Kurumsal Konut Finansmanı

Kamu otoriteleri tarafından onaylanmış ve hukuki bir temele dayanan finansman sistemidir. Kurumsal sektör; resmi, bilinen ve görülen kurum ve kuruluşlardan oluşmaktadır.402

Bu tür finansman kaynakları ikinci el kredi piyasası gelişmiş ülkelerde, menkul kıymet üretimini kolaylaştırdığından konut yatırımı için önemli bir finansman yoludur. Kurumsal konut finansmanıyla konutlar mali kurumların geniş hacimli kredi programları ve yapımcıların girişimleriyle kısa sürede inşa edilmektedir.403 Kurumsal konut finansmanı kaynakları şu şekilde sınıflandırılabilmektedir:

3.2.2.1 Uzman Konut Finansman Kurumları

Uzman konut finansman kurumları üç şekilde ortaya çıkabilmektedir:

a. Kamu Tarafından Kurulan Bankalar ve Şirketler

Bu kurumlar sahip oldukları fonların büyük bir bölümünü hükümetlerin sağladığı tahsisler, ya da vergi ve diğer benzerlerinden sağlamaktadırlar. Bu kaynakların dışında özel ve kurumsal mevduat toplayarak sermaye piyasalarından da borçlanabilmektedirler.404

b. Özel Sektör Tarafından Kurulan Finansman Kurumları

Bu kurumlar, hükümet ve uluslararası fon kaynaklarından fon toplayabilmelerine rağmen, temelde fon kaynakları topladıkları mevduatlar ve ihraç ettikleri ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden oluşmaktadır. Özel sektör finansman kurumları hükümetten mali yardım almalarına rağmen, bu oran kamu sektör finansman kurumlarına göre oldukça düşüktür.405

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerle kaynak yaratılması konut finansman kurumlarının vade uyumsuzluğu problemini de çözmektedir. Çünkü, uzun vadelerle ipotek kredisi veren söz konusu kuruluşların aynı vadelerle, söz gelimi 15–20 yıl gibi, mevduat

402 _{Demir, Kurt Palabıyık, a.g.m., s.6.} 403 _{Çetin, a.g.e., s.22.}

404 _{Alp, Yılmaz, a.g.e., s.12.} 405 _{Çetin, a.g.e., s.23.}

toplamaları imkansızken, likit bir piyasaya sahip olan ipoteğe dayalı menkul kıymetler yolu ile bu vadelerde fon bulmaları mümkün olmaktadır.406

c. İpotek Bankaları, Tasarruf Bankaları ve Konut Şirketleri

Bu kurumlar konutları vadeli olarak satarak, konut sahiplerini finanse etmektedirler. Uzman finansman kurumları, isimleri ve faaliyet şekilleri bakımından farklılık gösterseler dahi bunların tamamı konut satın almak isteyen kişilere ipotek kredisi tahsis etmektedirler. Kredi koşulları seçilecek ipotek kredisi çeşidine göre değişmektedir ve vadeleri 5–30 yıl arasında olmaktadır. Bu kuruluşlar verdikleri kredileri ya kendi topladıkları mevduatlarla ya da ipotek kredilerini menkulleştirerek finanse edebilmektedirler.407

3.2.2.2 Genel Finansman Kurumları

Genel finansman kurumları; ticari bankalar, sigorta şirketleri ve emeklilik fonlarıdır. Her birinin uzmanlık alanı olmasına rağmen, hizmet portföylerinin uzman finansman kurumlarına göre daha geniş olması, bu kurumlara genel finansman kurumu denmesinin sebebidir.408

a. Ticari Bankalar

Temelde konut finansmanıyla uğraşmayan ticari bankaların kredi hacimleri içinde konut kredilerinin hacmi oldukça düşük olup bunun sebebi konut kredisi vadelerinin çok uzun olmasıdır. Kısa vadeli mevduat toplayan bankalar yine bu kredileri kısa vadeli olarak satmaktadırlar. Ancak bazı durumlarda ticari bankalar kısa vadeli inşaat kredisi ve ya konut geliştirme kredisi verebilmektedirler. Ancak uzun vadeli konut kredisi içindeki hacimleri oldukça düşüktür.409

b. Sigorta Şirketleri

Belirli ölçüler ve koşullarla gayrimenkul finansmanı sağlayan sigorta şirketleri; düzenlenmiş olan ipotek kredilerini ya da ihraç edilmiş olan ipoteğe dayalı menkul

406 _{İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, T.C Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar} Dairesi, s.13. http://www.spk.gov.tr/yayinlar/arastirmaraporlari/kye/uyilmaz.pdf 23/05/2007

407 _{Alp, Yılmaz, a.g.e., s.13} 408 _{A.g.e., s.14.}

kıymetleri satın alma ya da gayrimenkullere portföylerinde yer vererek finansman sağlamaktadırlar. Gayrimenkul sektörüne dolaylı olarak fon sağlayan sigorta şirketlerinin bazı ülkelerde finansman sağlamaları mevzuatla zorunlu hale getirilmiştir.410

c. Emeklilik Fonları

Bireysel emeklilik tasarruf ve yatırım sistemi;411 bireylere emekliliğe yönelik tasarruflarının yatırıma yönlendirilmesi suretiyle emeklilik döneminde ek bir gelir sağlanarak refah düzeylerinin yükseltilmesine, ekonomiye uzun vadeli kaynak yaratarak istihdamın arttırılmasına ve ekonomik kalkınmaya katkıda bulunmaya, sosyal güvenliğin kapsamını genişleterek, kamunun sosyal güvenlikten kaynaklanan yükünün azalmasına, mali sektöre uzun vadeli fonları aktararak kurumsal yatırımcıların gelişmesine ve sermaye piyasalarının derinleşmesine olanak sağlayan özel bir emeklilik sistemidir.412

Bu kurumlar da sigorta şirketleri gibi, uzun vadeli fonlara sahip olduklarından gayrimenkul finansmanı için fon sağlayabilmektedirler. Gelişmiş ülkelerde sigorta şirketleri ve emeklilik fonları yasal bir zorunluluk olmasa da getirisi yüksek olduğu için ipotek veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmaktadırlar.413

3.2.2.3 Kamu Konut Finansmanı

Kamu konut finansmanı, kamu tarafından gerçekleştirilen dolaysız fon aktarımı olarak kamu konutu ve kamuca inşa edilen konut projeleri ile kamu desteklemeleri (sübvansiyonlar) ve teşvikler (vergi indirimleri) gibi dolaylı fon aktarımlarından oluşmaktadır.414

3.2.2.4 Uluslararası Kaynaklar

Gelişmekte olan ülkelere konut ve konut finansmanıyla ilgili teknik ve mali yardım sağlayan kurumların başında BM, Dünya Bankası ve Uluslararası Finans Kurumu ve çok önemi düzeyde olmasa da teknik yardım için sağlanan fonların yanı sıra ülkeler arasında

410 _{Alp, Yılmaz, a.g.e., s.15}

411 _{Bireysel Emeklilik Tasarruf Ve Yatırım Sistemi Kanunu hakkında ayrıntılar için bakınız: (Kanun no:} 4632, Resmi Gazete Tarihi: 07.04.2001)

http://www.bireyselemeklilik.gov.tr/mevzuat/01Kanunlar/01K_BETveYSK.htm 02/01/2007

412 _{Güray Küçükkocaoğlu, Bireysel Emeklilik Bağlantılı Konut Finansman Sistemi, s.1.} http://www.baskent.edu.tr/~gurayk/kisiselbesvekfs.pdf 13/03/2007

413 _{Alp, Yılmaz, a.g.e., s.16.}

yapılan karşılıklı anlaşmalar, yurt dışı bankalar vasıtasıyla sağlanan krediler ve uluslararası mali piyasalarda satılan menkul kıymetlerden elde edilecek fonlar bu kaynağı oluşturmaktadır.415

Konut ve inşaatla ilgili BM`e bağlı bir merkez oluşturulmuş olup bu kuruluş üye ülkelere konut üretimi ve finansmanıyla ilgili teknik yardım sağlamakta ancak konut finansmanında bulunmamaktadır.416

Dünya Bankası ve bağlı kuruluşu Uluslararası Finans Kurumu konut ile ilgili üye ülkelere hem teknik hem de mali yardım sağlamaktadır.

Bugüne kadar sağlanan gelişim ele alındığında yapılan yardımların genellikle teknik düzeyde kaldığı görülmektedir. Ancak mali piyasalarda yaşanan bütünleşme, ülkelerin uluslararası mali piyasalarda yapacakları menkul kıymet ihraçlarından fon sağlamalarını mümkün kılmaktadır.417