Kentsel Dönüşüm Projesi Uygulama Aşamaları

2- Gayrimenkullerin mevcut durumunun tespiti, 3- Katılım değerlerinin tespiti,

4- Kentsel tasarım projesi ve dönüşüm amaçlı imar planının hazırlanması, 5- Teknik altyapı projesi,

6- Dağıtım değerlerinin tespiti, 7- Mimari uygulama projesi,

8- Dönüşüm amaçlı imar planının uygulaması, 9- Dağıtım 10- Onay Meclis/Encümen 11- Tapuya Tescil 12- Yıkım, 13- Molozların Kaldırılması, 14- Yapım ve İnşaat (Ülger E. ve ark. 2008)

Gayrimenkul değerlemenin yasa tasarısı kapsamında gayrimenkullerin mevcut durumunun tespiti, katılım değerinini tespiti ve dağıtım değerlerinin belirlenmesi aşamasında ortaya çıkmaktadır. Söz konusu bu uygulama ihityaçları yasa tasarısı taslağının 7. Maddesinin 3. bendinde ele alınmaktadır.

Madde7- (3) İdare veya Başkanlık, dönüşüm amaçlı imar planı çerçevesinde değerlemede bulunmaya ve bunu yaptırmaya, uygulamaya ve mülkiyet haklarının dağıtılmasına re’sen yetkilidir. İdarece veya Başkanlıkça, dönüşüm amaçlı imar planında değerleme esaslı yöntem uygulanacağının belirtilmesi halinde, dönüşüm alanlarındaki mülkiyet düzenlemelerinde düzenleme alanı içindeki gayrimenkullerin düzenleme öncesi ve sonrası değerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılarak re’sen belirlenir. Düzenlemeden sonra mülkiyet dağıtımı, düzenleme öncesi ve sonrası değer temel alınarak, ortaya çıkan değer artışından idarenin yatırım ve katkı payı düşüldükten sonra, değerleme usulü çerçevesinde yapılır. İdare bu dağıtıma göre, bağımsız bölüm, hisse veya bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, dönüşüm alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya re’sen yetkilidir. Uygulaması kesinleşmiş ve tapuya tescil

81

safhasında olan gayrimenkullerde daha önce tesis edilmiş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti idarenin talebi ile re’sen terkin edilir. Değerleme esaslı yöntem Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar doğrultusunda dönüşüm amaçlı uygulama imar planı kararı ile uygulanır.

Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı Taslağını ve gayrimenkul değerlemenin hangi aşamalarda yer aldığını şematik şekilde göstermek gerekirse;

SINIR TESPİTİ

TEK ALANLI DÜZENLEME SINIR TESPİTİ ÇOK ALANLI DÜZENLEME SINIR TESPİTİ

DÖNÜŞÜM ALANININ ASKIYA ÇIKARILMASI

RED KABUL GEREKLİ DÜZENLEMELERİN YAPILMASI DÖNÜŞÜM ALANININ KESİNLEŞMESİ TEBLİĞLER,ŞERHLER,KISITLAR

HAZİNE ALANININ İDAREYE DEVRİ

DÖNÜŞÜM ALANINDAKİ GAYRİMENKULLERİN MEVCUT DURUM TESPİTİ,ARAZİ KULLANIMI,SAHA ÇALIŞMALARI, TAPU

TESCİL VE TAKYİDAT DAHİL HAK SAHİPLİLİĞİ BİLGİLERİ DÖNÜŞÜM ALANININ BEİRLENMESİ

M EVCUT ARSAYA YÖNELİK BİLGİLER

M EVCUT YAPIYA YÖNELİK BİLGİLER

M EVCUT KULLANIMAYÖNELİK BİLGİLER

82

M EVCUT HAK SAHİPLİLİĞİNE YÖNELİK BİLGİLER

TESCİL TAKYİDAT VE DDEVAM EDEN DAVALARA YÖNELİK BİLGİLER

DEĞERLEM E KRİTER FORM VE DOSYALARINA YÖNELİK BİLGİLER

KATILIM VE DAĞITIM KÜTLELERİNİN BELİRLENMESİ

HEDEF ODAKLI KENTSEL TASARIM PROJESİ VE DÖNÜŞÜM AMAÇLI İMAR PLANININ HAZIRLANMASI

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI HAZIRLANMASI

1/1000 ÖLÇEKLİ DÖNÜŞÜM AMAÇLI UYGULAMA İMAR PLANI HAZIRLANMASI

KENTSEL TASARIM PROJESİNİN HAZIRLANMASI MECLİS ONAYI RED KABUL GEREKLİ DÜZENLEMELERİN YAPILMASI

DÖNÜŞÜM AMAÇLARINA UYGUN PLAN KARARLARININ ALINMASI (DÖNÜŞÜM, GELİŞİM,TASFİYE) PROJE GELİŞİM ALANLARI YERİNDE DÖNÜŞTÜRÜLECEK ALANLAR UYGULAMA PROJESİ

83

Kaynak: İBB Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü Çalışmaları

3192/18.MADDE VEYA DEĞERLEME ESASLI YÖNTEMLERİN UYGULANMASI

UYGULAMA PROJELERİ Mimari Proje,Plan,Kesitler,Tesisat projeleri vb.

TEKNİK ALTYAPI PROJESİ

DAĞITIM KÜTLESİ VE DEĞERLEME TESPİTİ

DÖNÜŞÜM AMAÇLI İMAR PLANI UYGULAMA ETAPLARI (Proje Düzenlemesine göre)

DÖNÜŞÜM AMAÇLI PARSELASYON İLANI VE ASKIYA ÇIKARILMASI

RED KABUL GEREKLİ

DÜZENLEMELERİN YAPILMASI

İDARE ONAYI

ARAZİYE APLİKASYON İŞLEMİ

MÜLKİYET DAĞILIMI

YAPILARIN BOŞALTILMASI VE TASFİYE EDİLMESİ

UYGULAMALARIN BAŞLATILMASI VE MEVCUTLARIN YIKIMI

MOLOZLARIN KALDIRILMASI

İNŞAAT PROGRAMI

84

Adımları ve süreci şematik şekilde belirtilen Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı Taslağının yasalaşması halinde yaşanacak uygulama sürecini kısaca özetlemek gerekirse; öncelikle dönüşüm yapacak ilçe belediyelerinin görüşleri alınarak “Dönüşüm Alanları” belirlenecektir. Bu belirleme, büyük şehirlerde, büyük şehir belediyesi meclisi üye tamsayısının salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Dönüşüm alan sınırları, karar tarihinden itibaren otuz gün süre ile ilan edilecek ve kesinleştirilecektir. Daha sonra dönüşüm alan sınır kararı, tapu sicil ve kadastro müdürlüklerine gönderilecek, tüm taşınmazların tapu kütüğündeki beyanlar hanesine kaydedilecek ve kadastro paftalarında gösterilecektir.

Dönüşüm alanı sınırları içerisindeki Hazineye ait arazi ve arsalar ile plan kararı ile tescile konu edilebilecek alanların, bedelsiz olarak idareye devri sağlanacaktır.

Dönüşüm alanlarının kesinleşmesinden itibaren üç yıl içerisinde dönüşüm amaçlı imar planları ve dönüşüm amaçlı parselasyon planları kesinleştirilecektir ve dönüşüm amaçlı imar planı, Dönüşüm Alanının bütünü için hazırlanacaktır. Bu planı açıklayıcı Şema ve Raporlarda; imar haklarının dağılımı, imar hakkı aktarımı, nüfus, yoğunluk, yapılaşma ve arazi kullanım kararları, toplanma alanları, tahliye koridorları, tasfiye ve yenileme alanları, farklı uygulama araçlarına tabi tutulacak alanlar gibi her türlü kararlar açıklanacaktır

Gerektiği takdirde üç ay içerisinde İl Çevre Düzeni Planı ve 1/25.000 ölçekli Nazım İmar Planı gibi üst düzey planlarda revizyon ve değişiklikler yapılacaktır. Dönüşüm Amaçlı İmar Planları, Nazım ve Uygulama İmar Planları olmak üzere, Büyükşehir Belediye Meclisinde onaylanarak yürürlüğe girecektir. Söz konusu bu planlar için ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüşler istenecek ve bu görüşlerin üç ay içerisinde temin edilmesi sağlanacaktır. Aksi takdirde uygun görüş verilmiş sayılacaktır.

Büyükşehir Belediye Meclisi yetkili kıldığı takdirde, İlçe ve İlk Kademe Belediyeleri, Büyükşehir Belediye Meclisince kabul edilerek yürürlüğe giren Dönüşüm Amaçlı Nazım İmar Planına uygun olarak, Dönüşüm Amaçlı Uygulama İmar Planlarını hazırlayıp, kendi meclislerinde kabul ettikten sonra Büyükşehir’e onaya gönderecekler ve bu plana dayalı olarak Dönüşüm Amaçlı Parselasyon Planlarını hazırlayıp kendi

85

encümenlerinde kabul edecek ve tüm dönüşüm uygulamalarını buna göre gerçekleştireceklerdir. Dönüşüm Amaçlı Parselasyon Planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde tüm uygulamalar bitirilecek ve yapı kullanma izinleri alınmış olacaktır.Uygulamaların gerçekleştirilebilmesi için Kanunla getirilen tüm yasal araçlar kullanılacak ve mali olanaklardan yararlanılacaktır.

5. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA