Konut Finansmanında Doğabilecek Riskler ve Risklerin Minimize Edilmes

3.4.5.1 Mortgage`e Yatırımın Taşıdığı Riskler 3.4.5.1.1 Kredi Riski

Kredi riski, kredi alan kişinin ödeme güçlüğüne düşmesi durumundaki zarar riskidir. Bu riskin ortadan kaldırılabilmesi için ipotek sigortasının yapılması ve kredi

492 _{18.03.2002 tarihli Toplu Konut İdaresi kaynaklarının kullanımına ilişkin yönetmeliğin 19.maddesi,} www.mevzuat.adalet.gov.tr 20/09/2006

493 _{Alp, Yılmaz, Gayri Menkul Finansmanı ve Değerlemesi, s.45.} 494 _{Fabozzi, Handbook of Mortgage Backed Securities, s.5.}

derecelendirme496 kurumlarının değerlendirmelerinin dikkate alınması gerekmektedir. Kredi veren kurumların böyle bir riskle karşılaşmamaları için kişinin gelire oranı (PTI) ve alınan kredi tutarının gayrimenkulün değerine olan oranının (LTV) iyi değerlendirmesi ve bu oranı düşük olan ipotek kredilerine öncelik vermesi gerekmektedir.

Kredi ödemelerinde aksaklıkların oluşması durumunda kredi kurumlarınca üzerlerine ipotek konulmuş olan gayrimenkulün satılıp mevcut kredi bakiyesinin tahsil edilmesi yoluna gidilmektedir. Bu açıdan ülkedeki mevcut haciz prosedürü önem arz etmektedir. Kredi riskine yol açan faktörlerin ortandan kaldırılabilmesi için haciz prosedürü ile ilgili hızlandırıcı düzenlemelerin yapılması gerekmektedir.497

3.4.5.1.2 Faiz Oranı Riski

Faiz oranı riski, pazar faiz oranlarındaki değişimlere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zararı ifade etmektedir. Eğer kurum sabit oranlı bir faizle ipotek kredisi vermiş, sonrada faiz oranları yükselmişse, parasını düşük getiri ile bağlamasından ötürü zarara uğramaktadır.498 _{Faiz oranlarının azalması durumunda ise ipotek kredisinin fiyatı}

artacaktır. İpotek kredisinin uzun vadeli bir yatırım aracı olması sebebiyle, yatırımcı yatırım süresince faiz oranı riskiyle karşı karşıya kalacaktır.

Bu riski minimize etmenin en çok başvurulan yolu, belli risklere karşı riski sigorta ettirmektir. Riskin sigorta edilmesi durumunda, faiz oranlarının sözleşmede belirtilen değerlerden sapması durumunda oluşacak zarar sigorta şirketi tarafından karşılanacaktır.499

3.4.5.1.3 Erken Ödeme Riski

Erken ödeme riski, ipotek kredisini alan tarafların, borcun vadesi gelmeden ödenmesi gereken tutardan daha fazla ödeme yapabilme hakları bulunmaktadır.500 Bu

496 _{Derecelendirme, menkul kıymet ihraç eden bir şirket veya kuruluşun, anapara ve faiz yükümlülüklerini} zamanında yerine getirip getirmediğinin bağımsız bir şekilde değerlendirmesi işlemini ifade etmektedir. Derecelendirme yapan kuruluşlar arasında en çok bilinenleri, Moody`s ve Standart and Poor`s dur. Bu kuruluşlar yaptıkları değerlendirmelerden sonra, menkul kıymetleri en yüksek kaliteden en düşük kaliteye göre, Moody`s Aaa, Aa ve A ile derecelendirirken, Standart and Poor`s AAA, AA, A olarak derecelendirmektedir. Ayrıntılı bilgi için bakınız: “Derecelendirme Kurumları”,

http://www.baskent.edu.tr/~gurayk/finpazcarsamba7.doc 22/09/2007 497_{Alp,Yılmaz, a.g.e., s. 56-57.}

498 _{Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme}

ve Türkiye Uygulaması, s. 89-90

durum ise nakit akımlarında bir düzensizlik oluşturabilmektedir.501 Erken ödeme riski, kredi veren kurum açısından piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde düşük, faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde ise kredi borçlusunun mevcut ipotek kredisini daha düşük oranda tekrar finanse etmeyi502 tercih etmesi sebebiyle yüksek olmaktadır. Kredi veren kurumun karşılaşabileceği erken ödeme riski, oluşturulan değişken faizli ipotek kredileri ile azaltılabilmektedir.503

3.4.5.1.4 Likidite Riski

Likidite riski, ipotek kredilerinin acilen satılması gerektiğinde karşılaşılabilecek risktir. Satılmak istenen kredinin piyasadaki alım satım fiyatı arasındaki farka (spread) göre belirlenir. İkinci el ipotek piyasası gelişmiş olan ülkelerde ipotek kredisine dayalı olarak ihraç edilmiş olan menkul kıymetlerin likiditesi çok yüksek olup, likidite riskleri çok düşük düzeydedir. Buna rağmen bu piyasadaki spread (alım satım marjı) diğer borçlanma araçlarına göre oldukça yüksektir.504

3.4.5.1.5 Satın Alma Gücü Riski

Satın alma gücü riski, yatırım aracının gelecekteki nakit akımlarının satın alma güçlerindeki belirsizliktir. İpotek kredilerinin uzun vadeli olmaları nedeniyle hem kredi veren kurum hem de kredi borçlusu açısından ayrıca bir satın alma gücü riski (enflasyon riski) söz konusu olmaktadır. Satın alma gücü riski sabit ipotek kredilerine alternatif olarak yaratılan değişken faizli ipotek kredileriyle azaltılabilmektedir.505

3.4.5.2 Mortgage Düzenlemenin Taşıdığı Riskler

Kredi almak için finansman kurumuna başvurulmasıyla birlikte kredi başvurusunun kabul edilip, kredi geri ödemelerinin bitmesine kadar geçen süre müddetince finansman

500 _{Frank J. Fabbozzi, Chuck Ramsey, Collateralized Mortgage Obligations: Strutures and Analysis, John} Wiley and Sons 1999, s.1.

501 _{Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme}

Ve Türkiye Uygulaması, s.55.

502 _{Yeniden finansman (refinancing), kredi almış olan kişilerin mevcut durumda, halihazırda ödedikleri} yüksek faizli konut kredilerini, faiz oranlarındaki düşüşten yararlanmak için, kredi kuruluşlarından daha düşük faiz oranı üzerinden ve daha uzun vadeli borçlanmak suretiyle, mevcut kredi borçlarını bu yeni kredi ile kapatmalarıdır. Ayrıntılı bilgi için bakınız: Arif Uğur, Yeniden Finansman (Refinance) Nedir, http://www.makalemiz.com/yazi.php?yad=1945, 03/06/2007

503 _{Alp, Yılmaz, a.g.e., s.90.} 504 _{A.g.e., s.57.}

505 _{Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme}

kurumunun üzerinde ipotekli kredi düzenlemesinden ötürü bir risk bulunmaktadır. Pipeline riski olarak adlandırılan bu riskler, fiyat riski ve kredi kullanmama riskidir.

3.4.5.2.1 Fiyat Riski (Price Risk)

Fiyat riski, ipotek kredisi faiz oranlarının artması halinde, bu durumun pipeline`ın değeri üzerindeki olumsuz etkisini ifade etmektedir. Eğer ipotek faiz oranları artar ve ipoteği düzenleyen taraf daha düşük faiz oranları üzerinden yükümlülük altına girerse yani ipotek kredisi ucuza satılmış olursa ipotek kredisinin fiyatı azalacaktır.

Finansal kurum düzenlemiş olduğu ipotek kredisini gelecekteki faiz oranları beklentisine göre ya mevcut koşullardan satar ya da yatırım olarak portföyünde tutar. Mevcut şartlarda satması durumunda riskini minimize ederken, yatırım olarak portföyünde tutması halinde, gelecekteki faiz oranları karşısında, ipotek kredisinin fiyatının değişmesi riski ile karşı karşıya kalabilmektedir.

İpotek kredisi düzenleyen kurumların kendilerini fiyat riskine karşı korumak için düzenlemiş oldukları ipotek kredilerini düzenleme sürecinden sonra zaman geçirmeden satabilmeleri gerekmektedir. Bazı durumlarda finansman kurumları, henüz düzenlenmemiş ancak düzenleme aşamasında oldukları ipotek kredilerini, düzenleme süreci biter bitmez hangi koşullarla satacakları konusunda alıcılarla satış sözleşmesi düzenleyerek fiyat riskine karşı kendilerini koruyabilmektedirler. Ancak kredinin satışı için önceden satış sözleşmesi yapılmasıyla, belirlenen tutar ve faiz oranında ipotek kredisinin satışı için yükümlülük altına girilmektedir. Kredi talebinde bulunan tarafın başvurudan vazgeçmesi durumunda ise, sözleşmeyle belirlenen ipotek kredileri alıcı tarafından teslim edilmeyeceğinden zarara girilmiş olunmaktadır. Bu durumda eğer satış sözleşmesi opsiyonlu olarak düzenlenirse başvuruların geri çekilmesi durumunda bile yalnızca opsiyon ücreti kadar bir ücret ödeneceğinden kredi kullanmama riski de ortadan kalkmaktadır.506

3.4.5.2.2 Kredi Kullanmama Riski (Fallout Risk)

Kredi kullanmama riski ipotek kredisi almak için başvuruda bulunup, kendisine yükümlülük mektubu gönderilmiş olan kişi veya kurumların ipotek kredilerini kullanmama riskidir.

İpotek kredisi için başvuranların yükümlülük ücretini ödemeleri halinde bile bu krediyi kullanmamalarının farklı sebepleri olabilmektedir. Bunlar; ipotek kredisi faiz oranlarının düşmüş olması ve başka bir kurumdan daha ucuza ipotek kredisi sağlayabilme imkanı, satın alınmak istenen evle ilgili ekspertiz raporunun olumsuz olması, kredi başvurusunda bulunanların iş ve/veya mekan değişikliği, eşlerin boşanmaları gibi hususlardır.

Kredi veren kurumlar kredi risklerini azaltmak için aralarındaki bilgi akışını hızlandırmaları gerekmektedir. Oluşturulacak bilgi ağı sayesinde kredi başvurusunda bulunacak kişinin önceden sisteme girilmiş bilgilerine ulaşılarak kişinin kredi ödeme potansiyeli değerlendirilerek hareket edilmelidir.507

3.5 Türkiye`de Konut Finansmanının Değerlendirilmesi ve Gelecekteki