğinden, belirtilen fikirler raporun yazıldığı tarihten sonra çok kısa bir süre için geçerli olur.

Gayrimenkul değerleme uygulamalarında; gayrimenkul değerini etkileyen, toplumsal, ekonomik, yönetimlere ilişkin ve çevresel güçlerin etkileşimi dikkate alınmak zorundadır. Çünkü bu faktörlerin etkileşimi piyasadaki her gayrimenkulü etkilemektedir. Değeri etkileyen bu güçlerin anlaşılması gayrimenkul değerlemesinin temelinde yer alır. Bir değer fikri oluşturmak için değerleme uzmanı, pazarın belirli bir gayrimenkulü nasıl gördüğünü araştırır, değeri oluşturan güçleri incelerken bu eğilimlerin yönünü, hızını, süresini, gücünü ve sınırlarını analiz eder.

62

Değerleme çalışmasında ele alınarak incelenen toplumsal faktörler, genellikle nüfus özelliklerine ilişkindir. Nüfusun demografik yapısı gayrimenkul için olası talebi yansıttığı için demografik eğilimlerin doğru bir şekilde analiz edilip yorumlanarak değerleme çalışmasına entegre edilmesi gerekmektedir. Ekonomik faktörlerin değer üzerindeki etkisini saptamak için, mevcutta var olan ve beklenen arz ile ekonomik olarak talepte bulunan nüfusun alım gücüyle ortaya çıkardığı ihtiyaçları, istekleri ve talepleri arasındaki ilişkiyi analiz etmek gerekmektedir. Ekonomik güçlerin analizinde istihdam, ücret seviyeleri, fiyat seviyeleri ipotek kredisinin varlığı ve maliyeti, inşaat halinde olan ve planlanmış yeni gelişmeler, var olan mülkiyetlerin kira ve fiyat modelleri, inşaat maliyetleri, doluluk oranı, bölge ve yörenin ekonomik tabanı gibi piyasa özellikleri dikkate alınmaktadır. Yönetim(devlet) faktörü de mülk değerleri üzerinde büyük etki yaratmaktadır. Bu kapsamda; değerleme çalışmasında imar düzeni, yapı yönetmelikleri, sağlık yasaları, özellikle arazi kullanımını kısıtlayan ya da destekleyen yasalar, mülk değerini özel olarak etkileyen yasalr, ulusal ve yerel mali politikalar, kamu hizmetleri, elektrik, su, doğalgaz, ulaşım ağları gibi faktörler dikkate alınmalıdır. Belirli bir gatyrimenkulün değerini etkileyen çevresel faktörler o gayrimenkulün konumu ile anlaşılmaktadır. Konum bir mülke geliş gidiş için her yöne uzanan zaman- mesafe ilişkisini ya da baplantılarını dikkate alır. Bu anlamda konumun hem çevresel hem de ekonomik özelliği ortaya çıkmaktadır. Konumun değer etkisini inclerken değerlemesi yapılacak mülk ile kamu ulaşım hizmetleri, okukllar, parklar, ibadet yerleri, hizmet kuruluşları, eğlence ve kültür kuruluşları, istihdam kaynakları gibi önemli noktalara bağlantıları tanımlanmaktadır. Söz konusu bu yerlere erişim arazi ve mülk tipine bağlı olarak dikkate alınmaktadır ve buna göre değer sonucuna ulaşılmaktadır(Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).