GAYRİMENKUL DEĞERLEMEDE KULLANILAN ÜÇ YAKLAŞIM/YÖNTEM

Değerleme süreci uygun genel ve özgün veriler kullanarak Maliyet, Emsal Karşılaştırma ve Gelir Kapitalizasyonu yaklaşımlarından bir ya da daha fazlası bütün değer tahminlerinde kullanılmaktadır. Kullanılan yaklaşımlar gayrimenkul tipine, değerlemenin kullanım amacına, tanımlanmış iş kapsamına ve analiz için edinilen verilerin kalite ve miktarına bağlı olarak değişmektedir.

Bu üç yaklaşım da, birçok değerleme sorununa uygulanabilir. Ancak, belirli bir görev için bir ya da iki yaklaşım daha uygun olabilir. Değerleme uzmanları veriler uygun olduğu sürece bütün yaklaşımları uygulamalıdır. Alternatif değer göstergeleri birbirlerini ya destekler ya da çürütür (Apprasial Institute 2004).

3.5.1 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında mülkiyetin değeri , arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Söz konusu yaklaşım pazar katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır. Maliyet yaklaşımında bir gayrimenkulün değeri, tahmini arazi bedeline, var olan binaların aynısını (ya da benzerini) yapmanın masrafı eklenip bundan amortisman (yıpranma, eskime) çıkartılarak bulunur. Girişimci karı ve/veya inisiyatifi değer göstergesine eklenebilir. Bu yaklaşım yeni ya da yeniye yakın yapılandırmalar içeren gayrimenkuller ya da pazarda sık el değiştirmeyen gayrimenkul tipleri için uygundur. Maliyet yaklaşımı tekniği aynı zamanda binaları tamir etme maliyeti verileri toplama gibi satışların

66

karşılaştırılması ve gelir kapitalizasyonu yaklaşımı gibi yöntemlerde gerekli olan bilgileri toplamak için de kullanılır. Yapılandırmaların o günkü yapım maliyetleri keşif uzmanlarından, maliyet el kitaplarından ve müteahhitlerden edinilebilir. Amortisman, pazar araştırması ve özgün prosedürlerin uygulanması yolu ile bulunur. Maliyet yaklaşımında arsa değeri ayrıca hesaplanır(Apprasial Institute 2004).

Diğer bir ifadeyle var olan yapının aynısını ya da bir benzerini yapmak için harcanacak paranın o anki değerini girişimci karı ile birlikte hesaplayarak, toplam maliyetten amortismanı çıkartarak ve arazi değerini ekleyerek tam mülkiyet hakkı içinde, bir dizi işlem sonucunda bir değer göstergesinin elde edilmesidir

3.5.2 Satışların Karşılaştırılması (Emsal Karşılaştırma) Yaklaşımı

Bu yöntemde benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. Bu karşılaştırma yapılırken Pazar değeri; konu gayrimenkule benzeyen, yakın zamanda satılmış ya da satılık olan emsal gayrimenkuller karşılaştırılarak belirlenir(Apprasial Institute 2004).

Değerleme uzmanı devredilen mülkiyet hakları, finansman koşulları, satış koşulları, satıştan hemen sonra yapılan giderler, pazar koşulları, konum, fiziki özellikler, ekonomik özellikler, kullanım / imar durumu, değere ilişkin menkul haklar gibi unsurları dikkate alarak konu gayrmenkulle emsal değerler arasında denge kurmaya çalışır (Yılmaz, D 2006).

Bu yöntemin temel dayanağı; bir gayrimenkulün Pazar değerinin; karşılaştırılabilir, rakip gayrimenkullerin fiyatlarına bağlı olmasıdır. Bu yöntem en yaygın olarak kullanılan yöntem olmakla birlikte, özellikle arsa ve konut değerleme çalışmalarında, emsal karşılaştırma yöntemi en önemli değer tespit yöntemidir.

67 3.5.3 Gelir Kapitalizasyon(İndirgeme) Yaklaşımı

Bu yaklaşım değerleme uzmanının gelir yaratan bir mülkün olası yararlarını mülk değerine dönüştürerek bir değer göstergesi yaratığı bir dizi işlemler bütününden oluşmaktadır.

Gelir Kapitalizasyon yaklaşımı; değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alırak indirgeme yöntemi ile birlikte bir değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler (Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ 2006).

Gelir indirgeme yakşalımı ; diğer değerleme yaklaşımlarına uygulanan aynı ilkeleri esas almaktadır. Emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı gibi gelir kapitalizasyonu yaklaşımı da yoğun bir piyasa araştırması gerektirmektedir. Veri toplama ve analiz, arz ve talep ilişkileri tabanında yönetilir ve pazar beklentileri konusunda bilgi sağlar. Değerleme uzmanının gelir kapitalizasyonu yöntemi ile incelediği özgün veriler kapsamında mülkün gelir beklentisi, gayri safi gelirde boş kalma ve gelir toplama kayıplarından oluşabilecek azalmalar, beklenen yıllık işletme giderleri, mülkün gelir akışının modeli ve süresi ile beklenen geri dönüş değeri yer almaktadır(Apprasial Institute, Gayrimenkul Değerlemesi 2004).

Bu yöntemin esası, arsadan ve ona ait yapı tesislerinden sürekli elde edilebilen net gelirdir. Bu yöntem, özellikle iş merkezi, ofis, otel ve alışveriş merkezi gibi gelir getiren gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılmaktadır. Gelir getiren bir gayrimenkulü satın alan bir yatırımcı, bugünkü parasını, gelecekte almayı umduğu gelirlerle değiş tokuş etmektedir. Kısaca söz konusu yaklaşımda bir gayrimenkulün gelecekteki faydalarının

68

bugünkü değeri ortaya koyulmaktadır. Bir mülkün geliri ve geri dönüş değeri bugünkü değere belirlenen kapitalizasyon oranı ile indirgenmektedir.