Değerleme İle İlgili Kavramlar

Değer: Satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Değer, belirli bir zamanda belirli bir mülk, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi olarak tanımlanabilir. Değerin tam olarak tespit edilmesi, oldukça karışık ve kişiden kişiye farklılık gösteren bir konudur. Çünkü değer kavramı bakış açısına göre değişen bir olgu olarak düşünülmektedir (Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

54

Değerin çeşitli tür ve tanımları vardır. Değerin tam olarak tespit edilmesi, oldukça karışık ve kişiden kişiye farklılık gösteren bir konudur. Değer kavramı belirsizdir ve bakış açısına göre değişir. Bazı değer tanımları sıkça kullanılırken bazıları ise özel durumlara göre belirlenmiş şartlar altında kullanılmaktadır. Değerlemenin kullanımı ve anlaşılmasında, hangi değer kavramının kullanılacağı önemli bir yer tutmaktadır. Değerin tip ve tanımının açık bir şekilde yapılmış olması ve belirli bir değerleme görevine uygun olması gerekmektedir. Yapılan değer tanımları üzerindeki herhangi bir değişiklik, mülklere biçilen değerler üzerinde önemli ve farklı etkiler yaratabilir. “Pazar değer”, “yatırım değeri”, “net değer”, “nakit değer”, “defter değeri”, “potansiyel değer” gibi örnek değer kavramları sıralanabilir (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Değer kavramlarından bir tanesi olan Pazar Değeri en çok kullanılan ve en önemli değer kavramlarındandır. Uluslararası Değerleme Standartlarına göre Pazar Değeri; bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Diğer bir ifadeyle Pazar değeri; yeterli bilgiye ve ortalama olarak kabul görülen düşünceye sahip olan kişilerin pazar koşullarında üzerinde anlaştıkları değer olarak tanımlanmaktadır (Tulp ve Yılmaz 2000).

Doğru ve güvenilir bir gayrimenkul değerleme çalışmasının yapılabilmesi için gayrimenkuller ile ilgili değer kavramlarının iyi bilinmesi, farklılıklarının ortaya konulması gerekmektedir (Açlar ve Çağdaş 2002).

Yukarıda tanımlanan ve önemi vurgulanan Pazar değerinin dışında bir taşınmazın kredi, sigorta, yatırım, vergi, satış, taksit, ipotek, gerçek, maliyet, tavan, kullanım, faal işletme değeri vb. değer kavramlarından söz edilmektedir.

Vergi değeri; Emlak Vergisi Yasasının 29. maddesine göre vergi değeri; emlak vergisinin konusuna giren bina ve arazinin rayiç bedelidir. Satış değeri; bir malın

55

satılabileceği fiyattır veya gerçekleşmiş olan satış fiyatıdır. Taksit değeri; taşınmazın bedelinin peşin olarak ödenmesinin mümkün olamadığı, paranın değerinin sürekli düştüğü durumlarda, peşin değerine en azından ödeme süresinde doğma olasılığı olan enflasyon ve faiz farkı katılarak elde edilen değerdir. Kredi değeri; kredi anlaşmasının geçerli olacağı süre için hesaplanan değerdir. Değerin bu şekilde hesaplanmasının sebebi, kredi kurumunun sözleşme koşullarına uyulmadığı takdirde taşınmazı satarak verdiği krediyi karşılayarak oluşabilecek risklerden kaçınmasını hedeflemektir. Sigorta değeri; taşınmazın kendisinin, üzerindeki ürünün veya tesisin yok olması, hasara uğraması durumunda zararın ödenilmesi ya da yerine konulma maliyetidir. İpotek değeri; Değerleme uzmanının, mülkün uzun vadede kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel piyasa koşullarını ve mülkün mevcut en uygun alternatif kullanımlarını hesaba katarak gelecekteki pazarlanabilirliğini basiretli bir şekilde değerleyip tespit ettiği değerdir. Diğer bir ifadeyle borçlu ve alacaklı arasında belirlenen bir değerdir. Yatırım değeri; taşınmazın ileride getireceği gelirden sağlanacak karın bugüne dönüşümüdür. Kişiden kişiye ve taşınmaza yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılık gösterir. Yatırım değeri; çeşitli ekonomik değişkenler, taşınmazın gelecekteki getirisi, pazardaki sunu – istem durumu, yönetsel kararlar, çevresel ve sosyo – kültürel etkiler, imar hakları gibi pek çok değişkene ve bunların etkisine bağlıdır. Tavan değeri; bir taşınmazın normal piyasa koşullarında ulaşabildiği en yüksek değeridir. Genellikle etkileşimli alış – verişlerde ortaya çıkar. Kayıtlı değer; bir taşınmazın ya da ekonomik bir varlığın muhasebe kayıtlarında, bilançosunda gösterilen ya da vergi yönetimlerinde kayıtlı bulunan hesap değeridir. Kullanım değeri; belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli bir kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir. Bu değer bu nedenle pazarla ilişkili değildir. Bu değer tipinde, diğer değerleme unsurlarına bakılmaksızın bir parçasını oluşturduğu kuruma yaptığı katkı üzerine odaklanılır. Faal işletme değeri; bir işletmenin bir bütün olarak değeridir. Bu kavram faaliyetini sürdüren bir kuruluşun her biri için ele alındığında, Pazar değerini oluşturan bileşenler olarak görülmeyen ancak toplam işletme değerinin bölümlerini oluşturan unsurların değerlemesini içerir. Bu nedenle sadece bir işin veya kurumun parçasını oluşturan mülklere uygulanabilir (Açlar, A. ve Çağdaş, V. 2002).

56

Değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade eder (Açlar, A. ve Çağdaş, V. 2002).

Değerleme Raporu: Değerleme raporu değerleme görevine yönelik talimatları, görevin esasını ve amacını ve değerleme görüşüne yol açan analiz sonuçlarını kayıt altına alan bir belgedir. Bir değerleme raporu, değerlemenin gerçekleştirilmesi çalışması sırasında üstlenilen analitik süreçleri açıklayabileceği gibi analizde kullanılan anlamlı bilgiler de sunabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, amaçlanan kullanıcıya, yasal şartlara, mülkün türüne ve görevin niteliği ve karmaşıklığına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Değerleme Uzmanı: Gayrimenkule dayalı hak ve faydaları değerleyecek olan, gayrimenkul, şirket ve makine parkı, ekipman gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyabilecek bilgi ve becerisine sahip, en az 4 yıllık üniversite eğitimi almış, yeterli mesleki deneyime ve disipline sahip ehliyetli-lisanslı, uygulamayı bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapabilecek olan kişilerdir (Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Tebliğler 2001).

Değerleme Süreci: Gayrimenkulün değeri ile ilgili kanaatin oluşturulabilmesi için kullanılan sistematik prosedür olarak tanımlanmaktadır (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Uluslar Arası Değerleme Standartları: Değerleme çalışmalarında uyulması gereken standartları belirleyen Uluslararası Değerleme Standartlarının geliştirilmesi üç temel amaç için yapılmaktadır.

1-Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak, mülkiyetin devri işlemleri ile ilgili olarak alınan kredilerin ve ipotek karşılığı verilen kredilerin teminat altına alınması için yapılan

57

değerlemelerin güvenilirliği ile finansal bilgilendirme raporlarının şeffaflığını sağlamak, hukuk davalarını ve vergi sorunlarını çözüme kavuşturarak uluslararası mülk piyasalarının gelişimine katkıda bulunmak,

2-Dünyadaki değerleme uzmanları için yol gösterici olarak çalışmak, böylece onların uluslararası mülk piyasalarının güvenilir bir değerlemeye olan taleplerini karşılar duruma gelmelerini sağlamak, küresel alandaki iş dünyasının finansal bilgilendirme raporları konusundaki istemlerini karşılamak,

3-Yeni kurulan ve sanayileşmeye yeni başlamış ülkelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere değerleme standartları ve finansal bilgilendirme raporları sağlamak. Uluslararası Değerleme Standartları değerleme mesleğinde, kabul görmüş veya en iyi uygulamayı temsil eder, aynı zamanda, Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkeleri olarak da tanınmaktadır (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Yukarıdaki bölümde çalışma kapsamında ele alınan gayrimenkul kavramı, mülkiyet hakkı tanımlanmıştır. Değerleme kavramları kapsamında ise değer, değerleme, gayrimenkul değerleme, değerleme raporu, değerleme uzmanı, değerleme süreci ve uluslar arası değerleme standartları ile ilgili tanımlamalar yapılmıştır. Değer kavramı incelenirken Pazar değeri kavramına ayrıca değinilmiştir. Son olarak; çalışma kapsamında önemli bir yer tutan ve yol gösterici görevi olan Uluslar arası Değerleme Standartları kavramına da değinilmiştir.

3.2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARININ KULLANIM