OSB Planlarında Donatı Alanlarının İrdelenmes

OSB planlamasında karşılaşılan sorunların temelinde kent planlama yaklaşımımızın da en büyük sorunu olan, planı hazırlanırken esas alınması gereken kriterlerin uzun süreli genel ilke ve prensiplerinin belirlenememiş olması yatmaktadır. Daha somut bir ifade ile planı yapılan alanın mevcut topografik durumunun, olanaklarının, ilerideki gelişmesinin ve ihtiyaçlarının gerçeğe en yakın biçimde saptanabilmesi, bu amaçla coğrafi, ekonomik, sosyolojik ve demografik verilerin

bilimsel yöntemlerle etüt edilmesi, özellikle arazi kullanım kararları oluşturulurken şehircilik ilke ve esaslarına uyulması gibi kriterler bu süreçte yetersiz kalmaktadır. Özellikle sektörel hedeflerin ortaya konulmaması, yatırımcı profilinin belirlenmemesi, yatırımcının alan ihtiyacının gelişme potansiyelinin projeksiyonun yapılmaması/ yapılamaması arazi kullanım planlamasının en önemli sorunudur. Bu sorunun getirdiği en önemli sonuç, yatırımcıların alan ihtiyacı ortaya çıktığında gelişme alanının, hem parsel bazında hem de OSB alanı olarak imkan vermemesi neticesinde OSB planı içerisinde bulunan ağaçlandırılacak alan, sağlık koruma alanları ve zorunlu kentsel donatı alanlarının revizyon imar planı ve plan değişiklikleri ile sanayi parseline dönüştürülmesidir.

Türkiye’de genel olarak OSB’ler sadece yatırımcıya hazır arsa imkanı sağlamak amacı güden üretim bölgeleri olarak görülmekte, bu amaç doğrultusunda sanayi yapılaşması için zorunlu olan ulaşım ve enerji imkanı sağlandıktan sonra ticari mal üretmesi beklenmektedir.

OSB planlama yetkisini Sanayi ve Ticaret Bakanlığına veren 4562 sayılı OSB Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde, OSB içerisinde yer alan ortak donatı alanlarına yönelik yapılan tanımlama çerçevesinde ortak kullanım alanları, bölgenin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, toplam bölge büyüklüğünün %8 inden az olmamak üzere onaylı OSB sınırları içinde planlanan yollar, otopark, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanları olarak ifade edilmiştir.

OSB İmar planlarını düzenleyen İmar Planı Yapımı Uygulama Yönetmeliğinde Ortak Donatı alanlarına ilişkin yer alan ifade ise şu şekildedir: “OSB mülkiyetinde kalan ve ortak kullanım alanlarından sayılan zorunlu idari, sosyal ve teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ve aktif yeşil alanlar için, toplam bölge büyüklüğünün en az %8’i kadar alan ayrılır. Ancak onaylı bir plan kapsamında yapılaşmasını tamamlamış olan ve ortak kullanım alanları bu oranın altında kalan OSB’lerde, mevcut oranlar müktesep hak kabul edilir. Bu OSB’lere, ilave alan amacıyla yer seçimi olması halinde, ortak kullanım alanları öncelikli olarak toplam OSB büyüklüğünün en az % 8’ine tamamlanır”.

Bununla birlikte, Türkiye’de OSB planları uygulanırken ve OSB’ler üretim aşamasında belli bir doluluk oranına geçtiğinde OSB Kanunu ve Uygulama yönetmeliğinde yer alan “Onaylı imar planlarında, OSB mülkiyetinde kalan ve ortak kullanım alanlarından sayılan zorunlu idari, sosyal ve teknik altyapı alanları ile arıtma

tesisi alanı ve aktif yeşil alanlar için, toplam bölge büyüklüğünün en az %8 i kadar alan ayrılır. Onaylı imar planlarında, OSB mülkiyetinde bulunan ortak kullanım alanlarının, toplam bölge büyüklüğünün %8’inin üstünde olması ve OSB tarafından ihtiyaç olmadığının belirtilmesi ve gerekli durumlarda ilgili kurumlar nezdinde belgelenmesi halinde, park ve otopark alanları hariç %8’in üstünde kalan donatı alanları OSB’nin ihtiyacı doğrultusunda değerlendirilebilir” denilerek OSB’lerin onaylı imar planlarında %8 üstünde yer alan donatı alanlarının imar planı tadilatları ve revizyonları ile OSB ihtiyaçları doğrultusunda sanayiye açılmasına olanak sağlanmıştır.

OSB İmar Planı Yapımı Teknik Şartnamesinde belirtilen, OSB imar planında ayrılması zorunlu sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanması gerekli en az oranları ve yapılaşma koşulları Tablo 7.2.’de gösterilmiştir.

Tablo 7.2.: OSB İmar Planı Teknik Şartnamesine göre, OSB Ortak Donatı Alanlarının En Az Dağılımı.

Kaynak: http://www.sanayi.gov.tr/Files/Mevzuat/sartname-21052010114851.doc Bu tez kapsamında ise sadece zorunlu ortak teknik ve sosyal donatı alanları değil, OSB içerisinde yer alan “Sağlık Koruma Bandı, Ağaçlandırılacak alanlar ve Ulaşım alanları” OSB gibi kirleticiliği özelliği oldukça fazla olan, karbondioksit, kükürt vb gibi kirletici atık üreten bir mekanın en önemli donatıları olarak kabul edilmiştir.

Buna göre, Türkiye’de OSB’lerin kuruluş, yapım ve işletmesini düzenleyen ve bu alandaki yetkiyi Sanayi ve Ticaret Bakanlığına veren 4562 sayılı OSB Kanunu ve ilgili yönetmelik ve şartnamelerde OSB içerisinde yer alacak zorunlu ortak donatı alanı olarak:

- İdari ve Sosyal Tesis Alanları - Arıtma Tesisi Alanı

- Park ve Yeşil Alanlar (Spor Alanları dahil)

Kullanım Değer (%) Max. Emsal

Sosyal Altyapı Alanları 3 0.40

Teknik Altyapı Alanı** 2 -

Aktif Yeşil Alanlar 1 -

Arıtma Tesis Alanı 2 * -

Toplam 8 -

*Teknolojik gelişmelere paralel olarak arıtma tesis alanının fonksiyonunun daha küçük bir alanla karşılanması, avan projelerin Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca onaylanması koşulu ile arıtma tesis alanı, onaylı proje büyüklüğünde ayrılabilir. Bu durumda artık alan diğer ortak kullanım alanlarında değerlendirilir.”

** Teknik Hizmet Alanı, Su Deposu, Trafo, RMSA istasyonları, doğalgaz depolama alanları ve İndirici Merkezleri içermektedir.

- Eğitim Tesisi Alanları - Sağlık Tesisi Alanları - Dini Tesisi Alanları - Kültürel Tesis alanı - Ticaret alanları - AR-GE

- Hayvan Sağlığı Üniteleri** ve

- Karantina** alanları şeklinde öngörülmüştür. Bu alanların yanı sıra, tez çalışması kapsamında sağlık koruma bandı ve ağaçlandırılacak alanlar da teknik ve sosyal altyapı kavramı içerisinde değerlendirilmiştir.

** Sadece Tarıma Dayalı İhtisas(Besi+Süt) OSB’lerde bulunmaktadır.

***4562’ye göre OSB büyüklüğünün en az %8 olması gereklidir. STB 23.10.2008 öncesi Prensip olarak OSB Büyüklüğünün en az % 10 olmasını talep etmektedir.

Türkiye’deki OSB’lerin teknik ve sosyal donatı alanlarının yeterliliğinin sorgulandığı çalışma kapsamında aşağıdaki sorulara yanıt aranmıştır:

 OSB planlarında 4562 sayılı OSB Kanunu (12.04.2000/4562 R.G. 15.4.2000/24025, Değ. 23/10/2008-5807, R.G. 10.11.2008/27050) ve OSB Uygulama Yönetmeliğinde (R.G.01.04.2002/24713, Değ. R.G.22.08.2009/27327) belirtilen ortak kullanım alanlarının OSB büyüklüğünün en az % 8’i (22.08.2009 tarihine kadar prensip olarak OSB büyüklüğünün en az % 10’u aranmıştır.) olma koşulunun sağlanıp sağlanmadığı, OSB’lerin ne kadarının bu miktarları sağlayabildiği,

 Revizyon imar planları ile OSB imar planlarında ayrılan donatı alanı miktarının azaltılıp, azaltılmadığı ve revizyon imar planı bulunan OSB’lerin ne kadarında bu oranın azaldığı.

7.9.1. Türkiye’de OSB Planlarının Durumu

Türkiye’de Kalkınma planlarının hazırlanmasıyla başlayan planlı dönemle birlikte 1962 yılında Bursa TSO OSB’nin kurulmasından sonra 1962-2010 yılları arasında kurulan (sicil alan) 262 OSB’den imar planı onaylanan 214 OSB’nin 136 adeti alt yapı inşaatları tamamlanarak üretim aşamasında faaliyete geçen, 33 adet OSB ise altyapı inşaatları devam etmekte olup üretime başlamış kısmen faaliyette olup üretim aşamasında olan 169 OSB bulunmaktadır. Bu 214 OSB’den verileri elde edilebilen 200 OSB’nin planlanmasında ve işletilmesinde arazi kulanım kararları, alanlarının nasıl

algılandığı, nasıl kullanıldığı ve plan aşamasından sonra hangi değişikliklerin yaşandığı konusu oldukça önemli bir tartışma konusudur.

Tablo 7.3.: STB Tarafından Yapılmış Plan Onayları

YILLARA GÖRE YAPILMIŞ İLAVE, TADİLAT VE REVİZYON İMAR

PLANLARI